编者按：经过20年激荡，(，，)板块以大型国际生态社区的面貌强势回归，吸引了九龙仓、华润、中建等大牌房企在此深耕。从被认为是上海农村的边缘地带到现在的&地王集中营&，新江湾板块华丽转身。经历过刚需集中释放后，上海改善型需求也急剧释放，(，)的生态不可复制性让其板块价值日益凸显。发展历程：生态社区成国际新趋势 新江湾城华丽转身发展概念：生态社区概念兴起 新江湾城计划呼之欲出 1996年，随着最后一批空军部队撤离，江湾机场完成了其空军机场的历史使命，光荣退役。1997年，上海新江湾城开发有限公司（即如今的上海城投集团）成立，负责实施原机场留下的6平方公里土地的综合开发。2002年底，&新江湾城&的初步规划浮出水面。改革开放的大背景、虹桥机场等因素，促成了第一代的虹桥、古北地区；而浦东开发、制造业的聚集，造就了第二代的联洋、碧云，经过以上的两次飞跃上海的国际社区从无到有、逐渐成熟。然而随着上海国际化进程的加快，市场对于国际社区的理解和要求也在发生变化经过20年的发展，第一代、第二代产品已经难以满足低碳环保的国际新趋势，而且开发已逼近饱和，出现几乎没有土地储备和罕有新房可售的窘境。2010年，走向世界的上海需要与其国际化生活和地位真正配套的、与时俱进的社区载体，国际社区亟需第三次升级。与前两代国际社区在外籍人群聚集和产业带动基础上形成不同，新江湾城第三代国际社区是倚靠自身优越的生态环境、规划标准、产业基础、生活配套等基因，社区建设品质和管理模式与国际标准及趋势接轨，而被市场认定的一个高品质居住地。第三代国际社区在形成基础上更能体现国际社区高品质的内涵，更能体现当下低碳环保的国际趋势，使来自不同国家、不同背景的人士更能够和谐地生活在一起。未来规划：五角场核心区域江湾-五角场城市副中心建设管委会办公室副主任牟娟说，根据江湾-五角场城市副中心的整体规划，其核心区并不是目前的五角场环岛地区，而是位于环岛区北部的新江湾城。&今后五角场南部的环岛交通枢纽区将定位为商业商务区，中部创智天地定位为科技金融区，而北部新江湾城则定位为公共活动区，是整个城市副中心的核心区域。&上海市政府目前把由美国铁狮门营建的&尚浦领世&定位为最大的城市综合体标志性项目，作为上海东北部杨浦创新型城区建设的重要组成。除了最原本的居住功能外，&尚浦领世&更是把目标锁定在国际化商务社区，以国际化医院为代表的一系列国际化配套设施将随后跟进。它的开建就是为了将五角场城市副中心的核心区新江湾城打造成一个国际化、智能化、生态化的国际社区。5年后，江湾-五角场城市副中心的核心区域将从目前的五角场环岛枢纽一带北移至新江湾城，从而缓解五角场环岛交通枢纽拥挤的现状。 &地块变迁：巨头云集 打造高档国际化社区自初期规划以来，新江湾城一直受到众多具有国际视野的世界顶级房地产开发企业追捧。仁恒地产、香港九龙仓、华润置地、厦门建发、美国汉斯等国内外大牌开发商顶尖产品的塑造能力，实现了产品的升级换代。新江湾国际生态社区最终吸引到向往国际级高品质生活的消费人群，并成为近年来上海楼市价值增长最快的板块之一。新江湾九里、橡树湾、仁恒怡庭、九龙仓玺园、祥生御江湾、银亿领墅等都受到市场高度认可。新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型国际社区，在上海第三代国际社区的建设中独占鳌头、万众瞩目，扮演者开拓者与领头羊的角色。地王频现 房企拿地积极上海搜房网统计，此前新江湾板块通过招拍挂形式共出让7幅纯宅地及包含住宅性质的地块，出让面积共计92.46万平方米，土地出让金172.71亿元。新江湾城土地出让开发阶段一览表地块名称地块性质土地面积（平）成交价（万元）楼板价（元/平）竞得方地块现状新江湾城C4地块社区服务设施，商业办公，住宅10005 上海城投置地（集团）有限公司新江湾城首府别墅新江湾城C6地块居住用地32484 中国中建地产有限公司中建大公馆上海市杨浦区新江湾城F地块商业、金融、教育、科技、办公、住宅5151 TS CHINA FUND (BARBADOS)II SRL(铁狮门)加州水郡杨浦区新江湾城D3地块住宅0000 上海仁恒房地产有限公司仁恒怡庭杨浦市城投新江湾城D1地块住宅2509 绿城房地产集团有限公司九龙仓玺园新江湾城C2地块住宅6677 华润置地（北京）股份有限公司，坚实发展有限公司华润新江湾九里新江湾城C1地块住宅5617 广东珠江投资有限公司新江湾城1号作品新江湾城D5地块住宅839PeakShinesPte.Ltd未开发高端物业集中供应上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，&杨浦区是近几年发展最为迅速的几个区县之一，新江湾城以及东外滩渔人码头的建设为该区带来勃勃生机。特别是新江湾城板块，作为上海市区最大的一块成片开发的土地，经过多年的高速建设与发展，已然成为沪上大牌豪宅最为密集的供应区域。&保辉香景园在售2房120平米，3房140&160平米，均价37000元/平，均为精装房，一梯一户。位于新江湾城高级住宅区域内，生态环境优越，周边学区配套一应俱全。保辉香景园东临淞沪路、南对国晓路、西靠清流环三路。整体建筑风格在古典法式中融入了众多风格元素，使住宅建筑同时具有法式的典雅大气和现代风格的简洁明快。华润新江湾九里在售166平米精装3房，仅余数套，均价650万/套，三房客厅皆朝南，南向约15米面宽双玄关，一梯一户。另有256平米的4房房源，均价1000万/套-1100万/套，预计8月加推新房源。华润&新江湾九里历经五年的锻造，已成为板块内最具有生活气息的成熟小区。整个小区占地约14万方，建筑面积约23万方，分三期开发。紧邻沪上最后一块生态湿地走廊，第一时间享受最丰富的负氧离子。三湘七星府邸预计2012年8月开盘，预推70套建筑面积约165-266㎡左右的大平层公寓。另同期推出14套约309㎡左右的双拼别墅，7套约495-508㎡的独栋别墅。立体交通，通达全城，地铁双轨双站，近享五角场醇熟生活圈，畅享&知识杨浦&精英级全程教育。三湘七星府邸占地约22700㎡，规划总建面约36929.02㎡，由7幢独栋别墅，14席双拼别墅，70席平墅大宅共建巅峰人士圈层府邸。干挂石材立面，德系品质精装，科技筑家，低碳前行，以尊崇于内的理念，奢建考究生活。项目双面环水，近临湿地公园，绿化率约为35%，容积率1.0。 九龙仓玺园已于6月底交房，目前在售137、147平米2房，150、167、180平米3房，228和334平米4房，为精装修大平层，均价50000元/平米。九龙仓玺园位于杨浦区新江湾城，北至殷行路，西达淞沪路，南至国晓路，东到政澄路。玺园占地约6万平方米，总建筑面积约10万平方米。项目充分吸收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社区，开创城市领袖精英的专属尊崇领地。&业内评价：生态价值不可复制 板块配套仍需提升可以说，整个新江湾城的崛起与五角场城市副中心的确立密不可分。正是凭借着五角场的商业优势，新江湾城得以摆脱区域内配套缺失的桎梏，短短几年间成为豪宅林立，名盘集结的沪上标杆豪宅区。然而，随着新江湾发展到了一定高度，第三代国际社区呼之欲出，配套缺失成了新江湾城在&造城&之路上所面临一个不可回避的问题。已经动工的铁狮门尚浦领世项目、即将开盘的合景&富力嘉誉湾项目一个地处新江湾的门户位置，另一个位于新江湾区域核心。不可否认，它们都会在不久的将来在丰富区域业态的同时，让新江湾城彻底摆脱对五角场城市副中心的依赖。面对新江湾的当前形势，汉宇地产研究部经理付伟表示，随着两大城市综合体的进驻，再加上轨交10号线，板块有望实现真正意义的人口导入，使住宅和商业能够形成互动，进入良性发展轨道，新江湾房价的合理价值才能体现。中指高级分析师周鹃：配套支撑或提升板块价值中国指数研究院高级分析师周鹃表示，对新江湾板块的发展中指院已经做过几次调研，也跟其他板块都比较过，此板块应该说是发展到了一定阶段，已经有很多开发商进来。新江湾有一些不可复制的东西，比如说原生态湿地公园，这是上海唯一的原生态公园，这是它不可复制的，也是它支撑目前这个板块这么高端价值不可缺少的一个因素。 不过，她也坦言，新江湾板块的产业配套还不足以支撑这么大的新城规划，虽然创智天地已经在做规划，但仅仅一个创智天地是不够的。首先，新江湾未来肯定要通过产业的支撑提升这个板块，除了是一个晚上的睡觉的地方，还要是一个生活工作的地方，能够把这点集合起来价格会更高的。合景营销策划总监杨子江：新江湾开发建设远未达峰值开发建设本身是综合性的东西，不仅仅是住宅，也包括商业、社会服务设施等等，因此，开发建设是否已接近峰值很难衡量。五角场作为商务区的边界，从三门路路口再往这边的两三公里密集了那么多的住宅产品，可以说主要是强开发的阶段，这中间还有很多的地方可以开发，总的来说强开发还远远没有达到峰值。对于任何一个商业中心，徐家汇、虹桥、浦东的陆家嘴等等，都有一个辐射人口的概念。大量的新上海人进入，人口的购买力条件也发生了非常大的变化。面对这样的形势是大有可为的，这个峰值远远没有达到。越来越多的新上海人，他的选择范围更加宽泛。后续还有不断的人群导入进来，而这个人群构成是什么样的，他对商业和服务的要求是怎么样的，对于开发企业来说，可以努力的方向很多。*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积相关文章购房指南家居二手房 租房&&---10月11日 21:49热门城市：
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一块地“捂”了20多年 房价上涨接近百倍
位于上海南京路的一个楼盘，近期报价一平方米8万元至10万元。然而，其所在地块却是1992年首次拿地，“在建”逾20年，屡屡停工。这期间，周边房价从千元起步，相比上涨近百倍。日前召开的国务院常务会议透露的不作为行为核查问责情况显示，截至8月底，各地今年已处置闲置土地31.25万亩。“新华视点”记者调查发现，一些曾经的“地王”、知名开发商都曾存在囤地行为，一些省份清查出的闲置土地逾十万亩。楼市调整期低价拿地、囤地惜售背后，是开发商暴利和高房价。一块地“捂”了20多年&房价上涨接近百倍一平方米8万元至10万元，这是上海南京西路的协和城“2068号公馆”近期开盘后一度开出的均价。该项目于1992年首次拿地，仅二期项目就“在建”了20多年。年报显示，开发商中国地产在2010年后曾三度推迟了竣工时间。现场销售人员告诉记者，“2068号公馆”今年刚有两栋住宅楼完工，已建成住宅楼中，还有部分“不知啥时开始卖”。即使按年报中最新的“预计2015年全部竣工”计算，从2006年有财务数据算起，协和城整个项目估值从约80亿元涨至超过300亿元。据上海中原物业顾问研究员刘光富介绍，上海协和城项目首次拿地的1992年前后，周边区域的居民住宅报价还不到千元。按照开发商如今开出的最高价，单价涨了约100倍。在北京，曾经的“地王”也存在“囤而缓建”的情况。2011年北京单价最高的“地王”地块——崇文门菜市场地块，拍卖时经历多家房企33轮竞价，按出让价，楼面地价达4.3万一平方米。到了2014年年末，该地块仍无已建成的地面建筑，目前仍在建设中。记者从多家地产中介了解到，近4年来，该地块周边的商住楼租金就涨了近30％。“仅在海南省，2014年就清查出闲置土地13.92万亩。”海南省国土资源厅厅长陈健春说，涉及囤地开发商包括华润、中信泰富、鲁能和中远等，仅12家知名房企闲置土地就有4.47万亩，时间最长的达20多年，其间一些地块周边房价至少翻了一倍多。“很多楼盘不是拿完地就开建，能拖就拖已是‘潜规则’。”上海万科房地产有限公司总经理孙嘉等市场人士说。据了解，不少房企拿地后，往往根据楼市行情或有可能的政策判断房价走势，再确定开盘时间。“一旦楼市回暖就加紧开盘，如果赶上房价低迷盘整时期，就以种种理由囤地。”房子还没住产权就缩水土地成本不断上涨囤地最终都要由消费者埋单：2008年1月，知名房企和记黄埔取得上海嘉定南翔地块时，楼板价不足每平方米3000元。从拿地到开工超过3年，2013年9月首次开盘时，毛坯房均价达3.1万元，超过土地成本10多倍。同时，囤地还带来住宅产权缩水，侵害消费者权益。北京市住建委网站披露的数据显示，位于通州区宋庄镇的鲁能“格拉斯小镇”项目拿地10多年目前仍在开发销售。据销售人员透露，按2005年前就已拿地计算，京郊一些正在销售规划中的住房产权或已缩水10年，“买房者还没住产权就先缩水”。业内人士表示，囤地还不止是开发商暴利的简单问题：假如一座城市一年计划供地10000亩，但有20％批而未用，供应的土地没有建成房子就可能带来住宅供应混乱，供需被人为扭曲，形成地价攀升、房价走高的循环。道道“严令”为何管不住囤地抬价？1999年公布实施的《中华人民共和国土地管理法》规定，两年不开发的土地逾期无偿收回。根据国土资源部2012年修订的《闲置土地处置办法》，开发商原因造成的闲置土地，未动工开发满一年的，按土地价款的20％征缴土地闲置费；未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。业内人士表示，国家及各省市几乎年年下发通知、文件，明确要求整治土地闲置中“囤地惜售”现象。今年9月，河北省住建厅、国土资源厅就联合印发通知，要求严厉打击京郊等热点区域房地产企业“囤地炒地”。记者调查发现，开发商通过部分开发、先开工再改规划、操纵审批程序等种种方式实现囤地。上市房企华夏幸福的一家施工公司负责人坦言，由于现有规定很笼统，开发方极易拖进度。“拿到1万平方米的地，几年只开发1000平方米，停停建建算不算囤地？如果算，就改规划故意超标，总需要时间修改。”还有部分企业干脆先开工建楼再改规划，对外宣称“回购烂尾楼项目”规避囤地之嫌。一家主要在中部开发项目的上海房企负责人说，具体操作中，个别企业故意虚报预售价格，一旦申报价明显高于市场成交均价，被房管部门暂停预售程序，就可宣称由于宏观调控、报价过高未拿到预售证，变相操纵审批程序拖延开发。另一方面，一些地方政府为了土地收入对囤地“睁一只眼闭一只眼”。“国土资源部门现已查明，一些地方政府为了土地收入，拿‘政府原因’作为拖延开发的挡箭牌。”陈健春说。据统计，海南全省宣称因政府原因造成闲置的土地，占闲置土地总面积的74％。“应无偿收回的，一些地方仅以征收闲置费了事；应有偿收回的，仅以简单的延长开发期限了结。”此外，囤地中还存在部分官员的个人腐败现象。比如，已被提起公诉的湖南衡阳国土局副局长谢双喜“窝案”中，纪检部门就指控其参与囤地、圈地和违规变更规划，以权谋利，违法违规倒卖土地。多地国土监管部门表示，由于巨大的利益诱惑和招商引资需求，众多开发商及个别基层地方政府仍对囤地禁令视而不见，应重点推进土地闲置清理，一宗一宗解决“囤地”违规现象。国务院常务会议要求，年底前，对各省（区、市）尚未处置完毕的闲置土地，按面积收回或扣减年度新增建设用地计划指标。
【延伸阅读】
均价 : 4500元/㎡
位置 : 西城大道CBD政务区
热线 : 400-869-1111 转 99936
均价 : 5000元/㎡
位置 : 八里街八里六路与川东五路交汇处
均价 : 3300元/㎡起
位置 : 机场路与西城大道交汇处西北侧
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热线 : 400-869-1111 转 82218
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均价 : 7300元/㎡
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热线 : 400-869-1111 转 82216
均价 : 8500元/㎡
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