姑苏茶坊_开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护
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由 早起要装修 于 09-13- 发表:
开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护
房屋交付时，业主都有哪些权利收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？律师答：收房时主要应注意:　　1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。　　2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。 　　3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。 　　4、领取钥匙后再办理物业交付手续。 　　5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。 开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失 开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？ 律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙的时间为准？律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务我们集体起诉开发商跟我们收房有****吗？律师答：收房与集体起诉开发商是否****，要视您的诉讼请求与收房是否有****。 开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾期交付商品房。 办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方才交纳 ，且物业费一次预收不能超过一年。 办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。 律师：业主可以直接入住 　　北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。 　　秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。 　　秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。 支招：为业主提供应对策略 　　对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的；关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。 　　同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方引起纠纷的原因主要有以下几个方面：环境、配套不完善；广告中“美丽的承诺”没有踪迹；绿化不达标；公摊面积模糊；无故增大容积率；绿地成工地；墙体裂缝，地板不平；私自改变墙体位置；保温板裂缝，装修偷工减料；售后服务体系不完善；物业费用过高；四通不通，屋顶和水管漏水；门的质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等等。契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。公共维修基金、装修系列收费争议最大。有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。验房过程中的六大问题　　买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，教你见招拆招，轻松入住新房。问题一：未能按时交房　　按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。　　对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。问题二：开发商证书不全　　验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。　　时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。　　对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见××文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。问题三：先签文件后验房　　先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。　　对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。问题四：开发商大事化小　　对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。　　对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。问题五：小区配套不齐全　　验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。　　对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。问题六：巧立名目乱收费　　虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。　　对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。　　另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。　　在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。
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房改房的公共维修基金如何办理
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&【案情简介】甲乙签订《存量房屋买卖合同》，约定乙将涉案房屋出卖给甲。后甲向乙支付全部房款并办理了房屋过户手续，甲也取得了涉案房屋的产权证。办理过户手续过程中，乙以甲名义缴纳房屋维修基金1万元，收款单位为涉案房屋的管理单位。房屋过户手续办理完毕后，甲要求乙按期交付房屋，但乙认为其实际缴纳的公共维修基金应由甲负担，甲应先行给付上述款项，甲则认为该笔款项就应由乙自担。因而发生争议，乙未将房屋钥匙、电卡等物品交付甲。后甲起诉至法院要求乙继续履行合同，交付房屋并移交房屋钥匙、电卡等物件；要求乙支付房屋实际交付之前发生的全部水费、电费及煤气费；要求乙支付逾期交房的违约金；要求乙支付违约交房造成的实际租金损失；要求乙返还未入住期间已经缴纳的供暖费和物业费。乙辩称，不同意甲的诉讼请求，因为甲在缴纳住房维修基金时没有带钱，本人垫付1万元，甲一直没有还钱，故未交付钥匙。本人已按照合同约定期限将房屋腾空，有搬家票据为证。本人同意继续履行合同，但甲应将垫付的1万元返还，本人才同意将房屋交付给他，同时也将钥匙、电卡等物品交付给他；本人同意承担房屋钥匙交付前该房屋发生的水、电、煤气等费用；本人没有违约，故不同意甲违约金及租金损失的诉讼请求，房屋过户后的取暖费和物业费应由甲自行承担。诉讼中，关于缴纳的公共维修基金的负担主体问题，乙提交原产权单位房改办出具的证明一份，内容为：原我单位职工乙以房改成本价购买楼房一套，已交公共维修基金，情况属实。乙据此陈述，房改过程中其已将单位要求缴纳的公共维修基金付清，但由于房屋买卖时产权人变更，单位要求按房屋总价款的2%补齐维修基金，而且明确告知应由新产权人缴纳，只是交钱时甲未带钱，才替其垫付。关于甲的诉讼请求，对于其主张的租金损失未提交证据；就其主张取暖费及物业费，除提交物业管理委托合同外，未在人民法院指定的举证期限内提交实际交纳上述费用的凭据；就其主张乙承担实际交房前的水、电、煤气费的主张，未能明确其主张数额亦未在举证期限内提交相关证据。【审理结果】法院经审理认为，甲乙签订的房屋买卖合同合法有效，甲如约向乙支付了全部房款，且双方办理了过户手续，甲已经取得了房屋产权证，乙应按照合同约定向甲交付房屋及相关物品。因此甲要求乙继续履行合同交付房屋及钥匙的请求于法有据，予以支持；甲要求乙支付房屋实际交付前所产生的水、电、煤气等费用，该项主张有合同依据，因此理由正当。但因甲未在举证期限届满前提交其已实际交纳上述款项的证据，故本案中不宜处理，甲可与乙另行解决；甲请求乙支付逾期交房的违约金，根据乙提交的其原单位出具的证明，可以证实乙在房改房时确已缴纳了部分房屋维修基金。双方对于房产过户时需要补交房屋维修基金的问题，并未在买卖合同中明确注明，可见双方在签订合同时对于上述款项的缴纳均缺乏了解，致使买卖合同在履行过程中出现争议。因此双方对此均存在过错。从乙提交的搬家费收据可以证实乙在约定交付房屋日期届满前即已腾空房屋。双方未能按期交接房屋的直接原因是前述争议问题的存在。因此乙的行为不属于故意违约，甲要求乙按照合同约定承担违约责任，依据不足，房屋维修基金应该由谁负担可以通过协商或者其他方式进行解决；甲主张乙逾期交房造成实际的租金损失及取暖费、物业费请求因证据不足，不予支持。据此，法院判决：1、乙于判决生效之日起七日内将涉案房屋交付给甲，同时交付房屋钥匙及电卡。2、驳回甲的其他诉讼请求。【律师提示】本案争议的引发原因在于诉争房屋的公共维修基金应当由买方还是卖方承担。所谓公共维修基金是指在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房）和公有住房（包括在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房）出售后的共用部位、共用设施设备的维修养护基金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的维修基金来源于两部分：（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。（2）购房者按照购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施；设备的维修、养护。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。本案中的双方当事人对此没有明确规定，双方都有责任，所以买方据此认为卖方违约是没有道理的。2007年建设部发布的《住宅专项维修基金管理办法》正式出台，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。从2008年2月1日起，市民买房时所要缴存的公共维修基金，将不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。按以往的规定，购房者按购房款2%-3%的比例向售房单位缴纳维修基金，北京则是以总房款的2%缴纳公共维修基金。此次的新规中确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修基金。每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修基金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。实施新规后，公共维修基金缴存额度的计算要比以往复杂，因为每个楼盘的建筑成本是不一样的，哪个楼盘要缴存多少应视具体情况而定。&
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相关法律知识新房漏水殃及楼下 为何修房需动用公共维修基金？
来源： 发布时间： 16:35
　　荆州新闻网消息：前几天绵延不断的大雨终于停了，也给一些市民带来了困扰。市民彭先生去年在小天鹅津泰园买了房子，准备今年就装修入住，而他昨天接到了楼下邻居打来的电话，让他赶紧去家里看看，这一看啊，彭先生傻了眼。
　　彭先生的房子在小区临街一栋楼的顶楼，目前还没有装修，一进彭先生的房子，映入眼帘的，就是几处明显的水迹。房子还没入住，就已经漏成这样，彭先生心里很不舒服。
　　并且，不仅仅是彭先生自己遭殃，还连累了楼下的邻居。5楼的卢先生不得不采取措施接水。为此，两家人也找过物业和开发商，希望对方能给出一个解决的方案。
　　随后，记者同彭先生以及卢先生一起来到小区物业。物业表示：维修基金，要一层层的申报，目前还在筹备业主委员会。
　　国家有关政策和法规规定：五年之内房屋出现质量问题，应由开发商进行承担。虽说彭先生去年才买房，但是这个小区已经存在了7年，像这种情况，就需要动用公共维修基金进行维修。而动用公共维修基金，首先需要由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请。我们在小区门房看到，这个小区正在组建业主委员会，但由于种种原因，业主委员会一直无法成立。该小区物业负责人表示，一旦业主委员会成立，就会按照程序来申请动用公共维修基金进行维修。
　　【编后】像彭先生这种情况，我们也不是第一次遇到，在这里，我们也要提醒准备买房的市民，在交房时，一定要仔细验房，避免类似的情况发生。
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房改房的公共维修基金如何办理；作者：赵娜律师；【案情简介】；甲乙签订《存量房屋买卖合同》，约定乙将涉案房屋出；后甲起诉至法院要求乙继续履行合同，交付房屋并移交；乙辩称，不同意甲的诉讼请求，因为甲在缴纳住房维修；诉讼中，关于缴纳的公共维修基金的负担主体问题，乙；关于甲的诉讼请求，对于其主张的租金损失未提交证据；【审理结果】；法院经审理认为，
房改房的公共维修基金如何办理
作者：赵娜律师【案情简介】甲乙签订《存量房屋买卖合同》，约定乙将涉案房屋出卖给甲。后甲向乙支付全部房款并办理了房屋过户手续，甲也取得了涉案房屋的产权证。办理过户手续过程中，乙以甲名义缴纳房屋维修基金1万元，收款单位为涉案房屋的管理单位。房屋过户手续办理完毕后，甲要求乙按期交付房屋，但乙认为其实际缴纳的公共维修基金应由甲负担，甲应先行给付上述款项，甲则认为该笔款项就应由乙自担。因而发生争议，乙未将房屋钥匙、电卡等物品交付甲。后甲起诉至法院要求乙继续履行合同，交付房屋并移交房屋钥匙、电卡等物件；要求乙支付房屋实际交付之前发生的全部水费、电费及煤气费；要求乙支付逾期交房的违约金；要求乙支付违约交房造成的实际租金损失；要求乙返还未入住期间已经缴纳的供暖费和物业费。乙辩称，不同意甲的诉讼请求，因为甲在缴纳住房维修基金时没有带钱，本人垫付1万元，甲一直没有还钱，故未交付钥匙。本人已按照合同约定期限将房屋腾空，有搬家票据为证。本人同意继续履行合同，但甲应将垫付的1万元返还，本人才同意将房屋交付给他，同时也将钥匙、电卡等物品交付给他；本人同意承担房屋钥匙交付前该房屋发生的水、电、煤气等费用；本人没有违约，故不同意甲违约金及租金损失的诉讼请求，房屋过户后的取暖费和物业费应由甲自行承担。诉讼中，关于缴纳的公共维修基金的负担主体问题，乙提交原产权单位房改办出具的证明一份，内容为：原我单位职工乙以房改成本价购买楼房一套，已交公共维修基金，情况属实。乙据此陈述，房改过程中其已将单位要求缴纳的公共维修基金付清，但由于房屋买卖时产权人变更，单位要求按房屋总价款的2%补齐维修基金，而且明确告知应由新产权人缴纳，只是交钱时甲未带钱，才替其垫付。关于甲的诉讼请求，对于其主张的租金损失未提交证据；就其主张取暖费及物业费，除提交物业管理委托合同外，未在人民法院指定的举证期限内提交实际交纳上述费用的凭据；就其主张乙承担实际交房前的水、电、煤气费的主张，未能明确其主张数额亦未在举证期限内提交相关证据。【审理结果】法院经审理认为，甲乙签订的房屋买卖合同合法有效，甲如约向乙支付了全部房款，且双方办理了过户手续，甲已经取得了房屋产权证，乙应按照合同约定向甲交付房屋及相关物品。因此甲要求乙继续履行合同交付房屋及钥匙的请求于法有据，予以支持；甲要求乙支付房屋实际交付前所产生的水、电、煤气等费用，该项主张有合同依据，因此理由正当。但因甲未在举证期限届满前提交其已实际交纳上述款项的证据，故本案中不宜处理，甲可与乙另行解决；甲请求乙支付逾期交房的违约金，根据乙提交的其原单位出具的证明，可以证实乙在房改房时确已缴纳了部分房屋维修基金。双方对于房产过户时需要补交房屋维修基金的问题，并未在买卖合同中明确注明，可见双方在签订合同时对于上述款项的缴纳均缺乏了解，致使买卖合同在履行过程中出现争议。因此双方对此均存在过错。从乙提交的搬家费收据可以证实乙在约定交付房屋日期届满前即已腾空房屋。双方未能按期交接房屋的直接原因是前述争议问题的存在。因此乙的行为不属于故意违约，甲要求乙按照合同约定承担违约责任，依据不足，房屋维修基金应该由谁负担可以通过协商或者其他方式进行解决；甲主张乙逾期交房造成实际的租金损失及取暖费、物业费请求因证据不足，不予支持。据此，法院判决：1、乙于判决生效之日起七日内将涉案房屋交付给甲，同时交付房屋钥匙及电卡。2、驳回甲的其他诉讼请求。【律师提示】本案争议的引发原因在于诉争房屋的公共维修基金应当由买方还是卖方承担。所谓公共维修基金是指在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房（包括经济适用住房）和公有住房（包括在住房制度改革和拆迁安Z中向个人出售的公有住房）出售后的共用部位、共用设施设备的维修养护基金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单栋住宅内业主或者单栋住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、房顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。建设部1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的维修基金来源于两部分：（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。（2）购房者按照购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施；设备的维修、养护。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。本案中的双方当事人对此没有明确规定，双方都有责任，所以买方据此认为卖方违约是没有道理的。2007年建设部发布的《住宅专项维修基金管理办法》正式出台，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。从日起，市民买房时所要缴存的公共维修基金，将不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安装工程造价的比例缴纳。按以往的规定，购房者按购房款2%-3%的比例向售房单位缴纳维修基金，北京则是以总房款的2%缴纳公共维修基金。此次的新规中确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修基金。每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修基金的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。实施新规后，公共维修基金缴存额度的计算要比以往复杂，因为每个楼盘的建筑成本是不一样的，哪个楼盘要缴存多少应视具体情况而定。包含各类专业文献、行业资料、生活休闲娱乐、应用写作文书、各类资格考试、中学教育、外语学习资料、高等教育、房改房的公共维修基金如何办理(案例)32等内容。
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