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自考复习资产评估笔记：收益法的优缺点
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第二节　成本法
一、成本法及其适用的前提条件
(一)成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：
1、资产的价值取决于资产的成本。(资产成本和价值成正比)重置成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：(1)资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。(2)资产的功能性损耗，也称功能性贬值。(3)资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
(二)成本法应用的前提条件：1、应当具备可利用的历史资料。2、形成资产价值的耗费是必需的。3、成本法要求被评估资产处于或被假定处于继续使用状态。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
被评估资产评估值=重置成本&成新率(即考虑三大贬值后的综合成新率)
(一)重置成本及其估算
重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本;在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。
更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是跟新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。估算重置成本首选市场询价。
1、重置核算法
重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
直接成本是指可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目;机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。
间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。
(1)按人工成本比例法计算。(2)单位价格法。(3)直接成本百分率法。
2、物价指数法
这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。
资产评估时物价指数指的是评估基准日(或能够代表评估基准日)的物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。
定基物价：制定物价指数的基准是一致的。
重置成本=历史成本&资产评估时物价指数/资产构建时物价指数
物价指数法和重置核算法的区别表现在：(选择)
(1)物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
(2)物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上;而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的基础上。
一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。(重置成本法估算偏低)
相同点：二者都是建立在利用历史资料的基础上。
3、功能价值法，也称生产能力比例法。(成本与产量成正比)
这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。
4、规模经济效益指数法。
重置成本=参照物重置成本&(评估资产年产量/参照资产年产量)
5、统计分析法。
(1)对资产进行分类。
(2)在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
(3)依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数，计算公式为：K=R'/R　(其中 K&&资产重置成本与历史成本的调整系数;R'&&某类抽样资产的重置成本;R&&某类抽样资产的历史成本。)
被评估资产重置成本=&某类资产账面历史成本(即账面原值)&K
(二)实体性贬值及其估算
资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。
1、观察法，也称成新率法。是指对被评估资产，由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。
资产的实体性贬值=重置成本&(1-实体性成新率) (其中实体性成新率已经考虑残值)
2、公式计算法。(2003年单选15题考过)
(1)预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。
(2)总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限&资产利用率
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。
实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。
当资产利用率&1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产利用率&1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
(三)功能性贬值及其估算
功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
1、净超额运营成本折现法
功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：
(1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。(2)计算二者的差异，确定净超额(税后)运营成本。(指未来运营成本)(3)估计被评估资产的剩余寿命。(尚可使用年限)(4)以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的(净)超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗(贬值)。
被评估资产功能性贬值额=&(被评估资产年净超额运营成本&折现系数)
2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额投资成本可视同为功能性贬值。
功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本
未来每年净超额运营成本不相等 逐年折算相加求和
未来每年净超额运营成本相等 简化：年净超额运营成本(P/A，r，n)(A&&年金，r&&折现率，n&&剩余寿命)
(四)经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
(五)成新率及其估算
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式(即：被评估资产评估值=重置成本&成新率)中的成新率。
1、观察法。
这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。
2、使用年限法。
3、修复费用法。(修复费用大小即贬值额)
直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必须摒弃。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗第二，折旧年限的确定。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础&&损耗本身，具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
(一)运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产，并估算重置成本;2、确定被评估资产的使用年限;3、估算被评估资产的损耗或贬值;4、计算确定被评估资产的价值。
(二)成本法的优缺点
优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理;2、有利于单项资产和特定用途资产的评估;3、在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用;4、有利于企业资产保值。
缺点：1、工作量大;2、它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性;3、经济性贬值也不易全面准确计算。
第三节　收益法
一、收益法及其适用的前提条件
(一)收益法的含义
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
(二)收益法应用的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产;2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的;3、被评估资产预期获利年限可以预测。
二、收益法应用的形式：
(一)资产未来收益期有限的情况
(二)资产未来收益无限期的情况：
1、未来收益年金化的情况(2001年考过选择)
所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下：(约当年金法)
第一步，预测该项资产未来若干年(一般为5年左右)的收益额，并折现求和。
第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。
第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。
2、未来收益不等额的情形
资产评估值(预期收益现值)=&前若干年各年收益额&各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率&前若干年最后一年的折现系数(即复利现值系数)
三、收益法中各项指标的确定
(一)收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。
收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。
1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值(评估基准日以后)，是通过预测分析获得的。
2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来，切莫张冠李戴。
用于资产评估的收益是资产的客观收益(正常收益)，而不是资产的实际收益。
收益额的构成：第一，税后利润，即净利润;第二，现金流量;第三，利润总额。
选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以及评估目的决定，重要地是科学反映资产收益，并与折现率或资本化率口径保持一致。
(二)折现率和资本化率
从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。
折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。
折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
无风险报酬率是指资产在一般条件下的获利水平，风险报酬率则是指冒风险取得的报酬与资产的比率。
资本化率(适用年金化形式)与折现率(适用非年金化形式)在本质上是没有区别的。
折现率和资本化率在量上未必恒等。
(三)收益期限(评估基准日以后的期限)
收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
(一)收益法评估资产的程序：
1、收集验证有关经营、财务状况的信息资料;
2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势;
3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率;
4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
(二)收益法的优缺点
1、收益法的优点是：(1)能真实和较准确地反映企业资本化的价值;
(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
2、收益法的缺点是：(题考过选择)
(1)预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响;
(2)在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。(也适用于资源类资产)
第四节　资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
(一)资产评估方法之间的联系
共同目标就是活得令人信服的可靠的评估价值。
成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。
(二)市场法与成本法的区别(2006年4月考过简答)
1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
2、市场法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的。
3、市场法的运用与原始成本没有直接联系，而成本法中的某些计算，则要用被评估资产的原始成本和原始资料。
4、成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗(或贬值)后确定评估价值;市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。
二、资产评估方法的选择(、2006年考过简答)
应考虑如下几个因素：1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明&评什么&，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对资产评估方法具有约束性;资产评估方法说明&如何评&，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。2、资产评估方法必须与评估对象相适应。3、评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
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热式气体质量流量计优缺点说明
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& 海川网龄16岁
热式气体质量流量计检测原理
& & 热式气体质量流量计是利用热扩散原理测量气体流量的仪表。传感器由两个基准级热电阻（RTD）组成。一个是速度传感器RH，一个是测量气体温度变化的温度传感器（RMG）。当这两个RTD置于被测气体中时，其中传感器RH被加热，另一个传感器RMG用于感应被测气体温度。随着气体流速的增加，气流带走更多热量，传感器RH的温度下降。
& & 根据热效应的金氏定律,加热功率P、温度差△T（TRH-TRMG）与质量流量Q有确定的数学关系式。 P/△T=K1+K2 f(Q)K3 K1、K2、K3是与气体物理性质有关的常数。热式气体质量流量计独特的温度差测量方式克服了采用恒温差原理的热式气体质量流量计测量煤气流量时因煤气中含水、油和杂质而造成的很大的零点漂移，导致无法测量的弊端。它也可以用于测量湿气体的质量流量，如矿井下瓦斯抽放、送风，排风系统中的风量（速）的实时检测。
热式气体质量流量计传感器灵敏度简介
& & 热式质量流量计利用发热体（加热器）和流体（气体）之间的热传递现象来进行流量测量。
& & 由于气体种类的不同，热物性也不相同，因此传感器的灵敏度也各不相同，用于修正各种气体的灵敏度差异的系数称为转换因子，要用于其流量计已校准的气体以外的种类的气体时，务必用转换因子乘以输出来修正
热式气体质量流量计分类
& & 热式质量流量计根据热源及测温方式的不同可分为接触式和非接触式两种：
& & 1.接触式热式质量流量计
& & 这种质量流量计的加热元件和测温元件都置于被测流体的管道内，与流体直接接触，常被称为托马斯流量计，适于测量气体的较大质量流量，由于加热及测量元件与被测流体直接接触，因此元件易受流体腐蚀和磨损，影响仪表的测量灵敏度和使用寿命。测量高流速、有腐蚀必的流体时不宜选用，这就是接触式的缺点。
& & 2.非接触式热式质量流量计
& & 这种流量计的加热及测温元件都置于流体管道外，与被测流体不直接接触，克服了接触式的缺点。
热式气体质量流量计的优缺点
& & 1.优点
& & 热式质量流量计可测量低流速（气体0.02～2m/s）微小流量，浸入式热式质量流量计可测量低～中偏高流速（气体2～60m/s）,插入式热式质量流量计更适合于大管径。
& & 热式质量流量计无可活动部件，无分流管的热分布式仪表无阻流件，压力损失很小，带分流管的热分布式仪表和浸入性仪表，虽在测量管道中置有阻流件，但压力损失也不大。
& & 热式质量流量计使用性能相对可靠。与推导式质量流量仪表相比，不需温度传感器，压力传感器和计算单元等，仅有流量传感器，组成简单，出现故障率小。
& & 气体的比热容会随着压力温度而变，但在所使用的温度压力附近不大的变化可视为常数。
& & 2.缺点
& & .热式质量流量计响应迅速；
& & .被测量气体组分变化较大的场所，因cp值和热导率变化，测量值会有较大变化而产生误差；
& & .对小流量而言，仪表会给被测气体带来相当热量；
& & .对于热分布式热式质量流量计，被测气体若在管壁沉积垢层影响测量值，必须定期清洗对细管型仪表更有易堵塞的缺点，一般情况下不能使用；
& & .对脉动流在使用上将受到限制；
& & .液体用热式质量流量计对于粘性液体在使用上亦受到限制。
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深圳钢结构厂房，钢结构厂房建筑优缺点——基准建设
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1、用途广泛：可适用于工厂、仓库、办公楼、体育馆、飞机库等等。既适合单层大跨度建筑，也可用于建造多层或高层建筑。　　2、建筑简易，施工期短：所有构件均在工厂预制完成，现场只需简单拼装，从而大大缩短了施工周期，一座6000平方米的建筑物，只需40天即可基本安装完成。　　3、经久耐用，易于维修：通用电脑设计而成的钢结构建筑可以抗拒恶劣气候，并且只需简单保养。　　4、美观实用：钢结构建筑线条简洁流畅，具有现代感。彩色墙身板有多种颜色可供选择，墙体也可采用其它材料，因而更具有灵活性。　　5、造价合理：钢结构建筑自重轻，减少基础造价，建造速度快，可早日建成投产，综合经济效益大大优于混凝土结构建筑。　　缺点　　一、钢结构工程产生质量问题的分析　　钢结构工程质量难以保证的原因有很多，也很复杂，既有工艺不当导致的问题，也有违反工艺操作造成的问题，还有由于施工人员的技术水平和责任心造成的问题，还有决策者失误造成的质量问题。　　（一）钢材本身存在的问题　　某单位在加工某大厦的箱形柱时，在施焊过程中突然发现60mm作为腹板的厚板出现了撕裂现象，肉眼可见清晰的裂纹把板、从厚度方向分成两半，经过NDT检测发现裂纹深度发生在深度3mm左右，同时对同一类型同一批号的另外几张板切割的零部件进行检测，发现板内存在夹层，轧制质量不好是造成质量问题的主要原因。在焊接的过程中由于焊接产生的焊接应力作用将夹层的材料拉开。由此出现了厚板沿厚度方向撕裂的现象。　　原因分析：由于使用部位的特殊性，该零部件在构件中作为腹板使用，沿纵向上下方向焊接的零部件在焊接形式上开的全熔透坡口受力的劲板，由于板内部存在的分层，焊接产生的焊接应力向外释放从而沿厚度方向撕裂了板。　　可以根据实际情况采取以下的几种措施进行处理：　　（1）、大量的钢材内部存在的夹层属于钢厂本身在轧制过程中产生的质量问题，已经超过了国家标准规范的要求，可以要求钢厂派人来核实，同钢厂协商退货或换货处理；　　（2）、如果夹层数量较少可以征求技术部门和业主的意见，将信息反馈给钢厂，对出现的问题采取施工补救措施，可以根据无损检测的结果，在有问题的、部位采用气刨全部刨开，超过本身的深度，然后用等强度焊接材料进行填充，完毕后对表面进行处理，在规定的时间后进行NDT检测，同时对相同的构件取样进行、理化检验，达到设计规范要求可以继续使用；　　（3）、在监理的见证下将该零部件割掉，重新换上满足条件的板材，换下的零部件用于非承重和非重要部位或作为辅材使用，完成后在规定的时间后进行NDT检测，做好记录。　　（二）在施工流程中出现的问题　　加工制作过程中较易发生质量问题且发生后处理起来很棘手的主要是特殊工序和重要工序。一般工序发生质量问题所占的比率很小。在上面的施工过程中，特殊工序有焊接、涂装，重要工序有下料，装配。　　1.、焊接工序。该工序属于隐蔽工程，也是最易发生质量问题的工序之一，从2004年某公司的产品质量报表统计显示，发生该工序的质量问题中：因、为焊接质量导致的焊缝返修率高达80%以上，其次是由于上道工序操作不当和操作人员的技术问题而导致焊缝质量问题约占10%，这样问题属于直接影响工程质、量的主要问题，所以此类型的问题必须通过专业的检测公司运用专业的检测工具才可以检测、评判出来，一般根据焊缝内的缺陷类型分为夹渣、未溶合、气孔等。　　2.、涂装工序。该工序也是属于隐蔽工序，对结构的影响小于对于建筑功能的影响。也是较易发生质量问题的工序。工序的质量问题主要表现在：构件表面的漆膜大面积脱落和局部脱落，构件表面的漆膜脱落、产生流挂现象，漆膜的厚度不够，漆膜厚度分布不均，漆膜的颜色色差较大。　　3.、放样下料工序。该工序属于构件加工之前的龙头，其质量的好坏对下道工序存在着直接的影响，甚至导致下料的零部件全部的报废，这种情况的发生、是很普遍的，所以在下料之前对于加强过程的质量监控是十分重要而且必要的。该工序的产生的质量问题主要表现在：对于长条和薄板类型的零部件在切割中变形比、较厉害；由于切割气体或者板材内部存在夹渣和成份分布不均匀而导致的切割面出现马牙纹、节瘤、割痕深度超标准；气割或锯切的零部件未考虑后续工序的收缩变、形而导致的零部件尺寸超标；由于工艺文件编制的失误而导致的批量零部件报废；下料切割的尺寸严重的超过了标准的要求。　　4.、装配工序。该工序在构件加工的质量中占有重要的地位，其质量受上道工序的影响较大，所以在装配前加强过程的监控是非常的重要。该工序的产生、的质量问题主要表现在：装配的零部件位置错误，如3450mm装成4350mm；零部件的使用错误，本来应该装配2#零部件件，装配的却是3#另部件；零、部件在正确位置上装配错误、如板上的孔45mm本来是朝外，而实际把45mm朝内装了；装配的零部件装配间隙超过规范和技术文件的要求，3mm的间隙、7mm；有些零部件没有经过校正就进行装配，装配完成后已存在的变形没办法消除变形；操作工为图省事私自切割造成零件上孔位置尺寸超标；装焊区没有进行表、面处理；由于图纸尺寸的错误造成的装配错误。　　（三）使用问题　　由于钢结构厂房泡沫使用不规范，一些厂家为节省成本，用价低的无阻燃材料做填充物，导致钢结构厂房极易发生火灾引起的人员伤亡事故。深圳钢结构厂房，钢结构厂房建筑——基准建设
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