房屋租赁合同已履行完毕再行起诉法院驳回
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房屋租赁合同已履行完毕再行起诉法院驳回
&&& 近日，西宁市城北区人民法院审理一起因房屋租赁合同已履行完毕，当事人再行起诉被法院判决驳回。
&&& 当事人说
&&& 原告肖某称，日，原告因办厂租赁被告旧库房430平方米，租赁期限为三年，年租金13000元。然而被告违背诚信，于2000年9月单方违约，将已成一个生产车间的厂房抬价后转租给他人，给我造成搬迁、安装、试车等直接经济损失和间接经济损失达43万元。协商无果，无奈依法向人民法院提起诉讼望人民法院依法判令被告赔偿因违约造成的经济损失43万元；由被告承担本案诉讼费。庭审中，原告又增加诉讼请求39497.90元的经济损失。
&&& 被告青海某某兽医科学院称，原告陈述实属编造谎言，无中生有，原告为此已诉讼五次，但每次均在与事实相悖的情况下又撤回起诉。日签订合同后，我方履行了交房义务，但原告并没有按双方约定交纳房租及水电费。2000年10月，原告因难以承受房租自行交还其中的九间租赁房，其余四间至2007年7月，因西宁市中级人民法院将其房内财产强制执行腾空租赁房后，由我方收回。故原告所述不实，请求法院驳回原告诉讼请求。
&&& 原告肖某为证明其诉讼请求，向法院提交如下证据（所有证据均为复印件，未提交原件）1、日原被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方的租赁关系成立，双方间约定了租赁期限、价款及其他权利义务关系。2、日被告与赵河江签订的《房屋租赁合同》一份，证明被告在与原告的合同期间，违约与他人签订租赁合同。3、西宁东联工贸有限责任公司的支票存根一份及证明一份、被告出具的收据四份、收条一份，证明原告无拖欠租金的事实，已交纳租金14556元。4、调查笔录七份，证明被告断电、强行将原告财产搬出的事实。5、照片二十四张，证明被告单方违约强行将原告设备及原材料堆放在露天。6、被告发出的"通知"三份，原告欠租金及水电费明细表四份，证明原告拖欠房租不是事实被告扣押原告财产造成重大损失；2002年6月的通知是文字游戏，以达到欺骗的目的；水电费明细表没有依据，与事实不符。7、原告与石头磊村委会"租房协议"一份，证明原告被赶出后与石头磊村委会租房的事实。8、石头磊村委的证明一份，证明原告租用石头磊村的房子是由村民宋有成介绍的，租房合同是日签订的。9、"公证书"一份，证明被告扣押原告财产后造成的损失情况。10、资产"报告书"一份，证明原告企业投资共计80万元。11、论证意见书一份；12、城东区纪委立项批复一份，证明投产后年生产100吨PVC钢铝合金玻璃夹条的意见。13、月份财务报表一份，证明造成原告20个月未生产损失163800元的依据。14、企业定价许可证一份，证明原告在大众街94号开产品销售门市部，主要批发、另售。15、"工矿产品购销合同"一份，证明由于被告违约，合同不能实现。16、进帐单十二份；17、税票九份，证明原告上年度正常经营情况下的状况。18、搬迁费用票据 二十七份，证明原告搬入被告出租房时的费用支出共计3468元。19、水电费建设投资材料费票据九页，证明原告在承租房内的水电建设投资为5429.70元，双方口头协商以此折抵房租。20、办证费开支十五份共计1618.80元 ；21、行政开支九份共计1566.40元；22、模具材料加工费四份计1470元；23、试车用料费二份计5800元；24、1999年6月-2000年10月工资表十四份、收条二份、拆卸设备协议一份，原告共计支出工人工资50150元；25、原材料损失费九份共计32965元；26、借款合同二份共计损失利息19万元；以上证据20-26，证明原告为开办工厂及开办后因被告违约给原告造成的损失。
&&& 被告青海某某兽医科学院对以上证据质证认为1、对日原被告双方签订的《房屋租赁合同》一份无异议。2、原告证据"日被告与他人签订的《房屋租赁合同》一份"，合同本身的真实性无异议，但该合同是原告于2000年11月自行搬出后，将腾出的其中9间交还给了被告后，被告于12月才另租与他人。3、原告证据3中认可原告交纳租金8359元，但东联公司交纳的6500元与原告无关不能折抵房租，1420元的塑料管款无被告任何签名盖章，不予认可。4、原告证据"调查笔录七份"中的证人证言相互矛盾、道听途说、不和情理，询问中有诱导性的发问，故不予认可。5、原告证据5中的照片不能证明就是原告的产品，更不能证明是被告将其堆放在露天。6、原告证据6"被告发出的"通知"三份，原告欠租金及水电费明细表四份"本身是真实的，是督促原告交纳水电费及房租的手段，但自始至终没有扣押过原告财产。7、原告与石头磊村委会"租房协议"一份只能证明原告与石头磊村委达成租房协议，但不能证明是被告强行将原告赶出的。8、石头磊村委的证明一份，认可时宋有成介绍的，但合同签订时间是日，并不是12月4日。9、对"公证书"真实性无异议，公证是原告自己的行为，但并不能证明被告扣押了原告的财产。10、原告证据10、11、12、13、14、20、21号，均是原告办厂时所必须履行的手续，与本案无关。11、原告证据15、16、17、22、23、24、25、26号证据是原告以往的经营状况，与本案无关。12、原告证据18号"搬迁费用票据二十七份"，是原告租赁了被告房子后，搬入的费用，应由自己承担。13、原告证据19号"水电费建设投资材料费票据九页"，是原告为生产自行投入的，合同中并无约定可顶作房租。
&&& 被告青海某某兽医科学院为证明其反驳理由，向本院提交如下证据（所有证据均为复印件，未提交原件）1、日原被告双方签订的《房屋租赁合同》一份，证明双方的租赁关系、租赁期限、租金交纳及违约责任的情况。2、催交房租通知五份，证明原告拖欠房租、水电费的事实以及被告催收的事实。同时证明被告并未强制收回房屋。3、证人宋有成、赵军、张生龙的调查笔录三份，证明原告搬迁原因是无能力承担租赁费，自行搬迁至石头磊村的，被告并未参与。原告于2000年10月自己将物品从其租赁的房屋中搬走，并非从院子搬走的，原告称被告将原告物品强行搬出不是事实。4、原告与石头磊村委会"租房协议"一份、石头磊村委会收据一份，证明证人宋有成笔录属实，签订协议是日，看房、谈价等必然在前。5、西宁市法院（2002）宁民初字第24号租赁合同纠纷一案的庭审笔录四页（第112、114、117、118页），证明原告自认租赁被告13间房屋，于日自己腾退9间，剩余4间原告一直占用至日其存放的财产被市法院强制执行的事实，原告违约拖欠租赁费，搬迁与被告无关。6、对证人史发鑫的调查笔录一份，证明原告自行搬出的时间为2000年9月底10月初。7、日被告与赵河江签订的《房屋租赁合同》一份，证明被告与赵河江签订的《房屋租赁合同》是原告自行搬出后。8、日原告出具的"保证书"一份，证明原告至日仍然在使用且未交租金。9、（2000）宁经初字第59号判决书一份、（2001）宁执字第113号民事裁定书一份，证明原告财产被法院强制执行后才腾退剩余房屋的事实。10、对证人申树龙、徐朝勇的询问笔录二页、被告工作记录三页，证明日，因原告搬走所以才停的电。过去从未停过原告的电。11、市法院（2002）宁民初字第24号租赁合同纠纷一案的庭审笔录二页（第110、111页），证明被告从未扣押过原告物品，钥匙一直由原告自己保管。12、对被调查人严启平（原告厂的电工）的调查笔录一份，原告民事补充诉状一份，证明原告与电工所陈述的断点不一致，相互矛盾，不能自圆其说。故说明被告未强行断过点。13、肖琪民事补充诉状一份、市法院（2002）宁民初字第24号租赁合同纠纷一案的庭审笔录一页（第83页），证明原告拖欠被告房租的事实，原告提交的西宁东联工贸有限责任公司的证明是后补的。
&&& 原告肖某对以上证据质证认为1、对日原被告双方签订的《房屋租赁合同》一份；原告与石头磊村委会"租房协议"一份、石头磊村委会收据一份；原告出具的"保证书"一份无异议。2、对催交房租"通知"第五份日的通知是在我起诉被告在市中院后，经市中院的督促给我的，我还承诺十天内把我的东西拉走；第四份我没收到，是被告贴在门上了；另外三份我收到了。3、对证人宋有成、赵军、张生龙的调查笔录三份不予认可。其中宋有成是被告代理人祁小东的亲戚，与本案有利害关系；证人赵军的调查笔录中的搬迁时间是被告诱导的；证人张生龙不是我厂的人。4、对市法院庭审笔录四页（第112、114、117、118页）中的腾房时间无异议，但腾出9间房不是我自愿的，是被告限时间在10月搬的；另外4间是被告扣押我的设备而强制让我搬的。5、对市法院庭审笔录二页（第110、111页）中记录的我持有房门钥匙是事实，但房子有两把锁，照片就是我趁着生产时拍的，当时是被告开的门。6、对证人史发鑫的调查笔录中的搬迁时间是准备搬迁时间，不能证明已经搬迁。7、对被告与赵河江签订的《房屋租赁合同》无异议，但这份合同签订时被告与我的合同还没解除，是被告违约。8、对（2000）宁经初字第59号判决书一份、（2001）宁执字第113号民事裁定书一份无异议，法院将我的财产是从被告处拉走的，这证明了被告扣押了我的财产。9、证人申树龙、徐朝勇的询问笔录二页、被告工作记录三页中的两位证人是利害关系人，记录是被告后补的，故对该证据不予认可。10、对被调查人严启平（原告厂的电工）所陈述的时间是不正确的，我的补充诉状中陈述的是事实。11、市法院（2002）宁民初字第24号租赁合同纠纷一案的庭审笔录一页（第83页）中的笔录有误，我以电线抵了房租，不存在拖欠房租的情况；东联公司出具的证明是我后补的。
&&& 本案的争议焦点一为被告是否违约?为此，原告出示了证据1-8组予以证明，被告提出了１１组的反驳证据。本院认为第一、原告证据1"原被告签订的《房屋租赁合同》一份"，双方均无异议，可以证明双方的租赁关系。第二、原告证据2"被告与赵河江签订的《房屋租赁合同》一份"，能够证明被告与第三人签订租赁合同，但不能证明被告是在"2000年9月又转租他人"造成违约。结合原告证据7"原告与石头磊村委会租房协议"8、石头磊村委的证明一份，从时间上可以认定 日被告与第三人赵河江签订合同时，原告经证人宋有成介绍也与石头磊签订了租房协议。原告提交的证据3中所有交纳的票据之和（自日-日）为14856元。根据双方的租赁合同约定，自日起，"承租方每年向出租方交纳租赁费壹万叁仟元正，每半年交纳一次，租赁费每年按4%提增……"。由此计算，该证据不能证明原告"无拖欠租金的事实"，并可以认定被告为追缴原告所欠的租金及水电费，曾多次向原告发出"通知"的事实。原告提交的证据4证人证言，由于证人均未到庭，不能认定。原告提交的证据5中的照片不能证明是被告单方违约强行将原告设备及原材料堆放在露天的证明目的。第三、针对该焦点被告提交的证据２催交房租通知五份，能够证明原告拖欠房租、水电费的事实以及被告催收的事实。被告提交的证据３、６、10中证人证言由于证人均未到庭，不能认定；对被告的"工作记录"因被告不能证明是被告的原始记录，不能认定其欲证明的目的。被告提交的证据４，原告无异议，可以证明原告与石头磊村委于2000年12月签订了租房协议。被告提交的证据5、11、13"市法院（2002）宁民初字第24号租赁合同纠纷一案的庭审笔录第112、114、117、118、111、83页"，原告以笔录有误为由不予认可的理由不能成立。庭审笔录是法院在庭审中所做的对当事人陈述的记录，且庭后由当事人签名认可的实事，故可以认定原告租赁被告13间房屋，于日自己腾退9间，剩余4间原告一直占用，且房门钥匙一直由原告保管。被告提交的证据7与赵河江的《房屋租赁合同》签订的日期在原告腾房之后，故被告有权处置自己所有的房屋。被告提交的证据8，"日原告出具的保证书"一份，原告无异议，可以证明原告至日仍然在使用且未交租金。被告提交的证据9"（2000）宁经初字第59号判决书一份、（2001）宁执字第113号民事裁定书一份"，是法院的生效法律文书，应予认定。被告提交的证据12对被调查人严启平（原告厂的电工）的调查笔录一份，原告民事补充诉状一份，因证人未到庭，而诉状是原告单方陈述，不能证明被告的证明目的。
&&& 本案的争议焦点二为原告诉求的经济损失元是否是被告造成的？为次，原告提交了9-26份18组证据。由于原告所依据的1-8组证据不能证明被告有违约事实，故该18组证据不能证明是被告给原告造成的损失，原告的证明目的不能成立。关于原告水电费建设投资材料费票据九页合计5429.70元，虽原告无证据证明已与被告约定折抵房租，但被告亦无证据证明没有约定，且原告搬出后一直在被告房屋内，故该财产应在原告最后全部腾房时冲抵房租。
&&& 审理查明
&&& 原被告于日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由原告承租被告位于西宁市宁张路43号院内、面积为430平方米共计13间房屋；承租时间自日--日，承租期为三年；原告在承租期内每年向被告交纳租赁费1.3万元，每半年交纳一次，租赁费每年按4%递增；被告不再另收取押金；原告如果拖欠被告租金累计达7个月，被告可以终止合同，收回房屋。……合同签订后，被告按约将13间出租方交给原告作为生产车间使用。原告自1999年6月开始边搬入租赁的房屋边生产，为生产需要自行投资水电设备。自日--日第一年度期间，由原东联公司于日代为交纳了水电费6500元，日原告交纳了房租2166元。由于原告未按时交纳房屋租金，被告于日向原告发出通知，要求原告交纳所欠的房屋租金及按实用表数交纳水电费，原告亦收到了该通知，并于日交纳了现金1000元。由于原告未足额交纳租金，双方发生纠纷。原告便于2000年10月将租赁的部分房屋的设备等搬出，腾还给了原告租赁房9间（另有4间继续由原告使用）。被告便于2000年12月将原告腾退的房屋另租给了他人。原告也于2000年12月重新在西宁市城北区石头磊村租赁了7间房屋作为生产车间。至日由原告继续使用的4间中的财产被西宁市中级人民法院由于另案强制执行，至此，原告租赁被告的13间房屋全部腾空。
&&& 另查明，在原告自2000年10月腾退给被告9间车间后，至2002年7月另4间房屋全部腾空期间，被告先后四次向原告送达或张贴了催缴房屋租金及水电费的通知，原告也分别于2001年1月交纳了2000元房屋租金，2000年6月交纳了400元房屋租金，2001年9月交纳了150元；被告工作人员分别于2000年11月、2001年7月从原告处提走了价值2790元的塑料管。原告自被告处搬出后，未将在被告房屋内投资修建的水电设备拆除。
&&& 法院审理后认为，依法成立的合同关系受到法律保护。本案中，双方合同约定租赁费每年1.3万元，每半年交纳一次，如果拖欠租金累计达7个月，可以终止合同，收回房屋。原告作为承租方，在第一年度租赁期间便未足额交纳租金，该行为已构成违约。被告作为出租方有权按合同约定收回房屋，并对自己所有的房屋进行处分。故原告以被告违背诚信，单方违约，造成其经济损失的诉讼理由不能成立，对其诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条的规定，判决驳回原告肖某的诉讼请求。本案诉讼费4675元由原告肖某承担。
&&& 法律链接
&&& 《中华人民共和国合同法》
&&& 第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条　承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（城北区人民法院强斌、张金红）责任编辑：马蓉蓉 荆栩琳原告XXX与被告XXX腾房纠纷一案_百度文库
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