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2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价报告不符合估价目的的错误
　　【摘要】2016年房地产估价师考试预计为10月15日-16日，为帮助考生更好的参加房地产估价师《案例分析》考试，环球网校小编为您搜集整理了&2016年房地产估价师《案例分析》常见错误估价报告不符合估价目的的错误&，本文系统阐述了估价报告不符合估价目的的错误的知识点，希望对您有所帮助，祝考试顺利!
　　特别推荐：
　　估价报告不符合估价目的的错误知识点是2016年房地产估价师考试高频考点，现整理如下：
　　估价报告不符合估价目的的错误：
　　1.房地产抵押估价可能出现的错误
　　(1)房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押;
　　(2)再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响;
　　(3)未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响;
　　(4)估价报告中没有作出必要的风险提示;
　　(5)估价报告没有对估价对象的变现能力进行分析;
　　(6)未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损;
　　(7)抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面;
　　(8)房地产抵押估价报告未向估价报告使用者作出以下提示;
　　①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;
　　②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;
　　③合理使用评估价值;
　　④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
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第二章　不同类型房地产的估价
第五章　房地产估价案例与分析补充知识
第03讲　前言（三）
　　（二）考试攻略
　　（1）制定计划——要付出时间
　　如果第一年报考，考四科，那么四科时间的安排上：先学第一科、再学二、三科，有一些基本印象和知识点基础上，最后进行案例与分析。要下定考试必过的决心，从报名的那天开始，制定一个完整的学习计划，每门课准备学几遍、每天学多少页，制订好的学习计划，就雷打不动地坚持。学习要趁早，4、5月份熟悉教材；6、7月份熟悉历年考题及标准答案；8、9月做模拟试题、查漏补缺，注意不要贪多（如每天1套题或每天3小时，结合自己学习情况做好计划），所有的高手都是从报名的那天开始就全力以赴，到了最后临考的日子反而都是养精蓄锐，保存体力、放平心态的。
　　只有天天接触考试知识，才能熟悉它，了解它，不惧怕它，才能快速地形成思路，组织语言，答对要点，这一阶段可以将原来厚厚的一本书变成自己总结的薄薄系统的笔记，联系历年考题和适合自己的模拟试题，弄清考点，熟悉已经掌握的和未掌握的，对于未掌握部分，认真记忆总结，考试如遇相同问题，保证不再出错，做过的、已经掌握的，要保证考试时的正确性。
　　时刻提醒自己“明天就要考试”，提醒自己时光有限，要倍加珍惜，以明天就要考试的心情来要求自己学习上要抓紧，不可因为工作繁忙、有酒局就懈怠学习。
　　2）善于各科相互促进——制定高标准目标
　　要通过本门课程的学习，可以帮助顺利通过前面的房地产估价理论和房地产基本制度与政策科目，因为我们通过反复的查找、理解很自然会记住并应用，所以这两科在我们这就简单啦。一方面加深理解房地产估价理论与方法和房地产基本制度与政策的内容，反过来又促进本门课的成绩提高。有些考生考前抓重点，目的是为了及格，结果只差那么一点点；另外一些考生却把目标定在拿高分上，结果顺利过关了。
　　3）考试的正常和超常发挥——做好时间安排
　　各科都是一百分，60分通过，如果某一科考80多分，而某一科差一分或两分没通过，那么可能在时间分配上，前一科时间过多，应拿出一部分时间放到另一科上。应该将自己最弱的一科增加学习时间。另外考试也要注意提前做好时间安排，根据自己的多次模拟，熟悉每一题自己需要的时间。如考生要控制时间，150分钟100分，平均每分1.5分钟，学会放弃，跳过不会做的题，等到会的题做完，再回过头来仔细分析，找到答题切入点。
　　我个人习惯先做指错题，指错题是最有把握的题，要浏览全题，并把报告基本内容搞清楚，根据做过的指错在草纸编写答案，经过两遍或两遍以上挑错，如果指错题做得多，你会发现自己挑出超过13处错误，那么认为重要的、有把握的放前面，最后工整的写到答题纸上，大约占用1小时左右，应该拿到28-36分左右；接着做改错题，指出两处错误是很容易的，第三处错误特别肯定就写上，不能肯定就放弃，最少拿到5分，因为要改错，进行正确计算，相对需要时间长，应控制在半小时左右；
　　有了一定的分数，大家就能缓解考试压力，再做单选题，不会的划上，最后有时间再做，有些单选题特简单，很容易得分，有些是偏题，主动放弃但不能空，不要1题2分浪费过多时间，单选做对7、8个拿到14～16分；剩余时间做问答题，先做三题中会的一题和二题，再做不会的，一定不要空，力争拿到一半的分。
　　考试遇到不会的、无从下手的题，不要紧张，深呼吸或叹口气，一定要淡定，hold住，再仔细审题，把相关的知识点翻一翻，然后有选择性的编制答案。有些题就是难题，你不会别人也不会，但自己会的一定不要失分，通过反复训练，提高速度和准确性。
　　考试之前考生要不停地鼓励自己、相信自己、给自己成功的暗示，考试之中心态要平和，能够将复习的、学会的、经过动脑查找能做上的题做好、做对。说实在的考后和所谓的标准答案对一对，如果没有拍大腿后悔的（如该答上没答上，该答对的没答对），您可能就通过考试啦。
　　4）考场经验　　
　　首先，拿到试卷后不要忙于先看题目，而要先写好姓名、准考证号、座位号。
　　其次，要学会掌握考试答题策略。基础题，会的题，做过的题，全做对；一般题，通过具体分析和自己复习所掌握的知识能迅速解决的，一分不浪费；尽力冲击较难题，即使做错不后悔。这是面对考卷时答题的策略。考试试题总是有难有易，以上策略是十分明智可取的。考试时难免会遇到难题，费了一番劲仍然突不破时就要主动放弃，不要跟它没完没了的耗时间。在做完别的题之后，很有可能思路打开活跃起来再反过来做它就做出来了。考试时间是有限的，在有限的时间里要多拿分也要讲策略。
　　第三，要仔细审题。在考试过程中，解答每一道题都要先审题。不仔细审题，容易答错、答偏。审题时不能粗枝大叶，不能想当然，也不能操之过急，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，要特别注意。有的考生将考题匆匆看一眼，认为题目似乎与自己复习中遇到的相同，就按原来的思路下笔解答，结果文不对题，成绩大打折扣。审题不可求快。文字较长的估价报告要稳下心来仔细阅读。
　　第四，要认真答题。答题的程序有两种：一是根据答题的时间分配，采用先易后难的程序；二是按照试卷编排的程序，一道一道地往下答，如果遇到难题或一时答不出来的题目，先跳过去。究竟采用哪一种答题程序，可根据自己的习惯进行选择。不管采用哪一种答题程序，在做完全部试题以后，都要认真检查，逐一复核，查漏补缺，检查时最好重新审题，防止误答和漏答。答题要完整准确、条理清楚、要点突出。
　　第五，充分利用开卷。在答卷的时候，要充分利用开卷考试的特点，对于问答题，要熟悉第一科、第三科、第四科教材，并且要针对历年考题做好标记。我们要力求内容完整，重点突出，条理要清晰。指错题，一定要把估价报告各部分容易出错的总结，写到书对应的各个部分，把四种方法常见错误写到用四种方法案例的空页处，可以对照书上规范的案例、总结的常犯错误，迅速发现错误。对于改错题，一定要看清题意，因为需要倒扣分，对于没有把握的地方不要盲目去改，一定找到资料核实，再将错误写上。
　　另外，要书写规范，卷面整洁。　　
　　如果考试着急，发懵，思路乱乱的，落到笔上就字迹潦草，词不达意，东一耙子西一扫帚，切忌不分段，不分标点写下来，但也不必过于啰嗦。考生答题要完整，该说的话要说够，不能丢三落四。答题时要字迹清楚，不要过于潦草，让人难以辨认。批卷老师每天批成千份试卷，耐心是有限的，时间是不够的，所以心态好，字迹工整，书写规范，观点鲜明会得到老师的印象分。
　　要对试题抱一种研究的态度。淡化分数意识，可能是缓解紧张心理的妙方。因此，对试题抱一种研究态度反而会使我们在考场上更好的发挥出最佳水平。有一颗平常心比有一颗非常心有时更有利。
　　最后，应对所有答题反复核查。对于那些没有把握的答题，应着重以宏观角度去阐释。做到自圆其说，并尽量做完所有题目，不留空白题。另外，不同类型的题，要用不同的答题方法。
　　4.考试课程安排
　　我们想通过基础班课程的讲解让大家对实践中房地产估价需要掌握的基本概念、房地产估价的基本思路、价值形成规律，估价报告的形成、估价报告的写作，有一个基本的了解，熟悉教材，同时对于考试中需要补充的内容，如《房地产估价规范》、《房地产估价报告评审标准》《房地产估价基本术语标准》，如何进行估价报告挑错、改错等进行系统讲解。通过教材上各种实践案例，熟悉不同目的不同用途的估价应收集哪些资料、各种不同因素对价格的影响，如何选择估价方法、技术路线确定和正确的计算过程。
　　在基础班的基础上我们开设了习题班，房地产估价案例与分析由于课程考试自身的特点，需要通过大量的习题学习使考生了解案例与分析考试，感性认识案例分析考试的题型、命题风格、各章节分值分布、考查的重点及难易程度。掌握解题思路，培养解题技巧：使考生了解该题命题思路和意图，让考生明白题目的关键要点，了解相关内容，学会从命题者的角度分析问题，寻找准确切入点，培养“题感”。
　　习题班我们将以年的真题为主讲内容。
　　（1）关于教材　　案例的教材与前三科不太相同，在刚开始考试时，教材还不完善，编写错误较多，对于考试根本没有帮助，应试性不强。这几年，教材也在不断更新改版，2015年的教材是在2013年版教材的基础上略做修改，如果其他三科，没有教材就不能参加考试，我们这科教材的用途没有其他三科大，有的学员就是做历年的真题，最后也通过了最终考试，去年教材和今年教材有点小的变化，我觉得应重视这部分的变化。教材共分4章，第一章房地产估价文书写作，第二章不同类型房地产估价，第三章不同目的房地产估价，第四章房地产咨询顾问服务。
　　教材主要变动：第一章第一节和第二节，P1-P38内容变动很多；第三节，P67-6估价所需清单内容变化很大；P70估价对象实地查勘记录，增加四段内容；;P80新增第六点、专业帮助情况和相关专业意见说明。第三章P194估价目的7点变为15点；第一节，P197，增加三、房地产转让估价的注意事项；第二节，P219，一、房地产抵押价值内涵及评估实质内容变化； P221-223增加知识点三、房地产抵押估价的相关技术规定；新教材P225的（三）价值类型；P226第14行“对某些房地产抵押……相关风险提示”；第三节，P244-246，知识点三、房屋征收估价的相关规定和四、房屋征收估价方法和结果确定内容变化较多，并且有增加内容；第四节，P263-265，第四节前面三个知识点整体变化较大。
　　教材共分4章，第一章房地产估价文书写作，第二章不同类型房地产估价，第三章不同目的房地产估价，第四章房地产咨询顾问服务。
　　主要教材内容：
　　命题涉及的重点考查清单（大纲要求掌握※※、大纲要求熟悉☆☆、大纲要求了解△△ ）
命题涉及知识点
重要考点清单
房地产估价报告写作
房地产估价文书的种类和作用
房地产估价报告的构成要素及其写作 ※※
其他房地产估价主要文书写作☆☆
不同类型房地产的估价
居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法※※
商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法※※
商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法※※
命题涉及知识点
重要考点清单☆☆
不同类型房地产的估价
旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法☆☆
餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法☆☆
工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法☆☆
特殊用途房地产的估价 △△
不同目的的房地产估价
房地产抵押价值评估※※
房地产转让价格评估※※
房屋征收估价※※
房地产强制拍卖估价☆☆
房地产损害赔偿估价☆☆
企业各种经济行为涉及的房地产估价△△
　　首先，通读教材，对教材内容进行一字不落的精读，这是学习的关键，精读需要时间。精读能熟悉估价报告的组成，根据实际分析如何选用估价路线，估价的技术思路，估价的计算过程，读书破万卷，下笔如有神，我们认真学习了教材上这么多估价报告，加上本课程的强化，自然知道应该怎样来面对问答题的分析，顺利挑出估价报告的错误，并能够改正过来。现在学得早，熟悉教材，打下坚实的基础，即使将来考题难我们也能应付过来。
　　本课程将对教材上第一章、第二章和第三章的内容进行详细讲解，既能熟悉估价报告，又能掌握不同的情况下如何进行估价技术路线的拟定（可以解决问答题的思路），学习估价报告规范的做法（指错改错题的练习），作为最后一科，您要是时间紧，自我学习控制能力差，不妨跟着大家一起学习，我们不仅讲课，还有做题，还有答疑，
　　可以在有限的时间内获取我们近10年的经验，可以信心倍增，案例教材中所给出的案例虽然越来越规范，但例题本身仍错误很多，况且和真题有一定的差距，只看教材死下功夫，与应试有很大的距离，教材反到成为我们实战的练兵之地。
　　（2）关于大纲内容
　　考试大纲是房地产估价师命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据。考试大纲把每章内容最重要的知识点进行具体化：
　　1）考试目的
　　2）考试内容
　　3）考试范围
　　对于大纲主要是吃透考试大纲精神，可以通读教材、做完历年真题、强化练习后，再回头看一遍，让自己不跑偏。
　　（3）非教材内容
　　本课程仅仅使用教材上的内容是绝对不能通过考试的，作为基础班我们增加了：
　　1）房地产基本制度与政策考点归纳
　　2）房地产估价理论的知识点归纳与总结
　　3）估价报告中常见的错误总结
　　4）本课程的重点和难点
　　重点：房地产估价报告规范格式的熟悉掌握和灵活应用；估价过程中四种方法的选用恰当、估价基础数据和技术参数选取准确且有充分理由、计算公式和计算过程正确合理（占有比重大）；商业、办公、综合用途、在建工程的抵押评估、征收评估、损害赔偿评估。
　　难点：实务中的估价报告的熟悉与掌握；四种方法、相关法律法规在估价中的灵活应用。
　　4）少量典型案例、真题讲解（因为后面我们专门有真题班、习题班、模拟班、冲刺班）
　　基础班将在紧扣考试大纲兼顾教材全面内容的基础上，结合前三科涉及的考点帮助大家阅读理解教材中的重点、难点和解决常见问题，仅有教材的学习在我们这科考试是绝对不够的，所以大家必须还要进行练习题、历年真题、模拟题的学习，通过强化训练，提升应试水平，为应对2015年可能的出题点做好充分的准备。
　　5.考试寄语
　　“生命的意义在于不断挑战自我，不断改变生活，把握今天的奋斗，才能赢得明天的精彩”，人的成长也是一样的，从出生尖叫的那一刻起，人类就无时无刻不在学习，不在突破，人生一直都是一个学习和自我突破、自我否定的过程。所以生命的意义就是在于不断的挑战和超越自我，需要勇敢和坚持。让我们一起默念：成功的开始是自信！成功的终点是坚持！“加油，我能成功”。相信：坚持到最后不放弃的人，今年一定会成功！真诚希望考生通过你我的共同努力能顺利通过今年的房地产估价案例与分析考试！