诚意金是否适用定金罚则
来源：中国法院网
作者：邹文胜
　　　【案情】
　　某房产开发公司的房屋主体工程已完工。日，李某向某房产开发公司申领了《VIP卡单》，该单约定：凭本卡获得首批商铺优先选房权；申领人凭此VIP卡在商铺房源开盘三天内购买第一街第一批商铺房源，可享受叁万元抵陆万元房款＋每日增值捌拾捌元优惠；4、持卡人在第一批商铺房源开盘三天的30天之后至第一街销售中心办理全额退款手续，并享受千分之八的月息，计息时间从办卡日至开盘日前一天为止。李某领VIP卡后，支付了诚意金30000元，获得了一张VIP认购卡。日某房产开发公司第一街第一批商铺房源开盘，但未通知李某参加开盘。李某要求某房产开发公司赔偿诚意金1倍的损失。
　　【分歧】
　　关于某房产开发公司是否应承担赔偿诚意金1倍的损失，有三种意见。
　　第一种意见认为，开盘时，某房产开发公司未通知李某参加,而其收取的诚意金的时间长达几个月，系吸收公众资金的融资行为，属欺诈性经营，为此，应赔偿李某诚意金一倍的损失。
　　第二种意见认为某房产开发公司未通知李某参加开盘系违约行为，为此，应适用定金罚则赔偿李某诚意金一倍的损失。
　　第三种意见认为李某交付诚意金后，获得只是一种购房机会，而不是具体的标的物，对其损失无法以购买商品的价款或者接受服务的费用来计算，为此，不应赔偿李某诚意金一倍的损失。
　　【评析】
　　笔者同意第三种意见。其理由如下：
　　第一，诚意金的性质问题。诚意金，即意向金，是20世纪90年代从中国港台地区传过来的叫法。它在买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，而且“诚意金”也不是法律意义上的违约金、定金、订金。收取诚意金后，客户与开发商之间的关系，实质上是一种“射幸合同”，而非固定合同关系。消费者支付费用购买的不是具体的实物或者服务，只是一种机会、一种购房可能性，并没有具体的标的物做担保，也不确定价格。为此，诚意金不能作为定金，不适用定金罚责。
　　第二，《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。同法第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。本案中，由于李某所购买的标的为商铺不属于生活消费品，不属于《消费者权益保护法》规范的范畴。李某交付诚意金后，获得只是一种购房机会，而不是具体的标的物，对其损失无法以购买商品的价款或者接受服务的费用来计算。李某申领VIP认购卡时，第一街第一批商铺的主体工程已完工，也不存在融资的行为。为此，不应赔偿李某诚意金一倍的损失。因双方在合同中未约定违约条款，某房产开发公司应承担赔偿按同期银行贷款利率计算的利息的责任。
　　（作者单位：江西省宜黄县人民法院）
责任编辑：牟菲菲
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&&&&新华网北京9月7日电 今年是全国人民代表大会成立60周年，中共中央、全国人大常委会5日举行了隆重的...&&nbsp
互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号　　妈妈独身一人带着楼主，妈妈名下有一个门面，现在在做点小生意，前一个星期准备在租门面，交了定金500块，没有签合同 ，租门面那个人就叫A好了，当时打印了两份合同 他拿走一份说回去看看，还有一张500定金的收据，说好15号来签合同。　　后来因为种种情况门面不能租了 于是给A打电话说退还500另外再赔500 一起1000给A。可是他突然说他现在的门面已经退了你不租给我就要赔偿他的损失，而且他说还跟装修师傅签好合同交了5000，这个费用要我们赔偿 一共要赔1w 他说要去告我们。　　我和妈妈真的不知道怎么办了？妈妈没什么文化什么都不懂，楼主是女的，才20岁 去年才上班。20多年和妈妈一直相依为命，有懂这方面的亲可以帮助一下我们吗？谢谢
楼主发言：15次 发图：0张
　　现在那个人天天来家里吵 要我们赔钱 　　已经准备去法庭上诉告我们了　　懂法律的亲 告诉我们这个钱我们应该赔偿吗？　　他和装修师傅签合同不知道是不是真的，　　但是我们现在只是交了定金 并没有签合同　　妈妈现在急的睡不着觉
　　如果我们也请律师的话会有胜算吗？　　妈妈四十多岁了 去年才做点生意 身边一直没什么钱，身体也不好，我都怕她急出什么病来。我也是去年才上班，我们一下拿不出那么多钱赔偿　　而且我觉得真的很冤 A在没有和我们签合同的情况下就退了门面交了装修的定金，这个钱要我们来赔偿的话真的说不过去，
　　看你是女人，吓唬你的，别屌他　　
　　嗯,唬你的,不用管要是觉得烦了可以报警
　　一直没有人进贴。。。更加伤心了　　没人看我就自己发泄一下吧　　我最近不在家，每天打四五个电话回家 希望妈妈能安心一点　　明天回家，班也不上了，希望把这件事解决
　　没签合同，你们胜算大。没关系的。　　
　　@阴霾天空 3楼
17:37:16　　看你是女人，吓唬你的，别屌他　　-----------------------------　　我知道肯定是吓唬我们的，可是他是铁路上的职工出身，和派出所都有点关系　　准备租下我们门面卖火车票。要去告我们的话真的怕官官相护，我们家没有势力有没有钱。。
　　那楼主就看看能不能从自己这方面解决，把房子租给他。毕竟你这方毁约也是有错的，失信了。
　　@jp8gn 6楼
17:44:02　　没签合同，你们胜算大。没关系的。　　-----------------------------　　我咨询了一个朋友。　　现在他手里的那个收据是我亲手写的，但是写的是我妈妈的名字，因为户主是我妈妈　　按照法律来说 这个收据没有效用
　　收据上写的定金，就给1000，写的订金，就给500　　再闹就报警让警察协调
　　不要理。。。就是那五百拗掉。。。其他不用　　
　　@神马啊都是 9楼
17:46:04　　那楼主就看看能不能从自己这方面解决，把房子租给他。毕竟你这方毁约也是有错的，失信了。　　-----------------------------　　就是因为特殊情况不能出租了。。。这种人我们也不敢租了
没事的　　没合同没证据，你给他1000已经属于很对得起他了　　平时我们正常签合同，交付定金后违约一般双倍返还。　　至于他给别人签订的5000 ，那是他自己做事不靠谱，这边合同都没签就把装修签订了，跟你没关系。　　你现在就不理他，告诉他给他1000，要就还收据，不要他爱怎么告怎么告、、、
　　@安吉丽娜angelina 11楼
17:50:19　　收据上写的定金，就给1000，写的订金，就给500　　再闹就报警让警察协调　　-----------------------------　　忘了写的是定金还是订金了。。反正我们是先错的一方，就赔偿1000
　　@zms1 14楼
17:51:05　　放心 没事的　　没合同没证据，你给他1000已经属于很对得起他了　　平时我们正常签合同，交付定金后违约一般双倍返还。　　至于他给别人签订的5000 ，那是他自己做事不靠谱，这边合同都没签就把装修签订了，跟你没关系。　　你现在就不理他，告诉他给他1000，要就还收据，不要他爱怎么告怎么告、、、　　-----------------------------　　今天又打电话来 说赔偿5000的装修押金+现在门面退了赔偿5000+精神损失费+定金　　我直接把电话挂了，准备好去法庭了，真的太欺负了
　　@中了你的咒语
17:58:00　　@zms1 14楼
17:51:05 　　放心 没事的 　　没合同没证据，你给他1000已经属于很对得起他了 　　平时我们正常签合同，交付定金后违约一般双倍返还。 　　至于他给别人签订的5000 ，那是他自己做事不靠谱，这边合同都没签就把装修签订了，跟你没关系。 　　你现在就不理他，告诉他给他1000，要就还收据，不要他爱怎么告怎么告、、、 　　-------　　—————————————————是滴，遇到这种不讲理的，还是得态度硬点　　
　　没签合同就不算已经租给他了　　他要提前去装修公司交钱是他的事情　　他房子租到之前就去装修公司交钱是他自己考虑不到位　　你直接跟他说，退1000，爱要不要　　如果坚持要你们赔5000上万的，你就报警敲诈
　　没有约定违约赔偿方式 双倍返还定金就行了。而且他签其他合同，是你们不可预见的损失，不需要赔偿　　
　　没有约定违约赔偿方式 双倍返还定金就行了。而且他签其他合同，是你们不可预见的损失，不需要赔偿　　
　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。
　　@一世长安mm 20楼
21:33:33　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。　　-----------------------------　　因为突发原因不能出租了，这也是没办法的，我们能够双倍赔偿定金啊。但是他这种算是敲诈勒索了
　　@一世长安mm
21:33:33　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。　　-----------------------------　　@中了你的咒语 21楼
08:32:10　　因为突发原因不能出租了，这也是没办法的，我们能够双倍赔偿定金啊。但是他这种算是敲诈勒索了　　-----------------------------　　比较好奇LZ的理由。这个理由我觉得有点重要，难道是因为别人出的钱比他出的高？　　或是有熟人也想租然后才反悔？　　说不定完全是LZ和LZ妈妈作得慌。　　相依为命这种词都说出来了。从前到尾就是一句没办法？　　怎么个没办法？　　你们没有办法的事就要害人家受损失，是个人都该气。　　LS的一些人让我很无语。
　　回复第5楼，@中了你的咒语　　一直没有人进贴。。。更加伤心了 　　没人看我就自己发泄一下吧 　　我最近不在家，每天打四五个电话回家 希望妈妈能安心一点 　　明天回家，班也不上了，希望把这件事解决　　--------------------------　　把合同拿过来看看啊，合同怎么写的就怎么赔了。这种事拿合同说话。如果没有约定赔偿因为违约而产生的损失，就只需赔偿双倍定金。如果约定了，就得赔偿损失了。　　
　　回复楼主，@中了你的咒语　　妈妈独身一人带着楼主，妈妈名下有一个门面，现在在做点小生意，前一个星期准备在租门面，交了定金500块，没有签合同 ，租门面那个人就叫A好了，当时打印了两份合同 他拿走一份说回去看看，还有一张500定金的收据，说好15号来签合同。 　　后来因为种种情况门面不能租了 于是给A打电话说退还500另外再赔500 一起1000给A。可是他突然说他现在的门面已经退了你不租给我就要赔偿他的损失，而且他说还跟装修师傅签好合同交了5000，这个费用要我们赔偿 一共要赔1w 他说要去告我们。 　　我和妈妈真的不知道怎么办了？妈妈没什么文化什么都不懂，楼主是女的，才20岁 去年才上班。20多年和妈妈一直相依为命，有懂这方面的亲可以帮助一下我们吗？谢谢 　　-----------------------------　　合同没签没关系。赔个定金就好了。　　
　　回复第22楼，@N111117　　@一世长安mm 20楼
21:33:33 　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。 　　----------------------------- 　　@中了你的咒语 21楼
08:32:10 　　因为突发原因不能出租了，这也是没办法的，我们能够双倍赔偿定金啊。但是他这种算是敲诈勒索了 　　----------------------------- 　　比较好奇LZ的理由。这个理由我觉得有点重要，难道是因为别人出的钱比他出的高？ 　　或是有熟人也想租然后才反悔？ 　　说不定完全是LZ和LZ妈妈作得慌。 　　相依为命这种词都说出来了。从前到尾就是一句没办法？ 　　怎么个没办法？ 　　你们没有办法的事就要害人家受损失，是个人都该气。 　　LS的一些人让我很无语。　　--------------------------　　排楼上的！！！！楼主为什么不能租了，不能说下理由吗？！因为人家对方真的有可能退了别的店面了，一般人认为交定金基本就是成了　　
　　@N4-06-13 09:14:28　　@一世长安mm 20楼
21:33:33 　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。 　　----------------------------- 　　@　　-----------------------------　　1　　
　　没关系的，定金合同应该是主合同的从合同，可是主合同还没签了，从合同也不该生效吧，给双倍定金1000就已经很给面子了，前段时间浅学了一下法律，不懂对不对啊　　
　　精神损失都能扯出来哦，对方真厉害　　就赔1000，放心吧妥妥
　　@一世长安mm
21:33:33　　遇到楼主这样的也挺倒霉的，虽然没有签合同，但是不是也说好了么，出尔反尔。　　-----------------------------　　@中了你的咒语
08:32:10　　因为突发原因不能出租了，这也是没办法的，我们能够双倍赔偿定金啊。但是他这种算是敲诈勒索了　　-----------------------------　　@N楼
09:14:28　　比较好奇LZ的理由。这个理由我觉得有点重要，难道是因为别人出的钱比他出的高？　　或是有熟人也想租然后才反悔？　　说不定完全是LZ和LZ妈妈作得慌。　　相依为命这种词都说出来了。从前到尾就是一句没办法？　　怎么个没办法？　　你们没有办法的事就要害人家受损失，是个人都该气。　　LS的一些人让我很无语。　　-----------------------------　　不是因为别人出租的价高我们就租给别人。　　现在的情况是门面不能租了。。。原因我不想放到网上说　　也确实是我们作，　　我们家没有一个男人，个个都可以欺负我们 　　我已经请好律师 最后怎么判我都可以接受， 是我们的错我愿意赔偿 　　另外你觉得相依为命这种词严重了那是因为你不了解我们的情况
　　就是告赢了能怎么样，就楼主妈妈一个人在家里，弄僵了天天找你麻烦怎么办，别的不说就骚扰的话，警察能怎么办，也不可能蹲点保护你家啊。
　　@lixueaile 28楼
09:27:21　　精神损失都能扯出来哦，对方真厉害　　就赔1000，放心吧妥妥　　-----------------------------　　谢谢。
　　我也是没有办法了才到网上请教网友，支持和批评 各种声音 我都谢谢你们。　　等这件事过去了我再换个马甲八一八我家的情况 让大家乐呵乐呵
　　正常都是双倍赔偿，要1万真的是。。
　　这个我的理解稍微有点不一样，LZ说的种种原因到底是什么？搞不好你可能会被判执行合同。租赁合同的订立不是看有没有采用书面形式订立，而是看是否已诺成。目前根据你的描述来看你们是达成一致的了。至于那个人说的赔偿，按规定是违约一方要赔偿损失+双倍定金返还的，反正我觉得你说得不清不楚的。　　
　　@颖1991L 34楼
10:03:31　　这个我的理解稍微有点不一样，LZ说的种种原因到底是什么？搞不好你可能会被判执行合同。租赁合同的订立不是看有没有采用书面形式订立，而是看是否已诺成。目前根据你的描述来看你们是达成一致的了。至于那个人说的赔偿，按规定是违约一方要赔偿损失+双倍定金返还的，反正我觉得你说得不清不楚的。　　-----------------------------　　我请好律师了，律师说只用赔偿双倍。
　　@yaya楼
09:48:29　　正常都是双倍赔偿，要1万真的是。。　　-----------------------------　　现在的情况是他又租到门面了
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规选房网—齐鲁晚报大众网联合主办
在签订房屋租赁合同时,合同中的“租房定金”或“租房订金”,虽然只有一字之差,但在法律上却有着很大的差别。由于法律维权意识的欠缺,总是在遇到纠纷的时候才开始着急,解析租房定金和订
　　在签订房屋租赁合同时,合同中的&租房定金&或&租房订金&,虽然只有一字之差,但在法律上却有着很大的差别。由于法律维权意识的欠缺,总是在遇到纠纷的时候才开始着急,解析租房定金和订金的区别及如何运用法律知识避免租房纠纷。
　　定金是指合同一方当事人根据合同的约定,预先付给另一方当事人一定数额的金额,以保证合同的履行,是作为债权担保而存在的。在合同中,只要约定了定金条款,如果一方违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说,如果支付定金的一方违约,即丧失定金的所有权,定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约,则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中,定金罚则同样适用。
　　订金与定金仅一字之差,但在法律性质上却有天壤之别。订金不是一个规范的概念,在法律上具有一种预付款的性质,起不到担保债权的作用,合同如果写的是&订金&,一方违约的,订金只作为抵充房款,另一方无权要求其双倍返还,只能得到原额,而不是双倍的返还。
　　从法律上讲,定金应是&上家卖房、下家买房&的担保,上家违反约定不卖房应向下双倍返还定金,下家违反约定不买房无权要求上家退还定金。目前二手房交易中,定金的交付多数是自下家交给中介公司,再自中介公司转交上家。自于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确,这极容易引发
　　二手房交易上下家之间的定金纠纷。
　　小贴士
　　遵循四步骤
　　1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。该协议应包括委托中介公司向下家收取定金的内容。
　　2、与中介公司签订书面的中介协议。
　　3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
　　4、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。
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编辑：于敏
|||||||||||||
||||||||||||未能签订主合同，已交付的定金能否退还?
　　今年年初，谭先生从南宁某房开商的商铺招租广告上看到了房开商正在招租。经过了解后，谭先生决定租下该铺面。于是他很快便与房开商签订了认租协议书并交纳了订金。后来在与房开商就租赁合同事宜进一步磋商时，谭先生对房开商租赁合同中关于违约的条款提出了异议。该条款约定：如果半年内谭先生退出不租赁的话，他就应承担8万元的违约金。谭先生要求房开商更改该合同条款，以趋合理体现公平。但是房开商不同意更改。为此，谭先生便提出不再租赁房开商的铺面，并要求房开商退还订金。
　　如此一来，这一事件就涉及到了两个法律问题：
　　第一，谭先生交纳了立约定金后(实际收据注明为&订金&)，双方无法就合同事宜达成一致意见进而签订合同，定金能否退还?这种情形在我们日常生活中经常遇到。在此，有必要了解什么叫立约定金?
　　定金是我国担保法规定的法定担保方式之一，兼具金钱性质与合同担保的性质。定金分为立约定金和履约定金。《担保法司法解释》第115条规定：&当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金&。该条是对立约定金的解释。立约定金广泛应用于商品房购买合同之中。那么，就本案而言，如果谭先生真的交纳了立约定金，现谭先生主动提出不与房开公司签订租赁合同，根据上述法律规定，谭先生是否真的不能要回自己已预交的款项?
　　我们注意到，谭先生的本意是想租下该铺面进行经营的。事实上，谭先生也在积极地与房开商就租赁铺面事宜进行沟通。租赁合同为何不能签订，主要原因是因为房开商在原先拟定好的合同中对有关违约条款的约定太过于苛刻，且双方就该条款的修改无法达成一致意见，最终才导致租赁合同无法签订的。谭先生在这当中表现出了极大的诚意，与根本不想签订租赁合同是完全不同的，谭先生没有违约的行为，他并非&拒绝订立主合同&。因此，这种情形不属于《担保法司法解释》第115条规定的情形，那么房开商应当将预收的所谓的&订金&退还给谭先生的。
　　第二，订金与定金有何区别?
　　根据我国《担保法》的规定，定金应以书面形式进行约定，所交纳的定金不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。如上所述，定金具有担保的性质，并适用于定金罚则。所谓定金法则是指给付定金的一方不履行约定，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。
　　而订金并非一个规范的法律术语，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。就本案而言，房开商在给谭先生出具的收条中注明的是收到&订金&，并非定金，那么在双方无法签订租赁合同的情形下，房开商应当将具有预付款性质的订金返还给谭先生。
　　律师提醒：
　　1.缴纳立约定金后，为了维护自身的权益，最好在与对方签订主合同时，注意收集对方拒绝签订主合同的证据，同时也注意收集自己主动与对方就合同签订事宜进行磋商的证据，避免被认定为自己&拒绝订立主合同&。
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