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房屋征收补偿决定非诉审查的若干问题探讨
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　　摘 要 《城市房屋拆迁管理条例》已废止，《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施，目前如何妥善审理房屋征收补偿决定非诉审查案件，值得深入探讨。本文就房屋征收补偿决定非诉审查的基本原则、审查的内容和审查标准作剖析。 中国论文网 /2/view-6264590.htm　　关键词 房屋征收补偿决定 非诉审查 依法审查原则 无效性审查 　　作者简介：袁晶晶，滨海县人民法院。 　　中图分类号：D926.1 文献标识码：A 文章编号：（-02 　　日颁布实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其第二十六条规定“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民法院依据本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”这一规定体现出房屋拆迁裁决到房屋征收补偿决定的历史性变化。同时第二十八条规定被征收人不履行征收补偿决定，作出征收决定单位向人民法院申请强制执行的权利。在《城市房屋拆迁管理条例》已废止，翻开《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）这一新的篇章时，如何妥善审理房屋征收补偿决定非诉审查案件，值得深入探讨。 　　一、房屋征收补偿决定非诉审查的基本原则 　　人民法院在审理房屋征收补偿决定非诉审查案件需要起指导作用的基本原则，这些原则要体现该类案件的精神实质，为整个非诉审查过程指明方向。笔者认为这些指导人民法院办理房屋征收补偿决定非诉审查案件所必须遵循的原则有严格依法审查原则、保护民生权益原则、服务社会发展原则。 　　严格依法审查原则是人民法院审理非诉审查案件最基本的原则，是指人民法院在审理非诉审查案件时，必须严格依照房屋征收和补偿相关法律、法规和规章进行合法性审查。涉及房屋征收和补偿相关法律、法规和规章有很多，包括宪法、物权法、城乡规划法、城市房地产管理法、土地管理法、行政强制法、许可法、国有土地上房屋征收和补偿条例等。 　　保护民生权益原则。关于房屋征收和补偿问题，老百姓最为关注、社会反映比较强烈，是人民法院审判中工作中的难点和热点。房屋是普通百姓的基本生活必需品，承载很多内涵，也是一个重要的财产标志，因此在审理房屋征收补偿的非诉案件中，必须更为重视房屋所有人的合法权益的保护，涉及其合法权益最为显著表现的是确定补偿价格的合法性、合理性问题，这样有利于减少房屋征收中价值利益博弈带来的冲突。 　　服务社会发展原则。我国现在仍然是一个发展中国家，许多矛盾凸显，房屋征收领域内的矛盾更是明显，要解决这些社会矛盾，追究探源还是要依赖社会发展，因此人民法院必须从全局和战略的高度，用发展的眼光科学地解决好房屋征收领域的社会矛盾，尽一切可能的钝化、化解房此类社会矛盾。针对一些漫天要价、胡搅蛮缠的钉子户，协商不成、疏导不成的情况下，就应该裁定准予强制执行，以服务社会发展的需要。 　　二、房屋征收补偿决定非诉审查的内容 　　在《条例》以及《中华人民共和国行政强制法》颁布实施以后，最高人民法院专门出台相配套的文件《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》），该《规定》的出台是人民法院服务大局、回应社会关切的需要。在人民法院审判执行工作面临新情况、新问题的时候，该《规定》给出了统一法律、法规适用的标准，明确了具体工作的规范，但在房屋征收补偿决定非诉审查案件实践操作中中，还有几个方面值得探讨和明确。 　　（一）关于申请人及作出房屋征收补偿决定的主体资格的审查 　　《条例》明确规定，征收的主体必须是市、县级人民政府，具体负责征收和补偿事务的必须是市、县级人民政府确定的房屋征收部门，且房屋征收实施单位不得以营利为目的。因此房屋征收补偿决定非诉审查案件的申请人必须为市、县级人民政府，市、县级人民政府确定的房屋征收部门、开发商、拆迁公司等一律不得申请。 　　（二）关于房屋征收补偿决定是否有事实根据的审查 　　在实践中，在实际房屋面积测绘和房屋评估报告中漏掉阁楼面积，但因面积较少价值不高，被征收人在收到评估报告时也未提出异议，而征收补偿决定给出了比实际估价更高的价格，已经弥补了漏评的差价，在审查时，这种情况是否属于明显缺乏事实依据？笔者认为，在审查此类非诉案件时，除合法性审查外更需要进行利益衡量，即兼顾申请执行人利益、被征收人利益和社会公共利益之间的平衡。房屋征收补偿决定的核心问题是等价补偿价格，但法律没有禁止加值补偿，虽然评估中漏评部分面积，但实际补偿决定远远高于漏评的差价，未侵犯被征收人的实体权益，因此不能认定为明显缺乏事实依据。上述案例也提醒我们估价报告是审查的重点之一，估价报告有无、适用的补偿标准是否恰当、估价报告有无征求被征收人的意见、评估时有无实地上门查看、事后有无送达当事人并告知提出异议的方式和途径、估价机构是否具备相应资质、是否保持独立性和中立性。 　　房屋状况要求被征收房屋权属清楚，但目前情况有许多的房屋及土地权属来源不明现象，比如说无合法土地和房屋权属证件，或者有合法土地来源证件无房屋产权证件，或者有房屋产权证件无土地权属证件，或者虽无土地和房屋权属证件但有相关部门出具的盖章收费的条据。这些现象给产权合法性认定的判断带来阻碍。在非诉审查实践中，申请执行人仅提供居委会出具的某某地方房屋为韩某某所有的证明作为被征收房屋的权属证明。这样的权属证明导致被征收人难以确定，易引发为征收补偿分配造成的次生争议，因此据此作出的房屋征收补偿决定属于存在重大瑕疵情形。 　　（三）关于房屋征收补偿内容是否公正，是否严重损害被征收人的合法权益的审查 　　房屋征收补偿内容是否公正关键在于补偿的价值是否对等以及和他户相比没有存在补偿标准不一致的情形，比如说同地块不同价格、同面积不同补偿。司法实践中，实际补偿方案优于征收补偿方案，人民法院在审查被征收地块的房屋价格没有相关事实依据，而在征收环节中评估机构的评估大多数采用政府的基准价，并且被征收的房屋往往是旧房，难以用新建的商品房的价格进行衡量，因此申请人应提供已履行的同地块的其他被征收人实际补偿安置基本情况，有利于人民法院采用利益衡量的方式判定补偿决定的合理性。
　　在房屋征收补偿决定书中如果仅写明对被征收人进行货币补偿，未进行房屋产权调换，或者仅写明实行房屋产权调换而未实施货币补偿，这是否剥夺了被征收人对补偿方式的选择权？根据《条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。此条款赋予被征收人选择权利，但也意味着如果被征收人选择货币补偿，就要接受市场评估价，如果选择房屋产权调换，就要接受安置用房的价格和地点，当然被征收人选择在改建地段进行产权调换的，也就是所谓的回迁房，就必须按照新建房屋的市场价格。无论采取哪种补偿方式，都必须符合等价有偿原则。在征收补偿过程中，被征收人既不明确选择货币补偿，也不明确房屋产权调换，征收补偿决定机关在征收补偿决定方案中既可以采用货币补偿方式也可以采用房屋产权调换方式，不损害被征收人的合法权益，申请人申请执行时，人民法院应裁定准予执行。 　　（四）关于法定程序或正当程序的审查 　　《条例》以及《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》对作出征收补偿决定的法定程序没有明确具体的规定，只要求在房屋征收范围内予以公告，因此笔者认为可以参照中华人民共和国建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》予以规范。 　　房屋征收补偿决定作出之前是否组织当事人调解，在调解过程中有没有听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据是否进行复核，对当事人提出的合理要求是否采用。如果在调解过程中，房屋征收主管部门只是流于形式，对当事人提出的意见和问题不予解答和考虑，那么这样的调解程序就不能是正当程序，达不到调解程序的的目的，也不符合设置调解程序的初衷。 　　针对这样的形式调解程序，人民法院在审查时应予以考虑。房屋征收补偿决定是否在法定个期限内作出的、是否依法送达被征收人以及是否告知被征收人进行行政复议、行政诉讼的权利，这些都属于人民法院对法定程序是否合法的审查内容。 　　三、人民法院对房屋征收补偿决定的审查标准 　　对于征收补偿决定案件的采用何种非诉审查标准，人民法院有不同的观点。观点一，采用合法性审查标准，对征收补偿决定作出主体是否合法、认定事实是否清楚充分、作出程序是否合法以及适用法律是否正确进行审查；观点二，采用合法性兼顾合理性审查标准，即在合法性审查的同时，对于明显不合理的，应裁定不予执行；观点三，仅针对征收补偿决定是否无效进行审查，所谓的无效行政行为是指因具有重大而明显违法情形而自始不产生法律效力的行政行为。房屋征收补偿决定如有重大而且明显违法，不仅不具有法律效力而且也自然不具有强制执行力，申请人向人民法院申请强制执行，人民法院应当裁定不准予执行。 　　笔者认为，上述观点三和法律规定以及司法实践比较一致。《中华人民共和国行政强制法》、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等法律和司法解释均规定人民法院应当裁定不准予执行的情形，这些情形均体现重大而且明显违法的特点。由于房屋征收补偿决定非诉审查不但是法律问题，而且涉及社会稳定的问题，其无效审查标准尤其特殊内容：不仅要审查征收补偿决定是否无效，而且还要审查征收决定是否无效，有时甚至要审查非诉强制执行预案是否具有可行性，是否可能引发社会稳定风险。因此，笔者认为人民法院在审查房屋征收补偿决定无效性时需要审查以下内容：（1）房屋征收补偿决定是否明显缺乏事实依据、法律法规依据，是否严重违反法定程序以及超越职权，内容是否严重损害被征收人的合法权益和是否具有可行性；（2）房屋征收补偿决定的前提即房屋征收决定的审查，具体内容同上；（3）强制执行是否会引发社会风险或可能引起群体性纠纷。具有这三方面情形的，人民法院应裁定不准予执行。 　　房屋征收补偿决定的非诉审查工作关系到国计民生，是一项政治性、政策性很强、涉及面较广、社会关注度较高的工作，要充分考虑征收人利益、被征收人利益和社会公共利益之间的利益。笔者上述对房屋征收补偿决定非诉审查的一些探讨意见以期能促进国有土地上房屋征收和补偿非诉案件工作的发展。 　　参考文献： 　　[1]孙正才，王碧野，杨剑.房屋拆迁裁决非诉审查的原则和程序.人民司法应用.2011年9月. 　　[2]杨临萍，杨科雄.关于房屋征收与补偿条例非诉执行的若干思考.法律适用.2012（1）.
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房屋拆迁注意事项，房屋拆迁补偿安置合同应注意的问题
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导读：很多地方，因为政府规划和地区发展，会对当地居民的住房进行征收并做相应补偿。那么，居民在签订房屋拆迁补偿安置合同时，有很多具体事项需要注意。本文将通过介绍房屋拆迁补偿安置合同应注意的问题，房屋拆迁注意事项的相关内容帮助网友了解房屋拆迁补偿安置合同的相关问题。
一、房屋拆迁补偿安置合同应注意拆迁当事人及基本情况当事人包括：（一）拆迁人：是取得房屋拆迁许可证的单位。（二）被拆迁人：是被拆迁房屋的所有人，即对被拆迁房屋拥有所有权的自然人或法人。（三）房屋承租人：是与被拆迁人签有合同的房屋使用人，在租赁关系没有解除且房屋所有人不能对房屋承租人进行合理安置的情况下，拆迁人应与被拆迁人、承租人一起签订拆迁补偿安置协议，并对房屋承租人进行安置。二、拆除房屋的有关情况包括座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等。三、房屋拆迁补偿安置合同应注意补偿方式、补偿金额和补偿时间补偿方式分为货币补偿和房屋产权调换。货币补偿，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以市场评估价格确定。产权调换，应按被拆迁房屋和调换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权调换的差价。　　注意以下两种情况，不得选择补偿方式：（一）拆迁非公益性房屋的附属物，不作产权调换，只给予货币补偿；（二）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同不能达成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换后的房屋由原房屋承租人继续承租。补偿时间，一般应在拆迁前一次性补偿。四、房屋拆迁补偿安置合同应注意房屋估价不管选择哪一种补偿方式，都要对所拆迁和所调换的房屋进行市场价格评估。房屋评估机构的选择，应由拆迁人和被拆迁人共同选定，如未达成一致意见，则由双方各提出一至两家评估机构，抽签决定。评估费用一般由拆迁人承担。产权调换如双方就价格协商一致，也可以不进行评估。五、拆迁安置办法安置是针对被拆迁的承租人的，在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。六、搬迁补助费、临时安置补助费、停业补偿费的支付拆迁应当对被拆迁人或者房屋承租人支付补助费，在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当的停业补偿费。七、搬迁期限和过渡期限搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限。过渡期限是指在实行产权调换补偿形式下，拆迁提供适宜入住的调换房屋的时间界限，是来约束拆迁人的。八、违约责任拆迁人的违约责任，主要有不能按时支付补偿款和超过过渡期限提供产权调换房屋的责任。承担责任的方式是支付一定数量的违约金。被拆迁人的违约责任，主要是不搬迁和腾退周转房的责任。承担责任的方式是被强制搬迁。以上就是关于房屋拆迁补偿安置合同应注意的问题，房屋拆迁注意事项相关问题的具体解答和介绍。在现实生活中，很多居民在遇到房屋拆迁时，并没有一定法律保护意识，在签订合同时也不注意一些应该的注意事项。在遇到签订房屋拆迁安置补偿合同时，可以事前先咨询相关的法律专业人员。律师可以为当事人提供全面专业的服务和解答，帮助当事人保护自己的合法权益，更好的签订房屋拆迁安置补偿合同。
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舒城县人民政府关于《房屋征收补偿决定书（舒政征补〔2013〕3号）》的公告
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、舒城县人民政府《关于对南溪河综合改造工程（一期）及周边地块国有土地上房屋实施征收决定的公告》等相关规定，依法确定舒城县住建局为房屋征收部门，县住建局依法委托县房管局为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作。因你户作为被征收人在征收决定公告确定的征收期限内未能达成协议，舒城县人民政府已依法作出《房屋征收补偿决定书》（舒政征补〔2013〕3号）。房屋征收补偿决定书的主要内容是：
一、对被征收人乔瑞户座落在舒城县城关镇舒六路南侧的房屋，按照《南溪河综合改造工程（一期）项目征收安置工作方案》的规定予以货币补偿或产权调换。
二、如被征收人选择全部货币补偿的，对被征收人货币补偿总金额为人民币元，补偿款存储在徽商银行舒城支行开发区帐户。
三、如被征收人选择房屋产权调换的，产权调换的安置房位置，为龙舒西路与高峰路交叉口东南侧清溪园，按1：1方式置换（互找房屋结构楼层差价）。安置房屋面积为 412.87平方米。对被征收人实施房屋产权调换后，依据舒城县相关文件规定给予补偿人民币元。
四、被征收人应自收到征收补偿决定书之日起7日内到舒城县城市建设指挥部办公室选择货币补偿或产权调换。逾期不选择的，实行货币补偿。
五、被征收人应自收到征收补偿决定书之日起15日内与舒城县房屋征收部门签定房屋征收补偿协议，腾空并交付房屋。
被征收人不服征收补偿决定书，可于收到决定书之日起60日内向六安市人民政府申请行政复议，或者在三个月内向人民法院提起行政诉讼。在补偿决定规定的期限内拒不搬迁的，将依法申请人民法院强制执行。
舒城县人民政府
2013年11月3日
版权所有：舒城县人民政府&&&&主办：舒城县人民政府&&&&承办：舒城县电子政务办公室
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