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盘活30%的剩余价值 解读房地产顺位抵押登记政策
浙江在线04月09日讯
3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》，酝酿了半年之久的&房地产顺位抵押登记政策&，终于有了一个明确的结果。上周开始，温州市40多家融资性担保公司已按照市政府的要求，开始办理经营许可变更等手续。这意味着不久之后，市民手上的房子可以依照这个规定，获得更多的银行贷款。
　　可以获得的贷款不再只是房价的70%
　　用房产抵押获得银行贷款，最多只能贷到房产价值的70%，这是大家习以为常的事情，但今后，你能贷到的金额或许会更多。
　　3月29日，温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》(下称&新规定&)，支持融资性担保机构办理顺位抵押登记，明确表示，金融机构(商业银行)应支持抵押人利用抵押物剩余价值向融资性担保机构提供反担保，允许融资性担保机构作为顺位在后的抵押权人办理抵押登记。
　　简单地说，就是张三手中有一套市场评估价格为100万元的房子，拿到银行抵押，银行按照规定，最高给予张三房产价值70%，即70万元的贷款。如果张三还需要贷款30万元，他已经没办法再向其他银行要求贷款了，因为房子已经抵押给了银行。&新规定&出台后，张三可以把房产剩余30万元的价值向担保公司提供反担保，担保公司成为该房产的第二顺位的抵押权人，给张三提供担保，要求银行再次给予张三30万元的贷款。
　　这样一来，张三获得了足额的贷款，但他的房产多了一个抵押权人：第一抵押权人是银行，第二抵押权人是担保公司。若张三在贷款到期时还不了贷款，在房子被依法处置之后，银行优先获得补偿，担保公司第二顺位获得补偿。
　　由于房产的价格经常发生变化，&新规定&出台后，张三可以获得的贷款额度事实上还将更加灵活。&新规定&要求&落实抵押物协商作价机制&，即对于超出银行贷款部分的金额，张三可与担保公司在市场价值为基础的情况下进行协商。如双方认为目前这个房子的市场价为150万元，担保可以为张三提供80万元的担保。新的&规定&要求相关部门对当事人协商确定的价值予以认可，各登记机构凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。
　　银行永远是&第一顺位&抵押权人
　　3月29日出台的&新规定&后面，还附有一张&顺位抵押协议&的格式化模本。这张模本规定了银行永远是&第一顺位&的抵押权人。
　　之前，关于&顺位抵押&的最大争议在于是否以抵押时间为序。比如张三在日向某银行申请抵押贷款，时间为6个月，即日到期，银行登记在先，是第一顺位抵押权人。日，张三又向某担保公司申请做顺位抵押，获得剩余的贷款，时间也为6个月，即日到期，担保公司是第二顺位抵押权人。
　　如果以时间登记先后作为抵押权人的顺位，那么，在日，银行的贷款到期日来临时，张三还了银行的贷款，即他与银行的贷款关系解除，那么从即日起，担保公司就成了第一顺位人。在这种情况下，张三想从银行续贷就很难。因为担保公司有该房产30%的权益，且是第一顺位抵押权人，那么给银行的权益就只剩下房产价值的70%。按照银行的惯例，只能在房产市场价的基础上提供最高比例为70%的贷款，张三续贷的金额，最多只能是房产市场价格的49%。这显然不符合&顺位抵押盘活剩余价值&的宗旨。
　　为确保个人或企业能获得更多的贷款，且又不仅违反银行的相关规定，在签订&协议&时，必须由金融机构作为甲方，抵押人作为乙方，担保机构作为丙方，三方共同签订协议。协议规定：在丙方顺位抵押权存在的情况下，若遇甲乙双方注销抵押权后，出现乙方又以上述房屋向甲方提供抵押担保的情形时，乙方和丙方承诺甲方取得的抵押权顺位在先，并就该事项无条件配合甲方办理相关手续。
　　温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说，开展房产顺位抵押登记，对担保公司来说，是一件很有意义的事情，对于该项规定，担保公司完全配合并理解。&[1]&&&
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P2P联合放贷 如何实现房产抵押？
谭鸿 | 金诚同达（上海）律师事务所
本文共2384字，预计阅读时间47秒日，银监会公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》（下称“《网贷暂行办法》”），该办法限定了P2P平台的借款上限，使得P2P平台难以满足借款人的大额融资需求，因此一些网贷机构或转型做消费金融，或与金融资产交易所、金融资产交易中心合作，或与小额贷款公司合作，或尝试联合放贷的模式来突破借款额度的限制。本文重点讨论联合放贷模式下的大额融资抵押物需注意的问题。
联合放贷即两个或两个以上的P2P平台联合，通过内部约定的某一联合放贷代表人统一向某一位或以上的借款人提供借款中介服务。在大额融资的情形下，借款人常提供房产等大额资产作抵押担保筹借大额资金，而联合放贷模式涉及的出借人（债权人）和平台较多，如何办理房产的抵押登记，以及如何防范联合放贷模式下房产抵押担保的法律风险值得关注。抵押物是否能进行多次抵押，房产是否只能在一个借款标的进行抵押登记？抵押物的处理和受偿顺位需要注意哪些问题？本文以P2P平台联合放贷模式中的房产抵押担保为例，简要分析联合放贷模式中多个借款标的如何实现单一房产抵押登记，抵押房产的处理和受偿顺位以及第三方担保存在哪些风险等问题，并提示相关法律风险。
一、联合放贷如何实现房产抵押担保？
根据《网贷暂行办法》第十七条规定，同一自然人在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币20万元和人民币100万元；同一法人或其他组织在同一P2P平台的借款余额上限和不同P2P平台借款总余额分别不超过人民币100万元和人民币500万元。
在联合放贷模式下，某一自然人需借款人民币100万元，则可通过5个或以上P2P平台分别发布独立的标的，由各平台撮合出借人出借资金。而参与联合放贷的P2P平台之间签订协议，约定一个联合放贷代表人，由其他放贷人出具授权委托书，授权代表人办理信息撮合、借款审查、借款还款、抵押登记等事项。
在单一的平台模式下，由于债权人众多，平台往往通过获取债权人的授权，统一办理抵押担保事项，将房产抵押登记在平台或者平台指定的第三方名下。在这种情况下出现了抵押权人与债权人不一致的情形，对此情形，法院通常有两种不同的处理办法：1、由于债权人与抵押权人不一致，不支持债权人的请求；2、若是债权人能够证明借款合同与抵押合同实质上构成主合同与从合同关系，债权人享有的债权为抵押权担保之主债权，则支持债权人的请求。可见，在抵押权人与债权人不一致且债权人无法证明自己是抵押权人时，债权人将面临抵押权无法实现的风险。此种情形下可以通过抵押权委托行使的方式解决这一问题。
那么在联合放贷模式下，众多的平台参与其中，应该如何办理房产抵押登记呢？平台的债权人行使抵押房产的抵押权会受到什么影响？从理论上来说，可由多个平台共同作为抵押权人或者联合放贷代表人作为抵押权人代替债权人行使相关权利，即多个平台均获得债权人的授权，将抵押物分别登记在平台的名下；或数个平台均获得债权人的授权后，转授权于联合放贷代表人，将房产抵押登记在联合放贷代表人名下。此时，联合放贷的平台需在内部协议中约定抵押房产的处理方式、受偿比例以及抵押房产的受偿顺位等。
二、房产能否抵押在多个平台名下？
《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十一条规定：“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。”
因此，根据现行法律的规定，若借款人将已经抵押过的房产用于P2P平台的借款抵押的，可就该房产超过原担保债权的余额部分进行再次抵押，也就是说房产是可以多次抵押的。而在实践中，登记部门就房产的剩余价值部分（房产超过原担保债权的余额部分）办理抵押登记，抵押登记的程序也同首次办理一样。因此不论从法律规定或者实践操作来看，将抵押房产抵押登记在数个平台的名下是可行的。
三、抵押房产的受偿顺序是否可变更？
若将房产分别抵押登记在数个平台名下，则产生了抵押房产的受偿顺位问题。根据《物权法》第一百九十九条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”
故采用联合放贷模式的P2P平台在接受债权人的房产抵押担保时，首先需审查该房产是否已经办理他项权登记，该房产的价值是否超过已担保的债权数额，同样作为办理了抵押登记的抵押权人，如果不是第一顺位，则对行使抵押物的优先受偿权有着一定的影响。
其次，值得注意的是，参与联合放贷的数个平台可与抵押人协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，平台间可以内部协议约定放弃或者变更抵押权的顺位。《物权法》第二百一十七条规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其产生不利影响。”
四、第三方担保是否可靠？
除上述需要注意的问题，联合放贷模式还涉及第三方担保公司（或贷款中介机构）为借款人提供担保的问题，即由担保公司（贷款中介机构）统一负责为借款人提供担保（保证），并由借款人向贷款中介提供反担保。此种模式省去了抵押担保的复杂程序，但同时可能存在一些法律风险，如担保公司与债务人串通诈骗或担保公司跑路，则将直接损害投资者的权益。平台需审慎审查，否则出现以上情形也将对平台产生不利影响。
文/金诚同达律师事务所谭鸿、李灿
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关于进一步规范土地登记工作暂行办法 为进一步规范土地登记行为，维护土地权利人的合法权益，更好地服务群众，服务基层，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《土地登记办法》（国土资源部令第40 号）和《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔 号）等法律和规章，结合我县实际，制定本房产土地抵押管理办法。一、严格确定并划分宗地宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定、登记，宗地边界不得随意调整。因道路规划等原因导致宗地确需分割、合并或调整边界的，由县规划部门出具相关意见，人应提供县规划部门批准文书、调整后的宗地四至及拐点坐标等材料向县国土部门申请办理相关登记手续。县国土部门应依据县规划部门审核意见，报县政府批准后办理相关登记手续。二、准确界定土地登记用途土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T2）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让或国有建设用地划拨决定书等用地批准文件，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新调整用地批准文件确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途；原登记为综合用地的，无法按照《土地利用现状分类》二级类确定用途的，继续按综合用地登记；对于同一宗地有多种用途的，应明确记载各种用途，否则不予登记。三、进一步规范年限起算时点国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定或按出让合同签订时算起；合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；经县政府批准补办出让（转让）的，以政府批准时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地或处理意见书确定的违法行为发生之日起算。四、规范划拨土地使用权上市出售登记我县现行基准地价已于日经县政府批准（望政【2013】16号），出让金应严格按照现行基准地价计算收取。划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，公有住房和经济适用房上市出售出让金依据国土资厅发【1999】31号文件相关规定收取；其他划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，按基准地价40％收取。五、规范国有土地使用权（出让方式）续期登记以出让方式取得的国有土地城镇住宅用地使用权使用期限届满的，依据物权法规定，可以自动续期，由原用地者申请，按照现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地（续期）登记；其他用地类型申请续期的，须经相关部门批准同意后，按现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地登记。办理土地使用权（续期）登记的使用年限均按该用途的法定最高年限办理。六、规范条件以出让方式取得的国有土地使用权转让的，应依据国有建设用地出让合同约定的相关条款，在符合法律法规规定的条件下方可转让。房地产交易转让的，应先办理房产交易后再办理土地使用权变更登记，转让后的土地使用年限为原用地者用地的剩余年限。七、妥善处理前期超占面积的土地登记我县前期在土地登记中出现实际占地面积大于登记确权（批准用地）面积，超占面积按当时相关规定已补交土地出让金或相当于土地出让金的土地有偿使用费，现权利人申请转让或续期的，应按当时确权面积予以确权登记，超占面积在备注栏中注记“实际占地面积多少平方米，批准确权面积多少平方米，超占面积多少平方米，超占面积于某年某月某日收取土地有偿使用费多少元”。八、严格规范土地使用权抵押登记1．关于人资格条件。土地抵押登记的申请主体（即抵押权人）必须是依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的相关金融机构或经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。反担保土地抵押人为，抵押权人为；反担保人可以是，也可以是人之外的其他人。申请人应当提交担保人与反担保人签订的、担保人与银行签订的主合同以及担保人、反担保人、银行之间签订的。土地典当抵押登记应提交典当行业主管部门统一监制的《当票》主合同、土地使用权典当、《典当》和《特种行业许可证》，典当期限由双方约定最长不得超过个6个月。2．关于土地顺位抵押。同一宗地可以向同一金融机构或者不同金融机构多次抵押，国土部门以土地抵押登记申请先后为序办理土地抵押登记。顺位抵押依次设定价值不得超过抵押物剩余价值。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。3.房地产开发公司土地抵押。无建筑物直接办理国有土地使用权抵押登记，属在建工程抵押人应先到房产管理部门办理在建工程抵押（在建工程不允许为第三方贷款作担保），设定抵押期限均不得超过竣工日期；房屋已建成应先办理后再办理土地抵押登记。登记部门不得受理房地产开发企业已批准预售的房地产抵押登记。4. 土地抵押人、抵押权人可以就抵押宗地土地使用权价值协议作价，登记部门不得要求对抵押宗地土地使用权进行评估。地上有建筑物或其他附着物的国有土地，则应先行到房产管理部门办理完成房屋他项权利证后，再到国土部门办理土地使用权抵押登记手续。5.关于不得办理抵押登记的几种情形。国有土地不得进行分割抵押。抵押登记按整宗土地办理，严禁办理土地分块抵押登记，以部分宗地申请土地使用权抵押登记的（分割抵押），国土部门不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记；学校、幼儿园、医院等（含私立学校、医院等）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等用地的国有土地使用权不得办理抵押登记；闲置土地不得抵押。未按合同约定进行开发建设的商住用地和工业用地不得办理抵押，特殊情况确需抵押的，应报请局长办公会议研究决定；异议登记期间未经异议登记权利人同意不得办理抵押登记。列入范围内的土地房产不得抵押。房地不一致未办理土地变更登记的，国土部门不予受理土地抵押登记；依法律法规不得设定抵押的其他情形。九、明确因等原因引起的土地使用权名称变更登记法人或非法人经济组织因股东、股东出资额（股份）或者法定代表人发生变化，县工商部门经审查并已给予办理法人或非法
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（一）土地他项权利登记（由原土地登记机关窗口办理）1.国有土地抵押权设定登记（1）抵押双方共同填写的《土地他项权利登记申请书》（原件1份）；（2）土地使用权的和抵押合同（原件各1份）；（3）《国有》（原件）；（4）抵押双方及其它相关利害人的、组织机构代码证或个人（复印件各1份）；（5）地价评估报告（原件1份）；（6）抵押双方及其它相关利害人法定代表人身份证明（原件各1份）、法人代表委托书（原件1份）及个人身份证明（复印件1份）；（7）土地使用权分割抵押时需提供双方同意签章的分割界线的宗地图（原件1份）；（8）如地上有建筑物的，还需提供地上建筑物权属证明；（9）属股份公司的抵押还应提供其和股东会或董事会决定；（10）属最高额抵押、承兑、授信贷款等形式的，提供相应的主合同和抵押合同；（11）以共有土地使用权作抵押的，应提交其他共有人同意抵押证明；（12）以划拨土地抵押的，提交土地行政主管部门地价评估备案材料；（13）其它按规定需要提供的材料。办理国有出让土地使用权首次抵押所需资料1、 国有土地使用权抵押申请书（市场办领取）；2、 《国有土地使用证》复印件、《证》复印件（均需带原件，核实后退还）；3、 出让合同、出让金缴费凭证（均为复印件）；4、 双方确认的抵押土地使用范围图（一式二份，分割抵押需提供规划总平图，经市场办审核后开具测绘通知单）；5、 抵押土地使用范围地籍图（一式四份，信息中心出图）；6、 银行借款（）合同原件；7、 国有出让土地使用权抵押合同（一式四份）；8、 共有土地使用者的书面同意证明；9、 工商营业执照、法人代码证书；10、 其他国有土地使用权抵押申办材料1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同（原件）3、抵押双方法人代表身份证明（原件，个人为身份证复印件）4、企业法人营业执照（复印件）5、国有土地使用证（原件）6、地价评估报告及技术报告7、房屋所有权证（土地上有房屋的）7、土地部门认为应提交的其它材料说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。
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关于进一步规范土地登记工作暂行办法 为进一步规范土地登记行为，维护土地权利人的合法权益，更好地服务群众，服务基层，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《土地登记办法》（国土资源部令第40 号）和《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发〔 号）等法律法规和规章，结合我县实际，制定本房产土地抵押管理办法。一、严格确定并划分宗地宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地的地号应当依据宗地代码编制规则编写。宗地一经确定、登记，宗地边界不得随意调整。因道路规划等原因导致宗地确需分割、合并或调整边界的，由县规划部门出具相关意见，土地使用权人应提供县规划部门批准文书、调整后的宗地四至及拐点坐标等材料向县国土部门申请办理相关登记手续。县国土部门应依据县规划部门审核意见，报县政府批准后办理相关登记手续。二、准确界定土地登记用途土地登记的用途应当严格依据合法的土地权属来源材料，按照《土地利用现状分类》（GB／T2）二级类填写。根据国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决定书等用地批准文件，依法批准的用途与《土地利用现状分类》二级类不对应的，按照《土地利用现状分类》二级类重新调整用地批准文件确定归属地类，按照新归属地类办理登记，同时在土地证书“记事栏”内标注批准用途；原登记为综合用地的，无法按照《土地利用现状分类》二级类确定用途的，继续按综合用地登记；对于同一宗地有多种用途的，应明确记载各种用途，否则不予登记。三、进一步规范土地出让年限起算时点国有建设用地使用权出让年限的起算时点应当依据出让合同的约定确定或按出让合同签订时算起；合同没有约定或者约定不明确的，按照实际交付土地日期确定，实际交付日期以交地确认书确认的时间为准；划拨土地使用权经县政府批准补办出让（转让）的，以政府批准时间为准；对违法用地补办出让手续的，以违法用地行政或处理意见书确定的违法行为发生之日起算。四、规范划拨土地使用权上市出售登记我县现行基准地价已于日经县政府批准（望政【2013】16号），出让金应严格按照现行基准地价计算收取。划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，公有住房和经济适用房上市出售出让金依据国土资厅发【1999】31号文件相关规定收取；其他划拨土地使用权经县政府批准出让（转让）的，按基准地价40％收取土地出让金。五、规范国有土地使用权（出让方式）续期登记以出让方式取得的国有土地城镇住宅用地使用权使用期限届满的，依据物权法规定，可以自动续期，由原用地者申请，按照现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地（续期）登记；其他用地类型申请续期的，须经相关部门批准同意后，按现行基准地价标准缴纳土地出让金、税费等相关费用后办理土地登记。办理土地使用权（续期）登记的使用年限均按该用途的法定最高年限办理。六、规范土地使用权转让条件以出让方式取得的国有土地使用权转让的，应依据国有建设用地出让合同约定的相关条款，在符合法律法规规定的条件下方可转让。房地产交易转让的，应先办理房产交易后再办理土地使用权变更登记，转让后的土地使用年限为原用地者用地的剩余年限。七、妥善处理前期超占面积的土地登记我县前期在土地登记中出现实际占地面积大于登记确权（批准用地）面积，超占面积按当时相关规定已补交土地出让金或相当于土地出让金的土地有偿使用费，现权利人申请转让或续期的，应按当时确权面积予以确权登记，超占面积在备注栏中注记“实际占地面积多少平方米，批准确权面积多少平方米，超占面积多少平方米，超占面积于某年某月某日收取土地有偿使用费多少元”。八、严格规范土地使用权抵押登记1．关于抵押权人资格条件。土地抵押登记的申请主体（即抵押权人）必须是依据相关法律、法规规定，经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的相关金融机构或经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记。反担保土地抵押人为反担保人，抵押权人为担保人；反担保人可以是债务人，也可以是债务人之外的其他人。申请人应当提交担保人与反担保人签订的反担保合同、担保人与银行签订的主合同以及担保人、反担保人、银行之间签订的担保合同。土地典当抵押登记应提交典当行业主管部门统一监制的《当票》主合同、土地使用权典当抵押合同、《典当经营许可证》和《特种行业许可证》，典当期限由双方约定最长不得超过个6个月。2．关于土地顺位抵押。同一宗地可以向同一金融机构或者不同金融机构多次抵押，国土部门以土地抵押登记申请先后为序办理土地抵押登记。顺位抵押依次设定价值不得超过抵押物剩余价值。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。3.房地产开发公司土地抵押。无建筑物直接办理国有土地使用权抵押登记，属在建工程抵押人应先到房产管理部门办理在建工程抵押（在建工程不允许为第三方贷款作担保），设定抵押期限均不得超过竣工日期；房屋已建成应先办理房产抵押后再办理土地抵押登记。登记部门不得受理房地产开发企业已批准预售的房地产抵押登记。4. 土地抵押人、抵押权人可以就抵押宗地土地使用权价值协议作价，登记部门不得要求对抵押宗地土地使用权进行评估。地上有建筑物或其他附着物的国有土地，则应先行到房产管理部门办理完成房屋他项权利证后，再到国土部门办理土地使用权抵押登记手续。5.关于不得办理抵押登记的几种情形。国有土地不得进行分割抵押。抵押登记按整宗土地办理，严禁办理土地分块抵押登记，以部分宗地申请土地使用权抵押登记的（分割抵押），国土部门不予受理。规划用于社会公益设施的储备土地，不得办理抵押登记。为第三方提供担保的储备土地不得办理抵押登记；学校、幼儿园、医院等（含私立学校、医院等）以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等用地的国有土地使用权不得办理抵押登记；闲置土地不得抵押。未按合同约定进行开发建设的商住用地和工业用地不得办理抵押，特殊情况确需抵押的，应报请局长办公会议研究决定；异议登记期间未经异议登记权利人同意不得办理抵押登记。列入拆迁范围内的土地房产不得抵押。房地不一致未办理土地变更登记的，国土部门不予受理土地抵押登记；依法律法规不得设定抵押的其他情形。九、明确因股权变更等原因引起的土地使用权名称变更登记法人或非法人经济组织因股东、股东出资额（股份）或者法定代表人发生变化，县工商部门经审查并已给予办理法人或非法
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（一）土地他项权利登记（由原土地登记机关窗口办理）1.国有土地抵押权设定登记（1）抵押双方共同填写的《土地他项权利登记申请书》（原件1份）；（2）土地使用权的借款合同和抵押合同（原件各1份）；（3）《国有土地使用证》（原件）；（4）抵押双方及其它相关利害人的营业执照、组织机构代码证或个人身份证（复印件各1份）；（5）地价评估报告（原件1份）；（6）抵押双方及其它相关利害人法定代表人身份证明（原件各1份）、法人代表委托书（原件1份）及个人身份证明（复印件1份）；（7）土地使用权分割抵押时需提供双方同意签章的分割界线的宗地图（原件1份）；（8）如地上有建筑物的，还需提供地上建筑物权属证明；（9）属股份公司的抵押还应提供其公司章程和股东会或董事会决定；（10）属最高额抵押、承兑汇票、授信贷款等形式的，提供相应的主合同和抵押合同；（11）以共有土地使用权作抵押的，应提交其他共有人同意抵押证明；（12）以划拨土地抵押的，提交土地行政主管部门地价评估备案材料；（13）其它按规定需要提供的材料。办理国有出让土地使用权首次抵押所需资料1、 国有土地使用权抵押申请书（市场办领取）；2、 《国有土地使用证》复印件、《房屋所有权证》复印件（均需带原件，核实后退还）；3、 出让合同、出让金缴费凭证（均为复印件）；4、 双方确认的抵押土地使用范围图（一式二份，分割抵押需提供规划总平图，经市场办审核后开具测绘通知单）；5、 抵押土地使用范围地籍图（一式四份，信息中心出图）；6、 银行借款（抵押担保）合同原件；7、 国有出让土地使用权抵押合同（一式四份）；8、 共有土地使用者的书面同意证明；9、 工商营业执照、法人代码证书；10、 其他国有土地使用权抵押申办材料1、填写《国有土地使用权抵押登记申请审批表》2、抵押双方签订的抵押合同和借款合同（原件）3、抵押双方法人代表身份证明（原件，个人为身份证复印件）4、企业法人营业执照（复印件）5、国有土地使用证（原件）6、地价评估报告及技术报告7、房屋所有权证（土地上有房屋的）7、土地部门认为应提交的其它材料说明：①地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的，不受理报件。②地上有附着物的划拨土地使用权抵押，需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。③属于分割土地设定抵押登记的，需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图，并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的，应由规划部门出具规划兰线图。④以上材料要求报送一式一份。
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