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关于商业地产开发企业财务控制方法的探讨
西安建筑科技大学管理学院,陕西西安710055
摘　要:随着全国性房地产限贷限购政策的执行与开展,房地产行业进入了发展调整期,住宅房价不合理的过快增长得到遏制,但与此相悖的是,商业地产却＂逆流而动＂,展现出蓬勃生机,许多房地产企业大量投身到商业地产开发中。基于这种形势,本文分析了我国商业地产的现状和内涵,重点阐述了商业地产开发企业财务控制的方法,希望对商业地产开发过程中的风险规避提供一定帮助。
口丁吉祥　　(西安建筑科技大学管理学院陕西西安710055)　　随着全国性房地产限贷限购政策的执行与开展,房地产行业进入了发展调整期,住宅房价不合理的过快增长得到遏制,但与此相悖的是,商业地产却“逆流而动”,展现出蓬勃生机,许多房地产企业大量投身到商业地产开发中。基于这种形势,本文分析了我国商业地产的现状和内涵,重点阐述了商业地产开发企业财务控制的方法,希望对商业地产开发过程中的风险规避提供一定帮助。　　一、我国商业地产的现状及财务控制内涵　　(一)商业地产的现状　　2010年4月出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,标志着房地产紧缩型调控大幕的拉开。日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。这些政策的出台给住宅的开发带来了重大影响,但是2010年以来,我国商业地产呈现出爆发式增长,商业营业用房和办公楼开发投资完成额、销售额都达到近年来最高水平,因此加强对商业地产开发企业的财务控制和监督、规避财务风险是当务之急。　　(二)财务控制的内涵　　财务控制是指对企业的资金投入及收益过程、结果进行衡量与校正,目的是确保企业目标以及为达到此目标所制定的财务计划得以实现。现代财务理论认为企业理财的目标是股东财富最大化,财务控制的总体目标是在确保法律法规和规章制度贯彻执行的基础上,优化企业整体资源综合配置效益,厘定资本保值和增值的委托责任目标与其他各项绩效考核标准来制定财务控制目标.是企业理财活动的关键环节,也是确保实现理财目标的根本保证,所以财务控制将服务于企业的理财目标。　　二、商业地产开发企业财务控制的方法　　(一)授权批准控制　　授权批准控制指对单位内部部门或职员处理经济业务的权限控制,即单位内各个部门或员工在处理经济业务时,相应的职责权限必须得到授权。业务授权制度贯穿于整个财务风险防范体系的全过程,与业务流程紧密相连,对企业管理的控制方式和控制程度有直接影响。就商业地产开发企业而言,包括土地款的支付、现金借款、正常贷款本息以及税金的支付、固定资产的购置、维修、报废、罚款和违约金支付等都必须得到授权审批。授权批准控制的建立既保证了不同职能部门对各自职责范围内经济业务进行科学的把控,又能防止相关部门或个人滥用职权。　　(二)货币资金控制　　对于房地产企业来说,一个健全的货币资金控制体系可以降低资金风险,提高资金使用效率,为企业带来更大的收益。房地产企业实施货币资金控制时应根据现金流量预测对资金预算实际执行不断进行调整,从而找出适合企业自身规模的货币资金控制模式。现阶段,由于国家对房地产市场的宏观调控、银行等金融机构贷款利率的提升和放款额度下降等原因,货币资金控制应注重以下几点:　　1.加强投资项目的风险分析和可行性分析。随着房价进入下行趋势,这给房地产开发企业带来了前所未有的压力,因此项目启动之前做足风险分析,确保当地金融环境和施工环境通畅,显得尤为重要。　　2.建立良好银企关系,加快各项贷款下放和回流。商业地产之所以能顺利开展,得益于财务杠杆的运用。“银企一家”的说法在商业地产行业中得到了有力的证明,地产公司可以从银行获得项目施工阶段的开发贷款、销售阶段的按揭贷款、商业经营期的经营贷款,而银行每年也可以从开发商那里获得丰厚的利息收入。在目前房地产调控的特殊时期,商业地产企业已不再把追逐高额的利润率放在第一位,而是确保有充足的现金流,因此能否及时、足额地取得贷款,成为关系到项目能否顺利进行、本金及利息能否及时偿付、企业能否存活发展的关键因素。　　3.积极关注政策与税收带来的资金风险。房地产开发项目耗资巨大,涉及的税种繁多,纳税金额往往以千万乃至亿计,它构成了房地产开发项目支出中不可忽视的一项内容。因此我们必须要关注当地的宏观经济政策和税收政策,在制度允许的范围内争取缓交或少交税。　　(三)预算管理控制　　商业地产公司多为集团公司统一管控,各项目公司是拥有独立法人资格的子公司的形式。因此各项目需根据各项经营预算以及经营指标编制下一年度的预算,预算的内容主要包括资金预算和盈利预测。在上报集团审批后,集团总部再与各企业沟通和综合平衡,将预算方案再反馈到各企业做出适当的修改,经多次反复,最终形成较合理的预算方案。在预算执行的过程中,各项目公司应严格按资金预算和盈利预测开展工作,财务负责人需全面监控、动态分析,找出实际执行与计划的差异和原因,及时向集团公司财务部以书面的形式预警,以便集团公司财务部统筹安排。在预算内各项支出,必须严格按照财务审批制度,履行支出审批。为确保预算顺利开展、切实有效达到其财务控制的目的提供了前提和保障,要成立预算管理委员会,预算管理委员会是预算管理的最高决策机构,直接隶属董事会管理。预算管理委员应由工程、成本、营销、内审、考评等部门负责人作为该机构的委员成员,专门负责全面预算管理的编制、执行、控制和考评等。 ......(未完，请点击下方“在线阅读”)
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1.白书农.植物开花研究[M]//李承林.植物研究进展.北京：高等教育出生社，1998.
2.韩吉人.论职工教育的特点[G]//中国职工教育研究会.职工教育研究论文集.北京：人民教育出版社，1985.
3.赵颖力，曹敏，王琳，等.《化工学报》编辑部的人才建设[C]//第3届中国科技期刊青年编辑学术研讨会论文集.北京：中国科学技术期刊编辑学会青年工作委员会，2003.
2.期刊中析出的文献
序号 析出文献主要责任者.析出文献题名[J].期刊题名：其他题名信息年（期）.
1.张妲，张同和，易钟珍.等.采用磁过滤MEVVA源制类金刚石模的研究[J].北京师范大学学报：自然科学版，2002，（4）
2.莫少强.数字式中文全文文献格式的设计与研究[J/OL].情报学报，）
http：//periodical.wanfangdata.com.cn/periodical/gbxb/9900407.htm
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2016年5月第9期期刊投稿目录
财经&观察CAI JING&GUAN CHA
1 财政部正式构建会计准则&智库&
财经速递CAI JING SU DI
4 财政部启动企业会计准则制度问卷调查等资讯12则
本刊专稿 BEN KAN ZHUAN GAO
穆林娟　毕延慧
论 坛 LUN TAN
&&基于外部性和环境政策的经济学视角 刘晓艳　秦　格
应里孟　阳　杰
&&以X集团为例 齐　岳　吴雪峰　徐宏源
22 . 石　泓　丁　玲
实务与操作SHI WU YU CAO ZUO
王树锋　刘　明
张　华　毛　洁
内部控制 NEI BU KONG ZHI
安　红　廖文萍
财务管理与资本运营 CAI WU GUAN LI YU ZI BEN YUN YING
张金梅　周慧慧
&&基于上市民营企业的实证研究 李玉丽
葛柳燕　丁　俊
审 计 SHEN JI
谭嘉黎 陈凤霞
杨　榛　薛　帅
企业集团财务 QI YE JI TUAN CAI WU
蔡立新　王垒垒
会计与公司治理 KUAI JI YU GONG SI ZHI LI
　 &&基于信息技术服务业年经验数据 甘晨露
黄晓波　王　力
董　硕　秦嘉龙
财务分析 CAI WU FEN XI
李艳杰　赵　欣　邓伟妍
会计改革与创新 KUAI JI GAI GE YU CHUANG XIN
高　煜　杨顺利
96 企业会计准则与公司绩效评价研究 陈法成
张小宇　王庆敏
会计教育 KUAI JI JIAO YU
李　珍　乔　宏　尉京红
韩锦生　薛　茹
徐　凯　韦　淼
会计信息化KUAI JI XIN XI HUA(window.slotbydup=window.slotbydup || []).push({
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商品流通企业业态与核算方法　　一、商品流通企业会计特征分析　　(一)商品流通企业　　商品流通企业是指在社会经济活动中以从事商品流通为主营业务，自主经营、自负盈亏， 立核算的经济实体。在现代经济社会中，商品流通企业的范围很广，包括各种经济性质禾 织形式的商业、粮食、物资供销、供销合作社、对外贸易、医药、石油、烟草和图书发行 企业，其主要经济活动就是组织各类商品从生产领域转移到消费领域，实现商品的价值， 获取赢利。　　作为现代经济的血脉和神经，商品流通企业在国民经济体系中占有重要的地位，尤 经过对国民经济发展贡献巨大的30年流通体制改革，市场与流通在引导生产、拉动消费、 定物价、吸纳就业等方面的作用日益突出，逐渐成为促进国民经济发展的先导性产业。当 商品流通企业对经济增长的拉动作用明显，2007年消费对经济增长的贡献率首次超过投 和出口，拉动增长达4.4个百分点;对财税收入增加效应强，国家税收近1巧来自国内贸 行业;对扩大就业贡献突出，国内贸易行业从业人员超过8 000万人，仅次于制造业，农 转移的劳动力中有近40%被流通服务业吸纳。　　在商品流通企业的经济活动中，购进和销售活动是企业的基本和关键性活动。商品的调入、调出、运输和储存等经济活动都是围绕购销活动展开的，并受购销活动的支配和影响。 一般而言，商品是企业经营的对象，在企业的全部资源中占有较大的比重，经营设施货币储备要与经营商品的范围和规模相适应，并能保障商品购销业务的扩大和加速。商品通企业的经济活动过程主要包括购进和销售两个阶段，一般没有生产过程。若将商品流通业的经济活动与制造业的经济活动相比较，其经济活动表现出三个特征：一是企业经济活功的功心内容是频繁发生的商品购进和销售;二是商品存货在企业全部资产中占有较大的比重，是企业资产核算与管理的重点;三是企业营运资金的运动轨迹为货币一商品一货币，即表现为货币与商品间的相互转换。　　(二)商品流通企业会计　　商品流通企业会计是指以货币作为主要计量单位，对商品流通企业的经济活动通过确 认、计量、记录和报告等专门方法进行完整、连续、系统的反映和监督，为经济活动进行控 制、分析、预测和决策，并旨在提高经济效益的一种经济管理活动。商品流通企业会计是应 用于商品流通企业的一种专业会计，是企业会计的一个分支，每个商品流通企业必须建立、 健全会计机构，做好会计工作。　　商品流通企业的核算对象表现为其能以货币表现的资金运动，商品流通企业首先需要将 大部分货币资金转换成库存商品、设备等物质形态，只保留部分货币形态的资金，从而做到 资金的合理配置。同制造业一样，商品流通企业的资金运动也可分为资金投入、资金周转和 资金退出三个环节，随着企业经营活动的不断进行，资金在不断地进行着循环和周转，商品 流通企业会计就是要根据会计的职能依次反映这一过程的资金运动。由于商品流通企业资金 运动是以货币一商品一货币轨迹运动的，所以其核算内容与其他行业会计又有所不同， 表现为会计科目上有所差别。
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