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成都人在新加坡买房的经历
&成都人在新加坡买房的经历
出处：《地产投资》杂志“国际视窗”栏目
在新加坡，通常情况下房屋必须是以家庭名义购买；
商业相对繁华的东部房价，比以工业为主的西部高；
买卖双方需要委托中介谈价格，看房后手续也由中介办理。
&&&& 曾被誉为亚洲四小龙之一的新加坡，不仅是全球富裕的国家之一，亚洲重要的金融、服务和航运中心，更是继伦敦、纽约和香港之后的第四大国际金融中心，以稳定的政局、廉洁高效的政府而著称。
以城市环境之美而有“花园城市”美称的新加坡，不仅是个种族多元化的移民国家，也是全球最国际化的国家之一。
那么，新加坡的房地产市场与中国房地产市场到底有哪些不同呢？带着疑问，本刊记者特地采访了在新加坡生活和工作了二十多年的成都人秦祺，让他来谈谈在新加坡的买房经历，以及对中国与新加坡两国房地产市场不同的投资感受。
秦祺，毕业于上海交通大学土木工程专业，曾在西南交通大学土木工程系工作，后与家人技术移民至新加坡。
（小标）移民买房，主要考虑自住
记者：是什么原因促使你购买房子的？
秦祺：在新加坡拿到永居权后，就决定要在这边生活了，所以购买房子的主要目的是为了自己居住。当然，如果家中有小孩的话，在选择购买房子的时候还需要考虑孩子上学问题，即应选择具有较好学校资源的房源区。而在新加坡，适龄儿童入学讲究居住地与学校就近的原则，即生源居住地距离学校的距离必须在1公里内，才有资格进行抽签入学。所以通常情况下，口碑和师资力量较好学校附近的房屋售价都很贵。
&&& 另外，除了关注意向房源是否拥有较好的教育资源这一点外，购买房屋时还应同时关注房源所在小区内部及周边的环境，包括小区内各项公共设施的配备是否完善，是否有花园，小区整体的内部环境是否适宜小孩的成长，是否离地铁站近，交通路网是否便利，小孩上学途中是否需要穿越多条马路，上学途中是否存在其他安全隐患等。
记者：买房子时考虑最多的因素是什么？
秦祺：我购买房子时考虑最多的因素有两个，一个是价格，一个是交通便利。
&&& 在新加坡，西部和北部属于工厂区，属于劳动人口较为密集的区域；而中部属于繁华的商业区。所以，西部与东部房屋价差在几万新币上下。如在西部仅需14万新币（1新币=5.8457元人民币）就能购买到的房屋，在东部就需要花费18万新币。而我刚到新加坡时，所从事的工作是新加坡本地人所不愿去的工作。加之手上的钱不多，所以只能在靠近工作的地方购买房子――我购买的第一套房子就在西部的一个镇上，那里离地铁站很近，且地铁每隔2分钟就有一班，下车后还可以选择公交汽车站和环线公交站，交通相当方便。
（小标）在新加坡购房，需要特别注意的问题
一、房屋类型多样化
记者：在新加坡，房屋主要分为哪几种类型？
秦祺：在新加坡，主要有以下三种类型的房产可供选择。
&&& 第一种、政府建的（HDB）组合房，又称为组屋，是最为世界各国称道的公共住屋计划成功范例。即把原来的平房并列在一起，由政府给津贴补助修建，价格很便宜，但必须是新加坡的公民或拥有永久居住权的人才能申请入住。目前，在新加坡有超过80% 的居民都居住在组屋里。另外，根据新加坡政府规定，只有新加坡公民可以买新建的组屋，而拥有永久居住权的居民则只能在市场上购买超过五年的二手组屋。
通常情况下，组屋都是开放式的，即没有围墙。但是，政府方面每五年会派专人刷一次外墙，所以看起来都比较新。且组屋除了与公寓一样拥有诸如跃层、复式结构等多种户型外，楼下通常还建有花园和专供孩子玩耍的嬉戏地（playground）等。至于国内大多数人担心的没有围墙的住宅区域缺乏安全性这一问题，实际上完全是多余的，因为新加坡的社会治安非常好。另外，组屋需要交管理费，大概40-60新币/月，主要用于打扫卫生等。拥有99年地契（买卖土地的双方所立的契约）。&&
&第二种、公寓。虽然外观与组屋看起来差不多，但却有着本质的不同――不仅建有专门的围墙，配有保安把守；区域内设施及功能也比组屋要齐全的多：一般都建有游泳池、健身房、俱乐部、网球场及卡拉OK厅等。且只要是居住在此处的居民，都可以使用。所以，这类房屋日常的管理费用相比组屋要高很多，一般是200-400新币/月，主要用于打扫卫生、保安（多数公寓都配有24小时安全监控和对讲机装置）等；另外，公寓项目的买卖在新加坡是不受任何限制的，也就是说即使你是外国人，一样也能够购买公寓，所以购买公寓的人相当的多，尤其是来自中国国内的人。2007年我的一个朋友用70万新币购买的一套公寓，到现在价格几乎翻了两倍。据我了解，目前新加坡在售公寓的价格多在100-150万新币左右，拥有99年的地契。
&&& 通常情况下，公寓的选址有两种：一种是幽静的环境，散步等很方便；另一种是地铁站对面，方便出行。当然，作为有钱人的话可能会喜欢幽静，自己有车，不在乎远近，外出方便。而如果一家人只有一台汽车的家庭，则多会选择地铁站对面的公寓，以获得更为便捷的出行方式。
&& &&第三种、私人房产。主要分三类，即排屋、半独立洋房、独立洋房。
&&&& 1、排屋（TOWN HOUSE），是指连在一起、合用一堵墙的的洋房。拥有自己的庭院停车场，且面积很大（150―200O左右），内部结构简单明了，价钱大概在200―300万新币。大一点的排屋，还拥有地上的前后花园，但因为太贵，所以现在新修的排屋面积已经越来越小了。
&&&& 2、半独立洋房，是指房屋的一边与隔壁住宅并肩相连，价钱在300万新币以上。
&&&& 3、独立洋房，是自己的一块土地，四周与别家没有相连的墙壁或篱笆，也就是国内称为的别墅，占地大约200―300O左右，价钱在500万新币以上。
&&& 但是有一点需要注意的是，除了圣淘沙岛的别墅及排屋外国人可以购买外。
其余新加坡境内，带土地的独立式洋房、半独立式洋房和排屋只有成为新加坡公民后才可以购买。且洋房一般是选择幽静的自然保护区或公园旁边修建，这样能使居住的环境好。
二、和国内一样，买房主要靠中介
记者：你先后看过哪些房子？与国内买房有哪些不一样的地方？
秦祺：我在购买房子前，先后看过组屋和公寓，也去看过洋房。在新加坡，人们看房子的习惯与国内人差不多。一般是中介带人看房子，不直接与屋主联系，需要由中介与买方谈。但是，在新加坡，房屋中介是很难选择的，以前必须从报纸上进行选择，而现在有网站把屋主和房屋信息汇集在一起后，就出现了很多网络中介。但不管通过那个途径选择到的中介，一旦选中那个中介最后就将由他（她）全程为你服务。且通常情况下，在买房交易的整个过程中，中介关注的是屋主而不是买主。而为了更好的解决房屋交易过程中可能出现的问题，目前新加坡政府推出了新的法律规定，即买方与卖方不能是同一个中介，买卖双方需要委托中介谈价格，看房后手续也由中介办理（他们从中收取1%-2%左右的服务费），看好房后一般要交订金新币左右，一旦交了订金在办手续前是不能别人买的，否则加倍赔偿。
三、交通是否便捷，对房屋居住舒适度影响较大
&&& 记者：你最终选择居住的城市、地段和房子，是什么原因吸引了你？
&&& 秦祺：除开第一套房子主要为解决基本的居住问题不谈，我在选购第二套房屋的时候，一方面，是看中了新加坡房屋先规划修建生活配套设施再修建居住区域这一规划设计理念。之所以这样说，是因为我最初购买的那套组屋所处位置是一个死胡同，对于没有车的家庭来说，这就意味着如果想要在早上出门时坐出租车到什么地方的话，几乎很难实现。而我们家虽然拥有一辆车，但也需要先把小孩送到上学的地方，再送夫人上班，最后才是我自己，出行很不方便。而我选购的第二套组屋，因为政府提倡修建了轻轨火车，现在从小区门口坐轻轨到地铁站只需15分钟（时间很准，每隔2分钟就有一班轻轨车），出行相当方便；另一方面，由于所选的是点式的房屋，即单独一栋楼，楼上只有6套房子，户与户之间没有门窗的交接，房间之间甚至可以不用窗帘，私密性非常强。
四、新加坡政府规定，一个家庭只能拥有一套组屋
&&& 记者：据说，目前新加坡国内的房价相对前几年已经有了较大的涨幅，对此该国政府有没有出台相关的调控政策呢？
&&& 秦祺：为了控制国内的房价上涨，新加坡政府从3年前开始共发布了9次政令。所以，目前其国内购买房屋的政策较之前也相应有所变化：如取得了永久居住权或是已经取得移民资格的外国人想要购买组屋，必须进行严格的房产审查，这其中还包括其在国内已经购买的房屋都要审查。且如果国内已有房产，则不能再在新加坡购买组屋。另外，即使在本国内没有购买住房，却在新加坡购买了房屋的，则更不能购买组屋了。也有人说，政府出台这项政策目的是为了平息民愤。
另外，在新加坡，政府组屋不允许炒买，只能允许一个家庭拥有一套组屋――即以家庭为单位购买组屋时，结婚时需要与妻子一起购买，离婚时得与子女一起购买。而单身人士如果想要购买组屋，必须为年满35岁以上才被允许购买，而且只能买到2室1厅的房子，现在放宽到可以买到3室1厅的房子。如果想要在新加坡购买第二套组屋，则必须要把旧组屋卖掉。而公寓及洋房因为是由私人出钱修建的，所以没有什么购房限制。
&&& 我是在1997拿到新加坡的永久居民后第一次购买组屋的，该套房屋为2室1厅，共70O，是当时的最高楼层3楼，成交价格是14.2万新币。（但是非常不幸的是，4年后这套房子跌价一半，政府估价是7万多，最后成交价为8万新币）。后来，因为需要国内老人过来同住，我在1999年重新订购了新组屋，排队2年，直到2001年才拿到手。该套新组屋是3室1厅的，93O，价格是14.6万新币。据我了解，当年购买同样的3室1厅的房子在二手市场上需要20多万新币。
&&& 尽管政府多番出手，调控房价以稳定房产市场，却仍然有外国人选择购买公寓或洋房来炒房。所以，现在政府又新出台了“执行公管公寓”的政策：这类公寓由政府修建，是组屋的升级版，通常为50―60层的摩天组屋，很漂亮。价格比公寓便宜，总售价不超过100万新币。但对购买者的收入有限制，即家庭收入不能超过新币/月才可购买。
五、新加坡的房价政策
&&& 记者：新加坡怎样确定房价政策的？
&&& 秦祺：在新加坡，房价除了取决于市场供求情况外，还需要看房屋面积的大小。据我了解，一般是情况下，地价大概是500―600新币/平方英尺，建好的公寓售价大概是800―1000新币/平方英尺，目前差不多要1000新币/平方英尺。
六、贷款买房的最大金额不超过总房款的80%
&&& 记者：新加坡政府对贷款买房有什么样的规定？
&&& 秦祺：虽然在贷款买房方面，政府会根据户主所贷款项购买房屋的性质制定不同的细则（查看到底是第一套住房还是第二套），但总的来说贷款金额不超过房价的80%。另外，如果贷款人年龄过大，贷款年限则只能在15―20年之间。至于贷款利息，前几年要高些，如我当年贷款买房的时候利息就高达到5%，所以大部分的钱都用来还利息了，目前多在1%以下。
七、物业性质，决定税费交纳标准
&&& 记者：在新加坡，购买房屋是否需要交纳房产税？
&&& 秦祺：在新加坡购买房屋所需交纳的税费主要有印花税和房产税两种。其中法律规定印花税是对房产购买过程中的商业和法律文件征收的税收，即买家需在签订买房合同后的14天内向新加坡政府税务部门支付的。且购房者如为新加坡本国人或拥有永久居住权的人，该印花税的征收标准为：房价x3%-5400（以新币结算）。而如果购房者为外籍人士，则需要交纳“额外印花税”（额外印花税=房价x10%）。
&& 而房产税，在新加坡又称“不动产税”或“门牌税”、“产业税”，指国家为调节不动产收益，而对各类建筑和土地征收的一种税。而纳税义务人则是该产业的所有者，纳税对象即该处建筑或土地的租金收益。如一套公寓月租金为3000元新币，那么其年租金则为36000元新币，而应该交纳的税费则是该处公寓年租金收益的10%。
&&& 记者：你的房子在新加坡每年需要交纳多少税费
&&& 秦祺：根据新加坡的税收政策，洋房类物业每年需要交纳好几千新币的房地产税。而我所居住的房子因为属于组屋，且居住权仅99年，所以缴纳的税费相对较低，一般100新币/年。
（小标）投资购房，可先购买组屋，再买公寓
&&& 记者：那么，是不是就意味着在新加坡完全没有办法进行房地产投资了呢？
&&& 秦祺：通常情况下，新加坡当地人都是先购买一套组屋自己居住，再购买一套公寓用于投资。因为在新加坡，如果先购买的公寓，就不能再购买组屋了――因为组屋与国内的福利房相似，是由政府出钱修建的，旨在解决国民的住房困难。所以，一旦拥有了房屋，就说明已经解决了居住困难，不需要再购买组屋。但是如果先买组屋，不管是用于投资还是自住，都可以再买公寓（公寓为私人修建，不受限购政策影响），用途自己决定。
据我所知，我的一个朋友在2005年花了40―50万新币购买的用于投资的公寓，5年后售价涨到150万新币。而我所在的公司一同事在2007年购买的一套总价150万新币的带顶楼和阳台的房屋，现在的售价涨到200多万新币。
（小标）科学规划，全方位满足民生需求
&&& 记者：能介绍一下不同类型房屋的面积大小情况吗？
&&& 秦祺：在新加坡，目前的政府口号是：“让民众买得起的好房子”。所以，新建组屋的房屋总面积大多在80―100O左右的多房间户型，其中客厅的面积至少在20―30O左右，进而形成了客厅大，房间小的格局。而老式的组屋则多以60―80O左右的套二户型居多。如我现在居住的这套组屋由于属于新建批次，所以就是3室1厅，90多O，2个卫生间，1个主人房（主人房至少在12―16O），1个客厅。当然，总的来说，公寓房产的面积，根据房屋间数的不同而有所变化：2室1厅户型的面积大约在60―70O左右；3室1厅户型的面积大约在80―100O左右；3室2厅户型的面积大约100―130O左右。而私人房产，由于不受政府规划限制，所以户型面积相差很大，豪宅大约在200―400平米左右。
&&& 记者：把新加坡和国内的房子做一个比较，你认为不同点有哪些？
&&& 秦祺：我觉得主要可以从三个方面来区别：
&&& 第一、设计比国内好。新加坡很少把住房修建在马路边上的，即使小区内有马路，也不会出现车多吵闹，影响正常休息的情况。而国内的住宅小区因多是选择靠近交通干道的地方进行修建，所以难免噪声影响。
第二、新加坡的房屋间距较大， 一般要求20米以外才能修建房屋，而国内大、中城市已有或在建房子间的间距相对较小，有些甚至几米之内就有房屋，私密性较差。
第三、新加坡房屋要求至少每4层楼就必须配有电梯。如老组屋的电梯设 1、4、8、12楼，新组屋每层都有电梯。
记者：你认为新加坡在城市规划和建设方面，有哪些是值得我国借鉴的？
秦祺：在新加坡，从城市的规划上来说，一个地区的镇上可能会有几种购物场所。
第一是镇级的购物中心（mall），不同的小区购物中心大小不同；
第二是小区购物中心（minimall），平常买菜及基本生活用品都可在此购买；
第三是霸市（megamall），一般是在距离居民区较远的地方，把整片地买下后修建而成的大型购物中心。如宜家一类，消费者在里面除了购物，还能吃饭等。
&&& 以组屋项目的规划建设为例，政府在修建房屋前，就已经将交通路网、购物中心建好了。这样一来，一旦入住，不仅购物相当方便，出行交通也很便利，居住在小镇里也只需要5―10分钟的步行就可到达公交或地铁站。
&&& 另外，作为城市规划的重要部分的交通，政府方面也有具体的规划：一般情况下，距离居民区500米半径的范围内一定要配备公共交通。如果500米之内没有的话，居民可以去“民众联络所”反映（在新加坡，只要是有2万人口的小区，就会建立“民众联络所”，是镇以上的议员每周负责协调各种与居民生活有关问题的地方。在这里，议员通过会见民众，来了解和汇集民生需求，最后再把民众的要求呈报上去），政府会考虑在500米内建车站。除此之外，新加坡政府在进行城市交通规划建设的时候，还会充分考虑将工业区与居民区分开。即住户从居民区到工业区上班，可以选择先乘坐地铁，然后再换乘公交车或坐环线公交车。只是这样一来，从家到工作的地方所需花费的时间少则半个小时，多则1个小时。像我夫人现在在东部上班，从家到她上班的地方需要1个小时的上班坐车时间。但是，好在整个新加坡的面积并不大，上下班路上花费的时间最多也就1.5小时。
（小标）到新加坡投资房地产，什么时候最合适？
记者：你所在的地方，目前房价是涨还是跌？
秦祺：目前，新加坡的房价到底是涨还是跌很难说。1997年新加坡的房价涨得很高，因为建好的房子较少，不够更多的人购买，大多数人购买房子需要等待较长时间才能买到。到了2000年政府加大了建房的进度，需要购房的人逐渐减少，在2001年时买房不用等，供过于求。到了一、两年后供需持平，而且房价开始往下走，后来再涨上去的难度就较大了。房价下跌时可能很多人抛售房子，房价从 新币/平米下跌到800―900 新币/平米成为普遍现象。2007年，我认为房子不会涨价的时候，我没有购买，但是到现在涨了1倍以上。现在，虽然有很多国外来的人在新加坡买房，但本地人的购房需求却并不多，所以房价基本持平。
记者：新加坡有人投资或炒房吗？你在投资或炒房吗？你认为有投资机会吗？
秦祺：有人炒房的，但一般情况下是把组屋留着自己居住，购买公寓用来出租作为投资。我认为投资房地产肯定是赚钱的，而投资股票则赚不到钱的。
（小标）新加坡人对投资中国房地产信心不足
记者：你熟悉的新加坡人中，他们怎么看中国的房地产？他们中有人愿意来中国投资房地产吗？
秦祺：我了解的新加坡人中，去马来西亚投资房地产的较多，因为新加坡离马来西亚近，文化也接近，而中国离新加坡较远，文化也不熟悉。我有一朋友在北京买了作为店面的房子，但买后产权有纠纷，国内的商家让我的朋友再加钱，大概比最初的约定多交5万美元，结果到现在还没办理过户手续，因而让新加坡人来华投资买房，最让他们担心的就是国内的政策变动太大，不稳定，由此信心不足。
记者：你怎么看待中国的房地产市场？你认为房地产领域有哪些投资机会？
秦祺：中国房地产看不准，政策性太强、太大，利益点低。只有温州人炒房子最有经验，他们在世界各地投资买房，较为专业。
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新加坡租的排屋，还没有到合同期就和屋主产生纠纷，他不要租给我了，但是钱只推给我一半。不是全款。如果这样官事能赢吗？？
我在新加坡个人弄了个 中国-新加坡 空运邮寄包裹的帖子， 后来有个客户找我邮寄东西，现在因为航班延误，安检等问题
产生了包裹的延误
对方说因为我的延误造成了她的损失 并且不补偿她的话就报警，
但是之前我们没有任何协议，我没有预先收费，只是货到才收款的
不知道这样我会不会有事？谢谢
我在我们当地一家中介办理去新加坡打工，国内合同签订在新加坡 每周工作44小时，五天八小时，加周六上午4小时实习期底薪为800-900新币，工作正常后工资新币，加班费按正常工资1.5倍计算，人头税每月扣除100新币，共缴纳了4.9w中介费，飞机票签证等费用自付，2008年8月份出国后，新加坡方面给我们提供了一份新合同，跟国内合同严重不符，新合同每天工作12个小时，每周只有周日休息一天，底薪为700，实际工作中没有底薪，只按工作日计算，人头税扣除200，合同严重不符，我就...
2001年买了一块商用宅基地 2003开始建房 由于面积小 建楼梯后 会影响店面出租收入 与相邻店面协商后共建 合建前提：甲方让出3-7层比乙方多出的空间使用权 乙方则让出10.66平方米的土地（在乙方店面后侧，用于共建共用楼梯）使用权为双方共有 并向当地市政府重新申办新的土地使用证
房屋建成后 甲方有别的住处 没有在新建房屋居住 乙方居住期间在共有楼梯间私接钢筋栏用于放置交通用具 2010年甲方出售房屋给丙方 售房协议规定甲方应处理好各项手续 不至导致法律纠纷
现丙方有5万余...
你好,我爸的朋友于几年前想像信用社贷款5万就找了我爸爸做担保人,他当时对我爸爸是说要做生意(可是后来他没有去做生意),当时我们自己家也在银行有贷款还没有还,而且此人当时在外欠了私人不少钱(不知道银行有没有),当时我爸爸去签字的时候我妈妈没去,而且也没有经过我妈妈的同意,现在我爸爸的朋友没有能力还贷款,而且利息没还,银行就扣留我爸爸帐户上的10万,请问我爸爸有权利追回自己的钱不?
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2003年，由于防洪的需要，政府吧我家唯一的住房拆迁了，赔了6000元钱（太低了）同时划给了一块宅基地（80平方加80平方院子），2004年同村村民陈某跟我父亲商量，把宅基地暂时让给他搭一个工棚，加工鞋底子，我父亲同意了，半年后，由于工棚的噪音，边上邻居举报，他又跟我父亲商量，把这块宅基地暂时借给他，让他造房子，等他批出宅基地后归还。我父亲考虑到两家关系不错，就答应了。当时有个口头协议，就是他现在的老宅子以后归我父亲母亲住，老来有个地方住就行了...
是07年下来的律师您好:我想咨询一下,我是2004年买到房,当时写了房屋买卖协议书.双方手印也按了,由于那时房产证没下来,协议书上有一条内容是(如房产证下来就过户)当时房价4万元,现在时20多万元,现在对方不给房产证,注对方09年坐监狱了判了7年,他老婆还在,就是不给房产证,咨询一下律师该怎么办?房产证
律师您好:我想咨询一下,我是2004年买到房,当时写了房屋买卖协议书.双方手印也按了,由于那时房产证没下来,协议书上有一条内容是(如房产证下来就过户)当时房价4万元,现在时20多万元,现在对方不给房产证,注对方09年坐监狱了判了7年,他老婆还在,就是不给房产证,咨询一下律师该怎么办?房产证是07年下来的
我的门面出租给周**，周**又将门面转租给夏**，周**收取一定的转让费，夏**跟我签订合同一年，并写明了门面不得转让，门面今年9月15日到期，夏**已我不让他转让为由，拒不将门面还给我，并要我把转让费给他，还要我给他出借钱的利息等无理要求。请问律师我改怎么办？谢谢回答。
房子是还没认识我现在的老婆时我妈妈给钱买的，房产证上是我一个人的名字，结了婚几年后我把房子拿去贷款了，贷款拿去做生意了。贷款人名字是我和我老婆两个名字，现在要离婚了，请问这套房子我老婆有份吗？贷款的钱是怎么分配还的。板/Singapore绉挎炬
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　　位于新加坡 Jalan Chempedak的一座联排别墅设计，一层的布置颇为壮观，洁白的砖墙上悬挂着四位著名领袖的画像，油画丰富的色彩相比照片起到了相当好的装饰效果，朝向墙壁的射灯营造出画廊的感觉。另一面则是高大的橱柜，黑白交错富有张力，再往内，整一面绿植墙漂亮又特别。楼上则用玻璃与镜子打造出层层叠叠的视觉效果，十分奇妙。
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