房产实务|父亲与未成年子女共有房屋，仅父亲一方代其签约售房，买卖合同应有效_律师专栏-法邦网
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房产实务|父亲与未成年子女共有房屋，仅父亲一方代其签约售房，买卖合同应有效
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导读：阅读提示： 在上海市区，今年房价上涨了约20%-30%，出售方违约不愿意出售房屋的案件大量发生。作为买受方如何保护自己的权利？作为出售方如何降低自己的违约责任？都是读者最为关心的问题。为了更好地维护自己的权利，建议...
阅读提示：&在上海市区，今年房价上涨了约20%-30%，出售方违约不愿意出售房屋的案件大量发生。作为买受方如何保护自己的权利？作为出售方如何降低自己的违约责任？都是读者最为关心的问题。为了更好地维护自己的权利，建议遇到类似问题，可以联系房地产律师。&案情介绍：&2015年2月，买受方张某通过居间介绍与出售方王某签署了《房地产买卖居间协议》与《房屋买卖合同》。张某向王某购买上海市黄浦区一套公寓房，转让总价为1300万元，并支付了定金人民币200万元。该房屋登记在王某及其未成年女儿名下。&2015年6月，双方签署了《上海市房地产买卖合同》，王某代其女儿签署。《上海市房地产买卖合同》约定：2015年8月办理转移登记。若出售方未按照约定的期限办理转移登记，应当向买受方支付违约金，违约金按买受方已付款日万分之五计算。逾期超过7日的，除支付违约金外，买受方有权解除合同。买受方单方解除合同的，甲方赔偿总价款的20%违约金。&但王某在收取张某支付的首付款600万元后，即称其已经离婚，女儿现由前妻抚养，若出售该房屋，需由前妻代理签署。中介公司也到房地产交易中心核实，的确需要王某前妻签字才能过户。王某明确告知张某，现因其前妻不肯签字，故该房屋无法出售，买卖合同不再履行。&张某起诉至法院：要求解除《上海市房地产买卖合同》并要求王某赔偿违约金33%。（期间，该房屋总价已上涨33%）。&王某认为：1、其无权代理女儿签署，因由女儿的母亲签署，买卖合同应无效。2、出售房屋侵害了被监护人的利益，故买卖合同无效。3、其没有故意违约，不能过户交易，其没有过错，不应该承担违约责任。4、赔偿33%的违约金超出合同约定的20%，而且违约金明显太高，要求降低。&张某的代理律师发表如下观点：&1、作为守约方，张某有权提前解除合同并要求违约方承担违约责任。&根据规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，守约方可以解除合同。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。&故本案中，张某有权提前解除合同并要求王某承担违约责任。&2、王某有权代理其女儿签署买卖合同，买卖合同有效。&夫妻离婚，父母双方都是未成年人子女的监护人，即法定代理人。王某作为女儿的法定代理人当然有权签署买卖合同。而且，王某出售该房屋是为了购买更好的房屋给女儿，故没有侵害其女儿的利益。&另根据买卖合同司法解释的规定，即使出售方没有处分权，也不影响买卖合同效力，即本案中的买卖合同合法有效。&3、违约行为是一种客观的违反合同的行为，违约行为的认定以当事人的行为是否在客观上与约定的行为或者合同义务相符合为标准，而不管行为人的主观状态如何。&所以本案中王某即使不是故意违约，也应该要承担违约责任，何况张某认为王某由于房价上涨过快找借口故意不肯出售该房屋。&4、房价上涨，守约方可以主张房屋涨跌的损失（上海高院存有规定）。&关于违约金与损失的关系，根据规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。&本案中，该房屋的价格已上涨了33%，现因王某违约不肯出售该房屋，导致张某损失巨大超出了合同约定的违约金，张某有权要求其赔偿房屋转让价格33%的违约金。&法院意见：&因出售方存在违约行为，导致双方无法按约办理房屋过户手续，其应当承担相应的违约责任。&至于应当承担的违约金的具体金额，鉴于目前房价上涨，系争房屋已非双方约定交易时的价格，而买受方因未成功购得系争房屋，如需另行购房则价格必定高于双方约定的价格，将对买受方造成一定的损失，因此，出售方应当按照合同约定承担违约责任，若违约金不能弥补损失，则适当增加违约金。文/奚正辉、赫少华|房地产律师远闻（上海）律师事务所
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知识专题咨询出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理 - 北京朝阳区鲁蕊律师 - 110网
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出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合法律规定或者共有人约定的条件，买受人请求强制履行房屋买卖合同的纠纷处理
作者：鲁蕊 律师 　时间：日
【案情简介】
&&原告：刘某。
&&被告：李某。
&&被告：陈某。
&&&&2010年10月20日，刘某与李某签订《房屋买卖合同》约定，刘某购买李某名下的某市某区幸福花园1号楼3单元1802房屋（以下简称案涉1802房屋），买卖价款220万；刘某于合同签订后30日内将购房款付至第三方托管单位辉煌担保贷款公司；上述房屋买卖价款付清后五日内，李某协助刘某办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。合同还对各自的违约责任进行了约定。
&&&&2010年11月20日，刘某将220万元购房款一次性支付至辉煌担保贷款公司账户内。后刘某请求李某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续，李某以其妻子陈某不同意出售该房屋及不予协助办理房屋权属变更登记为由，拒绝为刘某办理房屋产权证变更手续。后刘某找到李某之妻陈某协商房屋权属变更过户手续。陈某表示，其从未同意李某出售夫妻共同房屋，也从来没有签署过同意出售的证明，李某在出售案涉1802房屋时未经过其同意，违反了法律规定，故不同意协助办理该房屋的权属变更登记手续。刘某与李某、陈某多次协商办理案涉1802房屋权属变更登记手续，均未达成一致意见。故成讼。
&&&&2011年6月，刘某起诉至法院称，其购买案涉1802房屋系善意，在签订该房屋的买卖合同时，陈某向中介公司出具了同意出售共有房屋的证明，且其购买该房屋系基于市场价格，并且还高于周边的价格；另外，如果其不能购买该房屋，则由于限购政策导致其无法再购买房屋。故请求法院判令强制李某、陈某履行《房屋买卖合同》，由李某、陈某协助办理案涉1802房屋的权属变更登记手续。
&&&&李某辩称，其在出售案涉1802房屋时确实未经过其妻子陈某的同意，而其所出具的陈某同意出售的证明系房屋中介机构的某员工代替所签。在陈某不同意履行《房屋买卖合同》的情况下，请求法院驳回刘某的诉讼请求。
&&&&陈某辩称，其与李某系夫妻，案涉1802房屋系双方共同财产，按照法律规定，出售该共有房屋，应征得夫妻双方的明确同意。李某在出售该房屋时并未征得其同意，故其不同意李某出售案涉1802房屋，请求驳回刘某的诉讼请求。
&&&&一审法院又查明，陈某与李某系夫妻，二人于2002年共同出资购买了案涉1802房屋，该房屋登记在李某名下。在《夫妻同意出售房屋证明》上的“陈某”签名系中介公司的某员工代签。刘某对于陈某姓名系代签的事实并不知情。案涉1802房屋在2010年10月出售时的市场价约为210万元。
【法院裁判情况】
&&一审法院经审理认为，刘某与李某签订《房屋买卖合同》时，刘某基于信赖李某是案涉1802房屋国有土地使用权证及房屋产权证上的登记权利人，且在签订《房屋买卖合同》时李某的配偶陈某也出具同意销售的证明，故其信赖李某有权处分案涉1802房屋，对此没有任何过错；而经查明，刘某所购买的案涉1802房屋在签时同周边同类型房屋的出售价格是一致的，且略高于周边同类型房屋的价格，因此并不存在刘某同李某串通损害陈某利益的情形存在。基于此，在李某作为该房屋的登记权利人同刘某签订《房屋买卖合同》时，刘某是善意的，且合同所约定的对价也是合理的，故《房屋买卖合同》系李某与刘某的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘某请求李某、陈某继续履行合同的诉讼请求，经查明，李某在出售案涉1802房屋时，系伪造了陈某的签名，而在本案诉讼过程中，陈某明确表示不同意出售案涉1802房屋，根据物权法第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，在陈某作为案涉1802房屋共同共有权人的情况下，要想继续履行《房屋买卖合同》，实现该共有房屋的物权变动，必须取得该房屋共有权利人陈某的同意。鉴于陈某在本案中明确表示不同意出售案涉1802房屋，故刘某主张继续履行合同的诉讼请求，不符合上述物权法规定的条件，不予支持。至于在合同有效且不能履行情况下刘某的权益保护问题，刘某可以变更诉讼请求，要求解除合同并请求房屋出卖人李某承担违约责任，对此，在法院已经向刘某明确释明其可变更诉讼请求的情况下，刘某仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求，故对刘某在本案中要求李某、陈某继续履行案涉《房屋买卖合同》、协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，予以驳回。据此，一审法院判决，驳回刘某的诉讼请求。
&&&&该案判决后，刘某并未上诉。该案判决已生效。
&【主要观点和理由】
&&&&对于本案《房屋买卖合同》的效力，在当前形势下，司法实务界已经基本上形成了共识，本案《房屋买卖合同》是合法有效的。但是，对于买受人主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否获得支持，在实务中则存在不同的处理意见。
&&&&一种意见认为，既然《房屋买卖合同》有效，而有效的合同具有法律拘束力，买受人请求继续履行合同的，人民法院应判决强制履行。则本案刘某关于继续履行、要求李某和陈某协助办理权属变更登记手续的诉讼请求应获得支持。
&&&&另一种意见认为，本案《房屋买卖合同》能否获得继续履行，应取决于其共有权人陈某的意思。进一步而言，虽然李某在签订《房屋买卖合同》时并未取得完全的处分权，但如果在办理该房屋房产权属变更登记时取得了共有权人陈某的完全同意，则案涉1802房屋就可以完成物权变动；在此情况下刘某的诉讼请求可以获得支持。如果案涉1802房屋的共有权人陈某不同意该房屋的买卖，则由于陈某并未取得该房屋的完全处分权，根据物权法第九十七条的规定，该房屋并不能实现物权变动。而本案中对于刘某请求继续履行合同的诉请，鉴于案涉1802房屋的共有权人陈某并不同意出卖，且其明确表示不予协助办理该房屋的权属变更登记手续，故本案不能支持刘某关于继续履行的诉讼请求。
&&&&我们认为，第二种处理意见更为妥当一些，主要理由在于：
&&&&首先，对于在诉讼中一方当事人请求继续履行合同的，应当符合合同法关于继续履行的条件。合同法第一百一十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”而在本案中，鉴于案涉1802房屋系李某与陈某的夫妻共同共有财产，因此，刘某的诉讼请求能否获得支持，需要考察该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。对此，物权法第九十七条对于共有物处分的条件规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在本案案涉1802房屋共有权人陈某并不同意出售该房屋的情况下，李某作为共有权人之一对案涉1802房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件；进一步，在刘某的诉讼请求不符合上述法律规定条件的情况下，则其诉讼请求不能成立，应予驳回。
&&&&其次，城市房地产管理法第三十八条第（四）项规定，未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。对该强制性规范的法律性质，目前的共识是，该规范属于管理性强制性规范，即共有人之一的登记权利人违反该规定所引起的法律后果是，登记部门在房屋买卖合同当事人申请办理房地产权属变更登记时，如果经审查发现，登记权利人出卖共有物并没有得到其他共有权人的同意，则登记部门根据上述规定不予办理房地产权属变更登记手续。而人民法院在审理当事人关于继续履行的诉讼请求时，应根据上述城市房地产管理法的规定，同登记部门的管理实践保持一致。因此，对于本案刘某的诉讼请求，人民法院予以驳回，也同城市房地产管理法的规定保持了衔接。
&&&&再次，对于本案所涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖利益保护二者之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利则代表着一种交易安全保护的动态利益，在二者冲突的情况下，应注意实现二者之间的平衡。对此，在房屋买卖合同有效的情况下，一方面，买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护；另一方面，如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护。在上述既保护了买受人的交易安全利益，又保护了共有物权人利益的情况下，对于本案所涉刘某继续履行的请求，人民法院予以驳回，能够较好地实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡。
&&&&综上，对于本案刘某请求继续履行合同、由陈某和李某协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，由于案涉1802房屋的共有权人陈某的不同意，故刘某的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求，故该诉讼请求不能获得支持。
&&&&当然，对于本案刘某的权益保护来说，在一审诉讼中，法院可以向其释明，告知其在人民法院认定《房屋买卖合同》有效的情况下，应变更诉讼请求为请求解除《房屋买卖合同》及要求房屋出卖人承担债务不能履行的违约责任。而本案法院已经向刘某进行了释明，但是刘某明确表示不变更诉讼请求，在此情况下，法院的处理是正确的。
【最高人民法院民一庭倾向性意见】
&&&&出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。
（执笔人最高人民法院民一庭 &仲伟珩）
《民事审判指导与参考》（总第57辑,2014年第1期）,人民法院出版社 2014年7月版
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提问者:&&A&|[湖北 武汉];& 21:07:00
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