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开业时间：类型：专业市场城市：乐山中区面积：10万平方米
招商：大型超市,家居用品,健身器材,健身会所,电影院,KTV,溜冰场,游乐场,电玩,早教机构,儿童摄影,儿童职业体验馆,婴童用品,经济型酒店,家具建材,其他类别
来自：微信号“商业地产学院”（查看更多“”新闻）
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社区商业省市：佛山顺德区面积：2.2万O社区商业省市：佛山顺德区面积：0.4万O综合体省市：海口龙华区面积：20万O综合体省市：黔南州龙里县面积：36万O购物中心省市：重庆永川区面积：1.4万O
服饰皮具品牌定位：奢侈品拓展区域：全国电影院品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：中高档拓展区域：华东区域珠宝品牌定位：中高档拓展区域：华南区域,华东区域,华北区域女装品牌定位：大众化拓展区域：华东区域
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。从3大项目返租手段对比 看商业返租最优策略_联商网资讯中心
从3大项目返租手段对比 看商业返租最优策略
　　内容提要：
　　通过对2014年四川乐山3大商业项目的返租模式进行对比分析，总结商业返祖最优策略，对研究中等城市的返租策略很有帮助。
　　一、各项目销售情况与返租体系(嘉州新天地&万和城、意凡家世界、邦泰中心)
　　二、返租对比
　　三、项目分析
　　四、总结
　　一、三大项目销售情况与返租体系
　　【嘉州新天地&万和城】项目位于青江新区核心地段，占地75亩，总建筑面积约12万平方米，由嘉州特色主题酒店、16座独栋商城、6座下沉商业广场构的成全开放式商业街区。
　　项目采用全域&多首层&设计规划理念，同时借鉴国内外知名建材家装市场的成功理念，全街区实现严格产品分区。
　　数据指示
　　销售情况
　　商业：预售证还未拿到，目前处于内部认购阶段，到目前为止已经排号并签约110组客户左右。
　　预计售价
　　1F：2.5万/O
　　2F：1.1万/O
　　3F：8000元/O
　　4F：1.2万/O
　　返租体系
　　关于返租：
　　1、底商：对租户免租6个月，对购房者返租6年，每年返租售价的6%，每半年付一次租金。
　　2、2&4层：对租户免租6个月，对购房者返租8年，前6年返租售价的8%，第7年9%，第8年10%，每半年付一次租金。
　　返租协议预计是跟开发商成立的商管团队签约，具体协议还未正式出台。
　　案例2：
　　大型家居商业中心，一站式家居旗舰MALL。
　　此项目招商已经全部完毕，业主买了商铺自己也没法经营，所以处于纯投资的状态。
　　关于返租：
　　1. 意凡家世界共分6层，其中1F、3F、6F为开发公司自持，目前只销售2F、4F、5F。
　　2. 15年返租，前10年返租8%，后5年返10%。整算返利130%。
　　邦泰中心由 2栋6米挑高的LOFT写字楼以及1栋全临街商铺独立多层商业组成。
　　商业板块
　　一楼均价3万，二楼均价1.5万;
　　关于返租：
　　1. 邦泰中心商业板块返租8年(日&日)。
　　2. 前5年年返8%，后3年年返9%。
　　二、返租对比
　　三、项目分析
　　1、万和城
　　一、业态布局比较多元化，涵盖休闲娱乐、零售、百货、家居、建材等。
　　二、建筑风格独特，糅合明清建筑元素。
　　三、传统返租模式，但返租力度略显不足。
　　四、高铁站口物业，地块优势明显，人流对项目支撑力度大。
　　2、邦泰中心
　　一、综合体，包含写字楼、商铺、住宅，固定消费人群对商业起支撑作用。
　　二、住宅小户型为主，吸引部分成都消费者以及希望出行便利的乐山消费者，住宅板块、写字楼板块的热销又能共同支撑商铺板块的销售。
　　三、传统返租模式，但返租达到91%，较万和城返租力度大。
　　四、清江板块物业，离高铁站口比较近，地块优势较大。
　　3、意凡家世界
　　一、，客户目的性消费明显。
　　二、地块略偏，地块优势不足。
　　三、返租模式略有不同，签约直接返3年租金，也就是说直接房款直接少了24%，拿50万的商铺来说，能便宜12万，从业主层面来说具有较强的诱惑力。
　　四、意凡品牌在乐山家居市场影响力较大。
　　根据三个项目做对比，
　　意凡家世界返租力度最大，并且返租手段也比较成熟，从返租政策来影响购铺者的心理，并且由于其前期的大量铺垫，其招商做的非常好，目前销售状况也很好。所以，建议可以借鉴意凡的部分策略。
　　（来源：商业地产学院）
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联商网版权所有 &警惕！购买“返租”商铺风险大
作者：银率网&&潘涛&&&&日
　　在投资购买商铺时经常会遇到返租商铺类型也就是说买家购买商铺之后商铺的开发商同时按照合同将商铺返租至于租金则从商铺购买金额中冲抵从表面上看购买返租商铺很划算不用担心商铺买了之后的出租问题实际上其隐患问题不少暗藏一些风险因此必须小心谨慎应对
　　首先开发商不能直接进行返租销售
　　在购买之前应该想想返租商铺操作是否合理存在哪些风险？实际上开发商直接进行商铺返租是违规的国家已经明文规定禁止开发商进行返租销售而开发商采取的操作方法则是成立一个独立的经营公司由该公司进行返租操作从而规避法律规定这种操作方法是否合理也曾引发业内争议
　　分析师温馨提醒租赁合同是经营公司与商家签订的购房者委托经营公司出租出租取得租金再返还给业主业主跟商场没有法律关系更不是直接关系如果与商场签合同的经营公司那么业主回收返租租金将很困难
　　其次返租商铺定价较市场价高
　　返租商铺的价格一般偏高于周边的普通商铺开发商认为返租商铺回报率高购买后可直接收益因此定价也要比普通销售的商铺要高一些
　　一名不愿意透露姓名的业内人士认为目前商铺返租销售的价格都会高于周边同类商铺价格返租期间的回报就是从这些多出的部分付给消费者的
　　再次经营主体问题多风险大
　　以商铺返租形式进行销售开发商可以迅速回笼资金业主的初期利益也得到保障表面上看是双赢实际上如果经营不善也可能是双败
　　商业的价值来自于经营如果经营主体没有能力把这个产业做起来或者是定位不准确最后商业体做死了那么无论对开发商来说还是对于业主来讲都是损失——对于开发商来说没有了经营收入长期贴租金贴到最后就亏了对于业主来说商业做不起来返租期结束后不能续租这个物业已经就变成了没有价值的东西
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商铺大打“返租牌” 业内人士提醒投资购买需谨慎
核心提示：“商场旺铺，十年返租，年回报率10%!”“旺铺销售，三年返租，年回报率高。”“售后返租”是很多商铺，特别是商场等整体出售的大商铺近年来普遍采用的一种销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼，不知究竟是福还是祸。
　　&商场旺铺，十年（），年回报率10%!&&旺铺销售，三年返租，年回报率高。&&售后返租&是很多（），特别是商场等整体出售的大商铺近年来普遍采用的一种销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼，不知究竟是福还是祸。在这些广告语中，我们不难发现&高回报率&的字眼的确吸引了很多者的眼球。那么选择返租金，真的就有稳定的高回报率吗?返租越高越合算吗?&返租&所带来的一些问题又有哪些呢？这一系列问题，也都引起了投资者的广泛关注。
　　对此，有业内人士提醒，商铺的回报主要靠前期的定位和后期的经营情况，&返租&商铺一般定价比市场价偏高，高回报也存在着高风险，投资者购买时需谨慎。
　　商铺&返租&渐成主流
　　&售后返租&上世纪70年代起源于美国，后来流行于日本、台湾和香港，并于1997年左右开始在深圳、广州等城市兴起。其形式多样，包括&带租约销售&、&利润共享&、&保底分红&等，但万变不离其宗，都是以&先销售后承租，同时给予一定比例租金回报&的方式吸引买家入场，并由此推高铺位价格。返租期满后，投资者可自由处理所购物业。其作为一种营销手段也是近几年开发商和投资者都能接受的商铺销售方式，并已经成为主流。
　　日前，记者走访一家打着&3年包租，年8%超值回报&广告的营销中心，其销售人员告诉记者，自去年5月起，该楼盘已奖小面积商铺进行捆绑式销售，每套的价格约为30万&40万元。并表示售后即&返租&，前十年的返租金为每年10%，即一套30万元左右的商铺，每月可收租金元。此外，更向记者出示了一份合同，其中注明&返租10年&、&3年内开发商原价回购&等条款。该销售人员称，在签开发商的这份合同两个月后，将会到房管局再次签另外一份房管局提供的合同。
　　据了解，当前武汉很多开发商都比较热衷于这种模式，同时也吸引了很大一部分投资者的关注与青睐。一时间，售后返租模式在商业地产项目上被不断复制，大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？笔者认为投资者仍需谨慎，切勿盲目跟风。
　　馅饼or陷阱
　　&售后返租&这一销售模式，对于开发商来说，可以在返租周期内通过经营尽快培育商业物业，形成稳定的租金回报，以便返租期结束后可以顺利交铺给投资者；另一方面，也可以加强投资者对物业回报的信心，借此提升商铺销售价格。
　　从投资者角度看，目前，大部分投资者购买商业物业都是跟风行为，往往缺乏对商业地产投资风险的认识，而且也缺乏后期自己对外租赁物业的经验和资源。所以，在物业经营前期，由开发商负责把物业的商业氛围和经营来统一达成，并提供高于银行贷款利息的返租回报，对大部分投资者来说，是比较容易接受的。
　　但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
　　例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%&10年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。
　　更值得一提的是，其伴随而来的投资风险也将是不可控制的。一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。
　　对此，亿房网投资者李小姐向记者说道她的一次惨痛的投资经历。2005年初，李小姐经同事介绍，得知武汉某新建商业项目正在招商，且打出了售后即返租五年、每年收益率8%的诱人口号。在和同事实地考察一番后，购买了该项目的一间总价30W的小户型商铺。此后，从2006年该项目正式营业后，李小姐每年都能如实收到所兑现的返租款。但从2009年开始，该项目不时拖欠租金，迟交退款，经多番沟通与协调，李小姐勉强收完余款。直到2011年，五年饭租期结束，李小姐不得不又面临自己招租的尴尬境况。而面对相较&冷清&的商业环境，招租问题不禁让李小姐顿感头痛，同时也后悔当初没有考虑得更清楚。所以她提醒投资者，在面对商铺&返租&诱惑时，切勿盲从，需冷静分析。
　　不过也有业内人士认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，&返租&形式也不是说不可行的。&返租&是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。因此在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，&带租约售楼&、&返租&等营销策略比较风行。
　　诱惑越大，风险越高
　　目前市场存在的&返租&年回报率主要是5%~8%，如果回报率高达10%，甚至高于10%的话，投资者就应该小心谨慎，诱惑越大的产品，风险就越高，要仔细判断。
　　有专家建议投资者在投资前，一定要对投资项目所在商圈进行发展前景评估，先确定在返祖合同规定的年限内，该商圈是否有足够的发展潜力，再决定是否出手。如果有条件，可以向专业的评估和咨询机构请教后再行定夺，从而尽量降低风险。
　　选铺时，首先要考察开发商以往做的商业项目的经营状况、规模及信誉度；了解项目是否有知名主力商家签约。另外，还可以找做商业的朋友了解不同商家对该项目未来经营状况的意见；了解周边同类型商铺的租赁状况及销售价格。此外，还应尽量选择临主干道或主街的商铺。在多方评估下所投资的&返租&商铺成功的可能性才会比较高。
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