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上海房价为什么快速上涨？目前库存只有4个月
克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。本报记者 沈浪 上海报道在过去的4个月里，生意人王元（化名）看遍了杨浦、虹口、闸北的小区盘，发现价格过一段时间就涨二三千元/平方米，“已经从3万（元/平方米）看到5万（元/平方米）了”；春节过后，张文刚出售其位于闵行区的3房单元，要换到虹口的学区房，三天之内，房子总价跳了5万。这就是当前上海的市场。2015年中国部分城市房地产上行之下，上海一、二手房共成交4986万平方米，总成交金额超过1.4万亿元，成为全球第一大市场。来自克而瑞研究中心的数据显示，1000万以上的豪宅共成交7844套，比2014年多卖4842套，比北京、深圳多卖了一倍以上；成交金额也达到1300亿元，同比增加143%，涨幅高于其他一线城市。上海二手房市场亦然，共成交36万套，总计3046万平方米，较2014年大增113%，成交金额达到7678亿元，各项数据是一手住宅成交的2倍左右，金额则是一手住宅的1.6倍。与其他城市相比，二手房成交金额近乎是北京2倍，其成交面积套数也远超其他城市，二手房市场容量上海排在全国第一。2016年1月，上海房价同比涨1.24%，环比涨19.29%。那么，上海房价为什么快速上涨？快速上涨两大原因表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与首付门槛降低效应。因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。陈昆（化名）前两年买了一套300万元的房子（首付60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。克而瑞研究中心分析师陈开朝分析指出，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，此轮政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？有些干扰项可以排除掉，比如，现在股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。陈开朝分析称：随着房价上涨，没有房的人越来越买不起房；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。（000732.SZ）华东区投资总监王显巍认为上海房价较快上涨的局面短期内难以改变：“房价的影响因素非常多，但基本因素个人看来非常简单而清晰，即：供求关系决定房价涨跌；资金面决定是否过快上涨或下跌。”王显巍进一步指出，上海随着城市的快速发展，可供开发建设土地已经非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，最终上海将像深圳一样从增量开发转向存量开发；近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的，这也是公认的事实，供少需多之下，房价自然上涨。王显巍认为，目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以上海楼市的资金面是非常充裕的，因此上海房价较快上涨的局面短期内难以改变。政府欲调结构在市场关注中介抬价，买卖疯狂的时候，上海政府正试图通过调整供地结构与户型供应结构减缓未知的隐性的风险。此前的1月29日，上海市长杨雄公开表示，上海楼市限购措施不会改变；供应结构上，希望多增加一些中小户型的供应量。2月中旬，上海市政府发布的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》流出，这份文件的核心内容是：今后一手住宅中小户型比例至少60-70%以上。一名业内资深人士指出，这个规定对上海房地产市场未来的发展有非常重要的影响，优化住宅用地供应结构增加中小套型比例措施的出台，除了可以通过增加住宅供应套数来大大缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨之外，还可以平抑地价的过快上涨，因为户型面积段的强制雷同，削弱了各开发商通过差异化竞争来提升售价的能力，相应地，地价也会受到抑制，从长远看，这也有利于房地产业的健康发展；至于提高商办物业的持有比例和年限，有利于促使开发商向运营商方向转型。现阶段，上海楼市调控必须达到“促成交”和“控房价”双重目的。“促成交”是当前上海经济平稳发展的客观要求；“控房价”是上海保持经济活力和维护民生的内在要求。但陈开朝指出，如果每个区域（板块）整齐划一地按规定比例来提高中小户型供应，可能达不到“控房价”和“促成交”的目的，却可能引发两大不良后果：一是产生结构性的去化难问题；二是激化中高端、豪宅市场供需矛盾，引发新一轮价格飙升。目前上海商品住宅的消化周期只有4个月，整体处于供不应求的状态；但局部仍有不少难去化的库存，主要问题还是户型面积、功能结构与当前市场相脱离。换个角度看，其实是该种产品的供应超过了市场需求。在开发商自由决定的情况下，不会产生系统性的结构性死库存。而如果整齐划一实行中小户型占比不低于60-70%的硬性规定，特别是在中高端和豪宅需求强烈的内环内和热点内中环板块，有可能产生结构性的库存问题——改善需求人群够不着，中高端和豪宅人群看不上。激化中高端、豪宅市场的供需矛盾的结果，就是引发新一轮价格快升。上海楼市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面积和金额分别占26.05%和45.68%，已是市场成交面积的第二主力和成交金额的第一绝对主力，绝对不能轻视。因此，陈开朝认为，新政还有改善空间。根据新政，中心城区新增供应用地住宅中小户型配比不低于70%，这意味着中高端和豪宅的供应将大幅缩水。最终，原本可以在内外环之间得到满足的改善需求，被吸引到内环内和热点内中环板块；原本可以在内环内和热点内中环板块较好满足的中高端和豪宅，被严重挤压，得不到充分满足。长远下去，中高端和豪宅供不应求的矛盾被激化，中高端和豪宅房价将猛烈上涨。21世纪经济报道记者独家获取的一份第三方机构为政府所做的咨询报告显示，在“十三五”期间上海建设用地新增前景不容乐观。比如截至2014年底，上海全市建成区面积3124平方公里，超过市域陆地面积的45%，与规划规模3226平方公里相比，只有102平方公里的空间。而按照《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议（讨论稿）》，《建议》提出的“十三五”时期逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长，就是到2020年要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，新增建设用地只有约60平方公里，即平均每年新增建设用地量仅为约12平方公里（约1200公顷）。而从年过去三年招拍挂出让的建设用地规模来看年均已达到了20平方公里，新增建设用地供求严重不匹配将成为制约上海城市建设的一个重要因素。该份报告建议：通过重点推进195地块的升级改造工作、加快转性分散市区的工业仓储用地、积极推进重大历史遗留项目的搬迁工作等方式解决十三五约束上海城市建设的问题。一份研报则指出，京沪深三地因2015年房价上涨幅度过快，需求释放断层，短期有回调风险。但从中长期来看，京沪深因地理位置、产业结构、教育环境以及公共资源的优越性对外地居民具有强烈的吸引力，人口净流入量长期处于高位，基本面对行业需求具有显著支撑。(编辑 张星)扫一扫，关注腾讯大申网理财频道微信
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　　前两天，接到了一个电话，是房产中介打过来的。操着一口要命的普通话，理直气壮的问我，要不要买房，不买这房价可能就要暴涨咯。
　　当时我不以为然的给挂了电话，心想你们中介这些故弄玄虚的陷阱，鬼才会上当。
　　不过很快，时间来到了今天。
　　一大早，天还没亮，就被腾讯推送的头条新闻给整懵逼了，杭州一楼盘开盘引千人争抢。
　　杭州一楼盘开盘，两千多人涌进现场，认筹签到处排起长龙，4楼各个出入口几乎全部瘫痪。
　　讲道理，这么浮夸的购房场面，坛子是坚决不相信的，尤其那个大妈肯定是芒果台的常客。
　　也不知道房地产商雇这么多托儿得花多少钱。
　　然而，就在我思考半晌，准备赶车的时候，妈的，网易又推了消息给我，上海买房人数过多，交易中心实行客流限制。
　　据消息，上海宝山区交易中心由于人流量过大，实施非常时期交易限流措施，所有人员要在中心一楼大门外等候，逐批放行人员进入大楼办理业务。
　　天啦，比菜市场的人还多，难不成真的要暴涨了吗，房子这两年不是一直都不好卖吗。
　　仿佛依稀还记得，沈阳前两天还在说，大学生可以零首付购房，并且还要给予每平方米200元的奖励政策来着。
　　结果刚刚跑去一查，叫停了。
　　水花还没溅起来，就叫停了。
　　而且，今天打开房产股票，真的才是大写的懵逼，一片飘红，全部涨停。
　　看来各位都是深信不疑啊……
　　据中国指数研究院发布的数据显示：
　　2月份深圳市新房价格同比上涨52.55%，二手房价同比涨48.5%；上海市新房价格同比涨15.01%，二手房价同比涨23.28%；北京新房同比涨8.99%；二手房价同比涨12.83%。此外，南京、武汉等地的新房价格同比涨幅也超过了10%。
　　天啊，一线城市的房价，真的在加速提价。
　　想想看工作这些年谁都骗过我，就房产中介没骗过我，他们一直苦口婆心的骚扰我买房，说房价一定会涨，哥没听，如果上天给我一次重来的机会，大学毕业的那年四环才6000，我一定不会挂你电话。
　　虽然说成都，还没有大幅度的波动，但是刚刚打开一些楼盘信息，确实，已收紧促销优惠，并且有些楼盘正在蓄谋调整销售策略。
　　怎么办，隐约有一种极度恐慌感……
　　中华民族就是这样一个有智慧的民族，我们发明了错峰上下班解决拥堵的问题。 接下来我们还可以发明错峰买房解决高房价的问题，简单的说就是，有些人这辈子买房，有些人下辈子买房。
　　强烈要求房价以后加入熔断机制，当房价超50%的人买不起时，熔断暂停一个月，让大家一起冷静下来思考。当房价超70%的人买不起时，直接熔断结束，政府福利分房。
　　有人说，既然房价越涨越贵，那咱就干脆住一辈子宾馆。
　　住一般的宾馆1天大概300，长包会便宜点算250一天，一个月是7500，他在杭州买房的钱可以住27年，算上装修、家电、物业、水电、维修、车位费、各种税费可以住35年，不用交物业水电免费停车还有人打扫，35年后正好退休，公积金提出来还能住18年，到时候83岁，正好死。
　　也有人说，房价高我不怕，我可以到乡下盖茅草棚，城里买一个平方的钱可以盖几百个平方的茅草棚，四面透风 ，阳光充足，空气新鲜，没有公摊面积。哪天茅草棚被风刮倒了，也许我会学唐朝大诗人杜甫，诗兴大作地写下《茅芦为秋风所破歌二》这样的著名诗篇呢。
　　其实，冷静下来，也不用那么悲观。
　　开年之后之所以房价会暴涨会恐慌，主要原因还是大量市场流动性进入楼市。
　　一是政策暖风吹热楼市。
　　二是区域分化虹吸效应。
　　三是资金宽裕投资乏路。
　　而这些，都是促就房地产泡沫的因素，要知道，涨得越快，跌起来也是要命。
　　而现在，面对如此高昂的房价，要做的只有三件事，第一件就是赶紧分手。
　　“等房价跌了，我就买房和你结婚。”他暖暖地说。听完后，她的心里凉凉的，她想，这大概是最婉转的分手了。
　　第二件，就是千万不要捡路上的芹菜。
　　今天走在路上，看到地上有捆芹菜，捡还是不捡？仔细一想，有芹菜就要买肉，买了肉就要有厨房，有了厨房就要有个媳妇来做，有了媳妇就肯定有个丈母娘，你想娶她姑娘，她就必须开条件：要房要钱要车。仔细一想，赶紧把芹菜扔了，现在房价这么贵，肯定是开发商故意扔的芹菜，差点上当。
　　第三件，就是赶紧买块豆腐撞死求个安稳。
　　一个人死后被安放在坟墓里，他感到非常满意：“哈哈，老子终于解决了住房问题！”
　　这三件事做好了，就可以跟着哥一起唱起来：
　　我在遥望，大盘之上，有多少房价在自由地上涨。昨天已忘，风干了好房，我要和你重逢在没房的路上，房价已被牵引，质落价涨，有房的日子，远在天堂。呕也,呕也,呕也，谁在呼唤，行情多长，挣钱的渴望象白云在飘荡。东边割肉，西边喂狼，一摞摞的钞票，就送到了银行。在房价沧桑中，房子在何方，跟government商量：让房价降降。
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时装传媒集团作为中国最具实力的综合出版传媒集团，至今已有34年的历史。中国房价走势
中国房价走势是现在中国人最关心的，近年来中国房价走势一直扑所迷离，牛刀曾在接受某媒体采访时表示，2014中国房价全面下跌，那么中国房价走势2015年的情况到底是怎么样的呢，根据中房价走势图来看，部分城市房价同比上一年还是呈上升趋势，那么中国未来房价走势到底如何？到底是上升还是下降呢？
3年以后肯定比现在高的.
我个人呢认为未来两年中国房价肯定会略有上升，现在的房价虽高，但并不缺少购买者，只要与人买，市场就不会崩盘的
简单点说吧，没买房的都希望房价降，买了房的都希望涨。如果国家不控制炒房的投机者房价肯定会涨，而且最终会像美国的次贷危机一样爆发。
从供求关系来看房价肯定会降！目前房价还算国民能承受的范围不会导致次贷危机，具体房价未来的走势，相对于现在的价格肯定是会降的。大家都在说一个刚需，如果中国真的...
崩盘就金融危机咯！还崩盘
一．刚性需求众多．由于中国现为发展中国家，许多地方还处于城市化的进程之中，随着中国城镇化进程，大量农村人口将向城市转移，对于那些刚进城的新市民，必须尽快解决进城以后的住房问题，他们客观地将形成新的购房需求者，这就是所谓的刚性需求．
二．对于住房的要求标准提高了．在当年那个主副食需要票证，...
Q：想买房，首付不够怎么办？
你可以按区域查找吉安新房、二手房，也可以按区域查询吉安房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。自媒体人如何看待当前火热的楼市？
在房地产利好政策的刺激下，一线和热点二线城市房地产市场开始火热起来。在上海，一项目开盘前半夜就吸引了近百位购房者连夜排队，队伍中还有人裹着被子。2016年房价是否会继续上涨？政府还会出台哪些政策控制楼市局面？面对如此火爆的楼市，听听房地产自媒体人怎么说！1、您如何看待当前一二线房价走势？原因是什么？一勺言：大城市总体看没大问题，但盛世也有卖不出去的盘、破产的开发商。买房人也有可能买到很差的房子。二线城市更要睁大眼睛，这一波炒作过后，希望不是一地鸡毛。真叫卢俊的地产观：地产就是一盘大池子，其他地方不行，水就往一线城市涌了。搭搭帮：政策助长返春潮。1，2月挤压了大量的购房意向客户，在2月底3月初会有一波井喷现象，而这个时候政策上又狠狠地点了一把火，楼市不火都不行。地产邦：继深圳之后，上海房价在春节前后出现较大幅度攀升。这缘于目前经济下行周期中的“资产荒”现象——高收益的投资标的，不仅太少，而且有跌价风险，甚至像不少P2P投资品那样血本无归。于是，一线城市中心区房产的优势就凸显了出来，成为人们眼中相对不错的资产。这就造成了，一方面房主惜售，另一方面换房者、投资者争相抢购，房价进入了一个上涨的正循环。但需要警惕的是，上海此次房价上涨，不同于以往，经济处于下行周期，经济领域的各种矛盾不断爆发，可以说，短期风险是比较大的。有可能成为最后的接盘侠。当然，如果你能拿个十年八年的，一线城市中心区房产还是抵御通胀的最好资产。地产大爆炸：货币推动下的楼市火爆，取决于货币的松紧，目前看中央还没有收紧的意思，这些城市房价还会有进一步上涨的动力。大伟看楼市：分城市来看，一线城市被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市，楼市资金面将明显好转。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大风险，特别是一线城市的地王，对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。地产大哥：一线持续看好，二线具体分析。鹰觅房产：目前重点城市楼市火爆的本质是信贷错配引起的。最近新闻中所说的房产交易中心人满为患，这里的大部分人其实是两三月前就决定买卖房子了，之前几轮的货币放水和救楼市政策就已经催生了交易动机，只不过在目前更宽松的政策导向下集中释放了出来。这一轮的根本原因是货币放水。中央原本希望资金能流入到实体经济，但有数据表明实际却流入了楼市。另外，一些互联网金融机构的金融产品，像首付贷等，有统计数据显示，目前交易量的30%都使用了这些金融产品，它们增加了交易杠杆，加热了楼市。毅家之言：一二线城市率先回暖。原因是中国是房地产调控政策宽松和货币放水，一二线城市相对经济发展状况好，对于外来人 口吸附能力强。房地产决策参考：对当前楼市总体状况，并不需要担心，更不用出台全局性的房价调控政策。恰好相反，2016年的主题还是去库存。2、你认为政府是否会出台政策控制楼市局面？如果会，出台哪些政策？一勺言：在一线城市，调控不松，既有的政策不动，保持现状，加强在清理之中。但六个月内加码有可能，但概率不大。真叫卢俊的地产观：也许首付会再度提升。搭搭帮：短期不会出台政策控制楼市局面，2015年的库存还得去呢。政策现在是刺激楼市的现状。地产邦：可能会加强限购政策。地产大爆炸：楼市分化背景下，接下来更多的是地方政府的作为，围绕着去年中央经济工作会议确定的五点要求，地方政府会陆续出台落地政策。大伟看楼市：针对限购有进一步的约束，包括信贷方面，可能针对二套会出台一些政策。地产大哥：会有组合拳，将不会就地产论地产。政府出台的空间很大，依经济形势和需要而定，现在不好说具体。鹰觅房产：如果楼市继续火爆，出台干预措施是必然的。未来，政府或针对一线等重点城市出台抑制性措施，例如调整首套房标准认定、调高首付比例等。现在和2015年不同的是，供地减少导致供需结构出现了逆转，因此这些限制性措施出台的可能性非常大。毅家之言：出于稳定经济的大方向，现阶段不会抑制楼市企稳回升。房地产决策参考：一线城市较有可能出台一些稳定市场的政策。比如调整契税、营业税优惠政策。中国楼市和股市一样是典型的政策市。对于大多数城市而言，目前政府正在做的事情是，如何吸引更多的人去购房，以消化库存，激活土地市场。3、你认为下半年北京上海深圳房价会如何走？一勺言：北京已进入改善型为主导的市场，单纯看数据平均线来统计已没意义，北京房价个案化会越来越明显。真叫卢俊的地产观：上海还是利好，深圳感觉不大好。搭搭帮：2015年的那些地王会在下半年浮出水面，一线城市上半年会有销售量提升，价格提升会在下半年出现。地产邦：我认为一线城市这一轮暴涨可能会持续半年时间，然后进入震荡或小幅回调。地产大爆炸：不好说，靠蒙。在没有政策变动的大背景下会继续上涨，涨幅可能还很猛。大伟看楼市：一二线城市高端化趋势明显，都出现了一波成交热。地产大哥：向上。鹰觅房产：随着政策抑制效果释放，投资客被逐渐挤出，北上深楼市热度会显著下降，房价走势将归于平稳。毅家之言：现在的房价高速上涨，相对来说会有一定风险，今年下半年是高价项目入市集中期，但这三个城市购房客群不足以支撑当前市场的供应量，下半年房价会稳中上涨，但成交量并不会与我们预期的明显升温，会出现量缩价涨的状态。房地产决策参考：房价会涨，即使涨幅达不到40%，但超过2015年同比2014年的涨幅，可能性是很大的。4、你认为中介和开发商在这次楼市火爆中起了多大作用？一勺言：中介扮演着一个撮合的玩家角色，当如果把中介妖魔化，为房价背书，显然言过其实。真叫卢俊的地产观：没什么作用，地产走势本来就和他们无关。搭搭帮：中介和开发商为代表的卖方市场，有助推作用，不过最主要的还是政策和需求决定的。地产邦：中介有一定的助推作用。地产大爆炸：关系不大。大伟看楼市：中介和开发商起不到决定性作用 只能是推动了价格涨幅的速度。地产大哥：有作用，但有限，5%到10%。鹰觅房产：中介其实不能起到抬高房价的作用，决定交易价格的是房主，中介的目标是促成交易来赚取服务费，他们缺乏抬高房价的动机。开发商的一些做法的确会影响房价，比如改变推盘节奏，每次开盘推房数量减少，还有捂盘较少供应，营造一种供不应求的气氛，这些都会影响购房人预期，像年初深圳个别开发商就采取了这些做法。毅家之言：中介可能在一定程度上会促进房价上涨，开发商价格调整依托土地价格上涨，起到的作用受到一定局限，他们只是市场一方，价格调整主要是房主和购房者之前的相互协商所决定的。根本的原因还是房地产调控政策和货币政策。房地产决策参考：二者都是推波助澜，起不到根本性的决定作用。但是，政府监管楼市，不能忽视像链家这样的大型二手房公司对房价的影响。开发商对房价的影响力远远小于一些大型二手房公司。5、如果有人咨询现在该买房还是卖房，你有什么建议？一勺言：买房与卖房都面临较好的时间。至于是卖或买的时机选择问题不好说，如果是先卖后买，建议在房价快速上涨的周期里，尽量缩短交易（换房）的时间，既能享受卖的溢价，同时买房成本不会太高。真叫卢俊的地产观：卖房现在卖最好，买房可以先稍微冷静一个礼拜。搭搭帮：该买还是买吧，别看房价，毕竟自己住。投资的话，上半年可以选择优质楼盘，毕竟一线城市房价整体还是坚挺。地产邦：我认为自住和长期投资的话可以买，短期投资就算了。如果有移民或创业需求，可以卖房，如果没有更好的投资渠道，还是持有。地产大爆炸：怕风险就不要买，不怕就买。地产大哥：买房人的情况不同，具体分析。鹰觅房产：决定楼市价值中枢的还是区域经济水平和居民购买力。目前国内经济进入调整期，谁都不知道下行的底在哪里。现在重点城市房价再度疯狂，与经济基本面形成了严重背离，在这种情况下，投资性房产建议在高点卖出，同时买房则要更加谨慎。毅家之言：用于自住的话，卖旧买新，要缩短买卖周期，防止房价涨速过快，收益收到损失。投资行为要慎重，核心城区中小户型产品，出租资金比较高，空置率较低，流通性强，投资风险小。房地产决策参考：如果是刚需，财务能够支撑，为什么不买呢？从长远来看，几大一线城市的房价还是有支撑的，毕竟一线城市就四个，中国人口和财富又那么多，一线城市房价远远高于世界上其他城市，也是可以理解的。如果财务比较紧张，压力实在太大，为何非要买呢？从资金回报率看，在一线城市租房也是划算的。如果资金量确实不够，在一线城市买房很困难，投资完全可以放在一些二线城市。很多二线城市住宅，比如成都，热点区域的出租收 益率回报要高于北京，基本上是2倍。无论在哪里买房，最重要的一点是，要买有人气的房，不要被别人画的大饼所 迷惑。>
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