如何选购能升值的房子？
如何挑选位置
按时间排序
我的老家，三、四线城市，有高铁站和万达广场，市面上是元一平方，最后2800元一平米买的。后来一打听，新买房的人大都是3000元左右一平米。市面上的价格都是骗傻子的，骗一个算一个。真想买，多砍价，多考察。 欢迎关注微信公众号：sbzlm2015
买房前夕刚过注册规划师考试，根据城市经济学知识，参考上海总规、控规、专项规划方案来选择房子，然并卵，选出来的要么太远、要么太贵。然后我妈看不下去了，花了五一假期的七天时间，在我单位附近看了七八套二手房就直接出手了。交完订金两个多月，购房流程都还没走完，我发现房子的升值已经超过我一年收入了。
这话题让人又恨又爱啊，作为一个从业15年的地产人自己吃过亏，错过了不少机会，返回头总结会发现主要原因是在房产投资这层面上“层次不够高、格局不够大，视角太窄”。造成这种结果不少是主观方面的原因，但也有不小的客观因素。在投资房产上如果把全部注意力放在房子位置等具体层面只能算是锦上添花的技巧，很容易措施大机会，更多的应该是扩大视角和提高着眼点：首先，要从时间层面上“选升值的房子”，这个时间是一个相当长的时间段。教训干房产代理的赚了钱没多投资房产，主要因为代理行业是个善于压钱和顶账的行业（这个业内都懂），所以资金更多是用于周转和作为新项目启动资金。中国面积太大，习俗、语言方面差异更大，在北京做代理的基本都在北方做项目，因此我对南方市场不怎么熟悉，房产投资不会考虑南方城市；对于北京的市场肯定再熟悉不过，经过这10多年的发展，最保守的房价也长了5、6倍。但选择投资北京房产时过于看重区域和过去房价的增幅，对于一些房价比较高的区域基本就放弃了，只是选择了价格更有潜力的区域和项目；因为长期在北方几个二三线城市做项目，所以对这些地区市场也很熟悉，但投资选择时过于看重当地市场的供给量和短期内的房价变化，由于不看好未来上涨的空间，基本上没投当地房产项目。经过这7、8年后返回头区看各地市场会发现，当时不论是处于上涨期的还是下降期的房价，现在基本上涨了，只不过原来处于上涨的现在房价涨幅小些，下降的上涨幅大些。（以下图为例，中国及几个城市在一个10年周期内的房价除个别年份会有下降波动外，整体都是呈上涨趋势的）感受纵观近50年来（从二战这种世界性战争结束后，50-60年代各国进入建设期）一个国家或城市（正常发展市场经济的国家）的房价总体上说都随着经济发展、时间推移呈上涨趋势的。房价在某段时间会随着供给需求的变化有起伏，除非遇到大型经济危机一般不会有很大波动。香港、日本、美国都经历了这种区域性的经济危机，因此会有较大起伏，但随着经济调整与发展都会上升并超过以前房价。像09年金融海啸这种全球性经济危机，各地房价都会受影响，但经过3-5年调整全部能恢复到以前水平，并保持继续上涨趋势，无非是房价涨幅更合理，更接近GDP，与居民收入上涨幅度相符，这就是市场的正常表现。房产投资可以算是贯穿人一生的事，要在一个长时间的大周期内去衡量房产的投资空间才能不局限于眼下及一些细节问题，所做出的房产投资才更理性，回报更为有保障。（见下图香港、东京等地房产市场更早，更长的周期内趋势更为明显）（日本90年代经济危机对房价影响尽人皆知，下图是日本东京地区房价指数和房价统计，2002年日本东京地区房价是近40年来的最低点，在此时投资东京房产，经过10年左右的时间，房价也从100万涨到150万了。）其次，要从地域层面上“选升值的房子”，这个地域范围是全球大市场。教训做了海外房产自然要投资海外房产，但面对全球海外房产大市场，出于各方面原因没有第一时间做出决定。这其中不乏对海外缺少认识，导致了在多伦多、墨尔本等等几个城市考察、历史房价、汇率等因素研究过多。过了两年后投资时发现，当初选择任何一个发展正常的城市房产投资，基本每年都有5%增长，如果算上贷款的3倍杠杆效应，基本是15%的增值幅度。感受上面所说的地域层面大市场就是指全球大市场，不是局限于某一个国家和城市。从2004年—2014年间美国、加拿大、澳大利亚、英国房价趋势对比就可以看出，不同国家的房价上涨趋势不同。如果在某一时间点上在全球地产市场中选择了正确的国家或城市，就是在上涨的大趋势里进行房产投资，升值是一定的，只是幅度大小的区别。比如在2011年北京房价上涨最疯狂时已经很难找到合适的房产投资项目，因为此时北京的房价已经比08年翻了一倍，投资的门槛被抬高了太多。如果在全球房产市场大视野范围内投资，选择房价正处于金融海啸后的最低谷美国房产，其结果是2011年以后房价基本保持10%的增长；选择投了悉尼房产就意味着从2011年以后房价基本保持10%以上的增长。因此，对于房产投资来说扩大选择的视野，在全球大市场内找到一个处于上升期的国家或城市投资房产，基本就是在借势、做顺水推舟的投资，升值是必然的。从技术层面讲要“选升值的房子”，就要有明确的数据信息作辅助决策感受借用互联网的流行语“房产投资是个复杂交易”，要变复杂为简单就需要有便利的工具。对于房产投资这个工具就是数据参考。但很不幸，王石一句“不要和我说‘大数据’，作为传统行业，中国房产数据不全”直接宣判了理性投资国内房产投资的死刑。在国内你只能根据生活经验投资于自己熟悉的城市和区域，或凭借过往经验及一两个指标进行赌博式的房产投资，所以投资范围严重缩小，成功概率也随之降低。海外房产数据很全面。政府官网、行业数据、各种统计都是可以查询的，但限于语言、费用（不少专业数据统计是付费的）和客户自身时间精力很难全身心的为了解一个项目去把相关数据查上半个月。因此即使选择全球大市场投资，也因为没有辅助决策依据，而采用传统的听熟人意见和经纪人介绍，投资低效而片面。因此，对于房产投资者来说设定了大时间和大市场，就等于扩大了投资收益的样本和增加了实现增值的时间，再通过科学的数据进行辅助决策，投资者完全能做出正确决定获得较高的投资回报。（澳洲统计局——典型的政府官网，提供经济、人口等数据参考）
决定房地产价值的三个重要因素:第一，是地段；第二，是地段；第三，还是地段————李嘉诚
以上答案都忽略了一个决定性因素——城市。为什么城市重要？因为城市的规划、发展方向、三产比及趋势、固定资产投资趋势等等等等，直接决定了未来人口趋势，人口趋势决定房产供需，下一步就决定了房价。比如南京市，主城区楼盘价格在年初全部破万（所有行政区管辖范围），到8月份怎么样？环比同比都在稳步小幅上涨。南京市的房价几年内会明显下跌吗？绝对不会。因为整个安徽、苏北地区、浙江少部分地区，都在源源不断的往南京输送人口。懒得查数据，印象中2010年南京常住人口600万+，现在已经是800万+，你感受下。除了外来务工人员（高级人才），南京还有一个恐怖的数据——一本高校数全国仅次于北京。不谈教学质量与上海的差距，光谈这么多留宁毕业生，得买房子吧？不买也得租吧？职业二房东们也要蠢蠢欲动吧？如果仅仅考虑房子的价值提升，不靠谱即时入住的需求、短期内的生活配套要求。我就可以直接把话撂这儿：只要是落南京户口+规划功能版块内+交通规划完善+周边有商业规划的房子，闭着眼买，升值是一定的。前提是：以上规划都是政府的红头文件，不是那些置业顾问跟你吹的。再举个反例，安徽北部某些县/县级市，考上大学的年轻人大部分往北上广深跑、往南京杭州武汉甚至合肥郑州跑，没考上大学的也跑过去就业，也跑过去做生意，哪怕跑浙江宁波台州之类的打工圣地，也不愿意呆家里，为啥，机会多。管中窥豹，上智联51搜一搜你就懂了，随便一个行业的职位，整个安徽省的招聘需求比不上一个南京，跟北上广就更不用比了。就算这些人以后要回家，那他待在这些城市的时候，房产租赁产业也蓬勃发展了。做生意的机会就更不用说了，人都跑了哪来的生意。小县城真正赚大钱的生意多体现为大户垄断。但是这些县城的房产市场不是完全没有机会。机会1：大城市尤其是省会城市，不断地扩张、吞并周边区域；机会2：环保工程一再提升到国家层面，工业产业外迁是大趋势，小县城如果能够接盘，带来的整体经济效应是大于污染的负面效应的；机会3：互联网的爆发增长，带来的消费习惯的改变和物流的体验增长，小县城的居住舒适度、消费便捷性、消费选择广度和大城市在拉近距离。机会4：大型的商业连锁企业在一二级市场的开发，趋于饱和，总体在调整or闭店，新的增长点统一瞄准了三四级市场（以不同的店面形态），以后会有更多的屈臣氏万宁娇兰佳人，有更多的苏宁国美永乐电器，有更多的KFC麦当劳，有更多的华润永辉大润发在三四级市场出现，二胎政策的放宽，也在酝酿第二波人口红利。综上，我们可以得出结论了。1、像江苏南京这类服务业高速发展中的省会/副省会级城市，地段差点儿，但3-5年内规划不错就可以买买买。2、像苏锡常这类非省会著名城市，你要明白他们发展的不错都是有原因的，往往是强大的支柱产业+广阔的就业市场+良好的招商引资。地段差不多就能买买买。3、像湖北黄石这类支柱产业衰退（铁矿），又没有为转型做好准备的地级城市，只能在较好的地段买。4、像河南郑州这样明显供小于求（人口太恐怖），且面临老城区大量城中村改造的城市，地段差不多房子盖好了就买买买。（郑东新区要慎重，定价有问题且投资客居多）。5、三级市场，就比较值得玩味了，横向比较以下几点：有没有支柱产业及其发展前景，近3年内政府有没有成功的招商引资项目、其资金规模、频率，固定资产投资增速，三产的增速及趋势，就业率增速，GDP人均可支配收支这些都是老生常谈了。如果这些都不怎么样，那还是压根别考虑什么地段升值了，升那点儿钱不够你二手房折旧和付中介费的。老老实实考虑刚需。为什么我扯了这么多城市？没说地段、价格、户型、物业、商业及生活配套这些东西？因为题主很明显不是那种一掷千金的土豪，傻子都知道那些成熟地段值钱，可是你买得起么？所以我们在讨论的是性价比最高的房子，是未来可以在必要时刻提供资金升值的房子，是升值速度大于二手房折旧速度的房子（注意）！当然还有一个原因，地段、价格、户型、物业、商业及生活配套这些东西，每一个细谈都足够写一本书了，粗谈又没有任何意义——说了你也没法实施生效。题主你问题里就一句话说明就想让别人免费深谈，凭什么啊？光城市宏观方面我就粗谈了这么多，晚饭还没吃呢饿得头发昏，你也不包啊。╭(╯^╰)╮以上。
周边环境未来发展的趋势 是否会有更多的大型商场购物街出现 是否会有同类型房地产开发 是否政府将投入更多的资金在这个地段 是否交通便利未来有可能成为交通枢纽 是否教育实力较强或周边有较好的教育机构 最后一条可忽略。
能够拿到市政规划书或者更高一级的规划书
位置：在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力的保证。影响房产价格最显著的因素是地段，而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。另外，城区发展的总趋向基本代表了楼市今后发展的空间，若想买到能够升值的好房子，不仅要关注近两年国家有关部门房地产宏观调控政策的主要方向是什么，还要了解当地的市政规划等相关部门，今后会有怎样的动作。一些楼盘看似偏冷，但并不代表几年后它还是如此。环境：包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水流等公害污染及污染程度等，如果小区内开辟有大量的绿地或有园林，这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良。一定要要重视城市规划的指导功能，尽量避免选择坐落在工业区的房产。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。配套：配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊新区的居住区而言，在城市中心区域大多不存在配套问题。很多小区是逐步发展起值。另外，小区配套物业管理水平也会影响楼盘的升值潜力，这就需要在买房时选择好的品牌，因为信誉好的开发商，能够为楼盘物业发展打下良好基础，这样，即使以后需要换房，自己的房子也会有升值的希望。品质：最后，要特别注意房产的品质，对影响房产品质比较敏感的因素，要重点考虑其抗“落伍”性。如规划设计的理念是否超前，是否具有时代感，是否迎合物业发展的趋势。好的规划设计能够体现其自身的价值。一栋造型别致的建筑物，可以提高自身的附加值。房产的内部空间布局也很重要。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。
在深圳买房，保升不赔！
学区房、地铁房等有特色、刚需的
本人只了解皮毛，以下评论只针对投资型住宅房产、一线城市。房产增值(Capital gain) 最重要的因素就是Location! Location! Location! 这虽然是老生常谈了，但还是有7/8分的道理的。其实虽说是Location一个词，它却包含了相当多的重要因素：1.配套设施主要是基础设施。比如学校、购物中心、公园、医院。其中学校带来的附加值最大，附近如果有重点的公立或私立的小中高学校，那么学校的录取范围内增值得会更快，家长们为了下一代教育都是不惜重金买房的。2.交通住宅与市中心、高速入口、附近商圈、附近配套设施的距离，高速的拥堵程度决定了这个位置的便利程度。谁也不想天天上下班路上堵2小时吧？3.地理环境
a.住宅区的地势，是平地洼地还是山坡，决定了未来购买者的意向。洼地容易积水且潮湿；山坡可能会有好风景，是附加增值；山崖则可能有山崖滑坡的风险。
b.地点是否安全。周围是否有火山、是否地处在地震带上。
c. 土地本身。土地是否污染过，比如以前有过化工厂或垃圾填埋场，或附近有大工厂。土地所在区是否有分割潜力、是否有变高密度住宅区的潜力，这些决定了土地本身的增值潜力。4.房子本身房子是新房还是旧房，是什么结构，是否安全，是否易于保养。建房材料跨度可能从水泥、砖瓦到木板、纤维板、石膏到铁皮材料。房龄新旧、保养的状态、是否经过合法改建，这些决定了之后房子本身的使用年限。一旦房子本身质量出现问题，很可能变成亏本买卖。5.居民成分本街区和附近街区的住户质量。是自住多还是房客多？是本地居民多还是少数族裔多？是高收入人群多还是吃政府福利的人群多？平均家庭收入有多少？这些都会造成对某些群体的吸引程度产生正面/负面的影响。6.移民增长率这个就涉及到判断是否是刚需。如果这个城市持续有外来人口的加入，那么这些人成家立业时都会面临买房或租房的问题。稳定的移民增长率是房价稳定增长的保证。7.未来规划政府如果未来会在这里新建小区、学校、商场、高速、卫星城等。那么肯定会吸引置业者，从而造成了房价也增长。作为投资，Capital gain不是唯一指标，甚至可能不是最主要的指标。另一个重要的指标是什么？是租售比(Yield)。Yield对于一部分中国投资者来说，是不那么重要的。有几个原因：1. 持续购买投资房受限。像国内，有的城市非自住房的购买受到贷款的苛刻限制，能够继续买的人都是持有大量现金，贷款压力较小，而持有大量现金的人往往收入来源多，收入也多。造成对租金回报率不那么敏感。2. 投机。这些投资人主要选择各国家的一线城市，城市净移民有保证，在经济和政治较稳定的国家这就意味着房产中间价是每年稳定增长的，5%-10%之间都是比较常见的增长率，个别地方甚至超过了15%。增长率高的地方会有较多的投机行为，比如买入后持有一年以内就转手卖掉套现。3. 主要追求capital gain。这些投资人买入后会长期持有，为的是过N年后卖掉的价格是当初买入价的1倍以上，这种房子一般yield比较低，但是capital gain增长快。适合高收入、收入来源多的投资者。对于一般入门级的或收入不是很可观的投资者来说，yield至关重要。原因：1. 可负担能力。当租售比低于还贷数额时，相当于每月需要往房子里扔钱，数量多了或房子多了会造成生活水平下降，失业的压力更大，利率增长时还款额更多。这些后果都是与投资的目的背道而驰的。2. 可持续能力。当每月往房子上扔钱时，意味着可支配收入的降低，对于银行来说，就等于下一次可贷款的额度降低。这显著限制了持续投资的可能性，意味着买2-3套房产后在银行就贷不出款了，投资停止。3. 现金流。有的房子可能会有不错的租售比，比如6-8%，买后可支配收入是增加的，攒一年钱可能就又能买一套。但是，这房子很可能2年以后还是买入价，算上通货膨胀的话房价还是跌的。可一旦数量足够多后，现金流大于日常支出时，就达成财务自由，退休还是继续工作就可选了。注意：租售比的高低与房子是否能升值没有必然关联。然而，让人头疼的是，Capital Gain往往和Yield往往是跷跷板的两头，一边高了另一半就会降低。所以要定好投资策略，根据自身情况决定是着重于前者还是着重于后者，因为当你指着地图说“我要买这个区的房”时，前面的这两个因素其实都是已经被决定了，地点决定了增值率和回报率。
鉴于我家买过两次房的经验，跟你说一下1、首先一定要是新开发地段，最好是成熟区域的新开发地段，怎么说呢，就是周边有大的公共建筑，类似于医院，学校，但周边的配套设施，交通并没那么便利，最好是荒凉状态2、政府规划一块地是有计划的，你可以自己先开车转一遍自己的城区，大概也能推算出政府的规划方向3、靠谱的房地产商，还可以查查是不是靠谱的设计院做的，房地产商的口碑很重要，比如万科的房子永远被人赞但在这个房地产寒冬，买房没升值的，能稳定不降价就不错了
首先，地段很重要其次，期房看开发商和承建商，不过也有风险。某大央地产商在本地有了楼盘，口碑很差，建筑质量被曝光了很多次
抛开价值只看需求，在房产业未崩的情况下，所有你想买的看得上的都会升值
买房三要素，区位，区位和区位。用赵燕菁先生的话做为补充。不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资， 中国城市则是通过发行的“股票”融资。在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念，大家买的东西不一样。我们的房价带着公共服务，后者还要购买公共服务。所以，在美国买了房子之后，每年要交1%的房产税，有的州要交1.5%，1.5%的比例相当于，30多年之后，重新买一遍房子。我们国家是70年。所以中国的房价怎么不可以比美国贵一倍呢？如果你把中国的城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。总结一下赵老师的话就是：在中国，买房子也等于买了服务，任何政府对公共服务设施的投入，都会外溢到房价上来。政府相当于透支了之后70年前，来给公共服务还债。简而言之，区位是指：房屋所处位置公共配套服务的叠加价值。
作为房地产从业人员 我来无责任吹个牛逼………………好了…………………我先主观臆断题主指的是住宅通常判定一套房子的升值潜力的因素有很多，我这里稍作解释，如有缺漏或者不专业的地方请多指教……………………分割线………………1 宏观环境一套房子能不能卖的好，两成看代理公司 三成看开发商 五成看市场环境，市场环境好的时候，比方说11年 07年 你就是拉条狗放售楼部 他都能卖房子。市场不好的时候，大家都是持币观望，买涨不买跌，总觉得还会再降价。 去年下半年以来央行各种降准降息，有效的刺激了房地产市场的回暖，一二线城市纷纷开始止跌回升，深圳据说涨了四成，我所在的城市，去年两万七还没人买的房，今年新开盘卖三万五，一天卖了九成，这就是宏观政策的力量，当然在一二线城市之外还有广大的三四五六七八线城市，这些城市的房地产市场却依然不容乐观，这就引出了第二条2.区域市场一二线城市是典型的人口流入型的城市，每年都有大量的人口从外地流入，这些新人口带来了大量的置业需求，所以这些城市的商品房去化率是非常高的，我之前提到的一天卖完的房子，在业内称为“日光盘”，也是近期大城市楼市火热的缩影。而反观三四线甚至更低的城市，由于本来人口就少，加之人口流出，本地的购房需求进一步缩减，导致市场更加低迷陷入恶性循环，而前几年大型开发商普遍都在向三四线城市发展，政府也是拼命的卖地，更加恶化了当地市场，我调研过几个三线城市的楼市，他们的存量需要三年才能完全售出，而且新的供应还在不断增加，有的楼盘上千套房源，一个月只能卖几套，十几套，这样的市场，其实已经不太适合进行投资，这里有个名词叫“供求比” 有兴趣可以自己查一下。3.板块规划一二线城市中也有卖不掉的房，三四线城市也有抢着买的房，除了地段之外，还有就是规划的区别，一般来说跟着政府走不吃亏，上海浦东就是很好的例子，以当时的观点来说浦东是不具备投资价值的。我所在的城市，刚刚确立了一块国家级新区，由国家投资开发，这个地块的房价坐地涨了两千每平米，还是供不应求。所以城市内部各板块的规划也是影响升值潜力的重要指标。ps：最好是在已经确定了规划的而且开发建设初见规模的地块进行投资，否则领导换届，一拍脑门之前的规划全都推翻就蒙逼了，我这里也有这样的事，本来说好了有轻轨地铁各种校区，结果领导一换全没了，简直人间悲剧。4.产品素质这个是完全硬碰硬的，刚正面，举个栗子，A楼盘，户型方正，小区设计气派典雅，物业服务也是关怀备至，周边公园超市学校地铁站一应俱全，卖15000每平米；B盘，户型面积浪费，物业只知道月底敲门收钱，平时买菜要跑半天，卖8000每平米，你觉得哪个盘更受人欢迎。以上是我想到哪说到哪的东西，住房投资简单了说就是看地段，你买浦东一套房，怎么样你都不会亏钱的，其次就是看周边临近楼盘，进行对比，从户型，配套，价格等方面选出有优势的，自然它会更受欢迎，投资潜力相对更大。一般来说新区的升值潜力更大，我指的新区是已经初具规模，而不是光听政府画大饼，宁可它的价格已经开始抬头，也不要图便宜买一片荒地等十年八年，另外住宅投资面积不宜过大，100平米足矣，80平以下单身公寓也很好出。商业部分的话非常复杂，购物中心，社区商铺，街铺，不同的商业模式，它的投资模式也有很大不同，有返租的，有带租约销售的，有直接卖铺子的等等，有时间再补上。另外百货商场的商铺最好不好投资百货商场的商铺最好不要投资百货商场的商铺最好不要投资重说三王健林连万达百货都不要了，你要是没有他牛逼，也最好不要进去想着力挽狂澜了还有就是最好是租铺子，不要买铺子，最好是从开发商或者招商公司租铺子，不要从个人那里租。商业有时间的话再详细写一下，纯手工
手机码字-----------------分割线-------------------------既然提到了住宅的投资，那就不能不提商铺，相对住宅来说，商铺的投资更加灵活，但风险更高，所需要了解的事项也更加繁杂，投资住宅只需要考虑地段，价格，配套乃至学区等，商铺的投资在此之外还需要考虑更多这里我以必胜客的选址标准为例：商圈：大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈；经营面积：单层450-480平米，双层500-600平米；楼板承重：450公斤/平米以上；供水：供水需2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨；供电：250千瓦；通风：留有排烟出口，可放通风机；通暖：需安装8台十匹机，有放置外机的空间；排污：排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池。see？ 是不是比住宅要复杂的多。你可能会说我只是一间小门面，我开个便利店，又不做饭又不干嘛的，肯定没这么麻烦。那容我再举个栗子！就以7-11为例，他的开店标准是这样的商圈：居民徒步购物5-7min到达的范围内；营业面积：100平米左右，利用率高；产权：产权清晰且至少可以使用6年；楼层：独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；配套：配套设施：同时配备上水和下水；在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限；其他：无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）；以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在
人；选择居民区等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者。租金因素各地不尽相同，我就不再赘述。总而言之，作为房东，你需要为租客考虑好这些因素，方正的户型，宽敞的层高和空间都会提升你的商铺价值。除此之外，人流量也是相当重要的因素，你的商铺必须有人流导向，也就是说必须要有一条线是能够把人流导入到你的店里，光靠着大马路是没用的，如果没有导流动线，人群只会经过而不会进入，也就是无效客流。这里有一条名词叫“人流动线”，有兴趣可以了解一下。以上所有内容适用于所有社区商铺，商业街商铺，住宅底层商铺。商业街的内街商铺不要买商业街的内街商铺不要买商业街的内街商铺不要买重说三，除非这条街很火哪哪全是人产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。产权商铺销售时必须是现房，不允许是期房。现房的意义是房子不单单是封顶，而要竣工，而且已经是验收合格备案了。------------------------分割线----------------以上讲的是传统意义上的门面房，也是商铺投资的主要方向。下面简单谈一下虚拟产权式商铺的投资，所谓虚拟产权式商铺，就是商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者无法自行经营。这种情况基本在超市，百货公司居多，而上文我已经提到了一句话就是百货商场的商铺最好不好投资百货商场的商铺最好不要投资百货商场的商铺最好不要投资国内百货几乎全部采用的是联营扣点的模式，近几年已经被满地开花的购物中心吊着打了，万达百货今年亏损量60%以上，预计要闭店45家左右，这些万达百货中的中小投资者全都被强制退场，而且只能拿到很小一笔补偿金。虚拟产权商铺现在主要的模式第一种是委托经营。投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。第二种是投资者直接把商铺出租给开发商，然后允许开发商转租，开发商会把商铺转交给经营单位。开发商按照通常房租的收益给投资者返钱，如果租金达不到承诺的比例，可以把房子回购。回购是开发商对自己的担保方式，但这首先要看固定回报是否合法。从法律上来说，回购是一个担保合同，固定回报的做法本身是违法的。第三种是房子卖给投资者，然后投资者又把房子委托给经营单位经营，开发商再给予一个保证。第二种模式相对还是比较可靠的。房子租给开发商，开发商给出一定回报，这是可以的。商务楼和写字楼办公商铺我接触的不多，这里不做解答。购物中心、批发市场等商铺现在主流的只租不卖，半卖半租，联营，自营等等方式。各有各的好处，这里不做太多比较，但是还有一种模式，只卖不租，这种模式简直就是投资者收割机，来一个死一个，来一坨死一堆，遇到采取这种经营模式的，有多远离多远，否则必死无疑。总而言之，不论是住宅还是商铺，地段，价格，配套，户型都是最重要的四个点，希望能够帮到题主，谢谢。
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房子分两种，一是自己住的，一是投资的，只要不包含投资属性，那么房子就基本不会升值，再贵也要自己住不是？从投资的角度来说，为何是区位区位区位，因为作为一个物品，混泥土的价格是相对恒定的，只是商品，而位置则是资源，不可再生的资源，占一点少一点，长远投资肯定投资资源而不是商品。以上其他回答都提到了，但是还有几点忽略了。首先是租售比，优质的房源可以达到15，也就是按现在的物价出租15年就能收回所有成本。其次是保有成本，比如说外地的房子，就基本没办法出租，会损失很多利润。接着是容易脱手的程度，同样的利润率下，总价低的更容易脱手，带租约的同理。另外，关于成本，房子并非是毫无持有成本的，因为中国土地年限的问题，所以房子持有越久就越打折厉害。低于30年产权的房子，再贷款年限都不能超过房龄了。睡不着，来点实际的操作。谨记两句话，不会错：任何投资都有风险风险收益成正比投资之前，投资者首先要想清楚，这是否最好的投资？不要认为房子可以保值，绝对不亏，那也是看大经济形势的。比地产更低风险的还有银行理财产品，更高收益的还有股票期货，要看看自身是否偏好地产类投资。投资房产的优势还是很多的，包括租金能带来一定现金收益，经济形势正常的话，可以抵御通货膨胀，需要钱的时候能抵押变现很灵活，贷款杠杆高周期长等等，投资的时候要考虑好这些要素。先来说说低风险偏好的人如何投资，关键词：租售比。也就是买房后，靠当前的租金，多少年可以收回投资。如果需要20年甚至以上才能收回投资，那这房子不买也罢，银行理财产品也随便都有个6，7的年收益啊（现在是5，算上复利是能到7的）。这种投资方式不太合适北上广深等一线城市，作为全国人口流入和全国资金聚集的地方，要需求有需求，要资金有资金，唯一没有的就是地，也就是资源。这些城市的房子，我的建议是，对低风险偏好的投资者来说，有需求甚至未来有需求的人，买买买，大不了自己用。当然，真的垮了也还有最后一步，不过那样不太好。不过也可以去到处碰，中介也好，58同城也好，被骗等风险我不讨论，碰到低价的，最好是带租约急售的房子，非常好。如果遇到租售比20年以内的，产权30年以上的就嫁了吧。。。不对，掏钱吧。重点盯商铺写字楼。二线城市情况复杂很多，机会也多很多，有的城市房价已经非常高了，投资方式参考一线城市；更多的情况是要考虑城市的建设存量。很多城市写字楼超标，根本租不出去，那就只能盯商铺，盯那种好停车的，能做餐饮的商铺或者小区门口写字楼楼下人流量大的商铺，这都是很好租的优质商铺；另外就是出租用于办公的住宅，比写字楼好租总价还便宜，用于居住的住宅不要考虑，不说租售比多高，关键是难租，租客不长久，家具折旧快，一空出来就是损失，更别提一间房分几十间出来了，收租都麻烦还有各种风险。然后谈谈高风险偏好的投资方式。首先确定自己所在的城市，人口每年是净流入，这才确保有需求，推的高。最基础的，好脱手的小户型，遇到涨价也能快速卖掉，跌了也能快速止损，要点是脱手速度要快，你是拿银行的钱赚自己的利润，拖久了就炒房炒成房东了。尽量买有噱头点的房子，比如还没涨价前的学区房，离医院近的房子，规划有什么什么的房子。进阶版，跟着消息走。若有靠谱消息渠道，可以跟着消息走，在消息向大众公布的时候，必然迎来疯涨，这时候就可以脱手了，也不要继续再持有，有时候出消息的时候就是顶峰的时候了。还有顶尖版，凭眼光，有时候一个好的商铺可以让投资者爆赚几十倍。顺带提一提选商铺的要点，也不知道有没有人能耐心看到这里来。。。不临街的商铺不要选，放到商场内部就是临商场干道。一楼租金几倍于二楼三楼。人行道太宽不选，步行街除外；马路太宽不选；路上车速太快不选；凹进去的不选；进门下楼梯的不选；开门太小的尤其不要选。如果是老区，这些商铺的价格差距已经出来了，但新商铺的话，他们和其他商铺价格差不多，却没太多上涨空间。连成片的商铺会容易做些；人流量越大租金越高；能做餐饮的远好过不能做餐饮的商铺；物业好的租金也会高很多；方便停车的是好商铺，停满车的更是好商铺；视野开阔的比看不出去的好；地上的商铺好过地下的。想起来了再加一句，投资的话不考虑自住，一定是同区位下便宜便宜更便宜，有地铁了也是整个区域一块涨，其他开发商建大型商圈了你的也是跟着涨，从利润率来说，便宜的房子涨的更快，也更好脱手。以上基本就是本人的血泪教训了。。感觉最好的商铺应该是在地下停车库修一排做餐饮的。。。。。
（题外话：你会发现，越是简单的问题，牵扯也是复杂的知识，反之，越是复杂的问题，到头来就是简单的一句话甚至是一个数字）正文：若你把买房子看做一种投资，看你升值的概念是依靠什么了，是相对于人民币呢？面相对于外汇？还是相对于猪肉？还是相对于股市？这个概念就是追求价值的最大话。需要评估很多，本金，时间成本，利润回报，风险。就拿股市来对比。所谓的地段就类似于股市中的各大板块，创业板，钢材什么什么的。楼市整体平稳升值，区域性质的地区楼盘也会升值。而要楼市整体疲软，相对的地段的地方也会疲软。大致更新下（其实很细致，细致到原材料的标号，产地）一，硬件基础原料：无非是几类，钢材水泥混泥土，隔热层...土地：土地资质，拿地价格，用地年限土地规划，城市规划，城市发展潜力...建筑工艺：立体浇筑，钢架架构，焊接......二，人员框架设计团队：国内外的建筑设计公司，评级或资质，建筑师...工人：各项人工费用，具体到临时工数量，与高温补贴...营销团队：是否外包，团队资历，人员数量，人员质量......三，宣传营销：找谁设计方案？方案的成本和质量渠道：售楼部？拉价格给提成找二手代理商？广告：谁代言？是否举行演唱会？...四，其他地方扶持政策银行贷款利息，资金周转，风险评估...罗列了一个框架，任何的细节都会决定房价论到本质你会发现这个问题是在讨论中国经济.....看到一个美女说感兴趣，那就继续首先声明一个概念，看到很多回答：地段，地段，地段。OK，这点我赞同，但知道为什么是地段地段地段，而不是高度高度高度，也不是质量质量质量，更不是漂亮漂亮漂亮吗？看看我之前回答的几个方面，就能略知一二了。OK，切入正题。地理位置决定了一切，从地球来看，离太阳远了不行，离太阳近了也不行。这个距离恰好决定了生命的产生，而你会发现在人类生活的地球有诸多与位置有关的现象：植物的生长，动物的迁徙，雨季与旱季的变化，这一切的原因就是地理位置决定的。同样的人类社会与生活的构成也是地理所构成的，我们最为所熟知的，海洋文明，大陆文明。两个不同的位置，决定了后人的生活习俗，生活状态，但如果就这个问题谈下去，就没完了，有兴趣的可以去看看BBC的几部纪录片。房地产也是如此，是别墅区？还是商业区？或者是工业区？虽说城市的分区是城市规划者所规划的，但是依据是什么？就是最基本的地理与历史因素。（也有什么政治因素，如果不考虑自然规律，而去盲目开发，后果就是“鬼城”）。同时房地产离不开产品与品牌的概念，就是人群定位，消费水平，审美，等等的人文因素。简单更新下，有问题可以交流。
地点其一，房地产公司其二，内部结构其三。在地点相似的情况下优先考虑口碑比较好的房地产公司，都是口碑相同的房地产公司，这就要去看房了，停车位，采风，户型，小区绿化都是需要注意的地方。
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