从2014年对楼市的普遍唱衰，到2015年的价格回暖，到底发生了怎样的改变？本文就尝试通过大数据来和丰富的图表，为大家展现数据背后的数据。
& & &数据采集采用笔者用C#开发的爬虫工具。
& & &数据清洗ETL采用了笔者开发的工具软件。
& & &数据分析采用ipython notebook和pandas
& & &可视化使用了matplotlib和seaborn.
& & &热力图使用了百度地图API， 按经纬度0.01度为一个子区域，计算其中的平均值作为当前区域的房价/二手房数量。
至于搭建ipython notebook和安装相应类库的操作，以及各个类库使用方法，可参考相应的教程。
之前曾发表在博客园首页后被撤回，应管理员要求进行修改，重新发布。
这些数据是笔者在2014年10月年和2015年10月份两次，在链家官网上抓取的在售二手房数据，2014年约为64000条，2015年总计约7W条。数据源可能会有偏差，因此结论仅供参考。附件有前1W条样例数据，可供下载。
首先我们导入所需的类库：
# -*- coding:utf-8 -*-
from pandas import DataFrame,Series
&之后加载所需的数据：
table2014 = pd.read_table("LJ2014.txt",encoding='utf-8',engine='python',quoting=csv.QUOTE_NONE)
table2015 = pd.read_table("LJ2015.txt",encoding='utf-8',engine='python',quoting=csv.QUOTE_NONE)
table2014[u'小区名']=table2014[u'小区名'].map(lambda x:unicode(x).strip("'"))
table2014[u'区县']=table2014[u'区县'].map(lambda x:unicode(x).strip("'"))
table2014[u'楼名']=table2014[u'楼名'].map(lambda x:unicode(x).strip("'"))
year= table2014[u'年份'].map(lambda x:str(x).split('/')[0])
table2014[u'小区']=table2014[u'位置'].map(lambda x:unicode(x).strip("'"))
疯长的房价
从1992年到2015年，北京的房价经历了怎样的疯狂？可以查看下面的图表。
可以看到，1992年到2002年，呈现一个非常稳定的状态。从2008年起，北京的房价如同火箭一般上窜。
有意思的是，如果按照建造时间来绘制图表，会发现在2000年和2004年左右，达到高峰。在6W套二手房中，2000年总共建造了7697套，占比百分之11.21%。
xcqu2014=table2014.groupby(by=u'位置')
p=year.value_counts();
p=p.sort_index()[50:-1]
p.plot(title=u'北京各年建造房屋数量变化')
到了2014年，北京各个区县的二手房价格如下图：
areag=table2014.groupby(by=u'区县')
areag[u'价格'].mean().order(ascending=True).plot(kind='barh',title=u'各城区的二手房平均房价')
西城区和东城区的平均价格在五万五左右，之所以没有达到网上其他数据所提到的丧心病狂的9万，是因为我们分析的是二手房。目前二环内新楼盘的数量极少，几乎没有讨论的价值。
我们将房价以热力图方式绘制在地图上，就会非常直观：
颜色越深，代表其价格越高。除了西城，东城这些老城区，中关村（包含大量的学区房）和国贸（北京CBD）都价格高企。
如果我们改变缩放等级，进一步缩小地图范围，可以看到最贵的房子，集中在西单，南锣鼓巷，国贸，以及北新桥地区。
这些最贵小区的房价有多贵呢？下面列出排名前十的十个小区的价格：
xcqu2014[u'价格'].mean().order(ascending=False)[1:10].plot(kind='barh',title=u'价格最高的十个小区的平均房价')
文华胡同的位置在哪里呢？笔者专门去搜索了一下。这个超牛无比，价格在33万/平的文华胡同在靠近闹市口大街的西单商圈。
更夸张的是，两套房子都是平房，面积分别是12平和15平，其中一套还是1949年建的。中介给出的宣传标语是，最牛实验二小学区房，抢抢抢！这么小的面积，估计是四合院的厢房改造的吧。现在官网上已经下架。
什么样的房子最多？
我们先看，什么类型的楼房最多，下面给出了楼房总体高度的比例。可以看到，二手房中，六层是最多的。国家规定，七层就要装电梯了。因此在2000年以前，大部分的居民楼都是6层。
lc=lc=table2014.groupby(by=u'楼层').size();
lc.order(ascending=False)[:20].plot(kind='barh',title=u'楼高比例')
再看看不同面积的房子所占总数的比例。我们取面积为40-140平米的房子，进行了统计分析，结论如下图：
size=table2014.groupby(by=u'面积').size();
takenum= re.compile('\d+');
size=size[size.index.map(lambda x:takenum.match(x) is not None)]
size.index=size.index.map(lambda x:int(x))
size.order(ascending=False)[:100].sort_index().plot(kind='line',title=u'房型面积和对应比例')
首先选出面积值不为空且为数字的所有行，之后将其转换为int类型，后对其进行排序并绘图。
可见，60平的一室一厅或两室一厅最为常见。90平米的三居和两居也较多。
我们再对二手房存量绘制热力图：
可以看到，二手房主要集中在天通苑，北苑，望京，十里堡和通州。这基本上与北京2004年发布的《北京市城市总体规划》的内容相符：
很有意思的是，绿色的区域相当空旷，比如笔者目前所在的三元桥地区，和酒仙桥之间隔了好大一片荒地，晚上夜跑时荒无人烟。
2014年到2015年的房价变化
下面是刚需读者最关心的内容，2014年到2015年的北京房价，经历了怎样的变化？众所周知，2014年房价走低，整体唱衰，甚至有商家打出了降价6000元/平的广告来推销房子。2015年，降准降息政策出炉，公积金贷款比例提高，北京房价回暖，我们知道肯定涨价了。但到底涨了多少呢？
这部分的代码多一些，选取价格少于10万，面积大于四十平米的房子，以减少错误的数据。求出2014年和2015年小区的交集，构造change结构，里面保存了每个小区的房子数量，2014年和2015年的平均价格。
table2014= table2014[(table2014[u'价格']&100000) & (table2014[u'面积']&40)]
table2015= table2015[(table2015[u'单价']&100000) & (table2015[u'面积']&40)]
xcqu2014=table2014.groupby(by=u'位置')
table2015[u'面积']= np.round(table2015[u'总价']*10000/table2015[u'单价'])
xcqu2015=table2015.groupby(by=u'小区')
p2015=xcqu2015.mean()[u'单价']
p2014=xcqu2014.mean()[u'价格']
xcqumonunt2014=xcqu2014.size()
xcqumerge=p2014.index&p2015.index
change= DataFrame({'2014': p2014[xcqumerge].values,'2015':p2015[xcqumerge].values,'mount2014':xcqumonunt2014[xcqumerge],'mount2015':xcqumonunt2015[xcqumerge]})
change['diff']=change['2015']-change['2014']
change['percent']= np.round( change['diff']/change['2014']*100.0)
我们按照年价格增减的百分比，绘制出下面的房价变化数量比例图。可以看到，房价变化基本呈现正态分布趋势。但均值不在0点，靠近5%左右，整体右移：
change[(change.percent&-30) & (change.percent&50)].groupby(by='percent').size().plot(title=u'不同涨跌幅度房子所占的数量')
经过统计，2014年的平均房价为40125/平，2015年为42535/平。涨价比例5.64%。也就是说，一套三百万的房子，平均涨了16万左右。
change[(change.percent&-30) & (change.percent&50)].mean(by='percent')
我们列出10万元以下单价，2015年小区内二手房数量超过20套的涨价排名前十的小区：
change[change.mount2015&20].sort(columns='percent',ascending=False)[:10]
上地房价怎么涨了这么多？即使在北京，7万8的价格都已经是豪宅，可是上地的房子，一般都是普通的住宅。
原因还是学区房，海淀区教改使得这边的房子变化极大。 上地东里小区内建有上地实验小学，该小学可直升一零一中学上地分校，一零一中学上地分校位于上地西里北侧，就是这9年直升的诱惑导致该区域房价直线攀升。可怜天下父母心！
当然，有涨价就有降价：基本上，降价的小区都在非中心城区，例如樱花园就在顺义。
change[change.mount2015&20].sort(columns='percent',ascending=True)[:10]
5%的涨幅，已经说明2015年比2014年价格回暖不少。也有少部分郊区小区降价。当然，这种涨幅和之前火箭般的涨价不可同日而语。可以肯定的是，像北京这样的城市，房子几乎是不可能大跌的。但未来的事情，谁知道呢？
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！
文章已经很长，因此没有将更多的内容囊括其中。我们还做了以下的事情：
分析不同小区涨降价的原因并将其可视化到地图上。
同一个小区中，不同的房子价格差别很大，甚至能差两万元。为什么会出现这种情况？
根据房子周边的学校，医院，商场等场所，计算房子的附加价值。
尝试预测不同小区未来的房价趋势。
链家在去年有约7W条数据，今年的出售二手房已经达到10W套，但是这些房源里有多少水分呢？根据2014年的数据按照编号检查一下重复：一万两千多套房子出现了两次，将近五千套房子出现过三次，甚至有一套房子出现过八次。其中水分可想而知。
同时，2014年的网页数据还会提供地理坐标信息，2015年就不存在了，所以文中涉及到地理信息的图表都是2014年的。另外，虽然对房子的位置描述非常详细，但中介不会告诉你这是几号楼几层。仅仅提供了楼房的总层高。原因不言自明。
同样，数据的准确性也有问题。很多房子价格都是1万，2万，明显是随意标的。也有一部分价格高的离谱，如88万/平。这些数据在处理前都已经筛掉。以免干扰分析结果。
& & &有任何问题，欢迎讨论！
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总价：&-&&&万&&
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家家顺地产
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56122元/平
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74713元/平
一方天地产
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39759元/平
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44643元/平
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48684元/平
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57895元/平
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71942元/平
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34868元/平
家家顺地产
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28977元/平
宜千家地产
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11250元/平
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产证满二年
29643元/平
诚和成房产
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53922元/平
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10000元/平
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家家顺地产
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61739元/平
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67227元/平
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11635元/平
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惠州-惠东县
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9500&元/平如何看待 2014 下半年房价普遍下跌？
以下数据均为二手房&br&&br&北京：&br&&img src=&/baccd4badf8_b.jpg& data-rawwidth=&763& data-rawheight=&346& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&763& data-original=&/baccd4badf8_r.jpg&&&br&杭州：&br&&img src=&/91e005e3b405ccc00b48e_b.jpg& data-rawwidth=&768& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&768& data-original=&/91e005e3b405ccc00b48e_r.jpg&&广州：&br&&img src=&/b15b0afcee7_b.jpg& data-rawwidth=&777& data-rawheight=&346& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&777& data-original=&/b15b0afcee7_r.jpg&&
以下数据均为二手房北京：杭州：广州：…
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不说其他的了，既然你用北京、杭州、广州举例，我就不说上海了。单看北京吧：这是搜房的数据：这是安居客的数据：这是安居客的数据：这是房价网的数据：看的懂我想表达什么吧？看的懂我想表达什么吧？第一点：目前来说，没有绝对精确的数据统计。不管是搜房的32K+的9月均价，还是房价网35K+的9月最低价，之间依然有3000+的差价。并且二者的走势也不同。安居客和房价网的趋势和均价倒比较接近，但依然不能说明数据是准确的。嗯，然后我们再看：价格最高的西城区：价格最低的平谷区：那平谷在哪儿呢？那平谷在哪儿呢？对比一下：对比一下：第二点：影响均价的因素，要考虑区域价格。看起来的均价，别说不一定是实际成交价了，还有可能是因为有些地儿太远了，价格太低拖累了。继续看图玩儿（北京我没查到，用张上海的图）：第三点：知道什么叫各付，什么叫到手？知道到手价和成交价的差别么？不知道，那就算了。至于题目中的问题。我想请问一下，什么叫“普遍”？另外你提了“2014下半年”这个时间点，这个时间点真的普遍降价么？换种说法，“普遍”房价降的城市和你有关系么？如果有，该买赶紧买。如果没有，就不要键盘上讨论房价之类的问题了。理由很简单：北京西城的房子、上海静安的房子、广州越秀的房子、杭州上城的房子，再降，你我这种人想买还是买不起。
同意 ，我也住在上海。现在我们所见的房价下跌，只是当初涨得最离谱的那一部分略微回归正常了一些而已。就上海而言，内环的核心区域是绝对不会动摇的“抗跌板块”。毕竟偌大一个上海，城市规模仍在不断扩大，而市中心的面积却不会随之增加，稀缺性放在那里，价格又如何会跌？不过这些年市中心的黄金地段虽然保值，却也没怎么涨过。我想，大概是因为价格已然顶天，到了涨无可涨的地步吧。再涨，难不成还能卖到20W一平？涨幅最快的是外环与中环的部分地区。这些地方原先人迹罕至，被本地人当作是城郊。但随着人口迁入越来越多，配套设施越来越完善，再及至地铁轻轨一通，价格也就一路飞涨了起来。这些地区的房价至今仍在稳步上升，与市中心的差距越拉越小，有些新开的豪华楼盘甚至卖出了天价。乍一看让人瞠目结舌，但仔细一想又有其合理之处。这些涨幅是建立在日益完备的周边设施以及越来越高涨的人气上的，并不是凭空而建的楼阁。真正下跌的板块，则是在一些“鸟不拉屎”的地方。前几年房产实在太火了，只要是个楼盘就有人排队拿号。于是一些无良开放商随便在郊外荒地圈一圈，空拟一个规划，搞一些噱头（譬如空穴来风的轨交计划，或者道听途说的商业版图），就开始卖了。那些年上海的房价涨得实在太猛了，给人一种“今天不买房，明天买不起房”的错觉。有些预算不高正在发愁的消费者，一看到有个自己买得起的楼盘，居然还是新房，难免心动。再被开发商和无良中介灌点迷魂汤，也就出手了。这些楼盘经常前后左右皆是荒野，只有小区外沿的裙边房有些胭脂小店和小饭馆，走到最近的轨交往往要20分钟以上。基本可作“世外桃源”而论。这样的房子，当初建在那里就是个错误，但随着楼市涨价大潮居然也能涨到一平2W以上！如今又怎能不跌？所以，这几年真正“理性”的下跌，至少在上海根本没见过。所见到的下跌，只是戳破了几个最荒诞最滑稽的泡泡。
从投资角度上来看，房地产投资已经到了瓶颈，就跟股市一样，涨到7000点，但一群专家说涨到1W是必然的时候开始了暴跌。别跟我提刚需，北上广深这类刚需最强的城市反而是地产投资资金最集中的城市，一旦雪崩开始，抛售的房产套数能吓死你。不过崩盘开始的时候，到一定价格会有阻碍（中国大妈又出手救市了），当年黄金跌倒1400美金/盎司的时候，大妈抢的多欢快啊，恨不得把金店搬空，然后呢？你喜欢抢是吧，你越抢我越卖，然后，呵呵哒~另外由于中国股市的逐渐走强，很多投资客就会逐渐卖出不再升值的房产转而进驻股市，股市继续走强，还没进入的投资者心里就越着急，房产越会跌，然后就……连带效应吧从供需角度上来看，现在明显是供》求，而且就连乡村老太太老爷爷都知道房子太多没人买了。那个谁说的，一旦扫大街的都开始炒股了，那就意味着你空仓的时候到了。
中国经济超级去杠杆化：在劫难逃还是浴火重生这篇文章最初是2012年7月以英文版【】发表在美国最大的财经网站business insider上。预测了房地产市场将见顶，房地产危机实质上是债务危机。中国的债务融资活动已成了庞氏融资的红海。中国经济最大的矛盾不是流动性危机，而是超级去杠杆化。之后中文版与2012年十月发表于著名的【】杂志。英文版引起了极大的轰动，，被美国几大财经网站转载，阅读量以十万为计。目前中国的经济形势完全应征了本文的预测。1.经济风向标：央行政策
全世界都在关注中国经济的健康状况。要知道中国的经济情况有多糟，最好的一种方式莫过于观察中国人民银行的政策风向。日，人民银行在不到一个月的时间里第二次降息。而此前不久，人民银行又分别于2011年12月，2012年2月及5月将存款准备金率各调低了50个基点。
除了这些降息的举措之外，人民银行还于2012年7月的第一周通过回购操作向银行系统注入了2250亿元的流动性，这是此前六个月以来最大规模的一周流动性注入。而在2012年6月，人民银行已经向银行体系总共注入2910亿元的流动性；在2012年8月第4周，人民银行向银行系统净注入流动性达2780亿元。
人民银行在释放流动性方面展示了自2008年以来罕有的激进。2.系统性债务链条断裂的风险
为什么人民银行会如此操心起流动性来？不管坊间对人民银行抱有何种不切实际的过高期望，央行这些激进的举措充其量只是给问题重重的中国经济打上了货币政策的创可贴，只能暂时的勉强维持过度杠杆化的经济和有随时短路之虞的债务融资链条。
央行如此激进的背景是，中国债务融资的主要推手——国有大银行出现了流动性危机。中央政府政令下前所未有的信贷扩张，越来越严格的资本要求和沉重的股票分红支出使得世界上利润率最高的中国银行陷入了外强中干的境地。根据投资研究公司GaveKal的数据，2010年中国的五大银行（工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行）在资本市场上总共融资1990亿元，可是当年派发股票分红的支出就高达1440亿元。与此同时信贷扩张引起的资产负债表膨胀和严格的资本要求使得五大银行的资金饥渴越来越严重。今年3月，中国四大银行（交行除外）的总资产增加了14%，达到了51.3万亿元，大约是德法英三国经济的总和。
总资产增加未必是好事，因为根据新规定，2013年末之前中国最大银行的准备金对资产的占比必须达到11.5%。他们的core tier 1 资产比率必须至少达到9.5%。在这些日益严格的资本要求之下，资产负债表急剧膨胀的中国银行遭遇流动性危机也就不足为奇了。这时候除了央行释放流动性之外别无他途，否则债务融资的主板就会出现短路。3.过度杠杆化的经济和不可持续的泡沫
根据全球最大对冲基金Bridgewater创始人Ray Dalio的货币经济理论，如果一个国家的发展过度依赖债务扩张，那么这个国家的经济危机将以去杠杆化的形式爆发出来。如果这个国家遭遇的是超级去杠杆化（great de-leveraging），那么央行激进的货币政策就会失效，破产、坏账以及资产泡沫破灭会大面积持久的发生。过度靠宽松货币政策和扩张性财政政策刺激的中国经济正在一步步走近超级去杠杆化的泥沼。
根据惠誉国际（Fitch）的数据，中国的融资总量对GDP的占比从2007年年底的124%增加到了2010年底的174%，然后2011年上升5个基点达到179%。2012年，广义信用增长速度虽有所下降，但仍较GDP增长为快。
显而易见的是，中国并非苦于流动性不足，而是苦于不断萎缩的投资回报率（ROI）。根据Fitch的数据，在2012年每一元新的融资额将产生0.39元的新GDP回报。而2008年经济危机前则可以产生0.73元的新GDP回报,这个数值需要达到0.50元以上才能使融资总量对GDP的占比稳定在2011年的水平（179%）上。
根据著名的货币经济学家Hyman Minsky的理论，债务融资分为三种：对冲、投机、庞式。对冲融资，其收入可以支付本息。投机融资，短期内收入只能偿还利息而不能偿还本金，必须债务展期。庞式融资，收入连利息也还不上，债务不断叠加，必须再融资或变卖资产/抵押物。经济体中的投机融资和庞氏融资比重越大，杠杆化的现象就越严重，就越有可能爆发经济危机。在目前中国投资回报率（ROI）不断萎缩的情况下，对冲融资会大量转换成投机融资，而投机融资会大量转换成庞式融资。当这种情况达到一个零界点，资产/抵押物价格会出现大面积大幅度的跳水（Haircut),坏账大面积产生，信用/债务链条全面断裂，银行遭受重创，经济危机全面爆发。这个时候不管央行和中央政府怎样注入流动性，也无法修复断裂的信用/债务链条，因为产生信用的基础是投资回报率和良好的资产/抵押物价格。这也是美联储两次规模宏大的量化宽松依然没有盘活美国经济特别是房地产市场的根本原因。这里需要引起我们警惕的是，房地产和土地是中国目前最普遍接受和最重要的融资抵押物，房地产泡沫的破裂极有可能以债务危机的形式开始。以国有四大行之一的中国银行（BOC）为例，2011年其贷款抵押物的39%为地产和其他不动产。而房地产和土地作为抵押物在房地产信托等影子银行信贷中的权重可能更大，危害也可能更大。根据美国银行美林证券和Fitch的数据，中国的影子银行规模已经达到了14.5万亿人民币，超过了社会融资总量的一半。目前政府对影子银行监控极为不力，其抵押物结构，杠杆率等等安全性数据远差于传统银行，因此受房地产泡沫破裂带来的冲击会更大，而这也将引发传统银行的债务危机。
这样一个去杠杆化的连锁反应似乎已经在中国开始，问题是什么时候将达到临界点。单单依靠人民银行的货币政策工具无法解决根本问题，因为人民银行无法改善目前投资回报率和资产/抵押物价格恶化的情况，问题的根源在于无法维持的经济泡沫和崩溃的总需求。(图1)
建筑业是窥测中国经济泡沫严重程度的最佳视角。根据法国兴业银行的数据，2010年中国总共在建筑业上投入了10000亿美元（包括住宅，非住宅地产和基础设施），占据约20%的名义GDP——这几乎是世界平均水平的两倍。
2010年，中国建筑市场超过美国的规模成为世界第一，并占据了世界建筑市场的15%。这一年如日中天的中国建筑业把中国投资对GDP的占比推到了48.5%——一个中国历史上甚至是世界历史上前所未有的记录。这个时候可以毫不夸张的讲中国经济是建筑导向型的。(图2、图3)
2010年，中国的混凝土消耗量突破了18亿公吨，达到了世界混凝土总需求的55%，是美国消耗量的25倍。中国的人均混凝土消费高达1400公斤，远远超过除中国以外的世界平均水平——300公斤/人，也远远高于同等收入国家水平。历史数据表明这么高的混凝土消费水平是很难长期持续的，早晚会引发建筑业泡沫破裂。(图4)
2010年中国新建了18亿平发米的住宅，这相当于西班牙全国的住宅面积。这些住宅已经可以容纳6千万人，虽然这一年城镇人口仅增加了2千万人。如果在未来5年中国保持这个建筑速度，到了2015年中国将总共兴建90亿平方米的住宅，足以容纳3亿人，也就是说可容纳的城市化率将达到65-70%，可是根据国际货币基金组织（IMF）的数据，这个城市化率要到2030年才可实现。中国的建筑速度远远超过了中国的城市化进度，中国将有越来越多的地方像鄂尔多斯那样唱起空城计来。（图5）
心存侥幸的人们可以在西班牙身上寻找中国建筑业泡沫破裂的迹象。像中国一样，在经济危机前西班牙的人均混凝土消耗量也多年保持着高水平。2007年西班牙的年人均混凝土消耗量达到了1300公斤的峰值。四年以后，陷入经济危机的西班牙的年人均混凝土消耗量勉强维持在500公斤左右，几乎从峰值水平下降了60%。如果中国的人均混凝土消费保持现有的态势，中国的建筑业泡沫也将靠近它的破裂点。
经济泡沫到后期主要依赖庞氏融资来推进。泡沫的最初，央行过度释放的流动性会不断推高资产价格。越来越多的人进入投机融资和庞氏融资的圈子，寄望于资产价格不断上升。这个时候债务杠杆率不是问题，但是去杠杆化一旦启动，人们就将疯狂的抛售资产，需求全身而退的路径。在投资回报率日渐萎缩的今天，以建筑业为主导的投资拉动的中国经济增长将陷入庞氏融资的红海。4.艰辛的中国经济再平衡
中国经济不能通过过度投资来持久拉动。那么我们能不能从出口需求和内需的需求层面来寻求增长的引擎呢？至于出口需求，中国出口的主要市场欧洲和美国都有二次衰退的迹象，因此中国出口将不可避免的减慢步伐。欧洲和美国都深受债务危机困扰，这个时候增加出口属于逆流而上难上加难，而且会进一步增加欧美难以维系的债务负担，从而逼迫欧美以贸易壁垒自保，有引发贸易战争的可能。
而且中国也不能寄望于欧美经济迅速好转，从而再次成为“中国制造”的优质主顾。Ray Dalio指出欧美这一次的经济危机属于超级去杠杆化，需要超过十年的时间才能尘埃落定。根据UBS Wealth Management Research的研究报告，这一次的超级去杠杆化将一直持续到2020年。欧洲和美国的债务对收入占比必须下降。这就意味着出口再也无法像以前那样有效的拉动中国经济了。（图6）
在投资和出口方面的庞氏融资链条即将断裂。中国将向何处寻求增长？唯一的出路就是拉动内需。但是内需从出口和投资方面要接的盘子太大，有一些结构性的原因使得这方面的前景不容乐观。
首先，和主流观点相左的是，中国的贸易顺差并不是拜中国消费者的过度储蓄所赐，而是由于他们的可支配收入严重落后于GDP增长和通货膨胀。
根据汇丰银行的研究报告，中国的储蓄率增长主要是由企业和政府驱动的，而不是私人家庭（图7）。据估计，企业储蓄对GDP的占比从1992年的11.7%增加到了2010年的超过22%，几乎是翻倍了。政府储蓄对GDP的占比从1992年的4.4%增加到了2010年的约8%，也几乎要翻倍。在此期间90%的中国储蓄率增加都来自于企业和政府，私人储蓄对GDP占比一直萎缩至90年代末，然后稍有攀升。所以“中国人民勒紧裤带导致全球贸易失衡”是个伪命题。
在过去十多年的时间里，政府财政的增长远快于GDP和私人家庭收入的增长。例如，2009年政府财政收入是6877.1亿元，年增长率是11.7%，与此同时，GDP的年增长率是8.7%,城镇家庭可支配收入年增长率是8.8%，农村家庭可支配收入年增长率是8.2%。在此期间，企业利润对GDP占比也有明显增加。而根据中华全国总工会的数据，自1983年始，中国工资收入对GDP占比连续萎缩了22年。从中可以看出，国民收入的分配过度向国家和企业倾斜，导致了国内消费的不断萎缩。内需的先天不足迫使中国必须依赖出口来消化过剩的产能，从而造成全球贸易和中国经济本身的失衡，这种失衡在西方经历超级去杠杆化的今天对中国危害最以为甚，把中国逼进了必须倚重过度投资来拉动经济的死胡同。（图8、图9、图10）
其次，国营企业过度垄断了收入再分配，导致了收入差距的恶化，从而使GDP增长很难向普通消费者渗透。一个非常夸张的事实是，2010年，中国移动和中石油两家央企的利润就超过了同年中国最大500家私企利润的总和。垄断企业还占据了全国总工资收入的55%。虽然国营企业对国家收入再分配形成了很高的垄断，但其在解决就业和拉动固定资产投资方面的效率却远远落后于私营企业。根据汇丰银行的研究报告，2010年私营企业提供了44%的就业机会，而在1992年这个比例是2%。在2010年之前18年私营企业每年平均创造300万个就业机会，而与此同时国企每年平均裁员230万，集体企业平均裁员170万。（图11）
与此同时，国有企业在全国固定资产总投资中的占比从2004年的61%下降到了 41%；私营企业在全国固定资产总投资中的占比从2004年的10%上升到了21%。
由此可见，提高私营企业在国民收入和全国工资总收入中所占比率是增加就业、稳定投资、缩小贫富差距、盘活内需的提纲挈领的一条捷径。这并不一定需要大规模私有化来实现，可以通过放开行业限制，税收倾斜，信贷倾斜等等举措来实现。必须破除国营企业对收入再分配的过度垄断，让私营企业在财富创造和就业创造当中发挥主导作用，要不然大量资源通过垄断形成的腐败、寻租、资本外逃和投机来配置就无法实现效益最大化，甚至会产生严重的社会净损失(Deadweight loss)。（图12）5.再平衡实现软着陆
综上所述，经济泡沫的不可持续性和需求层面的崩溃是目前中国经济运转不良的根本原因。中国人民银行的货币政策无法将这些问题根治，只能勉强维持过度杠杆化的经济和暂时阻止信用/债务链条的断裂。在这种情况下，投资会疏离就业密集产能密集的领域，因为在消费需求不足的同时，投资回报率也日趋恶化。
如果中央政府不能有效的解决这些结构性的问题，那么经济势必继续恶化。这个时候会更加依赖央行频频启动降息等宽松货币政策，但这一切都只能治标不治本。
超级去杠杆化的连锁反应已经启动，只靠央行作为政府不作为的话，结果很有可能是硬着陆。政府的作为可以集中在提高私营企业在国民收入和全国工资总收入中所占比率的上面。要实现这一点，大规模私有化不符合中国的国情，可以通过放开行业限制，税收倾斜，信贷倾斜等等举措来实现。政府的作为还可以体现在大力发展内陆省市方面，以空间来换取时间，为在一线城市扛不住的制造业和相关就业的转移和全国产业链升级赢得时间。但是要防止内陆省市的开发陷入房地产狂热和资产泡沫，因为这些经济泡沫会严重增加实业的经营成本和融资难度，从而使中国错失产业大转移和产业链升级的良机。
如果中国政府能够在以上两方面大有作为，则内需发动，经济再平衡指日可待，软着陆亦非妄语，而且这次的超级去杠杆化也不会以大规模的经济危机的形式爆发，这是以往西方数次超级去杠杆化所未有的成就，不啻为中国经济为全球经济治理所做的重大贡献。发表于【战略与管理】杂志2012年第5期。属于自2011年以来发表的一系列预测房地产于2015年左右见顶的文章之一，这一系列合称【地产泡沫的破裂轨迹】，将陆续推出。公众微信号：deeywoo
别急，让子弹再飞一会儿～房子降价了吗？不从事地产开发的人，永远看到的都只能是各种报表，各种分析，不论这些数据的正确与否，你会晚一步… 这里提两点：一，很多同行都有价无市了
二，很多同行的商业计划书都下调了明年后年乃至大后年的销售额，在新盘不断开发的情况下，降低总额，意味着…所以，用我们东北话说，这才哪到哪儿啊～ 房子在今年二月份应该是最高点了，从这之后，就是不断的下行，当然 数字上可能还是那么多钱，但钱的含金量不同了…
要回答这个问题，首先或者说必须要知道的是，房价应该是多少才是合理的！我上面的那句话是废话！！好了，言归正传。其实房价这些年为什么高涨，大家都知道，截源开流呗。一方面，需要买房的人越来越多。什么人？1，拆迁户。迁移户口。因各种政府工程，地质变迁等因素，整村整屯的人流离失所，必须在外地买房。2，”新“城市人。可以这么说，改革开放的春风，吹了二十年，终于吹到农村，让越来越多的农村孩子有了进城的一个选择。所以，那么多人背井离乡闯天下，宁可蜗居6平米的狗屋，不回去住60平米的老宅。为了那些可见或不可见的未来！他们不一定增加的刚需，但一定增加了人口密度。3，新富阶层。春风变成夏风的时候，中产阶级真的遍地开花了。他们或许占人口比例不少很高，但占地面积绝对不小。而且，他们是放假高涨的直接推动力量。4，炒房团。这个不解释。只要房价还在涨，他们就还在。另一方面，可以利用的房子土地越来越少。为什么？1，你看不到的土地流失，沙漠化，污染等等，虽然离城市很远。但就像一根管子里的水一样，那边挤一挤，这边的压力也会跟着加一些。2，工程。尤其是大型工程。现在很多年纪大的人出门都觉得比以前便利了。为什么？以前没路啊。而这些年公路铁路面积不知道翻了多少翻。其他大型工程占地更是一占就是一个村镇——这些地方往往都是不能住人的。3，商。中国经历两千年的重农抑商之后，终于又发现原来老老祖宗才是聪明人，所以一切以经济建设为中心，带来的结果是各种商铺商圈商城遍地开花，有人说21世纪中国的第一个十年，最赚钱的其实玩商圈的——这些地方，晚上都是没人的。4，环保。也许在这点上媒体宣传不多，但作为政绩的一种体现，各个城市都在尽可能的情况下增加绿化面积。5.。。其他因素，这点是中国特色，作者保留最高解释权。在这样一系列因素的刺激下，需求的人越来越所，可用来住的土地越来越少，房价快速与国际接轨并且迅速超越，也就那么自然而然了。然后，回到最初的废话上来。房价应该多少合适？当然，这还是一句废话。所以我接着之前的内容往后分析。接下来十年，这些因素还存在吗？那些因素没了，那些多出来了？1，拆迁户。可以说看起来是在中国媒体连续三年的不懈批斗下，强拆越来越少了。但其实真正原因是该拆迁的都拆迁的差不多了，以后拆迁户会越来越少的，媒体批斗不批斗一个样。2，新城市人。这批年轻人，数量相当惊人，并且在今后的十年里，他们会发挥越来越大的影响。他们是未来的真正刚需。尤其是当他们组成家庭有子女之后。3.。夏风吹过--------------------------------------------————————————-------------------------------------------------------第二回合，夏风吹过，秋天就要到了。。纵观古今中外，任何社会结构都是金字塔形的。中产阶级是社会的支柱，以及贯通上下的桥梁。他们必不可少，为什么20世纪前后那么容易出现暴发户？因为某个奇葩的体系之前抹灭了中间的桥梁，使得社会只有两个团体，红色和黑色。现在回归正常了，那层膜捅破了，水自然而然的填过去了。但是！嗯，必须有但是。任何社会结构的中间阶层，不管是称为中产阶级也好，说贵族也罢，他们的数量是恒定的。不会多出来很多，也不能太少。因为社会的总人数是很难发生剧烈变化的，社会财富的增长速度也是几乎恒定的。所以，在现在窟窿基本被填满的情况下，新增中产阶级人士不会多出很多了，更多的是替代作用。你下去了我上来。所以，这个群体的购买力，也差不多是这样了。4.炒房团。这个不必多说，不要说楼市下跌，就算只是停止上涨，他们就得离开。然后再说源头的事情。其实第一第二条一直在持续，但又有一些不同。众所周知，中国的GDP绝大部分是靠工程带动的，不管做什么，领导总要做点事，路修的差不多了，就盖楼吧。所以在你看到或者看不到的地方，很多居民楼已经拔地而起，但，如你所知，某机关的效率是那啥的，所以楼市危机的风都过去好几年了，楼还没盖好。但是，据某些不明人士统计，2016年底，会是一个大的完结期，很多工程都在那个时候完结，同时比较巧合的是，很多地产商ZF的贷款延期之后到那个时候又到期了，所以，不出意外，那个时候会有点事。当然，本着维稳的良好习惯，到时候继续违约或者救市也很有可能的。但房屋供给压力，应该会小一点吧。第三条。我们是应该嫉妒羡慕鄙视马云呢，还是应该嫉妒羡慕崇拜马云？不好说，但是他的那句话说的还是很有道理的。他和王健林的赌博，如果他失败了，就是中国的一个失败。但是，还好，他应该算胜利了。因为，互联网的春风终于吹遍大江南北，有多少如我一般的DS已经N年不去超市了？电商时代，据统计沃尔玛的流量已经呈逐年下降趋势，而且随着年轻人控局能力（主要是经济能力）越来越强，老年人越来越走不动，去实体商铺的人会越来越少，直到和网购形成一个新平衡。但现在，这个平衡还没来到，所以，商铺的作用还在下跌——如果你知道在深圳华南城，一个破破烂烂的仓库，里面每年卖出的商品赚得的钱比市中心面积更大装修更高大上的超市高出几倍，你就理解为什么它会对地产有冲击了。然后，再补充一个分析——老龄化，说老龄化之前，先科普一下中国的三个生育高峰期：49-57,62-70,81-90.但因为某些天灾人祸，真正的人口增长高峰期应该是第二个。也就是现在很多人的叔叔阿姨辈的。他们构成了现在中国人口最庞大的一块。现在很多年轻人都不知道兄弟姐妹是什么意思，却不会不知道姑姑伯伯是什么味道。 按平均时间算，以65年为基准吧。65年的人，现在已经50岁的。十年之后，他们正式步入退休年龄（别扯什么延迟退休，其实跟大多数P民关系真不大，就像在平均收入2000的几亿农民面前讨论是5000征个人税还是10000收一样）。这和房价有什么关系呢？别急，我和你说一个人的故事你就知道了。我一个嘉兴的朋友，我问他为什么不买房，他反而问我：为什么要买？我爷爷奶奶一套房，外公外婆一套房，爸爸妈妈一套房，我儿子那么可爱老人家还总看不到，估计以后会过来住，以后爸妈肯定要我养，那以后我就有三套房，现在要考虑的是这么处理这几套房的问题，买新的？脑子抽了？是的，大概十年之后，很多人就要离开自己的房子，开始合居了。这事不是什么事件，所以没有明确的界限，但在那个时期会达到一个高峰。那个时候，房屋的供给量，会慢慢的多起来，多很多。你不信？看看世界各国，凡事老龄化到来，对经济对房价的影响都是缓慢而深刻的，而且几乎无法阻止。。看看日本20年连续下降的房价你就知道了。还有一件事，这个十年，中央的经济中心是什么？城镇化！！是的，经过多年很多年非常多年的惨痛经营，我们终于发现，把城市化降级为城镇化才是合理的。我们用资源堆出了数个世界级的人口大都市，但西部地区的小孩依旧存在吃不饱上不了学！所以，今后建设的重点会逐步内迁，西部大开发之类的，终于要落实处。这和地产有什么关系？关系大了。也许很多城市的孩子是无法想象很多乡村人背井离乡真是带泪出门的。为什么？出去就意味着老人家孤苦无依，出去就意味着很可能一年才见一面，出去就意味着这一次回头有可能就是永别！！但是为什么要出去？为什么？为什么为什么为什么？因为穷！！因为口袋穷因为书包穷更因为思想穷，因为不出去就没钱没资源没条件。祖辈穷了一辈子父辈穷了半辈子他们穷了小半辈子，他们不希望自己的子女也要重复他们的命运。外面和老家的差距在哪？是钱又不仅仅是钱。是机会！是教育！是医疗！是基础设施！是信息！甚至是户口！出来不一定能改变命运，但是不出来一定改变不了命运。就那么简单。甚至可以说，这和兽群为了小辈放弃衰老的同伴一样的悲哀。这和房价有关系吗？有！城镇化如果持续推进，那么外面的世界和家里的区别，或许真的只剩下钱了，我相信还是有很多很多人，在其他条件差不多的情况下，放弃深圳4000的工资，而回家领2000的工资的。这不是臆测，这已经是发生在很多人身上的事实。或许有人会如楼下的那位说的一样，人的欲望是无止尽的，有了瓦房就想洋楼，所以房价一定会涨。但这不过是偷换概念，跟命题无关。因为这是单方面的提出需求的无止境，这个推理得到的是所有东西都会涨价的结果。或许是真理，但没说明任何问题。中国的城镇化，或许还需要三十年甚至五十年。但，发起回家的浪潮，不需要那么久。为什么？在中国还有一个现象，越是偏远的农村，出来打工的越多。很多农村家庭甚至是再老人去世之后，举家出门打工，过年回家面对满地灰尘。但是越往外这个比例就越少？为什么？一个是因为社会容纳率问题，偏远的地方底子薄，能容纳的就业人口真的不多，剩下的人不得不出来。另一个隐藏的更深的问题是，因为基础设施，或者说偏远地区人的生活环境满足不了现代生活的基本要求。注意，是“基本”要求。真的是基本要求而已。什么要求？水，电，网络，医院，或者还包括下水道。一个被生活折磨的欲仙欲死的人，疲劳的时候是不会考虑三星级的马桶和五星级的大床的，对于大多数底层人员而言，一个舒适安逸的小窝，一个可以通过努力而更加美好的未来，才是真实的愿望。而很多偏远地方，真的连这些都没有。什么村村通，好看而已。电线有了，断电是常事，水管有了，不来水你也白搭。很多人或许都听说过广西的巴马，世界三大长寿乡之一。但我想说的是，如果那里的基础稍微好一点，长寿人口可以多很多。真的多很多。那里的老人身体确实硬朗，八九十岁的老人健步如飞很正常。但，谁都敌不过时间和意外，很多老人离世，往往仅仅是一些小病，肺炎，气管炎，胃溃疡甚至是便秘。很夸张吧？但对于偏远的连好一点的公路都没有的地方，老人家没坐过车，生病了更加不能坐车，小地方又没有医院，只能用土方子熬，熬过去，就多活几岁，熬不过去，就这样了。唉！！上海为什么能成为中国平均寿命最长的大城市？因为那里有做过最好的医疗系统！70岁的瘫痪老人，可以在病床上活到90岁！！所以，为什么那么多年轻人要出来？因为他们的先祖创建了这个国度，但是他们的连上依旧贴着“农”的烙印！天上人要建医院建学校修公路，绝对想不到他的家乡。他也不希望看到自己的祖辈只能用土方子死撑。你见过因为喘气困难然后到角落里找不知名的黑色小虫砸碎了混着一些不知名草药吞下去的老人吗？你见过见到千足虫不是觉得怕而是开心的老人吗？因为这个对缓解脚痛有用。但是，如果城镇化真的能够实现，基础的设施能够铺得更完善一些，让少有所学，中有所用，老有所养，病有所医。我想还是有很多很多人愿意回到家里建设家乡了。因为，那里是他的家啊！！所以。。其实没有所以了，个人大胆瞎猜，1年半以内房价会正式进入下滑通道，暴跌应该不会，毕竟这个真是ZF的支柱，公家维稳第一，而现在的公家，也确实有绝对实力维稳，应该会想方设法的软着陆。十年之后的人回望今天的房价，大概就跟我们现在“遥想公家当年，股市初红了，雄姿英发，羽扇纶巾，谈笑间，跌破建国底“差不多吧。
先说结论：从同比上看，确实跌了，但是跌得很少，所谓的楼市特别冷，纯属媒体、老百姓不懂瞎说。这个同比跌幅有没有意义？有！但是从全国范围意义不大，要看不同城市。在此不讨论，至于趋势，年初我就预测过，看这个答案：当时我只用了几个简单的数据，精度可能不够，所以我预测的增幅可能不准，但是分析的大方向不会错。================以下为详细一点来说===================房价到底有没有下跌，看数据不就行了，既然说2014年下半年，截止目前9月份数据还没发布，就看6-8月好了，下表是2011年至2014年每年6-8月的全国统一的房价数据指数表，以2009年2月为基期（基指100），“1-N”是说从当年1月截止到当前的平均值，成交面积和成交价格指数一个道理。数据来源全部是国家统计局、央行之类的正规途径。看到了吗，从2011年至今，四年间，全国范围，今年的成交面积，成交价格全是第二名，不管是当月指标，还是1—N月指标，如果你告诉我，这种叫做“房价普遍下跌”，那好吧，也行……看到了吗，从2011年至今，四年间，全国范围，今年的成交面积，成交价格全是第二名，不管是当月指标，还是1—N月指标，如果你告诉我，这种叫做“房价普遍下跌”，那好吧，也行……你可以看到实际上虽然2014年确实房价跌了那么一丢丢，1-8月平均价格下降不足千分之七！成交面积下降8.3%（其实这个数据才更有意义，不过我就不展开了，大家可以自己想一想），但是都高于2012年同期。所以，媒体说什么房价跌了，某些神棍们说要崩盘了！去他的吧，只要一直说“过一阵就下雨了”，早晚会被他蒙中！==================然后多说两句现在的房地产趋势===================中国房地产确实已经进入调整周期了，市场需求增速基本已经接近、达到甚至过了最高的时刻了，这个在圈内是没有争议的。但是并不是说需求没有了，只不过以后房子的投资属性会逐渐的削弱，更多的变成一个使用属性（商品属性而不是资产属性）更强的东西。肯定会有人问：你说的我明白了，不过那么房价会不会跌呢（鸽子为什么这么大？），这个我没法回答，跌不跌得看和什么时间比，只要中国宏观经济不出现非常严重的问题（包括出现战争、地缘安全受威胁等等），你想房价跌回10年甚至更早……还是醒醒去搬砖吧，全国范围内不会的，不过局部特殊市场还是有可能。至于国家会不会救市呢？有人说：都已经取消限购和限贷了，肯定救。说对了一半，救是会救，不过早就开始了，我6月底7月初的时候就说“3个月内全国范围房价见底”，现在也基本验证了。但是不会引发房价暴涨了，为什么呢？因为引发房价大涨的因素已经开始衰退了，逐利的资本已经看不太上国内的住宅市场了。现在还想通过买房子赚大钱（特别想前些年）的人，咱还是别浪费心气了，除非你买得起核心城市核心地段……行了，不多说了，另外：绝对不要私信、评论里让我预测某某城市房价，咱别开玩笑，每个城市都是独特的，没有数据不做研究，没那么容易预测，比让我猜六合彩还不靠谱。还有除了知乎自己的平台外，所有转载，必须经过我同意！！就这样！
我的分析是房价必定会回涨。我小时候家里有套瓦房，两个很大的卧室一间很大的堂屋，一个猪圈，一个很大的灶屋（厨房）。在当时看来我们是有房子的，也有土地，吃穿不愁。感觉什么都不缺。过了几年突然有一天村里有人开始建两层的小洋房了，房子好大，好洋气。然后很多人开始存钱修建自己的小洋房（基本都花了所有的积蓄，有的还向亲戚朋友借了钱）。又过了几年，邻居家花光了建完小洋房后这几年存的积蓄在城里买了套房。后来我初中在城里读书，我不喜欢住校，妈妈来租房子边打工边陪我读书，有一天看见旁边有栋楼在卖房子，我妈妈就也是用所有积蓄还借了两万买了一套房子和楼下的一个门面，买房后那一年为了还钱过的真的很苦。家里有段时间练牙膏都舍不得买，用盐倒在牙刷上刷牙的。。。。后来全村的人陆续都在城里买了房子。乡下基本只剩60岁以上老年人年留守了。城里也有房了，生活也挺好了。可是。。。。又没过几年，在省会上大学，我大学毕业了，学的专业不可能回县城找到工作的，（其实很多人也不愿意回县城了），所以要在“大城市”工作，女朋友也是一个城市，所以看样子只有在大城市买个房子安定下来了。所以很多很多大学生工作几年都在大城市买房了。而现在即使花光所有积蓄是全款买不到房的，只能给首付，还得贷款几十万，帝都那些地方还的贷款上百万。然后大家开始慢慢还房贷，过安稳的日子了。然后现在好了吧，很多人都说，现在没什么刚需了，好吧假定没什么刚需了，但是你们看你们的房子像什么样子？空间设计合理吗？通风好吗？采光好吗？有阳台吗？有很大的阳台吗？有几个阳台？你家里有转角楼梯可以上楼吗？有入户花园或者楼顶花园让你养花养草吗？厨房能挤下两个人吗？卧室是10平米都没有你不觉得拥挤和压抑吗？客厅，朋友来多点坐得下吗？离学校近吗？你上班是不是要开很长时间车啊？哦，还有，你们的双方父母，或许还有爷爷奶奶的，他们同时来的时候，你能让他们住家里不去住酒店，或者打地铺吗？还有你的小区绿化让你满意吗？还有每层的住户太多，电梯不够用，每天都让你等五分钟以上可能来了上去还超载又不好意思的出来的电梯。还有……上周去朋友家，看到他们的房子上面的问题全都没有，该有的都有，他们房子09年买的30多万，现在涨了，估计值100多万了----是小高层，有七米层高，做成两层的，基本每个房间都有阳台。但是参观了他们的房子，对比我那刚买还没装 修的房子，当时就想，以后一定要换套这样的房子。或许有一天我终于换了一套那样的房子，大家又开始搬到像美国那样普通百姓都能买得起的独栋别墅了-----------------------------------------------------------10月12日补充对于人口红利：我认为任大炮分析的最为合理（任大炮预测的房价基本都是准的）任志强就有人预测房价还能涨到2015年的说法进行了驳斥，他认为，房价还能涨到2015年的看法，主要是从人口学的角度出发做的预测。从人口学的角度看，到2015年以后，中国年轻人的比例会开始下降，按已经确定的人口出生情况就可以大概算出来，到现在为止，中国30岁以上的成年人口大概有3亿，到2015年是5亿多，这是最高峰期，到2015年以后成年人口就开始持续下降，成年人口的持续下降将会导致购房需求的减弱。
但是任志强认为，到2015年以后住房需求不会下降，人口下降的时候，不等于这个阶段的所有人都不买房子，他们的购房需求以及结婚生子的需求仍然会延续5年以上。按照这样的推断，到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。在人口结构上，2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。对于人口增长高峰期不能凭臆想，下面数据说明1976年-2011年中国新生婴儿统计数据年份
女1976年出生 50.92%
20,491,797
10,435,196
10,056,6011977年出生 50.86%
17,931,155
8,811,4701978年出生 50.55%
18,831,591
9,312,2461979年出生 50.45%
18,924,822
9,376,7631980年出生 50.64%
18,393,809
9,078,3281981年出生 51.00%
19,122,938
9,370,8011982年出生 51.02%
23,100,427
11,786,950
11,316,7321983年出生 51.21%
20,065,048
10,275,677
9,789,3711984年出生 51.53%
20,313,426
10,468,201
9,845,2251985年出生 51.88%
20,429,326
10,598,460
9,830,8661986年出生 51.85%
23,190,076
12,023,710
11,166,366；1987年出生 53.87%
25,282,644
13,619,530
12,663,1141988年出生 52.00%
24,576,191
12,779,621
11,796,5701989年出生 52.16%
25,137,678
13,110,848
12,026,8301990年出生 52.69%
26,210,044
13,811,030
12,399,0141991年出生 53.16%
20,082,026
10,674,96 3
9,407,0631992年出生 53.40%
18,752,106
10,014,222
8,737,8841993年出生 53.53%
17,914,756
9,590,41 4
8,324,3421994年出生 53.83%
16,470,140
7,604,1281995年出生 54.08%
16,933,559
7,775,9621996年出生 54.24%
15,224,282
6,967,1371997年出生 54.64%
14,454,335
6,557,1011998年出生 54.97%
14,010,711
6,309,0271999年出生 55.09%
11,495,247
5,162,8222000年出生 54.08%
13,793,799
6,333,59386-90年出生的比81-85多出20%； 出处： 2000年全国分年龄、性别的人口数 《中国人口信息网》2001年：1696万。2002年：1641万。2003年：1594万。（2003年开始，中国每年人口出生数开始基本稳定。）2004年：1588万。2005年：1612万。2006年：1581万。2007年：1591万。2008年：1604万。2009年：1587万。2010年：1588万。2011年：1600万。----------------------------------------------------------------------一直在跑题，题主问的时如何看待2014年下半年房价普遍下跌？根据我个人了解的片面的信息做一下正面回答。2014年年初开始银行缺钱，迟迟无法放贷，很多13年年初购房的，14年年初才给放款，而且最后放款的时候首套房利率普遍上浮10%左右，而有的银行甚至上浮了20%。就是说放贷每个月要多几百，什么基础利率七折八个早已经是个浮云了。很多人望而生畏啊。银行没钱放款，相应的开放商也贷款难，可能就会导致开放商急于卖出手上的房子，开放商也需要流动资金啊。所以会稍微降价促销。李嘉诚在年初的大动作。抛售内地房产，当时很多人看到这个已经预测到了什么。政府的房价调控政策。房产税啊，限购啊什么的。习大大的反腐，去年整了好多的几十套房子的土豪。这个肯定对土豪炒房有一定的影响，肯定得收敛一下了。因为年初房价已经开始下跌。下半年很多人都会可能在观望，没房的人期待再降一点再买，炒房的人也怕买了继续跌就亏了。相反，政府又开始救市了银行不是缺钱吗？所以我在年初就看到各大银行开始涨存款利息。政府救市，近来，各地相继取消限购、放松限贷。首套房全款后，二套房可以享受首套房的政策。公积金账户余额没有一万五都可以贷款三十万。各地又出现放贷利率打折。还有什么首套房贷款补贴。赡养父母的问题有人说养父母就一定要回去，但是现在基本都是把父母接到身边，因为在大城市，医疗条件，生活配套都很方便，父母会更长寿。需求来了，父母接过来房子小了，那好，只有换大的了。而有很多人结婚后和父母相处的问题住在一起麻烦，所以越来越多的人就在家附近给父母也买了套房。方便照顾，也避免了一些矛盾，这也是需求哦。对于将来的孩子一个人拥有多套房子的话农村现在空着那么多房子，谁愿意回去住啊？经常断电？十多年前我在农村的时候就基本很少出现断电的情况。空调，冰箱早就进农村了。水不方便？自己打井，只需按一下按钮电机将水就送到楼顶安装的水池，安装好水管，跟自来水有什么区别，唯一的区别就是水质比自来水好。洗衣机，淋浴完全没问题。交通不方便？乡村水泥公路都修到了家门口了。但是还是没人愿意回去。所以，多年后，你所拿到手上的三四套房子，那时候真的还愿意住？不愿意，你不愿意住别人也不愿意住。所以会成为现在农村那些空房子的状况一样。没有价值。你还是要去买更好的新房。
以下数据来自搜房网：北京房价走势：上升平稳上海房价走势：比较平稳，14年4月后有降，降幅700元/平米左右上海房价走势：比较平稳，14年4月后有降，降幅700元/平米左右成都房价走势：14年3月后有所下降，降幅300元左右杭州楼盘房价走势：不一，整体较为平稳（有人要杭州市区的房价，下面就是杭州市区的：）整体看，房价较为平稳。大甩卖的楼盘也有，但因为少，所以媒体关注多，不代表大局。
房价的问题说好多次了，我只提点思路供参考，这个问题可以分解为2个简单的问题：1、自己周围的房子降价了吗？2、如果有钱买房，买吗？很显然，个人周边房子降价是没看到多少的。资本家把牛奶倒入大海也不会给贫农喝掉，一样的道理，即便市中心全是烂尾楼，房产商们也不会5折卖出来。而当市中心全是烂尾楼的时候，中国经济应该已经崩溃了。大众需要关心的是，如果我有钱去买房子，买还是不买？这个问题我个人的答案就是买。除了买房子，确实找不到好的长期稳定升值渠道。只有买房是全社会投资的事情，这个盘比任何大盘都大，盘子大了就会更稳，哪怕上升曲线角度变小，也有个房产本在手里。退一万步讲，即使投资失败，也只是全民破产，而不是孤单一人。对于房价，绑架的不止是中国经济，还绑架我们每个人家庭经济：我没炒房，但是我老板有十套房，他如果破产，我自然没工作，老板的老板房子更多，老板的老板的老板更更多。我年轻时候就企盼房价跌，就像希望爆发第三次世界搞死小日本和美帝。现在想想，这是多么的无知。和平，是多么幸福，即使洗脑后苦点。经济稳定发展，也是多么的幸福，即使被暂时绑架。
北京签到，目前没发现所谓的降价
我住上海，所以来说下上海房价的感受。个人觉得上海房价得分类来看：外环内：
新房 几乎每年都涨，没见过其下跌（一般赤手空拳买外环内新房很少，要么是有钱人要么是置换，外环内房价基本都是每平3.5W朝上，在我看来是天价）。
二手房 每年都是稳中有涨。影响二手房的因素有很多：
1. 整个楼市大环境（随涨而涨）
2. 地段稀缺性（就算楼市不景气，由于他的稀缺性，也抗跌）
3. 外环房价（一般工薪阶层买房要么买市区二手房，要么郊区新房，所以外环的新房对二手房有一些影响。）外环外
新房 如果说2014上海房价下跌，最扯后腿的就是外环外的房子了吧（外环外的地皮本来稀缺性就不高，而且配套设置发展滞后，所以他只能随势而涨，一遇到政策收紧或行情不好，就容易下跌，再说本身其定价就虚高好多。）二手房 一般比较老的房子也很少有人会买，要买的都是次新房，那规律同上。结论：我觉得在现行环境下，上海的房价不会大幅度下跌，毕竟需求放在那里，也就是外环外的房子会稍微挤掉点泡沫。 在这种情况下，随着通货膨胀，所以每年房价在通货膨胀范围内的涨幅应该是合理的。我觉得未来政府的计划应该是控制房价其在合理范围内上浮。
谢邀。我才不看，我现在就只想把自己老家的房子卖掉。
上海签到，二手房和一手房我关注的区都有一定的下降。一手房宝山新开的较高级的小区，在宝山最好的地段，开盘价比同地段上半年开开的低了几千元。二手房我打算换的小区，也是宝山同地段，三室从368-380万降到340万左右。二手房我家附近（中环内，背靠中环，90年代老公房），今年上半年50平方能卖到158万，现在同样户型138万有人挂。以上都是中介实体价，不是网上价。
冷静点看待房价下跌。首先前一轮的刚需疯狂催高了房价之后，疲软的买方市场是客观存在的，但房地产市场的组成是多元化的，接下来的一波，将是改善型需求主导。这十五年房地产高潮，建的最多的是哪种类型呢?据我了解的数据应该是60-120户型的住宅(当然我的数据很有限，而且是区域性)，这类购房者在十五年的高速经济增长环境下，很多人收入增长也很可观，更重要的是其购房产生的红利--虽然此红利要变现后才算。其次，此十五年建设的住宅多数在质量，物业管理，社区配套上，均处于低水平。以上两点，构成了改善型需求的主力。对于此类人来说，改善住房的需求是有效需求。看宏观环境，本届政府重点强调了未来十年的城镇化，这次的城镇化要摒弃以往的粗放式发展，在力求更大的提升城市容纳力的同时，更高的提升城市的现代化水平和居民的城市化程度。这是对市场最大的利好消息。再看市场外的因素。住房商品化起起伏伏二十年，如今还认为房地产是单纯的资本游戏的观点，明显不成熟了。不光涉及到无数个下游行业，随着产业的升级，也带来各类服务性行业的进步，可以说是如今中国经济的关键之一，即使你认为这是病态，也不能否认这个病态的事实。贯穿中国经济的发展，投资渠道的匮乏伴随其中，迄今依然没有更好的选择，房产，股票而已。政府也没有给出明确的信号要大力度的放开各种适合普通百姓的投资渠道。另外，投机需求，是从来就贯穿在整个过程中的，只要稍有利好，便会蜂拥而至。以上
房市和房事是大家最关注的事我不懂经济，不懂房产，但是我只明白一个道理“没有只涨不跌的市场！”让我来逐条分析，大家看看是否有理。仅是个人观点，供参考。以下从需方和供方分析：一、主要的需求方：人口高峰已过，婚房刚需将呈下降趋势我曾去统计局网站查过人口数据，1987年是人口出生的最高峰，也是净值人口增长的最高峰。看看你身边的87年的人有多少没买房的，就知道刚需还剩多少。平均结婚年龄也就26左右，1987年的到2013年正好26岁，除了剩男剩女，基本都婚了。所以2014年后，也就是说87年的平民结婚之后，后面的房市会减少很多刚性需求。二、主要的投机需求方：投资客都是买涨不买跌的无论政府、央行怎么救市，只是希望它不要太惨。毕竟通过一些政策影响还是能够促进一部分刚需买房的。投资客看到这种情况，肯定是要么拿着不动，要么抛了。今明两年股市将迎来机会。三、供方市场：从房地产的上游产业管中窥豹，可以预知房地产的趋势不妙钢铁、煤炭、水泥都在早几年就产能过剩。结论：今年的调整只是开始，救市也只能短暂维稳，后面将继续下行，直到真正供需平衡。（当然这里没有考虑再来个四万万万的情况，上面应该不会这么干了）另外，房地产如果持续火热，那这个国家的实业就真的完蛋了。
青岛是因为库存比较多，最近打折挺凶的。我十一期间买了一套小户型，现房，精装修，给的78折。我加入业主群，说8折买的都没人信。还非让我拍一下刷卡的小票。
别傻了，各各城市的限购令已经成为一纸空话，马上到年底各省的GDP总值又要拉出来晒晒你觉得地方政府会在这个关头把房价往下拉么。想买房明年三月份再观望吧
至少暂时是伪命题。
对于北上广的人来说，房价跌了，惨啊，苦啊，但是再苦再惨，你还有套房子。那些看着你苦惨的人，他们除了能笑笑，还有什么？什么，你说有人民币？爸爸再印4万亿，只要分分钟。你可以不要房子，但是你不能要人民币。
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