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二手房交易要缴增值税了！对你影响有多大？
来源：人民日报
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两会期间，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。
两会期间，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。
这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。新政策实施，对你影响有多大？
“营改增”首次涉及个人二手房交易
近日，国家税务总局局长王军在人民大会堂“部长通道”回答媒体提问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
王军说，今年5月1日起全面实施营改增仍面临一些挑战，如数量多，涉及近1000万户纳税人；时间紧，只有不到两个月的实际准备时间；首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；四是新增纳税人过去基本没接触过增值税。
税费负担是否增加？还有待观察
营业税改成了增值税，会导致老百姓买卖二手房的负担增加吗？这无疑是很多人都关心的话题。中国人民大学财政金融学院教授朱青解释说，“营改增”之后只是税种和计税方式的替代，并不会增加普通老百姓的购房负担。
按照财政部网站号发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，从日起，个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由购房超过5年下调为超过2年。
也就是说，购买超过2年的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售则全额征收营业税；购买超过2年的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
朱青表示，营业税原来是5%，增值税法规定不经常发生增值税纳税义务的单位和个人从事增值税销售活动，按小规模纳税人处理，小规模纳税人的征收办法就是3%的征收率。
不过，个人购买二手房的综合税负成本是升是降，则需要等待相关细则出台后再做判断，不同的人情况可能也不一样。
上海财经大学教授胡怡建表示，至于个人营业税改增值税以后，到底是减轻税负还是增加税负，这要看具体的增值税的政策制度才能最后确认，因为增值税是要对所有的产品销售和提供服务要征税，这里面主要涉及到企业，但是也涉及到个人，涉及到个人，主要是为了使得税收制度具有统一性。
为增值税算算账
多位业内人士表示，个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
比如，某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出（不适用免征营业税条件）200万元，买房方需要承担10万营业税。
在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元（现价200万-原价100万=增值100万）征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。
不过，对于北上广深满2年（含2年）的非普通住房，现有政策为差额征税，其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理，营改增的影响还要看未来具体政策。由于具体政策尚未出台，不排除具体政策设计上有调整，可能会对最终税负产生影响。
真正影响较大的群体是谁？
据报道，目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照此前业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有了税负增加的担忧。不过，王军明确表示，营改增将确保不增加企业负担。
王军表示，第一个保障，是政策有保障。在实施方案中已经确定原则上延续过去的优惠政策，并且在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增。第二是执行有保障，80万国税、地税干部，已经把依规减免税同依法征好税，作为两项同等重要的基本职责之一。
而在前几天的两会记者会上，财政部部长楼继伟则表示，我们可以做到行业不增负，但初期不同企业可能有税负的变化，这是一个消化的过程。
综合央广网、21世纪经济报道等
本期编辑：崔鹏、田丰
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中国一线城市的房地产市场，在这一周进入了政策密集期，尤以3月24日为甚。人们对房价后市波动的预期也进入了最激烈的博弈期，深圳市场已经展开了横盘调整。
私房钱藏哪里重磅！二手房交易要缴增值税了！对你有这些影响
随着房地产行业逐步靠近营改增，个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化？记者采访了解到，二手房营改增未必多缴税。
营业税改增值税将在今年5月1日全面铺开。与以往不同的是，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。营改增会加重老百姓买卖二手房的负担吗？目前政策细则还未出台，业内分析，虽然税率可能上升，但行业整体税负只减不增是改革大方向，普通购房者的税负应该不会明显增加。
　　关键点：
　　缴税基数由售价变差价
目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税（不含附加税）税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分，因此，不少专家分析，二手房交易营改增后，税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出，虽然税率看上去升了些，但是基数变小了，税费整体也有增有减。
举例来说，个人出售购买两年内的住宅，按照目前营业税5%的税率计算，售价为100万元的话，营业税共需缴纳5万元。
营改增落地后，增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价，已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算，如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元，那么增值税税额约为6万元，超过营业税；如果买入价为90万元，那么增值税只需要缴1万元，远低于营业税。
对普通住宅而言，两年外就不需要缴纳营业税了，营改增后，是否也可以免征增值税呢？按照税务总局的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，因此，业内分析对于这部分住宅，未来增值税也可能减免。
　　利好：
　　间接打击投机倒卖
按照11%的税率征收，房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额，增值小的则可以少缴纳。易居研究院智库中心的研究总监严跃进分析，通过对部分增值收益进行课税，能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是个利好。
除了按照房地产业通行的11%税率征收，也有一部分业内人士分析，针对个人二手房销售，也有可能不采取上述复杂的计算，而直接按照简易计税办法征收。比如，参照小规模纳税人3%的征收率来征收。
如果最终按照简易计税办法征收，缴税基数就不再包含任何抵扣，而要以全额计算。也就是说，同样出售一套100万元不满两年的住宅，需要缴纳增值税3万元，比起营业税的5万元来说，税负是减轻的。
其实，对于北上广深满两年的非普通住房，现有政策已经是差额征税，即分不同区域按照售出价与买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税，借鉴了增值税只对增值部分征税的原理。目前，由于具体政策尚未出台，对于单个购房者而言，到底是增税还是减税还不能断言。不过，营改增大方向上是一项减税的改革，整个行业的税负将只减不增，对于老百姓而言，税负也应该是稳中有降。
责任编辑:廖喆闵
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用目前政策没要更改迹象所2016应该用按现政策要面积于144平米普通住宅房产户房产证满两用交营业税
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上海&03-18 12:44&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(4) 剩余时间:
已签订了二手房定金协议&但得知近期二手房要征收增值税&如果牵涉到多交税款的问题&是否可以影响二手房买卖合同的有效性&是否可以已国家政策改变为由解除买卖合同呢
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