怎样进万达广场做服装特卖？_百度知道
怎样进万达广场做服装特卖？
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特卖会日销售额相当于专柜3倍，租金年入千万元，营销推广吸聚人气……
揭秘商场中庭“吸金”大法
　　猜一猜商场哪里最聚人气和财气？是一楼的大牌专柜、主力店，还是负一楼的超市、儿童乐园，抑或是顶楼的电影院？都不是！而是你逛商场必经之地——中庭。　　超实惠的特卖会、高大上的豪车展、化妆品体验会、大牌明星的见面会……每次逛商场你一定会看到商场中庭这样或那样的活动。这块面积仅100或几百平方米的地方，成了商家争抢的“唐僧肉”，也蕴藏了商场玩转“中庭经济”施展“吸金”大法的功力。现在，记者就为你揭秘：商场如何利用中庭实现千万元级的年收益。　　周末哪最热闹　　？　　商场中庭成人气王　　最近，长沙在开福万达广场的600多平方米的金厅，具有200多年历史的法国皇家珠宝品牌尚美巴黎臻品展，吸引了许多市民驻足参观。与此同时，五一广场平和堂一楼的中庭同样人气爆棚，五六个女鞋品牌正在3-5折特卖。　　悦方、乐和城、喜盈门·范城……长沙新建的购物中心，都有1-3个厅。这些中庭通常位于负一楼或一楼内，小的有100平方米左右，大的则有数百平方米。挑高的设计让这片区域显得开阔、大气。中庭良好的地理位置和旺盛的人气，令其成为品牌举办展览活动的首选。　　与动辄上十万平方米的购物中心相比，那些建成较早的百货商场，其中一些商场受面积、结构限制，中庭显得“小而精”，大多以特卖会为主。另外一些商场的外广场、入口前坪，虽然受天气影响较多，但因为场地更加开放，受到的关注更多，也非常受品牌青睐。　　如果将商场中庭、小厅、外场等公共场地的收益统称为“中庭经济”的话，这一块无疑已经成为众商家争抢的“蛋糕”。刚过去的周末，长沙各大商场的中庭无疑是商场最热闹的地方，活动一个接着一个，几乎没有空闲的时候。　　谁最爱中庭　　传统活动就是特卖会　　究竟什么类型的活动会放在中庭，哪些品牌喜欢中庭呢？　　记者发现，中庭活动分几大类别，占比较高的，或者说传统活动就是特卖会。在车站路的某商场周末举行了男女装、女鞋以及凉席特卖，1-3折的价格吸引了不少顾客。相对来说，商场里的各个品牌都抢着上特卖会。“一般一个特卖会的档期是7天，商场所有的品牌都能申请。”该商场的工作人员告诉记者，做特卖会100%是商场内的品牌，而且商场会根据品牌促销力度、知名度以及是否和节日或时令契合，来考虑特卖的档期和位置、大小。例如三八妇女节肯定优先内衣品牌，父亲节优先男装品牌等。　　第二类就是各种品牌的展览。“占得比较多的是汽车、手机、楼盘展示等。”悦方的工作人员介绍，尤其是汽车品牌，7月以来雪佛兰、凯迪拉克等品牌陆续在负一楼中庭做展示。像CHAUMET就定下了半个月的档期，展示Liens系列珠宝和腕表。　　第三类活动就是儿童摄影、早教培训、儿童才艺大赛等。“孩子的钱最好赚”，现在儿童相关产业蓬勃发展，成为最赚钱的生意之一。购物中心成为许多三口之家周末“必修课”，因此，中庭也成为这类商家宣传推广的首选之地。　　第四种则是购物中心赚人气的活动。例如乐和城的春夏新品时尚秀、悦方的企鹅花车巡游等。五一期间，某购物中心举行的国际气球艺术节，还请来国内外知名艺术家团队打造，八爪鱼、海底世界、热带雨林，还有气球美女秀和气球动物巡游等赚足了眼球。　　“中庭选择什么活动，都要符合商场的定位。”一位商场工作人员介绍。　　想租场地　　提前三个月不算早　　中庭火热指数到底有多高？“到8月底，中庭活动都排满了，一般都是提前两三个月前来咨询，最迟活动前一个月必须敲定。有些大品牌甚至会提前半年就预订。”悦方的工作人员回复记者。而百货商场的特卖会一般一排期就是一个季度，“想插队几乎不可能。”　　谁最受益　　商场坐收上千万元收益　　近日在平和堂中庭试鞋的市民周小姐表示，跟商场里的专柜比，中庭特卖区商品虽然大部分不是当年新款，但是3-5折甚至更低的折扣，非常实惠。“就像一双品牌凉鞋，打折后不到200元，比原价便宜了三四百元。”　　而对于品牌商来说，“特卖会帮我们拉动销售，减少了库存”。某知名内衣品牌工作人员表示，中庭特卖会的销售平均一天可以达到10万元，是专柜的3倍。　　而对于商场来说，收益则来自租金和分成。　　“像百货商场的中庭虽然也有品牌推广互动活动，但还是以特卖会居多。”一位商场负责人介绍，传统百货商场采取的是与品牌“联营”的模式，商场从品牌销售里“扣点”。特卖会也不例外，品牌卖得好，商场自然分成就多。如果按中庭特卖日均销售30万元、20%提成来算，商场从中庭的年收益就达2190万元。　　而购物中心则是“租赁”模式。商场会根据中庭面积、位置、时段以及品牌等因素开出租赁价格。像一家购物中心，600多平方米的厅周五到周日的日租金是3.5万元，平时是3万元，200多平方米的厅则分别是1.5万元和1.2万元。这个价格远远超过购物中心一楼店铺800元/平方米的月均租金。　　按这个标准粗略推算，如果某购物中心的中庭全年无休，最高收益可以上千万元。　　当然，并非所有人气活动都赚钱，有些人气活动是商场为吸引客流而“贴钱”进行的。比如新开业的购物中心为培育市场、吸引人流，自己掏钱邀请明星在中庭演出，商场要承担明星的出场费、安保公司费等，明星每次出场费从数万元到数十万元不等。&&　　据《长沙晚报》你过节我放“价” 第二届万达环球旅游特卖会续写辉煌
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5月3号，第二届万达环球旅游特卖会在包河万达广场掀起了春末的旅游购物潮，高性价比的特卖旅游线路吸引了很多市民到场咨询购买，从上午10点至晚上6点，特卖会现场高潮不断，单日营业额创新高。
本届旅游特卖会
5月3号，第二届万达环球旅游特卖会在包河万达广场掀起了春末的旅游购物潮，高性价比的特卖旅游线路吸引了很多市民到场咨询购买，从上午10点至晚上6点，特卖会现场高潮不断，单日营业额创新高。
本届旅游特卖会，万达环球国旅整合了省内、国内以及境外的优秀航空公司景区景点、旅行社、酒店等涉旅单位，从旅游的各个环节让利，设计专属的旅游产品，从旅游惠民的精神出发，紧贴近市场需求，将&特卖&进行到底。
皖北、皖中、皖南全省联动
此次特卖会，万达环球国旅除在合肥总部进行大规模的特卖，在5月1号、2号也先后在皖南、皖北两大中心城市芜湖、阜阳进行了大规模的特卖活动。不同于首届的三地联动模式，贯穿了整个五一小长假，为全省近5000位市民送去最实惠的出游线路。此次两地的特卖会更是将当地市民需求量最大的台湾游、泰国游旅游线路齐齐特卖，这样大规模的热销产品特卖会在当地都是首次，价格打折的同时，所有热销产品的品质不减，为当地旅行社的理念革新及服务方式的转变树立了新的标杆。
泰国、台湾、欧洲领衔热销
活动当天，早晨6点多就有市民排队等待进场，不到一小时的时间，泰国、台湾、欧洲线路所有预备名额被一抢而光，主办方临时各加推近百个空位以供市民抢购。
泰国游是万达环球国旅出境游的主打产品，已有三年的运作经验，一直引领着安徽游客赴泰旅游的潮流，今年更是联合泰国皇雀航空开启全年&合肥-曼谷&直飞包机，开通至今，已经先后有8000余名安徽游客通过万达环球国旅赴泰旅游。本次特卖会上，泰国旅游产品最低售价999元买一送一，引发了现场市民抢购的热潮。欧洲游作为本次特卖会上的宠儿，当天最高立减4000元的优惠，也是让市民呼声连连，咨询台销售火爆。
与出境游线路同样火爆的还有台湾游产品，常规线路2399元的抢购价吸引了很多市民的咨询和订购。&去年的特卖会上我们抢购了台湾环岛的产品，感觉相当划得来，今年又增加澎湖湾离岛和环岛自驾的新产品，选择的空间更大了！&市民王先生在成功抢购到新鲜台湾游产品后激动的说到。
人妖、游戏、礼物嗨翻全场
&人妖来合肥了&这个话题是5月小长假里最受合肥市民关注的热点，也是本届特卖会上除特卖产品外最吸引市民关注的环节。两位来自泰国的国宝&慧妍和安娜&，在特卖会现场为市民演绎了多首泰文和中文歌曲，并走下舞台与市民亲密互动，掀起了特卖会的小高潮，让市民在家门口就能感受到纯正的泰式风情。
与此同时，一系列的互动游戏也让在场的游客过了一把瘾。&扫码送礼&现场关注万达环球旅行的官网微信就可以领取精美的纪念礼品；&我是标王价格竞猜&现场考验市民对万达环球产品的熟悉度，猜对就有大将送；&微信摇一摇&限定时间内摇动微信次数最多的市民就可以获得1元购旅游产品的机会；&行知宝贝GO&专业肚皮舞老师现场教授萌宝肚皮舞诀窍，秒变舞神，香港童子军领袖人物O老师，现场教授童子军求生技能，加上现场为宝贝精心准备的玫瑰花田、秋千架，都让&小&客人玩的不亦乐乎。
此次环球旅游特卖会在去年的基础之上，无论是产品准备、活动规划还是市民参与上都有所提升。为了将特卖进行到底，让更多的市民享受到实惠出游的好处，万达环球国旅还将于后期在蚌埠、淮南等分子公司所在地举办同类型的特卖活动，感兴趣的市民可以提前到当地营业网点咨询。
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[责任编辑：纪昱]
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播放数：535774万达王健林谈商业地产八点心得_联商资讯中心
万达王健林谈商业地产八点心得
　　一、解决资金
　　商业地产其实是一个进入门槛很高的产业。平均下来，全世界的房地产公司，只有2—3%的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于1%。商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。万达在这方面有最深刻的教训。我们在2001年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的。从银行贷款，贷二年期，就来做。2004年，遭遇宏观调控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行业之一，我们的资金链就变得紧张。幸亏我们的决策有前瞻性，在2004年1月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题。如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了。所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要。
　　二、找到人才
　　所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业。大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行。做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理。因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识。现在中国商业地产人才非常紧张。
　　我举一个例子说明人才的重要性。万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业。请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有120多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心。开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉。可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改。修改之后，规划和人流动线比原来更加合理。我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加2000万的租金。这说明懂行的人才对商业地产多么重要。所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常难的。正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽。所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才。
　　三、只租不售
　　做商业地产要切记这一点。在这方面，万达有深刻的教训。我们现在有21个购物中心，前10个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了9万多平方米。如果从单一销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价3万多，卖了几十亿，但是这10个项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有5、6个出现了问题。什么问题呢?商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任。根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱。如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责。当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚。但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题。去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这10个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全都拿回来，保证业主若干年8%的回报率，个别地区9%。
　　所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个案，不能成为规律。万达在全国卖了10个项目的商铺，超过一半以上都有问题。2004年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售。凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个。譬如东莞的一个大mall，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路。无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得了，现在开业不到两年，整体关门，200多个业主正在打官司。还有很多例子。我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，9成以上运作不好，有个别占着天时地利人和的成功，那是个例现象。
　　说到这里，大家可能会说：讲了半天，你讲商业地产只租不售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢?我给大家出三招。
　　1、在购物中心旁边规划开发一些住宅。假如总投资5亿元，7%的回报率，住宅卖了2亿元，剩下3亿元作为租金回收，加起来，回报率12%，就可以了。
　　2、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办?可以在购物中心上面规划写字楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺。
　　3、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。
　　这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作。美国购物中心里50%的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的。美国吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定。而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低。那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢?因为要靠他们来拉人流。美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点。
　　想做购物中心，只有这三招。除此，想卖小店铺，那就不要做了。
　　四、做对程序
　　做购物中心的发展商，9成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格。大连有个发展商的总经跟我讲：“外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行”。我说：“那你就是在程序上做错了。你应该在开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商。而且还可以故意与两三家谈，这样租金就会谈高一点。”
　　所以做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在前面。而且招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。所以，一定要把程序做对了，招商在前。
　　招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资。万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米3000元左右。为什么这么便宜?就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租金。我们2004年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积。而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，第91天开始计租，不管他们开不开业。做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦。
　　五、商业定位
　　具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败。商业有两句名言。一句是“隔街死”，一条街20米宽，一边火的要命，另一边死街。还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。这些语言都形容了商业定位选址的重要性。商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位。那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢?
　　1、定地址。
　　选址靠的是，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累。在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看。还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向。暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样。我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区。江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺。政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心。一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢?因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气。我看大势，所以新区也敢去。
　　2、定规模。
　　购物中心在国际上有个理论，10万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英美、澳大利亚，他们的人口比较少，10万平米是他们的上限。按照中国的国情和快速发展的态势，我个人认为15万平米是最佳的上限。规模与效益连在一起，不是越大越好，规模一大，比较效益就下降了。规模越大，租金越低。15万平的商业，至少要5家不同业态的主力店，超过20家次主力店来组合。在中国，零售业态没有这么丰富，在发达资本主义国家有50万种商品，中国目前只有20万种商品。目前在中国，大主力店的发展可以，1万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差太远，平的次主力店极其难找。在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开4、5个店，每个门口开一个。别看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果卖出了世界级的连锁品牌，每年20多亿欧元销售额。类似这种有特色的次主力店，中国现在很少。所以，规模上不宜过大。
　　现在中国购物中心有比大、比规模的不好风气。在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划38万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜。而当地城市人口只有30万人。我说：地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险。北京人口那么多，在东、西、南、北规划了四个几十万平的mall，到现在第一个规划的春天mall都是死的，58万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到20万平的规模。所以，规模要求最佳，不能求最大，要求比较效益。租金高，回报率高，才是真本事。现在在中国做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果。
　　3、定主力店。
　　地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题。主力店和次主力店的确定是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区。在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、，这里面是有商业规律的。在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态。比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
　　关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展。
　　我看过一篇文章，里面有句话说“购物中心是吃出来的”。国际上也有新的理论，叫“四大功能”：第一个功能是购物;第二是休闲;第三是;第四是交际。这是世界购中心新的理论。随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间。现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身。我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火。
　　以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了。
　　六、搞好设计
　　搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的。因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任。设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理。完全凭设计师规划购物中心风险很大。我可以举一个大家熟悉的例子，上海的，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，20万平方米的购物中心。现在只有1、2层没有关，3-8层全停业了。而且1、2层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻。我看正大广场没有救，胎里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建。为什么这么说?当年他们买地便宜，炸掉之后，8万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行。正大集团就是因为崇洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的。美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的。
　　搞好设计有四个关键点
　　1、人流动线
　　这是设计方面的第一要素。人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅?不能突然加一个2%的坡度。我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路。人在这种路线中，方向感好，容易找到位置。
　　2、视觉通透
　　在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招。看到越多的店铺越好，能刺激人的购买欲。不能搞花里胡哨不实用的东西。
　　3、交通体系
　　卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢?人车分流，不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点。如果钱多一点，可以都做高。这样有好处。将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍。首先要解决人车分流问题。车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉。
　　再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置。这是很小的细节问题。人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度。这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看。
　　4、主力店的技术标准
　　这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系。不同业态的主力店有不同的要求，建材超市要求荷载4吨，普通的超市和1吨，做普通的百货荷载有400、500公斤就够了。高度，如果做建材超市，至少要8米层高;做生活超市，5米层高就可以了;而做仓储的话，要9米。如果建，至少要10米层高，要考虑将来使用大银幕。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累。
　　上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来。他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我20%的股份。可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来。当时只盖了一层地下室，投资花了8000万。他们的项目设计，层高平均4.8米，通通荷载400公斤，怎么能去招商呢?建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危险。这样的条件只能做百货，都做百货的话，2万平米一个平面，地下1层到地上6层，哪个百货敢做?
　　所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费。
　　七、商业物管
　　购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁。目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了。即使有这样的人，待遇要求也很高。我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才。但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的。
　　购物中心的开业，对购物中心是个考验。不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺。一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
　　商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充招商调整，还有机电、保安、保洁等职责。
　　八、承受压力
　　一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期。所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑。有的基金要过三年才收购。他们都要等渡过培育期，基金只要求3-5%的回报，但必须稳定。开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育问题，前三年不稳定，很麻烦。所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事。否则为什么全国只有1%的房地产企业，全世界只有平均不到3%的房地产企业做购物中心呢?我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途。
　　广州的，现在成了购物中心的典范，开业8年半，租金比最初翻了6倍，看起来很成功。大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了。天河城建设时贷款7亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重。后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关。过了几年，培育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了。人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的。我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性!　　（来源：搜房网）
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