开式油气收集工艺物业管理员技能考证(知识卷) - 安丘市华瑞新型建材厂
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开式油气收集工艺物业管理员技能考证(知识卷)
物业管理员技能考证(知识卷)日物业管理员技能考证(知识卷)(下面有部分空白的地方,望大家给一点意见,让我完成作业)物业管理相关知识(20%)A房地产开发与经营1、房地产开发的概念、特点1、1概念:房地产开发是指房地产企业按照城市规划的要求,对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”,及相应的房地产营销与物业管理,以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。1、2特点:综合性;复杂性;地域性;建设周期长;高投资、高风险性。2、房地产的原则和程序2、1原则:(1)房地产必须符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划;(2)房地产开发必须严格执行城市规划;(3)遵守经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。2、2程序:房地产开发项目策划;房地产开发项目的前期工作;房地产开发项目建设A380首飞与管理;房地产经营与管理。3、程序:房地产开发项目策划、房地产开发项目的前期工作、房地产开发项目建设与管理、房地产经营与管理。4、土地使用权取得方式:土地使用权的行政划拨、出让和转让。B职业道德与物业服务礼仪规范1、职业道德基本知识1、1道德1、1、1定义:道德是人为了适应社会所做出的对自己规范和要求。1、1、2内容:人类的社会生活可分为三大领域,即家庭生活、职业生活和公共生活。与此对相对应,用以调整和指导人与人之间、个人与社会之间的关系和整个道德规范也分为三大部分,即婚姻道德、职业道德和社会道德。1、2职业与职业道德1、2、1职业:是指基于社会分工形成的具有特定专业和专门职责、并以所得收入作为主要生活来源的工作。1、2、2职业道德1、2、2、1定义:职业道德是同人们的职业活动紧密联系的符合职业特点要求的道德准则、道德情操烟道防火止回阀与道德品质的总和。职业道德由职业道德认识、职业道德情感、职业道德意志、职业道德信念和职业道德行为习惯5个基本要素构成。职业道德是社会道德在职业生活中和具体化。1、2、2、2内涵(1)在内容方面,职业道德总是要鲜明地表达职业义务、职业责任以及职业行为方面的道德准则。(2)在表现形式方面,职业道德往往比较具体、灵活、多样。(3)从调节的范围来看,职业道德一方面用来调节做从业人员的内部关系,加强职业、行业内部人员的凝聚力;另一方面,它也用来调节从业人员与其服务对象之间的关系,用来塑造本职业从业人员的形象。(4)从产生效果来看,职业道德既能使一定的社会或阶级的道德原则和规范“职业化”,又能使个人的道德品质“成熟化”。1、2、2、3特点:(1)职业道德具有适用范围的有限性;(2)职业道德具有历史继承性;(3)职业道德的表达形式多种多风道 气道样;(4)职业道德兼有强烈的纪律性;1、2、2、4职业道德的社会作用(1)调节职业交往中从业人员内部以及从业人员与服务对象之间的关系;(2)有助于维护和提高本行业的信誉;(3)促进本行业的发展;(4)有助于手提高全社会的道德水平。2、服务规范基本知识3、物业管理职业道德内容与要素3、1物业管理职业道德的基本内容包括物业管理者的职业思想、行为规范和行为准则。3、2物业管理职业道德的基本要求:(1)爱岗敬业 这是物业管理职业道德规范的基本前提。(2)熟悉法规,依法办事,增强法制意识 这是物业管理职业道德规范的重要基础。(3)客观公正 这是物业管理职业道德规范的灵魂。(4)诚信服务 真诚是为人处事的基础,也是物业管理服务的基础。4、物业管理职业守则:(1)遵纪守法,爱岗敬业。(2)工作认真,尽职尽责。(3)诚实守信,热情服务。5、用户投诉处理常识(制度)5、1用户投诉的定义2011抽油烟机排行榜:用户因对物业管理企业的服务不满,通过各种方式向有关部门反映的行为,称之为投诉。5、2物业服务投诉产生的原因:(1)物业布局、配套与房屋质量方面的因素;(2)设施设备方面的因素;(3)物业服务方面的因素:包括服务态度、服务时效、服务质量、服务项目等方面。(4)物业管理费用方面的因素‘(5)社区文化方面的因素;(6)突发事件处理方面的因素;(7)相邻关系方面的因素;5、3用户投诉的类型1)按投诉的性质分(1)有效投诉。(2)沟通性投诉。求助型:投诉者有困难或问题需给予帮助解决。咨询型:投诉者有问题或建议向管理部门联络。发泄型:投诉者带有某种不满,要求解决问题。2)按投诉内容分:A对设备的投诉;B对服务态度的投诉;C对服务质量的投诉;D突发性事件的投诉。5、4物业服务投诉者及其心态1)物业服务投诉者可归纳为下列3种类型:职业投诉者,或称专业投诉者;总是投诉烟风道制作安装者;潜在投诉者。2)物业服务投诉者的心态主要有以下几种:(1)求尊重:这主要是指那些有地位、有财富及其他类型(职自我感觉良好等)的业户。(2)求发泄:持这种心态的业户,由于在工作上、交际上、家庭生活中受了不同程度的委屈,造成心理上的偏差,以致希望通过对某件小事进行投诉,甚至想办法去寻找投诉点,发泄心中的郁闷或不快,以此来满足心理上的平衡感。5、5物业服务投诉的处理原则:责任原则;记录原则;及时原则;彻底原则;真心诚意地帮助用户解决问题;把“对”让给用户;不损害公司的利益。5、6有效处理物业服务投诉的程序和方法(1)耐心倾听,不与争辩;(2)详细记录投诉内容;(3)重复投诉问题,加强交流与沟通;(4)确定物业服务投诉的性质;(5)尽快处理投诉内容;(6)指导投诉处理的结果直接反馈给业户;(7)感谢业户的意见和建议。5、7住宅区管理处用户的接收QQ空间和处理6、物业管理人员的素质要求及服务礼仪规范知识6、1物业管理者的职业道德修养:加深行业认识;树立服务意识;提高文化素质。6、2C物业管理写作基本知识1、公文的概念:全称为公务文书,是机关团体、企事业单位等社会组织用来办理公务、具有一定格式的应用文。2、常用文书的类型:知照类文书;记录类文书;计划类文书;请示批复类文书;物业管理企业组建类文书;物业管理规章制度类文书;物业管理企业人员岗位职责类文书;物业管理招投标书;物业管理入伙类文书;物业管理企业公约和规定;物业管理合同文书;档案文书。3、常用文书写作常识(方法):物业管理有关通知的拟写;物业管理工作计划的拟写;工作总结的写作;物业管理规章制度的拟写;物业服务合同的拟写;物业租赁合同的订立;物业管理理论与实务(50%)A物业管理基本知识1、物业的风道 气道含义:是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。2、物业的性质:物业的二元性;位置固定性(不可移动性、地区性);形式的多样性;使用上的长期性;价格高位性;保值、增值性。3、物业管理的概念:是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。4、物业管理与传统房地产管理的区别 类别 比较内容 物业管理 传统房产管理 物业权属 多元产权(个人产权为主) 单一产权(国家产权) 管理模式 市场经济管理模式 计划经济管理模式 管理手段 经济、法律手段 行政手段 管理实体 物业管理专业企业 政府房产管理部门 管理性质 有偿服务 无偿服务 管理行为 企业行为 政府行为 管理关系 契约关?ìμà?1???§系、服务与被服务的关系 隶属关系、管理与被管理的关系 管理形式 社会化、专业化统一管理 分散的部门管理 管理方针 以业养业 以租养房 管理内容 多功能全方位 管房修房,内容单一 管理费用 管理服务费为主 低租金和大量财政补贴 管理观念 为业主、使用人服务 管理住、用户 管理期限 合同期 终身 5、物业管理的内容5、1常规性的公共服务:房屋管理服务;房屋装修管理服务;物业共用设施设备管理服务;环境清洁管理服务;绿化管理服务;安全管理服务;文化、娱乐服务。5、2针对性的专项服务:(1)代办类服务,如:代缴水电费、煤气费、电话费等;(2)高层楼宇的电梯管理,外墙清洗等;(3)一般性的便利性服务,如提供室内清扫、维修、装修等服务;(4)其他一定比例的住、用户固定需要的服务。5、3委托性的特约服务:(1)代订代送牛奶、书报;(2)送病人就医、喂药、医疗看护;(3)代请钟点工烟道止回阀图片、保姆、家教、家庭护理员,代做家政服务;(4)代接代送儿童入托、入园及上学、放学等;(5)代购、代送车、船、机票与物品;(6)代洗车辆;(7)代住户设计小花园,绿化阳台,更换花卉盆景等;(8)代办各类商务及业主、使用人委托的其他服务项目。5、4经营性服务:(1)开餐饮、理发美容、洗衣、熨衣店和商店;(2)办收费农贸市场;(3)养花种苗出售;(4)利用区内空地或道路夜间空闲开辟日夜收费停车场(需得到业主大会和相关业主的同意,并依法办理手续;(5)开办维修公司,装修装璜公司,家电、车辆及各类生活用品的维修服务公司,绿化公司,清洁公司等经济实体,开展旅游、健身、商业餐饮业、娱乐业等经营活动;(6)从事房地产经租、信托、中介、咨询和评估、物业管理咨询等;(7)其他多种经营服务项目。5、5社会性管理与服务6、物业管理的基本环节:1)物业管理的早期介入:立项决策阶段;规划设计阶段;施工安装μ??ˉ?ìμà?1???§阶段。2)前期物业管理准备:(1)与房地产开发企业接洽前期物业管理服务事项,制定接管方案;(2)管理机构的设立与人员的培训;(3)制定系列管理制度;(4)完善管理及办公条件。3)验收接管4)入住期管理服务:(1)做好物业的清洁“开荒”等准备工作;(2)为业主办理入住手续;(3)装修搬迁管理。5)档案资料的建立6)正常期管理服务7)后期管理7、发展物业管理的意义与作用:1)发展物业管理能促进经济增长,产生直接的经济效益;2)发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量;3)发展物业管理有利于增加就业;4)发展物业管理有利于维护社区稳定;5)促进城市管理和环境的完善。B物业管理法规1、物业管理条例1)7项基本制度:业主大会制度;业主公约制度;物业管理招投标制度;物业承接验收制度;物业管理企业资质管理制度;物业管理专业人员职业资格制度;专项维修资金制度。2)8个卫生间 通风方面告知规定(1)业主大会会议告知居委会;(2)主管部门撤销业主大会、业主委员会的违规规定应通告全体业主;(3)业主大会、业委会的决定告知居委会;(4)业主改变公共建筑、设施用途告知物业管理企业;(5)业主装饰装修禁止行为告知业主;(6)物业管理企业将装饰装修禁止行为告知业主;(7)物业管理企业对违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告;(8)发生安全事故时,物业管理及时向有关行政管理部门报告。 3)业主的4项权益:(1)业主大会有权选聘物业管理企业,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过;(2)业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分;(3)物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变两个卫生间 热水器物业管理用房的用途;(4)专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。4)物业管理企业的7项职责(1)从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格;(2)一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(3)物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;(4)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业管理收费办法,在物业服务合同中约定。(5)物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定;(6)违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的卫生间 样本,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。(7)物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理相关手续。5)6项禁止行为(1)《条例》19条规定,业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动(政府监管)。(2)《条例》27条规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分(否则,处5~10万元罚款)(3)《条例》38条规定,未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途(否则,1~10万元罚款)。(4)《条例》40条规定,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托他人(若违反,则限期改正,处合西蒙公共烟道止逆阀同款30%~50%罚款;吊销资质证书;承担损失赔偿责任)。(5)《条例》50条规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途(否则,处1千~1万元,5~20万元罚款)。(6)《条例》51条规定,业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益(否则,处1千~1万元,5~20万元罚款)。6)2项书面合同:前期物业服务合同;物业服务合同。7)授权4项规定:(1)物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。(2)业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有牧业的建筑面积、住宅套数等因素确定。(3)国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2、业主大会议程(1)详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构;(2)进一步明确业卫生间排风道主大会的职责;(3)规定了业主大会的议事规则、业主公约应当具备的主要内容;(4)规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、做出有效决定必须具备的备件;(5)业主委员会的产生方式、机构设置、职责和业主委员会委员的任职条件;(6)明确规定业主委员会委员的变更和适用资格等的情形;(7)业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等;3、物业服务收费规程(物业服务收费管理办法)1)明确物业服务实行政府指导价和市场调节价;2)引入了物业服务费用“酬金制”形式;3)明确物业专项维修资金使用范围;4)强调建设单位空置物业的交费义务。C物业管理机构1、业主的概念:业主指的是物业所有权人。按拥有物业所有权状况的不同,业主又可分为区分所有权人和独立权人。2、业主的权利与义务:1)权利:(1)按照物业服务合同屋面风道的约定,接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。2)义务:(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备和使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(5)按时交纳物业服务费用;(6)法出屋面风道律、法规规定的其他义务。3、业主大会1)业主大会的概念:业主大会是由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的佥权益的权力组织。2)业主大会的成立:(1)业主大会自业主大会会议召开之日起成立;一个物业管理区域只能成立一个业主大会。(2)业主大会筹备组筹备工作内容如下:①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;②参照政府主管部门制订的示范文本,拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);③确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;④确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;⑤做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。(3)以上内容要在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告(4)按照建设部〈业主大会规程〉第八条的规定河北变压式排风道,业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。3)业主投票权的确定4)业主大会的职责:(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定和其他有关物业管理和职责。5)(1)业主大会会议分为定期会议和临时会议;(2)有以下情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:①20%以上业主提议的;②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;③业主大会议事卫生间包管道规则或者业主公约规定的其他情况。(4)业主大会会议可以采用集体讨论和书面征求意见的形式。6)业主大会的决定:(1)业主大会作出决定,必须与业主所持投票权1/2以上通过;(2)业主大会作出制度和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体炊事班所持投票权2/3以上通过;(3)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档;(4)业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力;(5)业主大会的决定应当民书面形式在物业管理区域内及时公告。4、业主委员会1)业主委员会的概念:业主委员会是在物业管理区域内,经业主大会或业主代表大会选举产生,由业主代表组成的业主大会执行机构。2)业主委员会委员的条件:(1)本物业管理区域内具有完全民事行为吞噬星空最新章节能力的业主;(2)遵守国家有关法律、法规;(3)遵守业主大会议事规则、业主公约,模范履行业主义务;(4)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;(5)具有一定的组织能力;(6)具备必要的工作时间。3)业主委员会的职责:(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会赋予的其他职责。4)业主委员会会议:业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任1人,副主任1~2人。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录,由出席会议的乔布斯追思会委员签字后存档。业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。5)业主委员会成员的更换与资格终止:(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的; (2)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;(4)有犯罪行为的;(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;(6)拒不履行业主义务的;(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。6)业主委员会章程:(1)业主委员会章程的概念和作用;(2)业主委员会章程的主要内容:总则;业主委员会组织机构;业主委员会会议制度;业主委员会职责;业主委员会日常经费收支与办公用房;业主委员会章程附则。5、非业主使用人1)概念:所谓非业主使用人,是每时业主以外合法使用物业的租户或其他人笑话大全。2)非业主使用人的权利和义务:非业主使用人主要是房屋租赁关系中和承租人,他的权利来自于法律、法规的规定和业主公约的授权。在业主较多而占支配地位的情形下,为了防止业主侵害非业主使用人的合法权益,法律、法规对非业主使用人的权益有特殊保障。D物业安全管理1、物业管理的安全概念:是指物业管理公司采取各种措施和手段,保证业主和使用人的人身财产安全,维持物业管理区域公共秩序的一种管理服务工作。2、保安部的组织架构 3、治安管理的方式、特点与原则1)方式:封闭式管理;开放式管理。2)特点:服务性;履约性;受制性;复杂性。3)原则:(1)预防为主、防治结合;(2)坚持坚持物业治安管理与社会治安管理相结合的原则;(3)坚持“服务第一、以人为本”服务宗旨;(4)坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则4、物业治安管理的一般性内容:1)建立健新浪微博全安全保卫组织机构;2)制定和完善各项治安管理制度;3)负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故;4)贯彻和执行公安部门有关安全保卫工作的方针、政策,积极配合公安部门打击辖区内及辖区周围的违法犯罪活动;5)根据辖区内实际情况,实行24小时或特定时间保安员巡视值班,具体工作可分为门卫、守护和巡逻3个方面来实施;6)加强辖区内车辆的安全管理,做好车辆停放和保管工作,确保车辆按规定行驶和停放,保证辖区内道路畅通、路面平坦、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象;7)完善辖区内安全防范设施;8)定期对保安员开展各项培训工作;9)密切联系辖区内业主、使用人,做群防群治工作;10)与物业周边单位建立联防联保制度,与物业所在地公安机关建立良好的工作关系。5、车辆管理规定:1)物业管理区域车辆管理规定;2)停车场车辆烟道防火止回阀管理规定;3)自行车、摩托车管理规定;6、消防的基本知识1)燃烧的条件:可燃物、助燃物和着火源2)预防火灾的基本措施:控制可燃物隔绝助燃物消除火源3)火灾扑救的基本方法:室息灭火法;冷却灭火法;隔离灭火法;抑制灭火法。4)常用消防设施、设备和器材:(1)灭火器:水型灭火器;化学泡沫灭火器;干粉灭火器;二氧化碳灭火器。(2)火灾自动报警系统装置:感烟式火灾探测器;感温式火灾探测器;感光式火灾探测器;可燃气体火灾探测器。(3)自动喷淋灭火系统装置(4)消火栓系统(5)防排烟系统(6)加压送风系统(7)安全通道与消防电梯7、消防临控值班岗位职责:1)熟练掌握消防监控制备的技术性能及操作方法,严格遵守部门各项规章制度,忠于职守,认真值班。2)密切注意各种信息和设备运转状况,熟练应对各种异常情况,发现问题,及时确认并上报,及时详细记录。3)接警后,能卫生间通风器迅速、准确地按照报警程序进行工作。4)维护监控室内清洁卫生,保持良好的工作环境。5)认真填写值班记录,做到准确、详细、清晰。6)不断努力学习积累业务知识和工作经验,提高处理处理问题和解决问题的能力。E物业环境管理1、物业环境的含义、类型与特点1)含义:物业环境是指物业管理区域内的周围环境及公共设施。2)类型:居住环境;生产环境;商业环境;办公环境。3)特点:(1)物业环境是内部居住环境与外部居住环境的统一体;(2)物业环境是硬环境与软环境的统一体;(3)物业环境是自然环境与社会环境的统一体。2、物业环境管理的含义:物业环境管理是指物业管理公司对所管物业区域内所有环境的管理。3、物业环境管理的基本原则与内容1)基本原则:(1)以防为主,防治结合的原则; (2)专业管理与业主和使用人自觉维护相结合的原则;(3)环境保护与资源利用相阿里云OS系统结合的原则;(4)污染者要承担相应责任的原则;(5)环境管理与精神文明建设本结合的原则。2)内容:环境污染防治;环境卫生管理;环境绿化美化;各种环境小品的建设和管理。4、环境保护的基本知识1)环境污染的含义和类型(1)含义:环境污染是指人们在生产、生活活动过程中,由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的自净能力,造成环境质量下降或环境状况恶化,使生态平衡及人们正常的生产、生活条件遭到破坏。(2)类型:大气污染;水污染;固体废物污染和噪声污染。2)产生环境污染的原因:生产性的污染;生活性污染;噪声污染;放射性的污染物。3)环境污染的特点:A影响范围广,且不宜控制;B作用时间长;C污染物的浓度随时间、空间的变化而变化。5、环境卫生管理的含义、范围、原则1)含义:环境卫生管理是指物业管理企业通过宣传教育、监督治理和卫生间装修日常清洁工作,以保护物业区域环境,防治环境污染。通过定时、定点、定人进行生活垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等操作,以维护辖区内公共场所、共用部位的清洁工作,塑造文明形象,提高环境效益。2)范围:(1)楼宇内的公共部位主要是指楼宇内从顶楼天台的所有部分,包括楼梯、走道、电梯间、 大厅、平台等。(2)物业区域内的公共场地主要是指物业辖区内的道路、绿化地带、公共停车场、公共娱乐场地、公共卫生间等所有公共场所。(3)生活垃圾的处理是指日常生活垃圾(包括装修垃圾)的分类收集、处理和清运。3)原则:A扫防结合,以防为主;B执法必严,直接监督;6、卫生设施设备工具和材料:A环卫车辆;B卫生保洁机械;C卫生保洁工具及用品;D卫生俣洁材料;F便民设施。7、绿化的概念与功能1)概念:绿化,就是栽种绿色植被(树木、花卉、草皮等)以改善自然环境和人烟道防火止逆阀类生活条件的活动。2)功能:物质功能和精神功能。8、居住区绿化的类型:A游园绿化;B道路绿化;C宅旁宅院绿化;D建筑内外绿化。9、绿化养护管理的特点:经常性;针对性;动态性。F住宅小区的管理1、住宅小区的含义与特点1)含义:住宅小区是指人们集中成片居住的区域或区块。新型住宅小区是指按有关规范要求兴建的市政配套比较完善、公用设施比较齐全、经过统一规划、综合开发建设的成片住宅区。2)特点:A住宅形式的多样性;B规划的统一性;C小区功能的多样性;D房屋产权的多元性;E小区的现代社会性。2、小区管理的概念与特性1)概念:就是住宅小区业主(组织)通过选聘物业管理企业,由业主(组织)和物业管理企业按照物业服务合同约定,对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护其区域内的环境卫生和秩序的活动。2)特性:服务性;经重庆烟道止回阀营性;专业性;社会性;统一性。3、小区管理的目标:经济效益;社会效益;环境效益;心理效益。4、普通住宅小区物业管理服务等级标准:该《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准,并根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况,由高到低设定为一级、二级、三级3个服务等级。该《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。G物业管理的档案管理1、物业管理档案的概念:物业管理档案,是国家机构、社会组织和个人从事物业管理活动中直接形成的对国家和社会及物业管理有价值的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。2、物业管理档案建立与管理工作要求:A设置档案专职人员管理,做到档案cf搞笑视频上厕所标识清晰,分类明确;B建立标准档案室、柜,能防火、防盗、防潮、防蛀。C明确收集、整理、分类、编号、登记、电脑入网、入柜、利用、检查的建档流程;D采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、录象带、胶卷、照片、图表等,尽可能在电脑中归类,并采用相应的储存、保管方法,及时备份。E原始文件、合同、诉讼文件等重要资料的接收、借阅、复印等必须经专人审批。F实行原始资料和电脑储存双档管理。G专人负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。H注重档案管理信息开发,开展档案编研工作,根据管理服务工作需要和档案库存情况编制各种专题资料;I设专人每季对档案资料管理情况进行检查;J全体员工牢固树立档案意识、保密意识、严格执行相关规定。3、物业管理档案的特点:A档案的形成领域的局限性;B档案的动态性;C档案的基础性(物业档案资料管理卫生间排风标准是物业现代化管理的基础;物业档案资料管理是物业管理水平的标志)4、物业管理档案的作用:A凭证作用;B参考作用;C指导作用。5、物业管理档案资料的用源:1)按时间顺序划分:A报建、规划、设计阶段信息;B施工、竣工及验收阶段信息;C选聘管理阶段信息;D招商阶段信息;E用户入住信息;F日常管理信息。2)按来源划分:A在物业竣工验收时从建设单位、规划设计单位、施工单位处收集的产权及工程技术等原始资料;B在业主入住以及进行二次装修阶段收集的业主、客户的相关资料;C在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其他相关资料(应将档案收集制度化)。6、物业管理档案资料的分类:1)按管理内容分类:基础管理;房屋管理及维修养护;共用设施设备管理;安全管理;环境卫生管理;社区文化文明建设;其他。2)按文件、档案的连卫生间风道贯性分类房屋及设备维修管理(30%)A房屋维修管理概述1、房屋维修概念、房屋维修管理的概念与内容1)房屋维修是指对房屋进行维护和修理,使其保持或恢复原来使用状态和使用功能和活动。2)房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。3)房屋维修管理的内容:A房屋安全管理;B房屋维修计划管理;C房屋维修质量管理;D维修工程预算;E维修工程招标投标;F房屋维修成本管理;G房屋维修要素管理;H房屋维修施工项目管理;I房屋维修施工监理。2、房屋维修工程种类:1)按房屋的完损状况分,房屋维修工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修。2)按房屋经营管理的性质,房屋维修工程可分为恢复性修缮、赔偿性修缮、改善性修缮、救灾性修缮和返工性修缮。3、房屋维修的作用、特点及原则1)作用:A可保持和改善房卫生间 通风器屋原有的使用功能,保证房屋的使用安全,延长房屋和使用寿命,使房屋的使用价值能得到充分的发挥;B有利于房屋的保值、增值;C通过房屋维修工作,有利于美化环境,促进城市建设、精神文明建设以及经济的发展;D有利于物业管理企业树立良好的企业形象,提高物业管理企业的社会信誉和市场竞争力;F有利于物业管理企业在经营中创收,提高物业管理企业的经济效益。B房屋日常养护及技术管理1、房屋养护的概念、原则和内容1)概念:房屋日常养护是物业管理部门为确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防保养以及房屋的正确使用维护管理等工作,是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。2)房屋养护的原则是因地制宜,合理修缮;对不同类型的房屋制定不同的维修养护标准;定期检查,及时维护;加强格尔克马洛斯风道对二次装修的管理,确保安全,保证正常使用;最有效地合理使用维修基金;最大限度地发挥房屋的有效使用功能。3)房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。2、房屋养护服务中存在的问题:1)由开发商建造的房屋质量而引发的问题(A屋面渗漏;B天花开裂;C墙面开裂;D楼地面出现空鼓裂缝;E铝合金门窗制作安装存在的问题;F木制品制作安装粗糙,木门和隔断制作粗糙,翘曲变形,关闭不严密,开启不灵活,夹板门漏设排气孔;G部分水箱凝土不密实,底部渗水;H水电安装质量差,配管导线色标混乱,不符合标准,压接帽不阴燃,开头串接,多股导线接头不搪锡,卫生洁具用木榫木螺钉固定不牢固,避雷带接头、电焊及接地装置不规范,室内给排水管道接口渗漏;I厨房、卫生间排水系统存在问题。)2)由物业管理公司的服务质量而仙风道骨引发的问题;3)由业主或使用人对房屋的使用质量而引发的问题。3、房屋日常养护的类型:零星养护和计划养护。4、房屋日常养护的内容:1)地基基础的养护(A坚决杜绝不合理荷载的产生;B防止地基浸水;C保证勒脚完好无损;D防止地基冻害);2)楼地面工程的养护(A保证经常用水房间的有效防水;B避免室内受潮与虫害;C控制与消除装饰材料产生的副作用);3)墙台面及吊顶工程的养护工程(A定期检查,及时处理;B加强保护与其他工程的衔接处;C保持清洁与常用方法;D注意日常工作中的防护;E注意材料所处的工作环境;F定期更换部件,保证整体调性。)4)门窗工程的养护(A严格遵守使用常识与操作规程;B经常清洁检查,发现问题千万不要拖延;C定期更换易损部件,保持整体状况良好;D北方地区外门窗冬季使用管理;E加强窗台与暖气的使用管理。);5)屋面工程维护养护(A定期倾世皇妃清扫,保证各种设施处于有效状态;B定期检查、记录,并对发现的问题及时处理;C建立大修、中修、小修制度;D加强屋面使用的管理;E建议建立专业维修保养队伍。);6)通风道的养护管理(A住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时,必须小心细致地操作,不要乱打扰凿,对通风道造成损害;B不要往通风道里扔砖头、石头或在通风道上挂东西,挡住风口,堵塞通道;C物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查;D检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风的状况,并用铝丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通;E通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补,严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。);7)垃圾道的养护管理(A指定专人负责垃圾清运,保持垃圾道通畅;B搬运重物时要注意保护好垃圾道,避免碰撞,平时不要用重物敲变压式风道击垃圾道;C不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾;D垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通,否则越堵越严,疏通起来更加费时费力;E垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍,防止锈蚀,延长其寿命,降低费用;F垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补,防止其扩大。)5、房屋日常养护的考核标准:定额指标;经费指标;服务指标和安全指标。6、二次装修的科学管理知识:A装修公司的选择;B二次装修的现场监护;C装修装饰技巧的指导。C给排水系统运作管理1、给水设备设施运行管理要求:A安全用水、供水管理;B停水、限水管理;C节约用水2、水泵房管理要求1)非工作人员进入水泵房须经工程部门主管批准后,由水泵房值班人员陪同,方可进入;2)水泵房内机电设备由工程部门值班人员负责操作,其他人不得擅自操作;3)无特殊情况,水泵控制火车时刻表查询柜上的转换应打在“自动”位置;4)消防泵应每半年进行一次自动和手动操作检查,每年进行一次全面检查;5)水泵房应保持良好的通风及照明,消防设施完好,门窗开启灵活、无破损;6)保持机房干净整洁、无积尘,水泵房每周打扫一次,机组每半月清洁一次。3、水池清洁知识:1)关闭进水阀、出水阀;2)打开池底排空阀(无排空阀,开启抽水泵),排水至离池底水深0.3~0.5m;3)在水中加入清洁剂,洗刷池壁、池底触摸无腻感时,排净当污水,再用清水冲洗干净;4)用含氯量300g/L的消毒药物喷于池壁,消毒30min至1h后,用清水冲洗干净;5)开启进水阀,放入自来水,投放消毒药物(一般浓度为含氯量0.3mg/L);6)检查水池溢流口和排气口的防异物装置,检查池盖是否密封、加锁;7)清理水池周围杂物,保持水池周围环境整洁;8)采集清洗后的水样,并送检;9)填写水池清洗记录,归档管理。4、给水设备设施巡查要求:1)工程部UC浏览器下载门值班人员须每4小时到地下层水泵房对给水泵、消防喷淋泵、消火栓泵进行检查,了解其工作状况,做好以下运行情况记录:A压力表读数是否正常;B轴承温度是否震动及正常;C机体是否震动及异常;D联轴节填料松紧是否合适;E阀门开头位置是否正常;F润滑油是否足够;G油封是否完好。2)工程部门值班人员须每4小时按照巡回路线检查地下层水池以及顶层水箱一次,了解其工作状况,并做好以下情况记录:A水池自动注水装置是否正常;B水箱浮球液位控制器动作是否可靠;C水位是否在正常限度内;D阀门开头位置是否正常。D强电系统运行管理1、供配电设备运行管理要求:1)严格供配电设备运行管理的交接班制度和值班制度;2)按时巡查供配电系统设备,包括电气设备、变压器、发电机组和线路等,做好设备运行参数记录;3)用电高峰期或潮湿天气,每班烟气分析仪应不少于两次关灯检查接头是否有过流通放电现象;4)发现异常或供配电负荷有显著变化,应立即查找原因。并通知主管安排处理;5)高压工具应每年送供电主管部门年检,年检合格标志应贴在工具表面;6)供配电系统的钥匙应集放置在钥匙箱中,交接班时应清点,发现缺失应立即追究。2、发电机运行管理要求:1)按时巡查发电机室及机组设备;2)动力油箱应储备额定数量的燃油,发现储备不足,应立即补充;3)每月空载试运行发电机两次,检查电池液位、接线端子、外围设备运行情况,并做好试运行记录;4)发电机带负荷运行时,应按适当时间间隔抄录运行数据一次;5)保证发电机室的通风、照明设备完好;6)保持发电机室及机组设备表面的清洁。3、供配电运行安全操作知识:1)电源转换:A停电,应先停低压且停高压;供电,应载先送高压后送低压;B一路电源停电变压式风道,应首先将其爱电开头断开,使其退出运行状态,并挂上“严禁合闸”的警示牌;C合上另一路电源受电开头供电。2)发电机供电:A发电机为应急电源,发电机输出线路的受电开关与供电部门的双电源受电开关应设电气连锁;B双电源停电,双电源受电开关应断开,并分别挂上“严禁合闸”的警示牌;C双电源可恢复供电时,发电机受电开关断开,并挂历上“严禁合闸”的警示牌;3)安全操作注意事项:A操作高压设备时,必须使用安全用具,如使用操作杆、棒,带绝缘手套,穿绝缘鞋;B严禁带电工作;C自动开关自动跳闸后,必须查明原因,排除故障后再恢复供电;D变配电室倒闸操作时,必须一人操作一人监护;E电流互感器不得断路,电压互感器不得短路,不能用摇表测带电设备的绝缘电阻;F设立安全标志。4、计划停电管理要求:1)接到供电部门停电通知,应立即报告物业管理仙风道气公司主管;2)物业管理区域施工或维修需要停电,应报告物业管理公司主管,并经批准;3)物业管理主管部门至少提前24小时将停电事宜通知用户;若不能提前24小时通知用户,最迟在实施停电前1小时,应将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户;4)停电后,当值人员应重点检查配电房、空调机房、水泵房、电梯房等,发现异常立即检修;5)做好停电情况。E弱电及空调系统运行管理1、安全防范系统运行管理1)保证安全防范系统不间断电源的开启;2)严禁在安全防范系统的不间断电源上使用监控设备以外的负载;3)严禁在监控摄像机的电源上使用其他负载; 4)未经主管人员同意,严禁修改安全防范系统参数;5)安全防范系统参数修改后,应即时通知当值监控员,并做记录;6)每天巡查安全防范系统运行情况,发现异常立即处理,并做记录;7)若安全防范系烟道止逆阀价格统的设备损坏,应在规定的时间内修复,并做记录;2、中央空调系统的运行程序:A开机前准备;B开机;C运行监测;D停机。F电梯的使用管理1、机房和井道管理要求:1)非岗位人员进入机房须经主管人员批准后,由岗位人员陪同,方可进入;2)保证机房采光、照明、通讯畅通;3)通风良好,保持室温在5~40?C范围内;4)定期检查机房的消防器材,保持消防器材放置部位适当、状态完好;5)严防机房漏水、渗水,防止鼠害;6)保持机房整洁,做到无积尘、无蜘蛛网,地面无垃圾、无灰尘,不得堆放杂物,更不得堆放易燃、易爆和腐蚀挥发性物品;7)保持通往机房的走廊、通道的畅通;8)井道内应 无积水、垃圾,不得堆放杂物、熬设水管和煤气管等;9)井底作业时,禁止关闭厅门(厅站有人守护除外),厅门口应摆设告示牌;10)机房、井道因工需要动火时,应遵守动火规定;2、电梯的安全运行管理要求:1)电梯钥匙应由专空排止回阀人管理;2)每天开梯后进行一次电梯全程运行检查;3)引导乘客正确乘梯;4)客梯不得装运易燃、易燃和腐蚀挥发性物品;5)禁止超重、超长物品进入轿厢;6)禁止在厅门、轿门开启时,用检修速度作正常行驶;7)严禁用手动门电梯轿门、厅门开关作开、停电梯的开关;8)电梯换向应在轿厢停止后进行,行驶时不得突然换向;9)轿厢无照明不得行驶;10)严禁在电梯行驶中进行清洁、检修;11)电梯出现故障时,应采取正确的应变措施。风道加热器
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