车位算公摊？业主和开发商打起产权争夺战
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小区游泳池、车库、架空层该归开发商所有？锦里西路119号业主产生怀疑。他们认为车库作为公摊面积已由每位业主买房时分担。　　住在小区，我们已经习惯开发商安排的一切：车位向开发商购买或者租赁；各种公共配套服务用房是开发商的，连架空层和夹层也都由开发商支配……
　　难道真的就该属于开发商吗？大多数人不明实情，都没怀疑过。
　　对于小区游泳池、地下车库、架空层等的所有权，锦里西路119号的业主产生了怀疑，在无法知情的状况下，经过查询法律、咨询律师，他们果断提起诉讼，要对公共配套房屋和设施的产权，明白确认。目前，这起官司已经开庭审理，但尚未宣判。
　　起因：
　　总面积和每户面积之和相差巨大
　　一位首批入住的业主在2003年7月，买下一套住宅，次年6月搬家。5年来，小区里边商业繁华，邻居也每月向开发商租赁车位，跟所有住商品房的业主一样，从未对开发商拥有这些产生怀疑，直到2009年9月成立业委会。
　　首批入住的业主们用总面积减去每户面积的总和，发现相差了一万多平方米的建筑面积。按房管局规定，小区入住就应该有建筑区划意见书报房管局备案。2009年8月，业委会到房管局查询，发现没人报过，于是向开发商索要。林凤房产公司工作人员称搬家搬丢了。
　　林凤房产公司提供了总平规划图和面积测量报告，规划验收合格证，房屋竣工图，图上的方块总面积是对的，但每个方块具体是什么却不清楚。于是业委会与现有物业进行对照。“这一对照，发现问题大了。”
　　首先，房屋建筑物名称有问题，售房合同上有“独立使用面积”，但业主不知含义，对照竣工图和规划验收合格证，发现其面积应为共有建筑。
　　其次，售房合同上称有商业用房2024平方米，对照发现其中包含保安值班室、物管办公室、储藏室、健身房、儿童活动室等。
　　再次,成都市计委对其建设立项的批文上有架空层880平方米，但实际上只有405.84平方米，其余的架空层呢？大家一找发现，其他的变成了商业用房，保安宿舍等。
　　经过这些初步的调查，业委会召开大会。那天，在大会上，听了业委会的报告后，一位业主站起来大声说：“咱们应该要回这些！”
　　行动：
　　提出四项要求 已开庭审理
　　于是业委会决定，向开发商要回产权。2010年春节后，业委会开始请律师。找了几个律师，都要求先给钱，但业委会没有钱。有业主亲戚专打房地产方面的官司，业委会于是找到了这位在黑龙江的律师。
　　让业委会高兴的是：该律师事务所研究了业委会的材料后，决定风险代理（判决前不用支付律师费用，胜诉后从案件标的额中抽成）。3月24日，经过前期调查取证，经业主大会决定后，由业委会代表全体业主正式向成都市中级人民法院起诉。业委会要求共有四项，包括确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有等。
　　日，该案在成都市中级人民法院第10法庭开庭审理。
　　回应：
　　开发商目前没有负责人
　　日，成都商报记者来到位于洗面桥街25号3楼林凤集团。办公室很多办公桌空着，看起来像很久没人办公，比较陈旧。
　　等了一阵，从另一房间出来三男一女。其中一位徐姓工作人员表示，公司现在没有负责人。随后，他将记者带到赖姓工作人员办公室。赖表示，自己管理林凤房产公司现有房产，但公司目前没有负责人，公司暂时没有人管。老板张勇（音）就是实际控制人，目前在国外，现在不能与其取得联系，平时都是老板通过网络与公司的工作人员联系，而且也不定时。“起诉书上的法人代表，不是现在的老板。”
　　赖姓工作人员说，关于现代城官司的事情，自己曾有耳闻。那些知道这件事的人，都已经离开了公司，所以自己也并不很清楚。
　　业委会要求：
　　1、确认一至二楼的营业用房、地下室车库以及地下一至二层的夹层及架空层，合计10841.33平方米房屋均属于现代城整栋建筑中的共有建筑面积，属于全体业主共有。
　　2、确认现代城区划内的室外游泳池、停车场及其他现代城区划内的一切场所、设施均属现代城全体业主共有。
　　3、开发商将这些房屋设施场地返还全体业主。
　　4、诉讼费由被告承担。
　　开发商回应：
　　1、国有土地使用权证显示：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。
　　2、房屋产权证显示：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司所有，因此其出租或者使用不存在侵权。
　　3、面积测量报告显示：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。
　　双方律师摆证据列法条
　　地下车库的成本已分担
　　每位业主买房时已付钱
　　业主律师认为，《房产测量规范》规定，共有建筑面积内容包括地下室，但独立使用的地下室、车棚、车库不计入。现代城的车库有各种设备用房、化粪池等，车位所占面积仅有三成多一点。不属于独立使用的地下室。它只是根据规划部门配套建设要求所见的配套设施。因此，地下车库的成本已经分担到了每位业主身上，业主买房时已经付钱。
　　开发商这块土地规划用途为住宅，不能建设及出售非住宅性质的房屋，所以，一至二楼的“营业用房”不应该是商业性质，证据表明，它只是配套服务用房。根据法律规定，配套服务用房为小区公共服务设施，应该属于全体业主共有。也就是说，业主买房时已经付过钱。
　　从夹层和架空层的结构上看，其所使用的梁、柱、内外墙及基础等承重部位完全由全体业主购买所得，归全体业主共有，而这些夹层及架空层又完全依附全体业主共有的房屋层形成，即形成夹层及架空层的成本完全由全体业主分担。
　　根据成都市规划管理局“成都建地（号”《建设用地规划许可证》记载，现代城批准用地面积为14917.64平方米，其在6009.09平方米土地面积上建设了游泳池、球场、道路、绿地、健身场等配套设施。根据《物权法》及《解释》规定，现代城区划内的这些设施归现代城业主共有。
　　地下车库属公司所有
　　出租不存在侵权
　　林凤房产公司随即提供了三份证据：1、国有土地使用权证：其表明土地用途为“住宅、商业”，用以反驳原告所称现代城用地规划仅仅是“住宅”。
　　2、房屋产权证：证明地下车库及其他被诉物业属于林凤公司所有，因此其出租或者使用不存在侵权。
　　3、面积测量报告：其“分类明细”中，将住宅、商业、车库、夹层、架空层予以区分，证明也是独立的、专有的，因此不属于业主共有。
　　对此，原告律师表示，根据原告提供的国有土地使用权证，其中明确记载了土地分割使用权，而其中商业部分所对应的是配套服务用房，其土地使用权又均被登记给了现代城全体业主。
　　对于房屋产权登记情况，原告律师认为，根据四川省建设厅《转发建设部&关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知&的通知》，发证部门错误，已经提起行政诉讼，要求予以撤销。
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架空层车位到底能不能办产权？
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架空层车位到底能不能办产权？
我住在西滨好美家（建成于2004年），公共停比例，我们这的架空层车位要12万一个，今天有个业主通知我，要我把车从他的车位上移走，我说为什么移走，你买了？他说是，我问有产权吗？他说有，我说拿给我看看，我就移走，他说肯定能办，开发商说的，我说，好，你办出来，我立马走，我就不信了，这小区到现在公共停车位比例根本不足，一个小区300号户，公车停车位还不到30个，而且这架空层的产权听说全部开发商一个亲戚全部买下倒卖，搞得大家都无处停车。
我现在还没有见到一家有停车位产权，你说能办就能办？
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呼呼~住在城市里就是麻烦~
我们农村里的就是随便乱停~
自家院子里一放。不知道有多方便~
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农村，偶好向往啊，偶也想将车停在花丛中。
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国家规定,架空层高度超过2.4米,且要记入总建筑面积的,才可以办理产权.另外还要注意的是,有的开发商在申报时可能会把架空层的用途设定成架空绿化,如果是这样的话,就算是2.4米也无法办理车位产权.
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福&&州&&市&&人&&民&&政&&府& &二○○四年五月二十日
《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》
住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房性质进行销售。专用停车位以住宅折算楼面地价的80％并结合其建筑面积，核算成招标、拍卖或挂牌方式出让有关土地的底价或应缴交的土地出让金。规划行政管理部门根据用地性质和居住小区建设标准，确定建筑底层架空部分的出售专用机动车停车位和居住小区公共机动车停车位的比例。地面室外停车位不得出售。
关键是：建筑底层架空部分的出售“专用机动车停车位”和“居住小区公共机动车停车位”的比例
这个比例是多少，而且我从没见到小区架空中层设有“居住小区公共机动车停车位”
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什么小区啊,车位这么少,俺的小区车位大把大把,,,起码停100个都可以,,,,可惜小区就是住的人少
网络就好像一面镜子，它可以折射出真实世界人的内心不被看到的一面。
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我住在西滨好美家（建成于2004年），公共停车位比例，我们这的架空层车位要12万一个，今天有个业主通知我，要我把车从他的车位上移走，我说为什么移走，你买了？他说是，我问有产权吗？他说有，我说拿给我看看， ... 我们小区的停车位本来很多,也是被开发商全部倒卖给&亲戚&,搞得地下车库空当当,地面的爆满!
身未樱囊堰h
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小区架空层车位能否办产权，除一般商品房所具备条件外，还需：
1、规划局批准该架空层作为汽车车位用途
2、架空层层高达到2.2米及以上
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有，至少我们这儿小区的架空层可以办理产权证，和普通住宅的产权证一模一样。至于这个问题，这儿也讨论过多次，具体结果似乎各说各话，也没个权威的解答。
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。。。。。
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回复成功，收到1个大米！
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地&址：厦门市同安区同集北路圳南二路瑞丽江南小区架空层的产权是属开发商还是业主？ - 网友问政 - 株洲新闻网(红网株洲站)-株洲最大的新闻综合门户
芦淞瑞丽江南小区架空层的产权是属开发商还是业主？
胜者1 发表于
　　株洲市房地产管理局：
　　各位领导好！
　　我们是芦淞区江南世家三期（瑞丽江南）小区业主委员会筹备组，现受小区424户业主委托，现就小区地上一层架空层一事特向贵局咨询以下事项，敬请书面回复为盼！不胜感激！
　　瑞丽江南小区，由3栋电梯房组成，424户。原规划中小区地下一层为车库。后因地基原因，开发商修改规划没有建设地下一层。
　　现26﹟栋地面共20层，27﹟和28﹟栋地面为18层。现３栋楼地面一层均为架空层，规划为车位使用。开发商施画了76个车位，并将空余部分围建成13个杂屋。已经规划部门确认杂屋是违规建筑。架空层层高超过３米。
　　请问：
　　一：该架空层产权属于开发商还是全体业主？
　　二：开发商能否销售车位和杂屋的使用权？
　　三：在株洲，业主购买车位是否必须取得产权证？
　　就此三问，黎民所惑，敬请回复！
　　株洲市芦淞区江南世家三期（瑞丽江南）全体业主
　　二〇一四年六月十八日
相关热词搜索：论商品房住宅小区停车位产权归属
目前我国商品房住宅小区停车位存在四种形式：第一种是住宅小区地面停车位;第二种是住宅小区地下停车位;第三种是楼房首层架空停车位;第四种是楼房屋顶平台停车位。对于这四种停车位的物权归属，我们将逐一讨论：
一、住宅小区地面停车位：
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。
实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。(陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第104页。)因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。
结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
二、住宅小区地下停车位：
所谓住宅小区地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。在如今的社会，市场经济的竞争下，土地的需求日益膨胀，很多开发商就不得不向地表上空和地下空间发展。
在我国现行的房地产行政管理法律的制度下，住宅小区地下停车位的建筑面积一般情况下是不计算建筑容积率的(所谓&容积率&，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。)，即该停车位并没有获得相应的土地使用权面积份额。
也就是说，该小区的土地使用权面积完全由地上建筑物(即房屋单元)分摊，地下建筑物便成了不分摊土地使用权面积的部分。依据&&理论，计算建筑物容积率的建筑物是主物，不计算建筑物容积率的建筑物是从物。此时的地下停车场便成了依附于地上建筑物的从物而归属于主物(地上建筑物)的所有人即全体业主。
所以，住宅小区地下停车位的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，住宅小区地下停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。也就是住宅小区地下停车位的产权应由小区的业主共同享有，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，用于弥补费用开支。
同时，停车位使用人必须向提供看管服务的交纳看管费用。然而，从全国范围内来看，也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，即按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积。
因此，该种停车位可拥有独立的产权。如北京市就规定，此类地下停车位可单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。此种地下停车位开发商有权予以出售、出租。通过买卖而拥有产权的业主虽然无须缴纳车位使用费，但仍应按期缴纳物业管理费或车辆看管费。
三、楼房首层架空停车位：
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行的房地产管理法律的制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，也不能获得相应的土地使用权面积份额。楼房首层架空停车位的产权归属与地下停车位的情形如出一辙，楼房首层架空停车位的产权应由小区的业主共同享有。
四、楼房屋顶平台停车位：
所谓楼房屋顶平台停车位，是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。对于楼房屋顶平台停车位的产权归属颇有争议，有学者认为其应属于顶楼住房所有权的范围，也有学者认为应当归建筑物的全体区分所有人共有。
而依我的看法，我认为应属于由最高一层的区分所有人所有也就是属于顶楼住房所有权的范围。因为当业主购买了此房屋时，他也同时拥有了此房屋的所有权，顶楼部分相当于房屋的附属部分，也由最高一层的区分所有人所有了。同理，开发商和物业公司都无权擅自在屋顶平台设置停车位，而应与该楼的业主进行协商并征得同意之后才可。当然，如果物业公司提供看管服务，也可以收取一定的看管费用。
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