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　　眼下这种政策的出台，尤其是过户费政策的调整，现在很多有条件的家长开始提早为孩子做准备买房了，一是为了投资，二是为了以后规避过户转让费。那么你改疑惑了，未成年人没有经济实力可以贷款买房吗？答案是YES。下面我们来看看未成年人买房的利与弊。
　　可规避今后过户转让税费
　　虽然开征遗产税现在还只是在讨论阶段，但如果以孩子的名义买房，确实是可以规避一些税费。这种方式不牵涉到过户，所以不会被视为赠与，不需要交纳契税等费用，国税总局在《关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产的有关问题通知》中明确，直系亲属之间赠与房产，需要交纳3%的契税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下，就不存在要过户更名的问题，所以可以省下这笔税费。
　　未成年人不能向银行贷款
　　未成年的孩子虽然可以单独购房，但其没有债务偿还能力，而且中国人民银行《个人住房担保贷款管理试行办法》第四条也有明确规定，“银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人”，因此未成年人购房不能进行银行贷款。
　　建议，经济实力有限的家长不妨尝试父母(或一方)和子女作为共同购房人，和其子女共同署名。在这种情况下，由父母(或一方)向银行申请贷款和作出抵押承诺，且办理代为子女还款，并承担连带还款责任的公证。
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作者 张雪梅
&【案情简介】
& 小亮是一名初中一年级的学生，期末考试他取得了优异的成绩。作为奖励，父亲为其花400元钱买了一个文曲星。小亮非常喜欢，每天上学他都带上文曲星，放学后还用它来学习英语。十多天后，小亮的父亲发现几天来小亮一直未将文曲星带回来，经再三追问，小亮说有一天放学后他在外玩游戏机输了钱，遂向同学小峰借了250元钱。为了还小峰的钱，小亮和小峰商量以250元的价格，将文曲星卖给小峰。小峰也同意并当时拿走了文曲星。小亮的父亲认为文曲星对小亮的学习帮助很大，遂找到小峰的家长，表示愿意以250元的价格将文曲星赎回。但小峰的家长认为，小亮是14岁的中学生，不是小孩，说话应当算数，卖文曲星是他自愿的，谁也没有强迫他，哪有卖出去的东西又反悔的，所以不同意退回。为此，双方家长闹得很不愉快，小亮和小峰也反目成仇。小亮的父亲不知道该怎么办好。
& 【法律分析】
& 这起案例涉及到未成年人未经父母同意的买卖行为是否有效的问题。下面我将结合有关法律规定，对此进行分析。
& 一、 小亮属于限制民事行为能力人
& 所谓限制民事行为能力人，根据《民法通则》的规定是指10周岁以上不满18周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。
& 我国法律将自然人的民事行为能力分为三种：完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力。完全民事行为能力人是指具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动的十八周岁以上的公民，十六周岁以上不满十八周岁但以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人视为完全民事行为能力人。无民事行为能力人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。
& 小亮已经14周岁，属于限制民事行为能力人。
& 二、限制民事行为能力人只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
& 《民法通则》第十一条规定：&十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。&第十二条规定：&十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。&
& 根据上述规定，完全民事行为能力人可以独立进行民事活动；限制民事行为能力人只能进行与其行为能力相适应的民事活动；无民事行为能力人不能独立进行民事活动。
& 对于限制民事行为能力人，如何确定他的行为与其年龄、智力是否相适应呢？最高人民法院《关于执行&民法通则&若干问题的意见》第3条规定对此进一步作出了规定：&十周岁以上的未成年人进行的民事活动是否与其年龄、智力状况相适应，可以从行为与本人生活相关联的程度，本人的智力能否理解其行为并预见相应的行为后果，以及标的数额等方面认定。&例如本案中，小亮只有14周岁，在未征得父母同意的情况下，擅自卖出父亲送给他的价值400元的文曲星，显然与他的年龄、智力不相适应。
& 在日常生活中，哪些民事活动是不适合限制民事行为能力人的未成年人单独从事的呢？我认为，与未成年人联系比较紧密的主要有以下几种行为或活动：①购买贵重物品，例如用压岁钱购买贵重玩具；②接受与本人生活关联不大的消费性服务，例如；③出卖物品，例如本案中的小亮将自己的文曲星出卖给同学的行为；④将自己的贵重物品赠与或转让给他人；⑤借款；⑥签订合同等。
& 需要说明的是，上述这些行为对于10&18周岁的未成年人不能一概而论，应当区别对待。我们应当根据他们的年龄、智力、心理成熟程度、精神健康状况、与生活学习的关联程度、家庭经济状况来具体分析。例如花100多元买个电子词典，对于10、11岁左右的孩子来说，与其年龄、智力就不相适应，但是对于正在上高中学习的17、18岁的孩子来说，其年龄、智力就可以理解，又与他的学习关联程度很大；再如，花100多元购买一件名牌服装的行为，对于一个生活条件非常优越、父母就经常为其买名牌服装的14、15岁左右的中学生来说，其年龄、智力可以理解，并且家庭经济状况也可以接受。但是对于一个家庭经济很困难、同样14、15岁左右的中学生来说，他有可能不能理解这一行为的后果，并且花费的数额对于他的家庭来说也比较难于承受。因此，判断未成年人可以单独从事哪些民事活动、不能单独从事哪些民事活动，不能一概而论，还要根据具体情况具体分析，但最基本的原则还是看与他的年龄、智力是否相适应。如果其年龄、智力不能理解，即使行为与他的本人生活有关联、家庭经济能够接受，那么没有经过父母的同意或追认，也不能够去从事。
& 三、限制民事行为能力人未经父母同意进行的与其年龄、智力不适应的民事活动应属无效。
& 根据《民法通则》第十二条的规定，无民事行为能力人应由法定代理人代理民事活动；限制民事行为能力人进行与其年龄、智力不相适应的民事活动，应当由法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。《合同法》第四十七条规定：限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第７条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。《民法通则》第十四条规定：无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。第十六条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人，未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由其他有监护资格和监护能力的人担任监护人。
& 由上述法律规定可以看出，未成年人未经父母或其他监护人同意进行的与其年龄、智力不适应的民事活动，应属无效。如果该活动得到父母或其他监护人的追认，则为有效。但是未成年人接受赠与、奖励等纯获利益的活动或行为除外。那么对于无效行为应当如何处理呢？《民法通则》第六十一条对此作出了明确规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
& 根据上述分析，小亮在未征得父母同意的情况下，与同学买卖文曲星的民事活动，因买卖双方都是限制民事行为能力人，不具有独立进行民事活动的民事行为能力，买卖行为又未得到父母的追认，因此，该买卖行为，应属无效。小亮的同学小峰应当将文曲星返还给小亮，小亮应当将出卖文曲星取得的250元钱返还给小峰。如果小峰的家长拒绝返还，小亮的家长可以向小峰和他的家长讲明法律后果，协商解决此事，若协商不成，小亮的家长可以向小峰的住所地基层人民法院提起诉讼，确认小亮与小峰买卖文曲星的行为无效，要求返还文曲星。
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未成年人“玩网游花销10万”应视为无效交易？
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一方面，网游的装备是不是也需要价格审批？一个虚拟装备动辄几十元、几百元，价格岂能自由飞翔？另一方面，在实施网络支付的时候，是不是同时需要对身份进行验证？
南宁一名14岁的初三学生，注册支付宝后悄悄绑定了母亲的银行卡，然后通过快捷支付进行网络游戏充值。当母亲发觉银行卡余额不对时，已被孩子刷掉约10万元。通过种种办法，胡女士与网游公司取得联系，希望能要回钱款，但各公司要么直接拒绝，要么说请示领导，后来都没有了下文。（12月30日《南国早报》） 在网络实名制的今天，在玩大型游戏也需要实名注册的今天，还有很多问题需要思考：一方面，网游的装备是不是也需要价格审批？一个虚拟装备动辄几十元、几百元，价格岂能自由飞翔？另一方面，在实施网络支付的时候，是不是同时需要对身份进行验证？未成年人有没有转款的权力？再一方面，虚拟商品销售，是不是也需要有反悔期，一如网购商品可以无条件退货一样。 法律规定：十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。支付10万元玩游戏已经超越了一个未成年人的能力。既然这属于未成年人的行为，就不能让&孩子玩网游刷掉10万元&成为一场游戏，应该无条件退款。笔者希望公益部门出面帮助打一场追款的官司，让其成为此类纠纷的法律标杆。
[责任编辑：赵建波 PG001]
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