5月1日起全面实施“营改增”
房地产纳入抵扣范围
从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
3月5日，第十二届全国人民代表大会第四次会议开幕，听取国务院总理李克强作政府工作报告，审查计划报告和预算报告。
李克强指出，适度扩大财政赤字，主要用于减税降费，进一步减轻企业负担。今年将采取三项举措。一是全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。二是取消违规设立的政府性基金，停征和归并一批政府性基金，扩大水利建设基金等免征范围。三是将18项行政事业性收费的免征范围，从小微企业扩大到所有企业和个人。实施上述政策，今年将比改革前减轻企业和个人负担5000多亿元。同时，适当增加必要的财政支出和政府投资，加大对民生等薄弱环节的支持。创新财政支出方式，优化财政支出结构，该保的一定要保住，该减的一定要减下来。
加快财税体制改革。合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。进一步压缩中央专项转移支付规模，今年一般性转移支付规模增长12.2%。全面推开资源税从价计征改革。依法实施税收征管。建立规范的地方政府举债融资机制，对财政实力强、债务风险较低的，按法定程序适当增加债务限额。各级政府要坚持过紧日子，把每一笔钱都花在明处、用在实处。
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5月1日起房地产营改增 哪些发票可以抵扣?
] 08:04　来源: 每日经济新闻 查看<font color="#CC次
随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣？房地产营改增最大的难点在哪里？
　　一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确了自5月1日起将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围。
　　随着营改增时间表日益临近，对房地产企业来说，哪些进项税额可以参与增值税抵扣？房地产营改增最大的难点在哪里？
　　多位房地产财税专家表示，房企可抵扣发票越多越好，但目前进项税抵扣有限，很多事项须待细则落地，且个案差异较大，不能一概而论。
　　房地产进项税抵扣项有限
　　3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
　　以此来看，现行营业税纳税人全部改征增值税。其中，建筑业和房地产业适用11%的税率，金融业和生活服务业适用6%的税率。
　　中汇（四川）税务师事务所一位资深财税人士告诉记者，营业税是价内税，增值税是价外税，主要区别在于，后者是针对收入和成本之间增值部分按照一定税率计税。
　　对房地产开发企业来说，以前所征收的营业税到底是什么？包含哪些具体项目呢？
　　房地产营业税，顾名思义就是针对房地产企业出售和个人转让房地产过程中所征收的税。
　　记者注意到，2011年10月底，经国家财政部与国税总局审核通过并联合下发《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例实施细则〉和〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉的决定》。该文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　实际上，在房企&预售制&模式下，预收款成了他们主要的回款及现金流来源之一。也就是说，房企收到预收款即要缴纳一定税率的营业税。
　　国税总局在日前发布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中提到，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
　　在房地产开发企业主营成本构成中，包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、配套设施费、借款费用及开发间接费用等。
　　在营改增过程中，到底哪些可以进项税抵扣？中汇（四川）税务师事务所前述资深财税人士介绍说，&建安成本那一块是可以抵扣的，建筑企业营改增是11%。如果建安成本占比50%~60%，毛利20%，但还是不足以持平。&其他比如前期开发费、政府基金，这些是不可能抵扣的，像银行贷款利息能不能抵扣也是个问题。
　　不利于品质房企&甲供材&？
　　营改增试点范围的扩大，在房企内部产生了不少争议，其中争议最大的莫过于部分企业认为会增加其税负压力。
　　在亚信控股集团董秘荣腾洪看来，营改增之后，这实际上会增加房企税负，首先是税率，营业税3%~5.6%，增值税11%~17%。以二手房交易为例，一套100万元的房子，卖到200万元，按原来只上5.6%的税率，现在按100万元差额的11%或17%，税负有所提高。
　　&在房企实际操作中，增值税可抵扣进项税，但上游企业很多没办法提供发票。&荣腾洪表示。
　　前述资深财税人士举例说，在没有&甲供材&（编者注：甲方提供建安材料）的情况下，房企让建安企业包工包料，一张发票开回来，直接按11%抵扣，如果单独买材料按17%，当然有利于他，但部分房企要求&品质&，他们自己去&甲供材&，但能否实际抵扣仍是未知数。
　　&按国务院的税改设计，对行业来说，是降低负担的，每个企业的经营周期不一样，落实到每个企业会有差异。老项目按老办法，按征收率，但具体细则没出来，我们也不敢说。&前述资深财税人士强调说。
　　土地购置费能否获得进项税抵扣？在前述资深财税人士看来，现在房企都是&招拍挂&拿地，都有发票，像2006年以前的项目可能没有这种发票，但2007年以后都不会存在了，这些统一归为老项目，营业税按5%税率征收，现在可能会按一定的征收率，征收率是价税合一，相比较营业税会下降。
　　前述资深财税人士表示，5月1日以后，房企新项目实施营改增，能够抵扣进项，收入按增值税划段后税率是11%，这取决于抵扣这部分，增值税按增值额，也就是毛利那部分缴税。
　　&像价值100万元的房子，毛利率大概在20%~30%，成本是80万元，增值税是20万元的11%，关键是看80万元成本的进项票要足额抵扣，不动产成本的进项部分抵扣事项，目前不太明确。&前述资深财税人士强调说。
　　对于即将到来的营改增大潮，房企应如何做好税收筹划？前述资深财税人士表示，目前还谈不上税收筹划，房企该交的营业税缴清楚，等于你的纳税义务时点暂未发生，中间有一个过渡期，能把自己的税理清楚，比如你有商业地产，你是销售还是自持，细则出来之后，根据自己的情况才有可能筹划合理节税。
　　&在财务上，你要对增值税这个税种特性了解，包括发票的管理、财务核算以及合同等，因为营业税是价内税，增值税是价外税，你的合同金额是含税金额，还是不含税金额。&前述资深财税人士建议说。
相关阅读：营改增细则：新增不动产两年抵扣二手房税负略降(图)
来源：第一财经网站
　　楼市分化 营改增出台或有助去库存　　&细则出来后，十几个财务总监打电话来咨询，问题主要是营业税改增值税（营改增）后企业税负会如何变化，也有人询问个人二手房交易改征增值税后税负会否增加。&普华永道中国中区流转税业务主管合伙人李军告诉《第一财经日报》记者。　　3月24日下午，财政部网站发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（下称《通知》），近100页约4万字的《通知》，明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则，引起了几千万企业的注意。　　在经济下行压力下，政府承诺全面推开营改增试点后，所有行业税负只减不增，预计减税5000多亿元，而这份《通知》正是兑现这一承诺，也回答了企业和百姓心中的疑问。　　比如，新增不动产所含增值税可以在两年内抵扣；老百姓转让个人住房营改增后税负略减；房地产企业虽贷款利息不能抵扣，但计算销售额时土地价款可扣除，建筑业和房地产新老项目划分也终于清晰，金融业的营业税优惠政策基本平移至增值税。　　新增不动产两年抵扣超预期　　新增不动产抵扣不仅仅涉及将被纳入试点的上述四大行业近1000万户纳税人，也涉及近600万户已经纳入营改增试点范围的纳税人，以及更多的原有增值税纳税人，这使得《通知》中新增不动产抵扣成为焦点。　　一位知情人士曾对本报透露，新增不动产抵扣减税规模占到此次营改增减税规模约60%，也就是减税规模超过3000亿元。　　根据《通知》附件2的《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，适用一般计税方法的试点纳税人，日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。　　李军告诉《第一财经日报》记者，在去年讨论的营改增方案中，新增不动产分期抵扣考虑了多个时间，其中最短时间是2年。最终出台方案选择2年内可以抵扣，这超出市场预期，而且第一年抵扣比例为60%，也显示政府给企业减税的决心。　　新增不动产允许抵扣后，到底能给企业带来多大好处？李军举例称，比如一家企业新购入价值1亿元的办公楼，若采用营业税，这1亿元成本中就包含了9500万元的不含税价格和营业税500万元。若在其他条件不变的情况下，采用增值税，这栋购入的办公楼可以纳入进项抵扣范围，即企业共支付了9500万元的不含税价和增值税1045万元，而这1045万元增值税是可以分两年纳入进项抵扣，因此营改增后，这家企业购买办公楼税负会降低500万元。这将鼓励企业投资不动产扩大经营规模，也利好商业地产，有利于楼市去库存。　　《通知》称，所谓取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。　　二手房改征增值税税负略降　　李军发现，个人转让住房营改增后，营业税优惠政策平移到增值税，而且由于计税方法不同，二手房改征增值税后税负还略有下降。　　《通知》附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。　　对北上广深而言，与上述政策唯一区分在于个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税，而普通住房则免征增值税。　　李军举例说，如果一套房价款是100万元，本来缴纳5%营业税即5万元。但现在计算缴纳增值税时，因为增值税的价外税的属性，即100万元是含税，所以计税依据是100万除以（1+5%），即约95万元，再乘以征收率5%，即约4.76万元。两者相比，二手房缴纳增值税比营业税省了2000多元。　　老合同老项目政策明确　　新老项目如何划分是此次营改增中，企业关注的另一大焦点问题。李军表示，此次营改增对房地产、建筑业等采取了过渡性措施，有利于企业税负平稳过渡。　　比如，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。而建筑工程老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的建筑工程项目；未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在日前的建筑工程项目。　　同样，房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在日前的房地产项目。　　李军告诉本报记者，房地产业老项目采用的征收率与此前营业税税率相同，因此营改增后这类项目如选择简易征收方式税负不变。　　他也提醒企业，尽管整体上看，《通知》能确保所有行业税负基本上只减不增，但是由于每个企业情况不同，仍需要根据营改增细则测算本企业税负变化情况，以提前应对。　　作者：陈益刊来源一财网)
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| 毕马威中国税务快讯
毕马威中国
毕马威中国税务快讯
第十二期, 二零一六年三月
日, 中国财政部和国家税务总局联合发布了财税【2016】36号文 (“36号文”) ，公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和政策，该文件自日起生效。
在毕马威中国税务快讯第九期中,我们研究了营改增新政策对所有受影响行业的整体影响。在本期毕马威中国税务快讯中，我们将就营改增新政策对房地产及建筑业行业的影响进行进一步的分析。
房地产及建筑业适用的增值税率
36号文确认了我们之前在日发布的毕马威中国税务快讯中预测的增值税率。房地产及建筑业适用的增值税率，以及营业税率和增值税率的比较请见下图：
由于增值税实际上是基于差额征税（销项减进项），而营业税是基于全额征税（仅销项），所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。另外，过渡性政策的实施也会对税率产生进一步的影响，我们将会在下文进行进一步的阐述。
营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，营改增新政策对于房地产及建筑业的影响巨大。政府为保证房地产及建筑业从营业税向增值税平稳过渡，出台了一些具体的规定。
总体来讲，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有4项政策：
过渡性政策 – 营改增新法规中包括了一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增平稳的过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。
对发生的土地采购成本视同进项抵扣 – 当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。
个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 – 为鼓励长期持有不动产并抑制投机行为，除北京、上海、广州和深圳外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。
分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额 – 日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。在现行的营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。
尽管新的政策以相对平缓的方式控制着对房地产和建筑业的直接影响，预测在日之前，许多建筑业工程项目和房地产销售将会被大力推进，房地产开发商以及购买方从而实现可选择适用过渡性政策。
哪些属于“房地产及建筑行业“征税范围？
政策对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致，意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、零售、写字楼、工业地产、以及商业地产。
重要的一点是，服务供应商的业务活动比如房地产中介、物业管理公司、建筑师、测量师将不会被列入“房地产及建筑业”服务范围，而被列入“商务辅助服务”，并适用6%的增值税率。
过渡性政策
过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。简而言之，对于任何政府而言引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。
过渡期政策适用的情况总结如下：
采用简易征收的过渡政策意味着：
建筑业适用于3%的征收率，不动产销售和租赁适用于5%征收率
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方无法抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的购买方也许可能抵扣进项税
建筑业及不动产业销售和租赁的供应方也许可能开具增值税专用发票
可能更加优惠的政策是如果一般纳税人购进选择适用简易计税方法的建筑和房地产项目，而且还可以抵扣进项税。但建筑企业和房地产企业是否可以就简易计税方法的项目自行开具增值税专用发票（如果已经是增值税一般纳税人），还是需要去主管税务机关代开增值税专用发票有待进一步明确。同时，是否对于选择按照5%简易计税方法的出租不动产项目同样也可以开具增值税专用发票需要拭目以待。
过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。当然，供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。因此，某家房地产开发控股有限公司就住宅希望按照5%征收率对含增值税的价格采取简易征收方式缴纳增值税，而商业地产则倾向于按照11%的税率计算增值税额，并将其转嫁给购买方，购买方可以抵扣进项税额的传统计税方式。重要的是，纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。
实际操作中存在值得关注的问题。首先，对于不动产租赁，由于过渡期政策仅仅要求一般纳税人在日前取得该项资产，因此选择按照简易征收方式计税的满足该项条件的不动产租赁在未来可以一直适用于过渡期政策。换言之，所有权不变的同一不动产可以在多年后依然适用于按照5%征收率简易征收的过渡政策，但是新的不动产或所有权发生变动的不动产则不能继续适用过渡政策。
另外，在不动产租赁业务中，业主的选择将受到租户的重大影响。如果业主可以将增值税传递给下一环节，则其可能倾向于选择11%的税率。而由于租赁条款或协商不利等原因无法将进项税转嫁给租户时，业主往往更倾向于选用5%征收率方式。因此，业主与租户之间就税务问题清晰的沟通将成为将来租赁谈判的一部分。
小规模纳税人
11%的增值税税率适用于一般纳税人。年销售额500万元以上，或年销售额低于500万元，但能够向税务机关提供健全的会计记录，能够提供准确税务资料的，并向税局申请成为增值税一般纳税人并通过税局登记的纳税人被称为增值税一般纳税人。
不符合“增值税一般纳税人”标准的纳税人被称为增值税小规模纳税人，增值税小规模纳税人具有如下特点：
房地产业小规模纳税人按照5%的税率缴纳增值税，建筑业增值税纳税人按照3%的税率缴纳增值税。
小规模纳税人无法抵扣进项税
小规模纳税人不能开具增值税专用发票。小规模纳税人向一般纳税人销售货物或应税劳务,购货方要求销货方提供增值税专用发票时,税务机关可以为其代开增值税专用发票。
个人出租住宅将按照1.5%的征收率缴纳增值税，与现行营业税下政策一致。
对于关键细分市场的研究
个人出售住宅的相关政策
正如上文提到的，新政策显著影响之一就是“个人出售住宅的相关政策”。事实上，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计税基础是住宅销售额。
另一方面，除北上广深外，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，目的是鼓励长期持有不动产，而抑制市场投机的行为。有意思的是，这个政策适用于所有个人持有的“住宅”房地产。因此，对于房地产投资者也将会适用于免税政策，个人出租住房的收入则适用1.5%的增值税率。
当考虑特殊情况时，政策适用就不那么清晰了。例如如果不到2年的时间，房地产业主发生死亡或者因离婚发生的财产权属转移。尽管有政策规定，上述情况取得房屋产权免征增值税，如果发生上述情况，再销售房产时，是否要重新计算2年的时间并不明晰。
建筑业服务
营改增后，除适用3%征收率简易征收的情况外，建筑行业将适用于11%的增值税率。对于目前按照3%征收率简易征收的项目，支付给分包商的费用允许在从总收入中税前扣除，与现行的营业税下政策一致。
营改增后，建筑行业将面临两个主要问题：
取得增值税发票的问题。由于总包商下有很多分包商为小规模纳税人，无法开具增值税专用发票，该部分的进项税只能拿到税局代开的增值税专用发票方能抵扣。
当建筑公司采购作为其提供服务一部分的原材料时，这些材料是否应按照建筑业11%的税率还是按照销售货物17%税率缴纳增值税？一般而言，因为购买的材料的价格已算入到开发商支付给建筑公司的费用中，所以应适用11%的税率。但是目前法规规定并不十分明确。
考虑到某些建筑公司提供建筑服务，开发商采购原材料的情况。对于在建筑服务中不提供材料的建筑公司，可适用于3%简易征收的优惠政策。该规定符合减轻建筑公司税负的政策考虑，背后的原理是将增值税率降低，以用来弥补建筑业企业可抵扣的进项税较少的情况，因为他们主要的成本是人工成本。
房地产开发商
抛开对于开发商老项目利好的过渡性政策，还有其他一些利好消息。其中最重要的就是，对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。因此，对于销售额适用什么税率是有利的，先进行测算是非常有必要的。
房地产开发商就营改增另外特别关注的一点是，当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36号文并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。
房地产基金及其投资者，以及持有财产-长期持有
房地产基金及其投资者为出租目的而持有的房地产也将会获益于相对宽松的过渡政策。具体来说，针对以下两种情况可选择征收为5%的简易计税方法：
一般纳税人出租其日前取得的不动产或
一般纳税人销售其日前取得（不含自建）的不动产
此外，对于可选择简易计税办法使用5%征收率的非自建不动产，法规允许了此种情况下可按卖出价和买入价的差额计税，意味着房地产基金及其投资者，以及那些在日前购入并持有不动产（比如工厂）的纳税人在后续转让时，可就总销售额减去总购买价的基础上，按5%征收率缴纳增值税，与现行营业税下的规定一致。
日之后取得的房地产资产并不能够选择使用简易计税方法使用5%征收率，购买方能够以11%的增值税率抵扣其进行税额。然而，法规规定了增值税可抵扣的进项税额需按比例分摊在两年中抵扣，第一年可抵扣进项税额的60%，第二年可抵扣进项税额的40%，此规定同样适用于日后取得的不动产在建工程，但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。
关于这条政策值得好奇的一点是，乍看之下是政府可提高其财政收入，但是具体效用不太清晰，因为除出口退税外，我国尚不允许进项税留抵退税，意味着购买方产生进行留抵的话，不会得到退税。另外，关于购入按固定资产核算的不动产，第一年可抵扣的60%进项税额是应于购买的当月申报抵扣，还是应该按比例分摊到12个月申报抵扣。同理，这一疑问也适用于与第二年40%的可抵扣进项税额。此外，如果在第二年期间也发生了不动产处置的情况，那么进项税额应当如何处理，政策尚未明确。此外，如果购入不动产不是按固定资产核算，例如按投资性房地产核算，那么应该如何抵扣？法规也没有明确给出指引。
在我国，常见的处置房地产的方法是由房地产持股公司出售股份或其他权益，转让并不属于营业税制或增值税制的应税范围。至少在现阶段出台的法规并未包括类似企业所得税7号公告的“看穿”政策，即针对出售股份行为将会视同处置潜在的房地产资产那样需要征税。
物业管理，房产中介和及其他类似服务提供方
如前所述，物业管理服务、房产中介及其他类似服务将适用6%增值税税率。值得注意的是，物业管理服务被归类为“商务辅助服务”。因此，物业管理服务和房产中介服务可以抵扣。
转售水电和其他市政支出
在房地产业，物业管理公司或者业主按照租约转售水电等市政支出给租户是非常常见的情况。问题是，转售水电是否应按照水电所适用的增值税税率征收，而不用管是否业主选择了简易征收方法纳税，还是这些转售的水电应作为提供租赁服务的价外费用一并按照11%征收增值税。营改增新法规并未给出具体解释。
如我们在关于金融业营改增的中国税务快讯中所述，利息支出以及直接和贷款服务相关的手续费支出无法获得进项税抵扣，将增加房地产项目的融资成本。
预测在实践中将会产生的重要问题
增值税改革是一项重大的税制改革举措，每当这些新法规发布时，通常会有大约12至18个月的“适应期”。初看之下，会有许多曾经在国际增值税体制出现过的系统性问题也可能在我国发生。毫无疑问，在未来相当长的一段时间内，下列问题都会引发疑问或不确定性，：
房产的认证问题 - 法规是建立在即将被出售的房产和已取得的房产是一致的假设上运行的。考虑这些例子：房地产开发商是否能就取得土地使用权时支付的价格进行相应减除。如果开发商的项目部分属于老项目，部分属于新项目，土地使用权该如何处理？同样的问题也会毫无疑问地在过渡政策下出现，比如共有者之一在日当天拥有地产50%的股权，而其他共有者在日之后购买了他们50%的股权。在随后的销售中，增值税5%的简易征收办法是否一并适用于全部的共有者，还是将全部不适用呢？
商业及住宅地产 – 关于个人销售住房的相关政策为销售和出租住宅地产提供了税收优惠。但实操中可能存在如何准确定义“住房”和“非住房”的困难。比如，如何将学生公寓和服务式公寓分别归类。
房地产开发商登记为增值税一般纳税人 – 房地产开发商一般会希望于项目开始阶段登记为增值税一般纳税人，可以从销项税额中抵扣相应的进项税额。但实操困难在于，当项目开始时，房地产开发商尚未取得销售收入，因此可能无法顺利登记为增值税一般纳税人。这种在发生费用支出和取得销售收入之间会有很长一段筹建时间的商业模式，可能会导致企业无法及时抵扣应抵的进项税。希望税务当局/税务机关能够允许开发商在项目开始阶段就有资格注册为增值税一般纳税人。
十大行业问题 – 房地产及建筑业
毕马威日的中国税务快讯中，我们列出了存在于房地产及建筑业中的十大行业问题。随着政策发布，现着眼于这些问题将如何被解决（或仍无法解决）。
主要财务影响 – 房地产及建筑业
许多房地产开发商，业主，房地产基金和其投资者非常关注，当过渡政策结束时，11%的增值税率是否会造成他们额外的税负。这些问题并没有简单统一的答案，而是需要对相关财务模型进行财务影响审阅及分析。我们列出了几个关键的影响因素：
现有合同的条款 – 如果合同已经签订且增值税无法转嫁给下游企业，那么供应商也许更愿意使用3%（建筑行业）及5%（房地产行业）的征收率，使用简易计税方法去降低增值税带来的影响。
交易对方是否为增值税一般纳税人 – 如果销售业务的购买方属于增值税一般纳税人，或租赁业务的承租方属于增值税一般纳税人，那么相较现行的营业税下，增值税将更会容易地转嫁给购买方或租户。总体而言，意味着B2B模式下的房地产交易（如商场、写字楼、工厂、酒店和其他形式的商业房地产项目）相比B2C或C2C模式下的住宅而言，受政策变化不利影响的可能性更低。
土地占整个项目的比例价值 – 预计政府部门将不需要就出让土地使用权缴纳销项税，然而开发商购买土地使用权时可就支付的价格视同进项进行抵扣，也意味着当开发商出售已完成的项目时，其增值税应纳税额将由销项税额与视同进项税额决定。此外，如果建筑劳务和材料占项目开发总价值越高，则可抵扣进项税额越高，因为材料的进项税率为17%，而建筑成本会带来11%进项税。
销售模式 – 出售已完工房地产项目和出售房地产企业的股权，可能适用不同的增值税处理方法。并且，出售股权的权益可能不属于增值税征税范围。
企业运营结构 – 许多开发商通过项目公司运营各开发项目。如果汇总申报无法实现，意味着每次开发新的项目时，都需要让每个项目公司尽早登记为增值税一般纳税人，以确保可以尽早获得进项税抵扣资格。然而，直到各公司产生销项税时才能实现相关进项税额的经济效应。因为除了部分货物和服务出口外，我国并不广泛就进项税留抵退税予以退税（这与其他很多增值税税制国家不同）。因此，增值税对企业现金流会产生显著并长远的影响。此外，当以项目公司架构运营时，一个项目产生的进项税将不能用于抵扣另一个项目产生的销项税。
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