养老用地和养老新型产业用地地一样吗

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-04-30 02:58 标签： 产业用地
养老用地将出细则
第50版：楼宇
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养老用地将出细则
&&&&业界表示，在养老产业相对成熟的国家，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老产业给以一定政策支持，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套尚难以支撑养老产业的全面发展。&&&&对此，全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全表示，“目前国家正在就我国老龄事业和产业发展进行总体规划，涉及土地、金融等众多方面的细化支持措施将陆续推出。”此外，为进一步培育和繁荣养老服务消费市场，今年7月还将在广州举办首届中国国际老龄产业博览会。据新华社&&&&&养老用地暂停招拍挂&&&&新闻链接&&&&据《中国房地产报》报道：日，北京市国土资源局暂停养老综合用地招拍挂，但从事养老产业的机构将因此获得项目建设补贴和运营补贴等。此举目的则是鉴于目前养老用地暂无监管措施，容易造成养老产业“走样”。&&&&早在2013年4月初，北京市政府就已将事先设定的100公顷、共计7块养老设施用地指标下放给了北京市各区县，并由各区县自行推动。虽然北京市政府表示将降低土地保证金（竞买底价的5%）以吸引社会资本参与养老综合用地竞拍，但该100公顷养老设施用地指标最终未能落地，而是仅仅出让了1块（中投发展有限责任公司以800多元/平方米的楼面价获得了首块养老用地），余下6块养老综合用地并未出让。&&&&中融人寿保险股份有限公司原监事长王志刚表示，暂停养老用地招拍挂主要是因为目前国内尚未形成成熟的养老产业运营模式，加之养老运营、专业化养老看护医疗、收费标准等其他相关配套条件均不成熟，养老产业暂不具备完全市场化的生态环境。&&&&上海亲和源股份有限公司研究中心副主任王波也对此次北京市国土局暂停养老综合用地招拍挂一事持乐观态度。他指出，虽然养老产业带有商业属性，但公益属性也很强，为保证养老产业“不变性”和“不走样”，暂停养老综合用地招拍挂显示了相关政府部门对待养老产业的理性态度。&&&&本报记者&陈静思&综合报道&&&&&养老地产常见模式&&&&社区养老&&&&代表项目：万科·幸福汇社区养老是指在一个大型社区中，专门开辟出一个方便老年人生活的居住社区。社区中除了有为老人提供方便的居住建筑之外，还会有老年活动中心、老年大学等各类配套设施。&&&&购房养老&&&&代表项目：远洋椿萱茂&&&&购房养老是指老年人可以购买养老项目中具有产权的房子。与社区养老不同，购买养老项目的产权房子，可以在享受私人空间的同时，享受到更为便捷的各项养老、医疗服务。&&&&以租养老&&&&代表项目：太阳城&&&&&&&&&&&以租养老是指养老机构帮助老年人将其私有住宅出租，用所获得的租金来支付老年人在养老机构的花费。与以房养老不同，以租养老即可保证养老费，也可保留下房子的产权，留给后代。&&&&养老公寓代表项目：恭和苑、保利和熹会&近年来，开发商纷纷在京开发、建设了养老公寓。目前，养老公寓大多采取租赁制度，&租赁年限大多在3年—20年。&&&&会&员&制&&代表项目：太申祥和山庄会员制是北京早期养老最常用的制度。因会员制有不同的分级，也可让不同老年人享受到不一样的服务。&&&&保&险&制&&代表项目：泰康健康城随着保险公司参与进入养老地产行业，老年人只要购买保险公司制定的养老保险，即可入住保险公司指定的养老机构。本报记者&徐楠&&&&&&&&&&&&&&&&&
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2015北京养老用地供应新模式:混合制土地为主
经过多年的尝试与探索，北京在养老设施用地方面又有了新举措。
2月3日，北京市2015年首宗养老设施用地竞拍成功。与2013年、2014年北京市国土资源局(以下简称“北京市国土局”)推出的单一养老设施用地不同，该宗养老用地供应方式是“住宅用地+机构养老设施用地+限价商品住房用地”配建的混合用地模式。
据中国房地产报记者调查了解，配建混合用地模式也将成为2015年养老用地的主要供应方式。据悉，在2014年12月中旬，北京市国土局曾举办过一场较大规模的养老用地出让征求意见会，会上就混合配建用地模式进行了可行性探讨，并计划推出9宗此类性质的养老用地。保利、远洋、首创等地产商、养老机构服务商、险企和相关专家等参与了此次征求意见会。
“事实上，北京市国土局一直在探索养老用地供应模式，包括推出什么性质的土地等，并强调如果此种方法不行就换另一种，态度很坚决，一定要支持养老设施用地。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星说。
多年尝试的结果
北京对于养老设施用地的推动一直走在全国前列。
2013年，北京市按照“计划适度超前，有效引导预期”的原则，结合区县和相关部门提供的项目梳理，在年度供地计划中单独列项的养老设施用地供地计划100公顷。
按照计划，2013年北京市国土局将会陆续推出7块养老设施用地。
日，北京首宗养老社区用地开标，中投发展有限责任公司(以下简称“中投发展”)、北京懋源置业和懋源房屋联合体、中建一局建设发展有限公司和北京兴茂置业四家公司参与。最后，中投发展以总价4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地。
之后，由于中投发展养老设施建设迟迟无法落地，引起各方媒体“圈地”质疑。一时间，养老设施用地招拍挂陷入停顿。
2014年4月，国土部出台《养老服务设施用地指导意见》，养老设施用地政策才又往前迈进一步。
2014年，北京市国土局则对100公顷养老设施用地指标提出了“重点调度盘活、利用存量建设用地推进养老设施用地的计划”。“关于养老设施用地的政策我们也在研究，包括不断的论证，希望这一政策能够真正惠及养老产业。”北京市国土局相关人员对中国房地产报记者表示。
但这一思路并没有出现可借鉴的成功案例，2014年北京养老用地市场依然凋敝。
直到2014年下半年，万科、花样年等企业推出了“住宅小区配建养老社区”模式，并迅速获得市场认可。这一模式也与“9073”养老规划思路一致。随后，北京市国土局开始探索混合配建模式的可行性。
在2014年底征求意见会召开之前，北京保利安平养老产业投资管理有限公司副总经理钱京也曾被北京市国土局邀请探讨养老运营与地产的关系。“当时就定了一个基本方向，住宅社区配建一部分专门的养老用地，但对养老机构自持年限有一定要求。这种方式更实际，可行性更强。”在2014年12月中旬的征求意见会上，北京市国土局决定推出9宗“住宅用地+养老设施用地+限价商住房用地”的混合配建土地。
“从政府角度出发，这一方式既满足了养老土地供应的政治任务，也保护了地价。对企业来说，可以通过住宅的现金流回报消化一部分养老投资压力，平衡各方利益，是可行之举。”合众不动产市场部总经理高峰说。
据悉，北京市国土局是次征求意见会推出的9宗地分别位于房山、怀柔、朝阳等各区县的近郊，总面积约100公顷，基本与北京市年度养老用地供应计划一致。参与该次会议的合众人寿、保利地产、北京安信颐和等公司都对土地信息做了积极研究，对后续供地计划保持着密切接触。
让企业有盈利空间
2月3日，首创置业5.98亿元折桂北京顺义新街地块，包括3.83万平方米售价为9500元/平方米的限价房，以及养老用地规划建筑面积3.46万平方米。这也意味着去除养老设施用地和限价房用地，该地块剩余纯商品房面积不到2.9万平方米。
“养老配套面积占比相当大，拿地也不便宜，最终成本会在住宅部分体现，可售部分房价会很高，企业如何平衡成本是需要技巧的。”高峰分析道。
在北京安信颐和控股有限公司总经理赵军看来，这一模式的好处在于把住宅用地和养老用地捆绑销售，“未来会出现养老专业运营商和地产商联合体拿地的情况，这不失为一个好的解决方案。另一方面因可售部分面积过少，拿地企业将以北京市国企或有社会责任感的企业为主。”
“未来除了混合配建的主流供地模式外，可能还会出现PPP模式。”乌丹星补充道。PPP模式即政府出地，地上物业建设、经营管理均由企业承担，但需要在约定时间内将这一物业归还政府。“混合配建与PPP模式会成为养老设施用的主要形式。”
“我们在那次会议上达成了一个共识：推出来养老设施用地必须让拿到地的企业能生存，否则没有任何意义。”乌丹星说。(李克纯)
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