请问房地产投资时的地段选择为什么至关重要？？谢谢_百度知道
请问房地产投资时的地段选择为什么至关重要？？谢谢
第三还是地段李嘉诚曾说过，第二是地段，一直以来也被房地产业界奉为金科玉律！”这句话道出了房子的真谛。你现在知道地段的重要性了吧：“决定房地产价值的因素，第一是地段
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因为您要是买到大山里，很难找到别人愿意买的！同理可证！
房地产就是房产和地产的合称，一个是土地，一个是土地上的房子，房子差不多的情况下，这块土地在上海市中心和在崇明岛能一样嘛！哪怕是繁华都市的一间小平屋也比穷山恶水的别墅强的太多了！
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想在上海好点的地段购买商业地产，投资写字楼或商铺都可以
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
房产土地类型分两种：1商业 2住宅。商业类型又分为写字楼、商铺和厂房等。收益主要来自于3种：1租金收益，2物业升值收益，3金融收益。投资需要考虑以下问题：1：如果你是外地人，住宅不用考虑，本地政府有限购限贷政策。如果你是本地人，也不建议住宅，虽然上海的住宅价格下跌的可能不大，但是收益相对于其他项目较低。租金的回报率一般是办公楼商铺的一半。2：商铺和写字楼同属于商业地产，但是目前上海沿街商铺价格很高且没有新铺，上海的二手商铺回报率在4%算是比较高的。3：目前上海内环办公楼供应量同样少，可开发土地越来越少。但在售的新项目还有（
）中信和SOHO中山。个人建议目前只要是内环项目就可以购买。能买到的都是稀缺产品，目前国内大力推动第三产业，写字楼利用率高，供求关系在这，未来升值空间自然很大。对新楼盘而言，租金回报率不用太计较，只要地段好，不愁租不出去。租金每年都在上涨，去年上海普涨7.5%，新楼盘租金回报率基本上都保持在5%以内。因为租金在涨高，售价自然也涨。核心地段未来越来越高。目前上海的租金水平仅在7块左右，北京在20块左右，香港在37左右。由此可见，未来上海的上涨空间还很大。根据上海“十二五”规划，未来上海主力发展区域在（
）商务区。政府投资1300亿，未来20年，使虹桥商务区堪比陆家 嘴，成为上海西大门。SOHO的项目在上海具有一定的分量，未来10年上海的商业地产SOHO占了半壁江山。可放心购买。 另我们目前的房源大多是带有租约出售，目前在售的有法国领事馆租约房源、人人网租约等一大批跨国机构的租约，这种房源租约稳定，租户对租金的承受能力较高，并且装修成本相当高，不会轻易更换办公地点。待到租约到期后涨租也很方便。最后金融性收益主要，若你买了1000万的产品，每年收租金50万。之后可以做银行抵押贷款，贷1000万，每年80万利息。而租金可以还掉一大半利息！三年后租金上涨，租金不仅还掉贷款，而且还有1000万现金可以使用。我是SOHO中国的销售经理王灿 电话：
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& 怎样投资商业地产 商铺
怎样投资商业地产 商铺
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　& 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的,以工业生产功能为主的工业地产等.
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
&商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用整体开发，主要以收取租金为回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大，大家投资的时候需要谨慎。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
二、什么是商铺
商铺，由&市&演变而来，《说文》将&市&解释为&集中之场所&，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对&商铺&做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
三、商铺的分类&
　　商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
　　按照开发形式进行分类
　　（1）商业街商铺
　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
　　商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　
　　（2）市场类商铺
　　在这里，我们所说的&市场&是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、城、建材城等。
　　（3）社区商铺
　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。& 　　
　　（4）百货商场、购物中心商铺
　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
　　（5）商务楼、写字楼商铺
　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
　　（6）交通设施商铺
　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
四、社区商铺
在商业地产中，社区型商业其规模、区域的划分相对有限，但其发展前景相当可观，是未来商业地产发展的方向，是整个商业地产板块中及其重要的组成部分，是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。
商业地产是继中国房地产业开发、发展10年以来新的亮点，转折点。住宅类商品房，发展商一般采用的开发销售、资金回收模式相对阶段化、简单化。一个项目少则3年，多则7&8年，卖完项目结束。而今天的商越来越懂得商业地产持续稳定发展的重要性，把握商业地产机遇，造就新的利润点，这样才能基业长青，企业长寿。商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战。
<span style="color: #、社区型商业地产的结构
（1）社区型商业，是指位于大型社区或区、镇范围内的商业底铺和商广场，其经营对象主要是本区域经济范围内的住宅社区和居民。
（2）社区型商业的主要结构模式；1&3层商业楼或建筑底层商业用途的裙房。社区型商铺的业态布置是以其功能为前提，其结构的特点分为中小型、便利性、配套型，而且具有投资小、易出租、易的经济性、交易型特色。
（3）社区型商铺的目标客户群；主要是集中覆盖在该商铺所在地或区、镇范围内的社区，因而不同的社区，消费群体的层次、能力不一样，也会有不同的商铺业态、商业规模。
&&& 有些发展商仅按规划要求5%&20%设立住宅区底铺，一些大型社区则会开发一些休闲广场类的社区商铺。如保利&西街。一个社区商铺的价值，是通过社区消费者的消费量、社区的品牌、形象及商铺招商的主力品牌店、软环境所体现的。
（4）发展商的企业品牌形象，社会口碑，投资经营理念，市场推广、宣传力度，都会直接融合在商业文化的传播中。如开发商是国内外知名品牌企业，实力雄厚，在项目运作过程中善于造概念、造声势、扩大市场影响，将会吸引社区周边3---5公里范围的消费群体，从而促进商铺本身的品牌形象，其、价值都会得到提升。
（5）社区型商铺是房地产开发项目的一部分，分为和住宅同步开发或独立开发，与住宅混合型和独立型。是发展商立足于工程需要，从配套角度出发设立商业配套，或从企业投资经营、利润回收、企业战略角度出发，创立社区品牌，创造企业的市场效应。
<span style="color: #、社区型商铺的优势
第一：社区型商铺最大的特点就是贴近老百姓，在居民区内设点、设商业街、商业广场，有着广泛的客源与消费基础，只要业态与终端客户融洽、对口，就不会形成空铺，死铺。
商铺是水，客户是鱼，什么样的水养什么样的鱼。什么样的鱼到什么样的水去游泳，莲卡佛、伊思丹不可能成为社区商铺，麦当劳、肯德基就可能成为社区型商业。消费对象不同，业态定位也不同。就象城皇庙豫园的商铺，从来就不会空关，它的业态会也随着消费群体的不断生级换代而自行调整。因而社区型商铺是富有生命力的商业项目。
&&& 第二：社区型商铺也随着房地产市场的发展，社会经济水平不断提高，上海国际化大都市文化生活形态逐渐形成，社区型商铺愈来愈趋向高档次、高品质、高消费的豪华型、舒适型模式。如古北新区、小陆家嘴区、碧云社区、联洋社区等区域内商铺。
&&& 社区型商铺的概念也逐渐发生了新的变化，如联洋社区的大姆指广场，碧云社区的酒吧一条街，将商铺与休闲，娱乐，健身，融合一体，符合了国内外的高档生活形态与休闲文化，同时也体现了国际化大都市多民族，多元化，亚文化的融合交接，把商业与文化生活、艺术、精神释放，在特定的环境状态里得到展示。
&&& 因此，这类商铺的价格不完全是物业本身的价格，随着其品牌、知名度的扩大，更是其概念价值的提升，前景非常可观。
&&& 第三；社区型商铺与房地产项目的关系变得越来越密切，商业项目的档次提高会促进房地产项目的价值提升，如新天地，周边的项目淮海晶典、华府天地，这两栋楼的价格卖到了上海的天价，美金：4000---6000元/平方米，这与新天地商业操作成功是分不开的。把商业街与房地产项目捆在一起宣传报道，打品牌，打概念，做到价值最大化，效益最大化，如海上海项目。在商业化生存时代，社区型商业的功能随着市场发展，其价值已超越了其自身既定的利益范畴，已赋予了其新的生命力。
<span style="color: #、社区商铺业态分类
社区商铺的表现形式主要是1-3层,或者商业用途裙房,商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖站、书报厅、及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩部、花店、咖啡店、酒吧、公司、装饰公司、幼儿园等。
<span style="color: #、社区型商铺的营销策略
商业地产的营销策略、方式有很多种，但归结到大的面上就是三类；
策略一；全部出售；很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小自主经营。如北京的建外SOHO商业街，上海的金桥。罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。
发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。如南京路，福州路旁的中福城一条街，内街商铺全部出售给温州人，两、三年过去了，一条商业街开门的商铺只有几家，几十家商铺都关着门，门上出租告示一张，都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁，二&三年不来，管理公司拿他没辙。这样的&商铺&很容易变成&伤铺&。
全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。
策略二，全部出租；这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不确断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到&一茶一坐&吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟。还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。
这种模式被不断地拷贝，模仿。成为一种新的商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力，有良好的经营管理队伍，如襄阳路小商品贸易市场管理队伍，工商管理、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效的管理队伍。
全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观。&养铺&是商业地产增值的必然途径，一万平方米左右的商业广场，&养铺&时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。
策略三，部分出售、部分出租或者出售包租；这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。
&&& 企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法；发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没气色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。
&&& 出售包租方案；本方案现在应用很多，主要是针对投资客、&炒铺&人。最简单操作是将三权分立；有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般2&5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定汇报，汇报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行，现在低的汇报率是5%--6%，高的汇报率是10%--12%。过高的回报率也是一种风险。
还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获的收益。
&&& 发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。
<span style="color: #、社区商铺投资策略
用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资分析，包括对赛睿商铺
投资原理中各因素的投资分析和自由竞争策略两部分。
　　投资分析
（1）商情因子：商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。社区商铺的目标商情因子主要覆盖特定社区范围。
　　需要说明的是，如果一个社区商铺的商情因子如果能够提高，那么这样的社区商铺的投资价值就会显著提高。商情因子的提升有多方面的因素，比如该社区开发商是国内知名品牌，那么开发商在项目运作过程中，会对其社区商铺进行传，这将有助于吸引社区外的消费者；另外，商铺经营商本身的品牌形象，可以提升该商铺的商情因子等。
　　（2）客流量：社区商铺的客流量主要来自社区居住人口。商铺投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模庞大，哪个商铺位置的铺面客流量最大、比较大。铺位类社区商铺的客流量更多考察的是整个项目的客流量，在考虑时，对位于出入口，一层的商铺多加关注就可以了。
　　（3）&可视性&因子：铺面类社区商铺的&可视性&和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关；铺位类社区商铺，一层、靠近出入口的商铺&可视性&显然是最好的，租金最高，价值也最高。社区商铺的开发过程中，开发商如果能够使尽可能多的商铺的&可视性&保持相当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高，很少存在因为部分商铺&可视性&低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的社区商铺项目就是一个里面商铺的&可视性&最大化的项目。
　　（4）交通条件：社区商铺因为主要服务与周边社区，所以交通条件对商
铺价值的影响力不是很大。交通条件对社区商铺价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。
　　（5）停车条件：社区商铺的停车条件可以依赖社区自身的停车设施，考
虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些社区商铺开设一定数量的停车泊位。
假如商铺投资者选择的是一个高档住宅社区，那么他/她必须考虑社区商铺开发商是否进行了足够的停车规划。
（6）整个项目规划设计的科学性。社区商铺的规划设计对铺面类社区商铺的影响要比对铺位类社区商铺的影响小，前一种情况下，直接影响铺面社区商铺个案，后一种情况，则可能影响整个铺位社区商铺项目。
　　（7）硬件条件：社区商铺的硬件条件比较简单，主要涉及到面宽、进深、
层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。
　　（8）经营商品的类型：社区商铺主要经营生活日常用品及相关服务。
　　（9）隶属项目的运营特点：社区商铺，作为一个房地产项目的一部分，房
地产项目的规模、定位、面对的主流客户等会直接影响到社区商铺的价值。除以外，社区商铺，如果是铺位形式，那么会受隶属项目的制约；如果是铺面形式，就不会有这样的问题。就前者而言，除房地产项目的特点外，社区商铺项目的投资形式、定位、管理水平等。对商铺的价值影响将是不言而喻的。
　　（10）商铺初始售价：社区商铺投资者在进行社区商铺投资时，也需要清
楚，商铺初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商，销售先生/小姐等对该社区商铺包装后，偏离了商铺真正价值的价格。能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格将是商铺投资者最需要警惕的内容。如果价值被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就被高位&套牢&。
　　另外，投资者需要对社区商铺项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。
　　（11）商铺周边房地产发展趋势：社区商铺周边各类房地产的发展趋势对社区商铺价值的影响是直接的，也会很大。我们说的社区商铺并非某一个住宅区域的社区商铺。事实上，社区商铺价值提升的空间很大程度上受此因素的影响。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的社区商铺，未来周边大型的房地产开发规划，
将会失去社区商铺价值的上涨。
　　2、投资策略
　　根据对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容，以最大化商铺价值为目标，可以初步就社区商铺投资得出以下投资结论：
　　社区商铺投资过程包括两个步骤：社区商铺项目选择中，赛睿商铺投资原理中的各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点、商情因什么是商业地产
　& 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.
商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产
商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。
商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。
二、什么是商铺
商铺，由&市&演变而来，《说文》将&市&解释为&集中交易之场所&，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京（开封）是当时最大的商业中心城市。据历史记载：（东京）东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。
位于长江三角洲东端，北濒长江口，南临杭州湾的上海，明清时期仅为江苏省的一个县。上海的第一次崛起，是在上一世纪二、三十年代，当时的上海已成为全国最大的经济和商业中心，远东最大的商业中心城市。据《上海通史》记载：1933年上海共有商铺7.2万户，平均每平方公里136.5户，各地巨贾名商纷纷落户上海，十六铺、南京路、静安寺、霞飞路（今淮海路）等商业中心街区初具雏形。
根据以上对商铺历史的回顾，我们可以对&商铺&做以下定义，即 商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。
商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。对于绝大多数人来讲，理解这一点很容易。
商铺作为提供服务的场所，简单举例很容易理解，比如餐饮设施、美容美发设施等。消费者在这种商铺里，通过得到经营者提供的服务，享受服务的品质。
商铺作为提供感受体验的场所，比如电影城、KTV量贩、健身设施等，消费者在这类商铺里充分感受经营者创造的特别的情景、设施、氛围等，从中得到美感、娱乐、健康等，而经营者在此过程中实现收益。
商铺的概念我们可以发现，商铺已经经历了很大的发展，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。很显然，以上不同经营商品的形态将直接影响商铺的位置、交通条件、定位、大小、空间、结构、装修方法、风格、商品类型、配套条件等。在此，对商铺的概念做足够的分析，有利于商铺投资者在投资过程中做初步的判断。
三、商铺的分类
　　商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解。
　　按照开发形式进行分类
　　（1）商业街商铺
　　商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
　　商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。　　
　　（2）市场类商铺
　　在这里，我们所说的&市场&是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
　　市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
　　（3）社区商铺
　　社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
　　社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。& 　　
　　（4）百货商场、购物中心商铺
　　百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
　　（5）商务楼、写字楼商铺
　　商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。　商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。
　　（6）交通设施商铺
　　交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
四、社区商铺
在商业地产中，社区型商业其规模、区域的划分相对有限，但其发展前景相当可观，是未来商业地产发展的方向，是整个商业地产板块中及其重要的组成部分，是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。
商业地产是继中国房地产业开发、发展10年以来新的亮点，转折点。住宅类商品房，发展商一般采用的开发销售、资金回收模式相对阶段化、简单化。一个项目少则3年，多则7&8年，房子卖完项目结束。而今天的房产商越来越懂得商业地产持续稳定发展的重要性，把握商业地产机遇，造就企业新的利润增长点，这样才能基业长青，企业长寿。商业地产时代已经来临，其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战。
<span style="color: #、社区型商业地产的结构
（1）社区型商业，是指位于大型社区或区、镇范围内的商业底铺和商广场，其经营对象主要是本区域经济范围内的住宅社区和居民。
（2）社区型商业的主要结构模式；1&3层商业楼或建筑底层商业用途的裙房。社区型商铺的业态布置是以其功能为前提，其结构的特点分为中小型、便利性、配套型，而且具有投资小、易出租、易转让的经济性、交易型特色。
（3）社区型商铺的目标客户群；主要是集中覆盖在该商铺所在地或区、镇范围内的社区，因而不同的社区，消费群体的层次、能力不一样，也会有不同的商铺业态、商业规模。
&&& 有些发展商仅按规划要求5%&20%设立住宅区底铺，一些大型社区则会开发一些休闲广场类的社区商铺。如保利&西街。一个社区商铺的价值，是通过社区消费者的消费量、社区的品牌、形象及商铺招商的主力品牌店、软环境所体现的。
（4）发展商的企业品牌形象，社会口碑，投资经营理念，市场推广、宣传力度，都会直接融合在商业文化的传播中。如开发商是国内外知名品牌企业，实力雄厚，在项目运作过程中善于造概念、造声势、扩大市场影响，将会吸引社区周边3---5公里范围的消费群体，从而促进商铺本身的品牌形象，其价格、价值都会得到提升。
（5）社区型商铺是房地产开发项目的一部分，分为和住宅同步开发或独立开发，与住宅混合型和独立型。是发展商立足于工程需要，从配套角度出发设立商业配套，或从企业投资经营、利润回收、企业战略角度出发，创立社区品牌，创造企业的市场效应。
<span style="color: #、社区型商铺的优势
第一：社区型商铺最大的特点就是贴近老百姓，在居民区内设点、设商业街、商业广场，有着广泛的客源与消费基础，只要业态与终端客户融洽、对口，就不会形成空铺，死铺。
商铺是水，客户是鱼，什么样的水养什么样的鱼。什么样的鱼到什么样的水去游泳，莲卡佛、伊思丹不可能成为社区商铺，麦当劳、肯德基就可能成为社区型商业。消费对象不同，业态定位也不同。就象城皇庙豫园的商铺，从来就不会空关，它的业态会也随着消费群体的不断生级换代而自行调整。因而社区型商铺是富有生命力的商业项目。
&&& 第二：社区型商铺也随着房地产市场的发展，社会经济水平不断提高，上海国际化大都市文化生活形态逐渐形成，社区型商铺愈来愈趋向高档次、高品质、高消费的豪华型、舒适型模式。如古北新区、小陆家嘴区、碧云社区、联洋社区等区域内商铺。
&&& 社区型商铺的概念也逐渐发生了新的变化，如联洋社区的大姆指广场，碧云社区的酒吧一条街，将商铺与休闲，娱乐，健身，融合一体，符合了国内外的高档生活形态与休闲文化，同时也体现了国际化大都市多民族，多元化，亚文化的融合交接，把商业与文化生活、艺术、精神释放，在特定的环境状态里得到展示。
&&& 因此，这类商铺的价格不完全是物业本身的价格，随着其品牌、知名度的扩大，更是其概念价值的提升，前景非常可观。
&&& 第三；社区型商铺与房地产项目的关系变得越来越密切，商业项目的档次提高会促进房地产项目的价值提升，如新天地，周边的项目淮海晶典、华府天地，这两栋楼的价格卖到了上海的天价，美金：4000---6000元/平方米，这与新天地商业操作成功是分不开的。把商业街与房地产项目捆在一起宣传报道，打品牌，打概念，做到价值最大化，效益最大化，如海上海项目。在商业化生存时代，社区型商业的功能随着市场发展，其价值已超越了其自身既定的利益范畴，已赋予了其新的生命力。
<span style="color: #、社区商铺业态分类
社区商铺的表现形式主要是1-3层,或者商业用途裙房,商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖站、书报厅、及少量服装店等；服务型社区商铺的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩部、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。
<span style="color: #、社区型商铺的营销策略
商业地产的营销策略、方式有很多种，但归结到大的面上就是三类；
策略一；全部出售；很多商业广场就采用全部出售办法，出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街，上海的金桥。罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症，如业态混乱，物业管理难，缺乏统一模式，不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合，整个商业项目缺乏品位。
发展商一次性收回投资摆脱了风险，但以后投资者的风险增大了，该商业的价值就很难提升，还有可能成为死铺。如南京路，福州路旁的中福城一条街，内街商铺全部出售给温州人，两、三年过去了，一条商业街开门的商铺只有几家，几十家商铺都关着门，门上出租告示一张，都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售，管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁，二&三年不来，管理公司拿他没辙。这样的&商铺&很容易变成&伤铺&。
全部出售模式一般只适应沿马路的，或少量社区内街面商铺，而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广，如确需出售，应事先在合同条款中对经营权，经营业态，规模、期限加以制约，只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。
策略二，全部出租；这是一种现在比较推崇的营销方案，这样发展商可保证商业模式的统一性，统一经营、统一管理、统一招商，在经营过程中不确断调整完善，达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场，三年经营下来，业态稳定成熟，人气越发旺盛，以前到&一茶一坐&吃饭随到随吃，现在必需排队十分钟。还有新天地，刚开始时每年租金164万元，现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。
这种模式被不断地拷贝，模仿。成为一种新的商业模式，如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力，有良好的经营管理队伍，如襄阳路小商品贸易市场管理队伍，工商管理、税务、警所到现场联合办公，组成了一支有效的管理队伍。
全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收，但以后的增值前景非常可观。&养铺&是商业地产增值的必然途径，一万平方米左右的商业广场，&养铺&时间一般为二到三年。对企业来说，每年保证有正常的现金流，二三年后经营上比较成熟的商业，就有较稳定的回报和超值的价格。
策略三，部分出售、部分出租或者出售包租；这是一种介于以上两者之间的方案，这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流，同时又不愿降低商业广场的品质，可将部分商铺出售套现，并与投资者签定包租返利方案，以保证整体业态的统一性，这样商业广场在运作策略操作上可进可退，企业有较大的灵活性。
&&& 企业在选择那些铺位宜出售，那些铺位应保留时，应将项目作仔细分析，一般操作法；发展商将沿马路、商铺入口处，有升值潜力的黄金地段铺位保留下来，或将大商场保留下来，将小商铺出售。因为大商场出售不易，特别是在商场还没气色时就更难了，大商场定位好了，小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时，发展商就要选择好商家，应先咨询好对方经营何种业态，经营规模、装修标准，然后对该商家进行评定，决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符，在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认，写进合同作为制约的条件。
&&& 出售包租方案；本方案现在应用很多，主要是针对投资客、&炒铺&人。最简单操作是将三权分立；有所有权没有经营权，有经营权没有所有权，有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来，包租时间一般2&5年，时间太短，投资人有风险，时间太长，发展商有风险。由发展商统一招商引店，统一经营管理，年终统一给投资者一个固定汇报，汇报率将根据不同的地区，不同的板块而定，同时也参考银行利率，现在低的汇报率是5%--6%，高的汇报率是10%--12%。过高的回报率也是一种风险。
还有经营利润留成与投资者分成方案，包括发展商提供物业，经营者出资经营，双方根据经营利润分成获的收益。
&&& 发展商选择策略二时，一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍，最好是既要国外管理商业经验，又有深厚本土文化，熟悉当地政策法规的企业，有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场，都采用部分出售策略，而且做成全国品牌规模效应。
<span style="color: #、社区商铺投资策略
用赛睿商铺投资原理对社区商铺进行投资分析，包括对赛睿商铺
投资原理中各因素的投资分析和自由竞争策略两部分。
　　投资分析
（1）商情因子：商情因子指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。社区商铺的目标商情因子主要覆盖特定社区范围。
　　需要说明的是，如果一个社区商铺的商情因子如果能够提高，那么这样的社区商铺的投资价值就会显著提高。商情因子的提升有多方面的因素，比如该社区开发商是国内知名品牌，那么开发商在项目运作过程中，会对其社区商铺进行传，这将有助于吸引社区外的消费者；另外，商铺经营商本身的品牌形象，可以提升该商铺的商情因子等。
　　（2）客流量：社区商铺的客流量主要来自社区居住人口。商铺投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模庞大，哪个商铺位置的铺面客流量最大、比较大。铺位类社区商铺的客流量更多考察的是整个项目的客流量，在考虑时，对位于出入口，一层的商铺多加关注就可以了。
　　（3）&可视性&因子：铺面类社区商铺的&可视性&和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关；铺位类社区商铺，一层、靠近出入口的商铺&可视性&显然是最好的，租金最高，价值也最高。社区商铺的开发过程中，开发商如果能够使尽可能多的商铺的&可视性&保持相当的、良好的水平，那么绝大多数商铺的价值都会很高，很少存在因为部分商铺&可视性&低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的社区商铺项目就是一个里面商铺的&可视性&最大化的项目。
　　（4）交通条件：社区商铺因为主要服务与周边社区，所以交通条件对商
铺价值的影响力不是很大。交通条件对社区商铺价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。
　　（5）停车条件：社区商铺的停车条件可以依赖社区自身的停车设施，考
虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些社区商铺开设一定数量的停车泊位。
假如商铺投资者选择的是一个高档住宅社区，那么他/她必须考虑社区商铺开发商是否进行了足够的停车规划。
（6）整个项目规划设计的科学性。社区商铺的规划设计对铺面类社区商铺的影响要比对铺位类社区商铺的影响小，前一种情况下，直接影响铺面社区商铺个案，后一种情况，则可能影响整个铺位社区商铺项目。
　　（7）硬件条件：社区商铺的硬件条件比较简单，主要涉及到面宽、进深、
层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。
　　（8）经营商品的类型：社区商铺主要经营生活日常用品及相关服务。
　　（9）隶属项目的运营特点：社区商铺，作为一个房地产项目的一部分，房
地产项目的规模、定位、面对的主流客户等会直接影响到社区商铺的价值。除以外，社区商铺，如果是铺位形式，那么会受隶属项目的制约；如果是铺面形式，就不会有这样的问题。就前者而言，除房地产项目的特点外，社区商铺项目的投资形式、定位、管理水平等。对商铺的价值影响将是不言而喻的。
　　（10）商铺初始售价：社区商铺投资者在进行社区商铺投资时，也需要清
楚，商铺初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商，销售先生/小姐等对该社区商铺包装后，偏离了商铺真正价值的价格。能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交将是商铺投资者最需要警惕的内容。如果价值被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就被高位&套牢&。
　　另外，投资者需要对社区商铺项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。
　　（11）商铺周边房地产发展趋势：社区商铺周边各类房地产的发展趋势对社区商铺价值的影响是直接的，也会很大。我们说的社区商铺并非某一个住宅区域的社区商铺。事实上，社区商铺价值提升的空间很大程度上受此因素的影响。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的社区商铺，未来周边大型的房地产开发规划，
将会失去社区商铺价值的上涨。
　　2、投资策略
　　根据对以上决策因素的分析，按照赛睿商铺投资原理的内容，以最大化商铺价值为目标，可以初步就社区商铺投资得出以下投资结论：
　　社区商铺投资过程包括两个步骤：社区商铺项目选择中，赛睿商铺投资原理中的各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点、商情因子客流量，商铺周边房地产发展趋势、商铺初始售价、&可视性&因子、停车条件整个项目规划的科学性等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的社区商铺项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大，现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该社区商铺的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍以内，那么该社区商铺项目可以初步选定。
　　社区商铺选择社区商铺最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：&可视性&因子，楼层，客流量，商铺初始售价，硬件条件等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择社区商铺的原则是：首先确定选定的社区商铺里，哪个商铺从外部、内部具有最好的&可视性&；社区商铺应可能是铺面形式，铺位形式应选择一层，再以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
　　3、投资评价
　　社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
　　社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火爆。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢。
子客流量，商铺周边房地产发展趋势、商铺初始售价、&可视性&因子、停车条件整个项目规划的科学性等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者应该选择这样的社区商铺项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大，现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该社区商铺的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍以内，那么该社区商铺项目可以初步选定。
　　社区商铺选择社区商铺最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑：&可视性&因子，楼层，客流量，商铺初始售价，硬件条件等。
　　以上内容可以做以下解读：商铺投资者选择社区商铺的原则是：首先确定选定的社区商铺里，哪个商铺从外部、内部具有最好的&可视性&；社区商铺应可能是铺面形式，铺位形式应选择一层，再以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。
　　3、投资评价
　　社区商铺尽管目标客户范围大多局限在社区里面，但鉴于市场成熟度高，市场基础稳定，所以成为商业房地产投资成交热点。尤其，如果所属社区定位为高端、社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
　　社区商铺适合机构和个人投资者投资，对个人投资者来讲，由于市场风险较低，所以社区商铺的销售异常火爆。需要指出的是，社区商铺的风险较低，有一个前提，就是购买商铺时，不能被开发商的过分炒作所迷惑，不要买得太贵，以免被套牢。
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