公房同住人的拆迁补偿
来源：北京市盛廷律师事务所
&&&&承租公房是我国的一项特殊的制度，其在全国非常的普遍。对于公房的拆迁也有一些特殊的规定。以北京为例，根据相关的法律规定，在北京拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还；&拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人；
&&&&拆迁机关、企业、事业单位自管的公有住房（以下简称自管公有住房）的，政策同上。
&&&&在实际中，公房的居住者除了来承租人还有就是虽不是承租人，但户口在承租的公房中并长期在此居住，这部分人被成为&同住人&。&同住人&不是法律上的一个概念，其源于建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》第11条的规定&&住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续履行承租。一般来讲，同住人是指在承租房屋内有本市常住户口，其在该房屋内实际居住的人。承租人租赁房屋后，与其同住的家庭成员也和承租人一样享有该房屋的居住使用权。公房的安置补偿利益是属于房屋承租人及其共同同住人的。但还有一种人就是户口在承租的公房中，但不在实际居住，这种人被成为&空挂户&。空挂户一般不能认定为同住人，当然不具有获得安置或者补偿的权利。
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承租人死亡，公有房屋拆迁补偿款如何分割？
承租人死亡，公有房屋拆迁补偿款如何分割？
张小姐的外婆几年前去世，外婆生前和张小姐及其父母在露香园有一套公有房屋，《租用公房凭证》上承租人为外婆，张小姐及其父母户口也在该公房，并没有其他户口。如今露香园地块已经核发拆迁许可证，包括这套公房。张小姐父母的其他兄弟姐妹要要分割这套共有房屋的补偿款或安置房屋。张小姐问：这不是公房吗？为什么他们说可以继承？我大学时也学过些法律，外婆的其他子女口声声说可以继承这套房屋的补偿款或房子，什么道理？如果他们有继承权，这些利益是怎么分割的？谢谢！
律师解答：
从法律上说，所谓公房是指所有权属于国家，实际使用人为个人，由相对独立的实体进行管理（如各地的国有资产管理部门授权某些房地产企业、物业管理企业对公房进行管理），或部队、学校等国有单位所有并自行管理的房屋。其中，公房权利人包括承租人和共同居住人（以下简称“同住人”）。在法律的严格意义上，《租用公房凭证》的承租权并非物权也不是所有权，但为什么现在继承人说可以继承呢？因为房屋拆迁许可证的颁发可以使公有房屋货币化和房屋产权化。
正如《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》& 第五十四条规定：（货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置）拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。也就是货币补偿款和安置房屋因公房拆迁归房屋承租人及其同住人共有。而继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法私有财产。现在拆迁正好使原来的承租权变更为物权或财产所有权。
根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九条规定：公有居住房屋拆迁补偿款，在承租人、同住人之间如何分配？答：承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况除外：（一）有下列情况之一的，可以酌情多分；1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款，无法购得房屋保证其正常生活的；2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的。
（二）属于本市两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。
然，按照上述规定，承租人与同住人在公房的拆迁补偿上是有分配的，对于继承人对承租人的继承也是需要相应区别分配的。因此，张小姐父母的兄弟姐妹所要求的继承也是要区分承租人和张小姐及其父母作为同住人的份额的区别来进行分配，所以，张小姐父母的兄弟姐妹所要求的继承并不是公有房屋的整体的货币补偿款及动迁安置房，这需要撇开张小姐及其父母作为同住人的份额才能进行继承。
另，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条　房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：　　（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。　　（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。　　（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。　　（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。　　前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。　　租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。
根据上述规定，公房承租人的死亡是可以通过法规的规定来变更到新的承租人名下，这样就规避了继承的法律问题。
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&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公房同住人及共同居住人&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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&& 赫少华&律师
公房里，有些称呼，其名不扬，与承租人相守利益，拆迁时，称同住人；居住时，称共同居住人；二者获取利益时，因户籍有无而有不同；前者锁定户籍，后者无所谓，多不以身份论成败，无户籍，神马都是浮云。
&&同住人，不亚于承租人的地位，只是不显山不露水，遇到拆迁，平分江山者居多。
《关于贯彻执行&&/SPAN&上海市城市房屋拆迁管理实施细则&若干意见的通知》【沪房地资[号】第九条规定：“同住人”是指“在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，拆迁许可证核发之日时在该房屋处已实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有住房但居住困难的人。结婚、出生可以不受上述居住一年和他处有无住房条件的限制。”
上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答，声明本解答所指的同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。
他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。
共同居住嘛，不能搞得那么严肃，但也许有稳定性，不能狡兔三窟。
根据上海市房地局贯彻实施《上海市房屋租赁条例》意见（二）中的界定，共同居住人是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活1年以上（特殊情况除外），而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。该条款中对于共同居住人的界定有以下特点：
一是适用情形为承租人死亡或者变更租赁关系时；
二是并不要求在本处或他处有本市常住户口；
三是原承租人、共同居住人的配偶、子女因结婚、出生在该处实际居住的，可以不受上述1年以及他处住房条件的限制。
&共同居住人，区别于承租人，名义上依附于承租人，某种情况下，鲤鱼跃龙门，翻身成承租人，但户籍是必要条件。
根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二项，以及原上海市房屋土地资源管理局《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》第十二条的规定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有本市常住户口，才可以继续履行租赁合同。此处主要是指承受承租人主体资格的条件。
但随着实际情况的发展，一些在该处无本市常住户口但与公房承租人有特殊关系的主体【须另行补充】，也可具备继续履行租赁合同的主体资格。
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我家是公房，承租人是我外公和我舅妈（外公已过世)2个名字，房子户口本里是我和我妈妈2个人我们也没有其他房屋。现在舅妈要来和我谈房子问题，请问律师她能不让我们继续居住吗？假如她一定要把房子卖了什么我们该怎么办。
94年拆迁协议有我安置名额，在我不知情的情况下，承租人购买全部房产，我是否可以主张购买无效？
公房承租人死亡，承租人与哥嫂一家人在一个承租房屋户籍上，但已死亡承租人不居住在此公房，请问已经死亡的承租人的另外子女有权继承承租权吗？谢谢。 再请问，如果与已经死亡承租人的共同居住人想变更承租人到其名下，是否应当取得其他子女的书面同意？
他前妻死后宅基地应该归谁?
承租人是我父亲,我母亲因病去世后我和父亲住,后来不知道什么时候父亲找了个女人,所谓我的"后妈",因为我每天回家住,我父亲感到不方便,我也一时接受不了那女的,所以父亲让我出去住.我有权利不出去住吗?(户口本上的户主是父亲的名字,我和母亲的户口也在这个户口本上)
本人64岁,大女儿是老婆与前夫之女,是在其三岁时带过来的现在以二十九,现在她不仅不感激我i们养育她,还百般刁难我,我想问一下我是否可以起诉她搬离我们的房子!房子在我名下!
公产房承租人无儿无女死后由谁来继承承租权，兄弟姐妹可以继承吗？承租后是否有权出售房屋，（公产房屋就是每月交几十块钱的那种，可以买卖的那种！）
1、上海城隍庙老房子，是公房使用权房
2、2002年离婚，离婚调解书只说女方携女儿把户口迁走（没说其他人)，但一直没有迁走
3、女儿在2009年领结婚证后，获得父亲同意后将女儿丈夫户口迁入
4、户口本现有男方、男方姐姐、男方姐姐大女儿、男方姐姐大女儿的儿子、女方母亲、女儿、女儿丈夫。
如果动迁，女方能有动迁利益么？女儿已经结婚并将丈夫落户此户口，女儿夫妇能有动迁利益么？女方母亲能有动迁利益么？ 漏了，户口本上还有女方本人，补充一下。
另外，后来私下有补...
合租人是否有权看原承租人跟房东的合同
南京居住权房一处，父母已故，其余兄妹已答应将此房由我承租，需要公证协议方可更改，但我二哥常年外地生活居住，请问可以缺席公证吗？