国企土地被私卖背后的秘密交易
　　2008年至2011年，中国土地市场价格不断走高。然而就在2011年，一家国有企业开发的楼盘中，居然有一块区域在未经评估的情况下，以几年前的买价转让给3家民营企业，使这3家民营企业获利上亿元。最终，该国企相关责任人因出卖国家利益、非法获利数百万元换来了7年的有期徒刑。
　　今年6月底，审计署公布的移送已办结的违法违纪问题处理情况中提到，审计发现，中国石油天然气集团公司所属大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称“恒新公司”）原董事长陈志华在未进行资产评估的情况下，决定将该公司正在开发的6.26万平方米商业用地按账面金额作价转让给一家企业，实际上却由另3家企业实施开发，这3家企业通过开发经营获利上亿元，陈志华等人涉嫌受贿。
　　审计署将上述问题线索移交中央纪委查处。2014年，湖北省宜昌市西陵区人民法院以受贿罪判处陈志华有期徒刑7年，并处没收个人财产200万元，追缴违法所得280万元。
　　审计人员为何盯住了中石油的一家“孙辈”企业
　　恒新公司不仅是大庆最大的房地产公司，也是当地最早成立的房地产公司，其前身为大庆油田下属的一家做新材料砖的企业。上世纪90年代初，陈志华受命“拯救”这家当时濒临破产的砖厂。他选择了新材料砖作为转型突破口，一举成为业界领头羊。至今网上还能搜索到不少赞颂陈志华的文章，有些文章还提到他勤奋清廉，曾上交“退不回去的好处费300多万元”。
　　2000年左右，背靠大庆油田的这家砖厂又抓住福利分房取消后房地产市场异军突起的机会，逐渐发展成大庆市最大的房地产公司，当地超过三分之一的楼盘都由恒新公司开发，几乎占据了大庆市最好的地段。
　　尽管恒新公司已是大庆最大的房地产公司，但相对于中石油这艘巨轮来说，其资金量并不大，只能算得上中石油的“孙辈”企业。为什么审计人员盯住了它？
　　审计人员介绍说，近年来对央企的审计中发现了一些共性问题。如一些央企旗下的二级、三级企业，其业务并不是母公司的主营业务，而且因为层级太多、疏于管理，出现了不少问题，因此审计人员对此格外关注。
　　私盖公章背后掩盖了哪些秘密
　　陈志华本人也想不到，是一次违规使用公章，让其出卖国家利益的行为露出了马脚。2011年3月底，审计组来到大庆，那时天空中还飘着雪，凛冽的寒风吹在脸上，提醒人们这里的春天还未到来。
　　当时恒新公司正在大庆最繁华的路段开发一处新楼盘。在当地人看来，这个楼盘的位置寸土寸金，未来的升值空间巨大。可就是这样一片升值潜力巨大的地块，却被陈志华轻松挖走了一块，作为自己非法获利的筹码。
　　审计人员在检查恒新公司的资料时发现，2011年初该公司有一笔两亿元的资金入账，来源于一家公司（由3家企业共同出资组建）。这笔钱在账目上没有说明。没有任何经济往来，为什么一家企业要给恒新公司两亿元？这笔钱到底是何用途？
　　一连串的问号并没有得到恒新公司的解释，相关人员一律缄口不语。审计人员经多方了解和查阅资料得知，在恒新公司正开发的40多万平方米地块中，有6万多平方米实际由3家民营企业开发，所有细节只有公司董事长陈志华一人知晓。同时，审计人员还发现，这6万多平方米的土地价格是按2008年恒新公司取得土地时的价格售卖给了3家企业。
　　2008年至2011年，我国土地市场价格不断走高，为什么恒新公司会以3年前的拿地价格出让一块升值潜力巨大的土地？此外，国有企业转让已取得的土地，是有严格法律程序的，但从现有情况看，这个地块的出让疑问重重。
　　辗转调查后，审计人员拿到了恒新公司向3家企业转让土地的一份合同。一个细节引起了审计人员的注意——这份合同盖了恒新公司的章，而公司却没有这次用章的记录。这份合同上的章是如何盖上的？又是谁盖的章呢？
　　据审计人员了解，那次没有被登记的用章人，正是恒新公司董事长陈志华。身为单位的“一把手”，偶尔用公章未做登记，不足为奇。但审计人员以职业的严谨性作出判断——应该继续深挖下去。
　　很快，事实清晰地呈现出来。
　　收益是民企的，风险是央企的
　　随着调查的深入，审计人员进一步发现了其中的秘密——虽然恒新公司开发的地块中有6万多平方米土地已转让给了上述3家企业，但并未办理过户手续，开发的楼盘还是用恒新公司的名义，甚至连销售都借用恒新公司的名义。
　　3家企业开发的楼盘夹杂在恒新公司的楼盘中，购房者根本不知道自己买的是谁开发的楼盘。卖房收益归3家企业所有，但因为一切手续都是以恒新公司的名义办理，所有风险都由恒新公司承担。
　　审计人员进一步调查发现，这3家企业其实并没有资金实力。为了拿地，他们联手借款向恒新公司购买土地，并在未建房的情况下即开始以恒新公司的名义进行预售，收了预售款后先还了借款，还有大量盈余用于建房。
　　由此，违规链条逐渐清晰：首先，上述国有企业的土地未经任何法律手续就以原购买价格转让给了民营企业；其次，土地转让后没有办理过户手续，以至于国有企业还将承担各种风险；第三，上述3家企业并不具备房地产开发资质。
　　为什么陈志华会冒着多重违规的风险，为上述3家企业谋利？土地卖了为什么不过户？这一系列不合常理的表现背后，到底有什么隐情？
　　在审计人员开展了一轮紧锣密鼓的调查后，又一份合同引起审计人员的注意。这份合同显示，恒新公司负责办理所有房屋交易需要的手续，在这个过程中，相关收益是民营企业的，风险由恒新公司承担。这完全是一份不平等合约，恒新公司为何接受呢？审计人员仔细辨认，发现这份合同上盖的是恒新公司已经申报作废的一枚公章。
　　迟来的私利，一样的惩罚
　　一枚公章使用时没有登记，另一枚公章是作废的，两个细节更让审计人员产生了疑问。
　　陈志华以非公开手段为上述3家企业提供帮助，他图什么呢？于是，审计人员对这3家企业进行了延伸审计。经过延伸审计，陈志华与上述企业间的利益链随即得以揭示。审计人员发现，自2012年起，其中一家企业通过多种渠道向陈志华的妻女提供共计200万元人民币。而且陈志华安排得也很巧妙，他在土地转让、民营企业卖楼后有收益的当年并没有收取好处费，而是在之后的2012年才开始收取。
　　经查，恒新公司的上级企业大庆油田昆仑集团有限公司时任副总经理范大光也参与了这起异常的土地交易。2014年，在对陈志华案进行判决的同时，宜昌市夷陵区人民法院以受贿罪判处范大光有期徒刑5年6个月，并处没收个人财产7万元，追缴违法所得30万元。
　　至此，一桩国有企业土地被违规转让、民营企业获利数亿元的秘密交易终于大白于天下，相关责任人也受到了法律的惩罚，也由此揭示了我国国有企业经营管理中存在的诸多问题。如何加强和改进对企业国有资产的监督，防止国有资产流失，切实提高国有企业经营效益，不能不引起持续关注和深思。
记者 刘世昕
[责任编辑:退地风波背后：透视国企与民企拿地发展差异化路径
民营房企“扛不动”的高价地&国企央企却为何趋之若鹜？
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　　人民网北京11月2日电 （余燕明）民营房企与国资房企拿地差异在近期碧桂园集团（股份代码：02007.HK）关于北京丰台区两宗商业地块的退地风波中有所显露。
　　碧桂园集团今年10月21日与中国金茂（股份代码：00817.HK）以近52亿元的代价合作拿下了位于北京丰台区的两宗商业地块，且两宗地块的成交价格溢价率都超过140%。另外，据称这两宗商业地块要求自持20年。
　　人民网记者此前已向碧桂园集团的一位内部人士求证，其称碧桂园计划退地属实，项目权益将转让给中国金茂，“主要是拿地成本问题。”对于公司退地的进一步原因，这位人士告诉记者，碧桂园集团在接下来会刊发公开回应。
　　人民网记者也为此联系中国金茂方面，问询碧桂园退地事宜及中国金茂是否会接盘项目土地如何进行开发，中国金茂方面婉拒了记者的采访请求。
　　“这几年在一线城市拿高价地的基本上都是央企和国企房地产企业，前两年是绿地和保利，今年则加入了葛洲坝、方兴地产（现更名为‘中国金茂’）。”一位负责营销的房企职业经理人说，“国企、央企相比民营开发商的话，一是他们的资金成本更低，另一方面，就是他们的管理更加粗放，在国资监管部门对这些国企、央企的考核过程中，与民企强调的投资回报和绩效考核方式也不一样。”
　　另一位负责在北京做土地投资的大型房企人士告诉记者，当房企联合体合作拿地的时候，在拿地之初就会约定合作方式和退出条件。
　　“在碧桂园这次与中国金茂合作拿地过程中，双方约定的应该不是内部投资回报率，这一指标指向的是作为公司内部投资参考。双方约定的应该是楼面价的方式，当举牌拿地的楼面价超过一定水平时，碧桂园就可以有条件地退出。”这位大型房企人士说，“这次双方拿下北京丰台商业地块的楼面价应该是超过了双方约定的拿地楼面价。而约定的楼面价应该是碧桂园用内部投资回报率推导出来的。”
　　这位大型房企人士进一步告诉记者，除了拿地理念的差别上，民营房企与国企央企在公司经营上也都会有较大差别。
　　“比如国企央企会很看重净资产收益率这样的指标，另外，还包括股东权益的稳定增长。而对民营房企而言，这些公司非常看重净利润率和现金流等，还有在做投资的时候特别重视内部报酬率。”这位大型房企人士说，“像碧桂园这样从三、四线城市起家的房地产企业，其核心能力就是对成本端的控制，尤其是土地成本，以此获得利润的空间。”
　　另外，这位大型房企人士也进一步指出，碧桂园的核心能力除了集中在成本控制以外，在除一线城市以外的销售能力也是碧桂园做好项目的突出能力，“从北京丰台地块的情况来看，这两块地是要求自持的，而且预计是商业地产类型项目，碧桂园可能也难以发挥出自身项目操盘的优势。”
　　另一家同样是在港上市公司但有着央企背景的中国金茂在今年土地市场的表现尤其抢眼。在碧桂园集团与其合作拿地仅一周就传出退地风波后，中国金茂10月30日在杭州以近39亿元的代价拿下一宗住宅地块，也刷新了当地今年的“总价地王”。
　　而中国金茂在拿下杭州今年“总价地王”地块的前一天，公司还分别在南京、佛山以9.1亿元和16.67亿元的代价竞得两宗地块。
　　记者尚未完整获取中国金茂从2014年以来在新增土地储备上的资本支出，中国金茂在其业绩报告中也未作详细披露。
　　据记者不完全统计，中国金茂（2014年原名为“方兴地产”）在购地的权益资本支出接近110亿元，这还不包括其当年参与的南京一个总建筑面积接近380万平方米以及获得长沙梅溪湖组团地块的资本支出。在2014年初中国金茂一位高管表示公司当年的土地支出应该约为150亿元左右。
　　中国金茂在今年除了与碧桂园以近52亿元拿下北京丰台两宗商住地块、以9.1亿元拿下南京地块、以16.67亿元拿下佛山地块、以39亿元拿下杭州地块外，其还在9月初以50.25亿元联合中铁建拿下丰台石榴庄地块。
　　中国金茂在今年上半年补充了大量的现金资源。公司在今年上半年向4家战略投资者配售新股16亿股，以此获得了43.5亿港元资金，而公司在今年上半年通过筹资活动产生的现金净流入达到了56.7亿港元。
　　到今年上半年底，中国金茂的现金资源接近150亿港元，有息负债中则有87亿元要求一年内偿还，中国金茂的现金资源完全可以足额覆盖。
　　如上述负责营销的房企职业经理人所言，融资的便利性以及充足的现金资源给予了中国金茂这样有着国企央企背景的房地产商在土地购置上充足的操作空间。
　　“几乎所有的国企央企房地产开发商都喜欢持有重型的投资物业资产，因为这些投资物业对国企和央企而言，其土地和物业投资是可以预期稳定升值的，这是保障国企央企资产的重要投资形态。”前述大型房企人士解释说。
　　“与很多民营房地产企业重运营和重周转的思路不同，国资背景的房地产开发商有母公司其他业务充足的现金资源支撑以及低成本资金，以此换得利润。所以，保证国有资产增值是其承担的经营任务之一。或许这也是国企央企房地产企业热衷拿高价地甚至是地王项目的原因之一。”他最后补充。
(责编：余燕明、孙红丽)
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楼盘手续不全被指违法开发撤厂拿地引发各路人马数年“暗战”陕西一国有企业“违法”开发房地产事件调查
日 08:20来源：
本报记者杜晓
隆冬里的延安，严寒刺骨。
由宝塔山风景区顺着延河往北走，跨过嘉岭大桥便进入黄蒿洼地界。不远处，耸立着一字儿排开的背靠土原、面向延河的在建楼群。
站在围墙里，老李等5名原陕西省延安市预制构件厂的职工抬头望着眼前这栋名为“玉龙天下”的未封顶楼盘，神色凝重。
早在日，陕西省国土资源厅就将群众反映“延安市建总公司非法将预制构件厂38.77亩国有土地卖给赵玉科搞房地产开发”等问题列为信访督办案件。而彼时就已被叫停的“玉龙天下”，现如今已“长”到23层，尚未封顶。
然而，这一土地开发事件由于其背后缠绕的撤厂拿地的背景，引发了各路人马多年来“暗战”不止。
日，《法制日报》记者专程赶往延安，试图管中窥豹，以此为样本或一探土地违法事件背后纠结的利益和复杂成因。
被“悄悄”撤销的国有小厂
老李名叫李生玉，曾是由主管上级部门，延安市预制构件厂全体职工于1998年依民主选举方式推选出来的厂长。现已年近七旬的他被工人们尊称为“老厂长”。
“我们厂始建于1973年，主要做钢筋混凝土板、梁预制构件。过去经陕西省民政局批准征用了南寨砭、黄蒿洼、泽子沟3个村38.77亩土地，投入生产。”李玉生说。
改革开放之后，预制构件厂几度沉浮。
日，延安市政府要求预制构件厂尽快于同年12月10日前从罗家坪邮区中心建设用地范围内搬迁完毕。
“着手开发黄蒿洼旧基地，修建河堤工程，早日让下岗职工重返工作岗位”———这样的议事日程摆在了厂领导班子面前。
日，预制构件厂向陕西省扶贫办申请扶贫贷款修砌河堤，以绝水患。同年的7月至9月间，延安市计委、防汛办、水保局等8个部门分别就堤防工程建设发文批复，预制构件厂积极招标施工。
寒风里，日头渐渐躲向清凉山后，河床业已冰冻。站在空场上，几个工人指着多年前修砌的堤段，向《法制日报》记者讲述起往事。
就在全厂上下着手让黄蒿洼基地焕发生机之时，一场意想不到的事情悄然降临。
原来，日延安市政府就罗家坪邮区中心建设用地问题开会研究，要求市建委做好预制构件厂职工的思想工作和职工安置工作，以确保重点项目建设顺利进行，并为此出台了延政发[1998]15号文件(通知)。
据此，日，经延安市城乡建设委员会党组会议决定，由延安市建筑工程总公司收回预制构件厂，并要求其采取适当方式，妥善解决工厂的土地、资金、固定资产问题。由此，出台了延安市建党组发[2001]14号文件(通知)。
在这样的政策背景下，日预制构件厂的上级主管单位延安市建总公司一纸撤销通知，宣告了具有29年厂龄的延安预制构件厂关门解散。
按常规，企业被撤销了，职工们应该及时得到消息。然而直到2003年后，老李等时任厂领导才听到“被解散”的风声。
“市里的文件究竟是什么样子，什么要求，如何撤销，怎么移交，我厂一无所知，自然也无法遵守了。”老李说。
实际上，“被撤销”后的预制构件厂依旧能“干”一些事情：河堤工程照样由厂里组织施工；日老李代表厂里与延安市邮政局签订了《关于邮区中心征地付款协议》；日延安市财政局还给厂里下发了财政补助资金49.2万元。
日，老李等职工到延安市宝塔区土地管理所申请换发企业黄蒿洼土地证，被拒绝了。
联建协议被指巧避“”
据介绍，就在2002年忙着黄蒿洼河堤工程之际，预制构件厂就已安排专人去落实土地登记手续。
“虽说凭借着29年前的延市革建字(74)第070号征用土地批复，这宗38.77亩的土地权属清清楚楚，但是宝塔土地所却把我厂登记的事搁置着。”说起当年那件事，预制构件厂职工高春山至今仍旧困惑不已。
考虑到那次洪水退后，厂里还在黄蒿洼恢复建成砼小构件制造车间、砂石材料存放库及职工临时住宅区，且事实上长期使用管理，预制构件厂于日正式向宝塔土地所打报告，申请补换发土地证。
也就是这一次，老李等职工才听到在黄蒿洼同一宗土地上，他们的上级单位市建总公司正在抢办土地证的传言。
就在那几年，当地土地部门有两件事，让工人们认为办证的事应该靠谱。
一件是，日，因为泽子沟、南寨砭、黄蒿洼三村与预制构件厂的用地纠纷，延安市国土资源局向三村村委会专门答复，这宗地的使用权归厂里；
另一件则是日，宝塔土地所所长何宇向市建总公司去函指出，该宗地的土地权属使用权是预制构件厂。
言犹在耳。不过，接下来的的事实却是，2006年6月延安市建筑工程总公司取得[延市宝国用(2006)第3398号]国有土地使用权证书。这意味着黄蒿洼这宗地，不再属于预制构件厂。
已经退休的何宇向《法制日报》记者回忆，宝塔所和市局用地科当年是把土地证办给了市建总公司，因为对方拿有“撤销通知”，一口认定预制构件厂已经被解散了。
办证的事落空了，更让工人们始料不及的还在后头。
黄蒿洼地处闹市，交通便利。隔河相望，延安迎宾大道、东滨路上的建筑鳞次栉比。尽管黄蒿洼的土地用途是生产用地，并且是划拨土地使用权，但这影响不了市建总公司的谋划———2007年，房地产开发拉开大幕。
据了解，陕西省玉龙房地产开发有限公司成为市建总公司的联建方。根据双方签订的联合开发协议约定，市建总公司以现有38.77亩土地为投资，其价值按延安宝塔延兴土地评估公司的评估价计算，玉龙公司则以实际投入资金作为投资。建成后，按双方各自所占投资比例分配应占面积，确定房号，办理房产证，明确所有权。
据预制构件厂工人反映，100多名社会闲散人员，曾强行闯进黄蒿洼厂区非法拆迁。他们赶走看厂工人和居住职工，推土机强行推倒12间办公平板房、18间工人宿舍、1间600平方米的库房。
当年曾在做河堤防护工程的工人说，回想起那个阵势，到现在还心有余悸。
有了这块地，施工队伍随即开进工地建起了混凝土搅拌站，建设拉开了序幕。
既然黄蒿洼这宗土地搞的是商品住宅经营，为什么不以招标、拍卖或者挂牌方式出让呢？
对此，陕西玉龙房地产开发有限公司董事长赵玉科强调：“这块地是2002年初拿到的，而国家的招拍挂制度是从2002年7月份才施行。所以可以这样做。”
据刊登在当地媒体的广告显示，玉龙公司要在这块地上建“裕丰小区”，总建筑面积32万平方米，住宅3000套，地下停车位1300个。2010年，该楼盘更名为“玉龙天下”。
“我们建楼主要是为了安置附近宝塔山山腰迁移的村民。”赵玉科说。
眼瞅着多年自负盈亏国有厂子“被蒸发”，而黄蒿洼工地上却是车来人往，2009年5月，预制构件厂的工人们踏上了向陕西省国土资源厅的举报之路。
延安市国土资源局执法监察支队调查后认为，市建总公司持划拨生产用地作投资搞联建商品房开发是违法的，存在非法改变土地用途及变相转让土地行为。执法队建议该公司纠正错误，合法规范使用土地。
但到了2010年年底，黄蒿洼的“玉龙天下”楼盘已建到23层。3年来，预制构件厂的职工们在施工现场从未见到有该项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目规划平面图和立面图》等公示牌。
“市建总公司在生产用地上搞商品房开发，是违法的。他们应当补交土地出让金。”延安市国土资源局副局长韩爱杰告诉《法制日报》记者。
记者了解到，延安市建筑工程总公司是隶属于延安市城乡建设规划局的大型国有企业。
“但如果市城建规划局认为构件厂还存在，我们就把土地证办给他们，如果不存在，证就是市建总公司的，这没有问题。”韩爱杰进一步强调。
非法开发土地或藏玄机
事实上，已经被撤销的预制构件厂仍在办公。
南滨路紧邻着南川河，在一栋陈旧的居民楼里，有两间小屋便是如今延安预制构件厂的办公室。屋内的小煤炉散发出热量，抵御着河边的湿冷。
“我们厂里还有45名困难职工，大事小情的常来这里说道，寻求帮助。”高春山边沏茶边说着。
靠墙的柜子里塞满了厂子成立以来近三十年的资料，一些页面早已泛黄。“这都是我厂37年的财务、人事档案，我们一直保管着。”老李坚持每天来此，处理着眼前棘手的问题。
“我们都是‘4050’人员，娃娃要上学，老人年事高，无医疗、住房、养老保障，在外面揽工谋生受尽苦头。”坐在办公室内的女职工，声音低哽。
对此，延安市城乡建设规划局纪检书记周文武向记者透露：“预制厂的职工，按当时政策一次性买断工龄，有的拿了两万元，有的拿了3万元，都签字画押了，而且还有劳动仲裁证明。现在他们成了飘在社会上的自然人，没‘三金’，我们也没办法。”
但据工人们反映，1998年预制厂罗家坪土地有偿转让邮电局后，厂里以临时放假安置的形式，给每人发了两万元至3万元不等的生活补贴。“当时厂领导讲，黄蒿洼有咱38.77亩土地，等路通堤好后，可回来上班”。
不过，周文武也向记者承认，“玉龙天下”楼盘的开发确实手续不齐全，“已经被叫停”。此外，他还强调，“项目建设中如有违纪违法问题，我们决不姑息”。
而赵玉科对此的解释则是，“我们手续都齐备，2002年土地费用都交了。现在停工，是因为原来做的规划和当地的要求不符，正在调整(注：开发楼盘附近有机场，对建筑高度有要求)。”
针对这块土地的诸多纠葛，《法制日报》记者进一步采访了延安市建总公司经理苗壮。
“土地证实际上应该在2008年前后完善，但现在要建个项目环节太复杂，得盖一百个章。按照当初的约定是玉龙公司来跑前期手续，都两年多了，还没搞定，我们都不想让他们干了。”苗壮说。
关于这块土地的开发，苗壮表示也有难处：“当年宝塔土地所要把黄蒿洼这块地收回去，我们也没办法，想着先干起来，边建楼再办手续。唉，严格讲，这是合理不合法。”
“延安的房地产开发有句流行语，先闹着、后办着、误工期、划不来。”采访中，何宇曾这样笑言。
对于违法用地的问题，国土资源部执法监察局局长李建勤曾公开表示，国土资源领域违法违规比例下降，但问题依然突出。其中，地方政府主导的违法违规用地问题严重。
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房价到底是供需关系决定的，还是成本利润决定的？————————————————————————1.城市化必然导致大量人口涌入城市，中国传统思想和资源高度集中于大城市，所以大城市房子需求大，大城市房价自然居高不下，让人民觉得价格高。相较于欧美发达国家，人们不会过于追求大城市，也可能是小城市的基础设施较为完善。2.房地产开发商拿地成本高，缴纳的相关税费也较高，为了保证一定的利润，最终导致大城市房价高。
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和 是前辈，回答已经非常完整地对房地产行业的盈利情况进行披露。最近在看一些关于行业分析（Industry Analyse）的书，试图换个角度给一些观点。但，我的基本态度是：房地产行业在过去，确实是获得了超额利润。首先需要解释一点：诸位喜爱使用年报中的净利润率来讨论，但净利润率是个静态指标，并不代表资金获取利润的效率。在地产行业，大家更看重IRR（内部收益率）指标（或NPV）。【IRR可参考：】举个简单的例子，如果一个项目净利润率高达100%，但若其需要100年去完成。那么100年后，1万才变成2万；而以3%的年利率存银行，大约23年就能将1万变成2万。反之，如果这个100%净利润的项目周期是一个月，那么一年12轮的滚动，收益率就难以想象了。而对于房地产而言，一般净利润率在10%的项目，全投资IRR可以达到20%-30%，自有资金IRR达到30%以上并不难（依项目大小而异）。下文是答题：观点：讨论一个行业暴利与否，不能只看其绝对收益率。更应该看其风险——收益的匹配程度，并分析其成因。医药行业曾被扣上暴利的帽子登上过媒体头条，如每盒成本10元的药丸，市价高达上百元。抛开部分媒体的浅薄，我们会将其背后所产生的巨额研发费用分摊在每颗药丸上。即使如此，我们可能也会得出一个很高的利润率（就单个上市药品而言）。但细数投入资本研发的药品，成功率是比较低的。因此，医药类的投资者会将资金池里的资金分散投资给不同的项目以分散风险，这样可能10个项目有2个成功便不至于整个基金亏损。所以我们在成功上市药品上看到的高收益，其实是与其高风险匹配。那么对于地产行业而言，其年化30%+的收益率确实不算低，具体现象如下：为什么VK在推出“合伙人计划”后，员工们愿意将自己的钱作为LP投入项目，以期许20%以上的年化收益？要知道，目前的理财收益10%已是难得。为什么信托产品中，涉房地产的信托劣后收益可以达到10%-13%，而其他类信托产品一般在9%-11%？为什么大型国营企业纷纷涉猎地产，导致政府需要列清单，强制清退涉房国企？为什么落马高官中，常与地产行业有千丝万缕的联系，比如最近著名的某一线城市市长？我无法充分证明房地产行业获得超出其承担风险的收益，但以上事实可窥知一二；一般而言， 能够获得超出其承担风险收益的行业/企业，往往能够制造一些行业壁垒。说到行业壁垒，苹果（APPLE）生产的IPHONE手机，其成本（包括研发、推广等）和其售价相距甚远，但人们却愿意为高溢价买单。其中一部分原因是由于其独一无二的IOS系统对包括我在内的用户而言确实胜过竞争对手安卓，另一部分原因是其品牌的溢价。一些外资运动品牌（阿迪、耐克）相对于本土品牌（鸿星尔克、匹克）的溢价也是来与此，品牌可以带来一定的溢价。除此之外，资金门槛、规模效应等相对优势也是可以带来超过承担风险的收益率，这考验企业树立品牌、运作资本和企业管理能力。然而，以上原因带来的溢价并不会吸引大量的镁光灯，为什么房地产行业则会呢？原因则是地产行业的超额收益来源：常是桌面下的交易——权力寻租行为带来的。我在中对房地产行业土地资源的重要性进行了说明。相信各位前辈会认可，在前些年（甚至目前在一些城市），权利寻租沾染房地产市场是非常常见的。低价地带来高利润，甚至有时地价都可以拖付。在外部资金较易获取的年代，只要有土地资源，千万的启动资金即可撬动一个上亿的项目，获取上亿的利润，通过这种方式带来的高利润，怎么能不被媒体、民众诟病？当然，很多前辈也提到，如今地产业利润已不再那么高企，土地市场的竞争也非常充分。我相信去年在北京、上海等地通过充分市场竞争，在十几家甚至几十家报名房企中高价获取的项目再难以获得高额的利润。如今外部资金价高且难获得、土地出售越来透明化、房地产也在经历一轮轮调整，在这样的背景下，房地产行业很快将褪下“暴利行业”的“光环”，这个行业里的参与者们，更将赤裸裸接受市场的考验，进入一个真正优胜劣汰的时代。
题主问了两个问题，我们逐个解决。一、房地产是暴利行业吗？答：不是。0.首先我们要定义“暴利”：在日常生活中我们经常使用“净利率极高”来定义“暴利”，但这显然是比较片面的。先捡矿泉水瓶之后卖废品是一种成本极低的活动，其净利率高得无法计算，但我们显然不会把这门生意看做“暴利生意”。1.我倾向于联动使用两个指标来审视房地产行业，即ROE和IRR.ROE，即净资产回报率，是用来描述企业盈利能力的常用指标。ROE越高，就代表企业盈利能力越强；IRR，即内部收益率，是用来描述项目风险的常用指标，IRR越高，就代表此项目抗风险能力越强，即项目本身风险越低。我们都知道投资的重要原则之一就是风险和收益是对等的。所以，我个人认为，真正的暴利行业，是风险和收益不匹配的行业，即收益很高而风险很低的行业。表现在财务指标上便是ROE和IRR的双高。2.地产行业的ROE与IRR较为同步，且无明显偏高，不是暴利行业。ROE:以万科为例，2013年年报显示万科的ROE约为20%，低于银行业（招商银行23%）、互联网行业（腾讯30.8%）及酒业（泸州老窖33.2%）。这个数字确实优于很多行业，但是距离“极高”和“暴利”还是有很大差距的。IRR:一般来说，常规住宅销售项目的IRR在20%左右。这表示该项目操作过程中每年能承受货币最大贬值20%，即年通货膨胀20%。这显然也不是一个风险极低的数字。3.阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。地产行业在经营过程中要缴纳大量税赋，其中用来限制地产行业利率最重要的税收是土地增值税。土地增值税，简称土增税，民间称为“反房地产暴利税”，其作用一目了然。我这里不去描述土增税的构成方式，只举一个简单的例子。甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土增）10000元/平。此时土增税为20500元/平。所以，消费者缴纳的大部分房款是进入了财政，而不是开发商的腰包。税收对ROE的限制体现在净利率上（ROE=净利率X周转率X杠杆）。一般来说，地产项目的净利率在10%-12%，最高能达到25%左右（食品医疗行业平均水平为25.58%）。题外话1.真正的暴利行业为“类税务局行业”，典型代表：博彩业（合法部分）。合法合规的博彩业相当于“无痛税务局”，其经营方式是提供一个可以赌博的场所及配套服务，并从赌客的赌资当中抽取水钱作为收入。显而易见的是，这门生意的边际成本极低，ROE（净利率及周转率极高）和IRR双极高，是典型的暴利行业。然而，非法的博彩业则不是暴利行业，详见下文。题外话2.如果片面追求高净利率和高净利润，那么血酬、法酬和宗教酬则是获取最高净利率的办法。1.血酬，即卖命获得的收入，通常为最“暴利”的行业。然而，此类收入一般都严重违反法律法规，伴随着极高的风险。2.法酬，即出卖公共安全的收入，同样严重违法。典型案例：挂旗费。3.宗教酬，即通过垄断宗教解释权带来的收入。典型案例：赎罪券。这门生意同样伴随着极高的风险，但其风险爆发启动周期非常长。以赎罪券为例，此产品直接引发了路德宗的出现，并最终导致了三十年战争的爆发。三十年战争的残酷程度可以和世界历史上任何一场战争相提并论。战争的双方以屠杀他宗信徒为重要目的，手段极为残忍，最终共同消灭了德意志全境60%以上的人口。例如瑞典士兵就喜欢把俘虏从高楼顶扔进楼下的长矛方阵里面：（原图找不到了，用画图画的）（原图找不到了，用画图画的）二、房地产开发商利润率有多少？答：平均为10%-12%.以上。
答案被选入《知乎日报》时就有一些更改；而之后我也对答案进行了很多修改。如果有知友看了《知乎日报》后特意来与我讨论，麻烦请先看一下更新后的答案。另，欢迎各位前辈指点。===（以下是正文）房地产的净利润率（净利润除以总收入）究竟有多少？如果项目正常运营，10% 左右。做得好的项目，可以达到 20% 以上；做得不好的还有很多赔钱，项目烂尾，或者房子盖好卖不出去，抵押物被拍卖的。除此之外，房地产公司在地价飞涨的时期，还会买下土地使用权等涨价后再转让，获取转让收益。我判断题目的重点不在这里，就带过好了。上面所说的是单一的项目，就是建一个楼盘的净利润。集团公司还需要加上集团其他收益并扣除集团的费用（管理、宣传、公关等费用）。利润率和收益率有什么区别？这一部分是后来加的，因为好多人都弄不清楚。简单点说：利润率，通常指净利润率，= 净利润 / 销售收入收益率，就是投资回报率，= 净利润 / 股东实际投入资金 / 年数10% 在国内什么水平？算暴利行业吗？大部分传统行业内的大型企业，利润率 5~6% 左右，甚至更低。在《2012 年中国企业 500 强的利润排名》中，制造业企业利润率为 2.90% 上下。排名靠前的基本是互联网、垄断、能源、金融（包括银行），也就是「非一般行业」。房地产行业的公司：华润：排名 52，利润率 22.47%；世茂：排名 53，利润率 21.97%；恒大：排名 70，利润率 18.24%……等等 房地产企业超过 15% 的有 8 家，10~15% 的有 7 家。其余的都在 10% 以下。平均看来，就是「比起一般行业，利润高一些」的水平。10% 确实高于很多「一般行业」。但称不上暴利，最多可以说是「微暴利」吧。另外，房地产行业的门槛很高。不论是资金门槛、政治门槛、技术门槛（运营房地产项目的能力）都很高。在房价平稳的今天，风险较之前大大提升。所以，房地产项目有较高的利润率，也是合情合理的。题主、以及有的人觉得房地产行业很暴利，为什么？（题目被修改，可以看问题日志）大众对一个行业产生「暴利」印象，一般会觉得：「啊！这个某某产品卖 100 块一个，成本其实 10 块钱都不到！暴利！」。如果从这个角度，我认为房地产称不上暴利。之所以他们会认为整个房地产行业都暴利，可能的原因：1. 最挣钱的个案（20% 以上），甚至是谣言，容易被媒体宣传或口口相传。传到大众耳中的更多的是「暴利」的案例；2. 有「房价高所以一定高利润，一定暴利」的误解；3. 对高房价的宣泄；4. 把利润率和回报率搞混了，回报率确实高，但是利润率没那么高；5. 确实有一些不合法合规的暴利个案存在；6. 对房地产行业的认识还停留在曾经的黄金时期。很多答主用了上市公司了数据，可以说明问题吗？上市公司数据能反映平均值，能展现行业的常态，正常运营方法。但是也有不足。因为大开发商和小开发商的运营模式很不同。大开发商的融资成本低，但运营成本高，例如为了打品牌拿「地王」。排名靠前的开发商，有时候，地拍下来的时候就知道是赔钱的。我们看过大公司既平均水平，接着看看比较挣钱的项目，具体的盈利情况。比较暴利的项目应该是什么样的呢？ 老师和
老师都提到了一个案例。我就用这个例子，但它是高利润个例，不能代表行业平均水准。（ 老师没有考虑行政和销售费用，
老师的营业及附加税和企业所得税计算有些不合理。）该项目每平方米售价 4900，拿地成本 + 建筑成本 + 融资成本约为 每平方米（按照 2100 计）。毛利润=00① 扣除 营业税及附加=%=274.4② 扣除 行政及销售费用=%)=294③ 加计扣除=0④ 所有扣除总额=274.4+294+420=988.4 （营业税及附加 + 行政销售 + 加计扣除）⑤ 土地增值额度==1811.6⑥ 土地增值税=988.4/2*30%+988.4/2*40%+(.4)*50%=757.54⑦ 企业所得税=(-294-757.54)*25%=368.515⑧ 净利润=4.4-294-757.54-368.515=05.5 项目净利润率=0=22.56%这里不能除以时间，答案就是22.56%那我们再看看资金效率：2100 的成本，杠杆 2:1，所以自有资金 700 就够了，1400靠融资。时间也按照 2.5 年（但实际上会比这个短，根据各地政策不同，在房屋完工前就可以预售，此时的资金已经回笼，资金的效率应算到此时为止）。自有资金投资回报=/2.5=63.17%，也就是说每投入 100 元，一年的收益为 63.17 元。这些公司怎么做到如此高的利润率的？1. 地价便宜。通过各种方法（此处省略，别问我，我不会说哒！）拿到价格比较低的地。地价成本少了，利润当然就高了。2. 利用财务方法做高成本（造出很多不存在的成本），以此降低增值税和企业所得税。据说（不是我说的哦！不要来查我！）很多公司都做了一定程度的手脚。3. 融资成本。房地产项目基本都要借钱，有人借钱 8% 利息，有人 30% ，差别是很大的。写在最后每个行业都有赚钱的和赔钱的，赚得多和赚的少的。了解一个行业的利润组成和经营方法，了解「为什么」之后，或许很难得出「暴利」或「非暴利」的概括性结论了。利益关系：资金方。===祝愿各位能买到便宜的房子！以上。
同意 的答案。补充一下，如果题主觉得万科的产品线太长，可能影响利润率。那么，我们再拿一家产品线比万科短，但是基本定位在高端市场的房地产企业-----世茂，来看看（原谅我喜欢香港上市公司，一来数据可信度高（这里不解释），二来年报界面友好）：2013年世茂年报第九页，营业收入101.5亿，同比增长49.6%，净利润18.7亿，同比增长33.6%。怎么样，和万科的苦逼差不多吧。为什么发生这个现象呢？我们再去看一看土地增值睡（来自百度百科）：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%四级累进税制，在售价扣除成本后（这个应该就差不多是毛利了），大量的金额通过土地增值税回到了不曾出过力的政府的腰包里。请不要质疑这个税种的合理性。你把地卖给人家一次了，人家造了房子再卖出去，什么营业税印花说这个费那个费的也交了一遍，结果人家赚的钱你还要分很大一份，呵呵呵，社会主义真好。那么，房地产企业为了达到或者接近原来的利润指标（人家也有股东，人家借钱也要利息），原来成本加50%可以办到的事，因为这个税，可能就要加到80%。谁是房价高最大的受益者，不言而喻。回应 的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~您的资金杠杆理论上是可行的，在实际上：1. 低息贷款。多么美好的字眼，你说低息就低息了么？您知道现在银行对房地产开发企业的风控程度么？资金成本，是每一个房地产企业的生命线，我见过8%已经很自豪的开发商，也见过15%年利率拿钱，自诩为银行打工的房产大鳄。听说还有更高的。这么说吧，你有本事拿到正常利率的银行贷款，你就可以做生意啦。2. 投资5亿的房地产项目，土地成本占项目10%已经是很罕见的牛逼了吧，这一单就是5000万，土地费用国家规定是一定要自有资金，不得贷款，全额支付的，哪里来的银行贷款？3. 这一点非常被人忽视，就是周转时间。房地产项目投资大，周期长，一个项目从买地到销售完毕，一般都是3年以上，哪怕这个项目财务静态利润是100%，三年平均年利润也就是33%。再算上资金成本，又低了一层。这就是为什么万达啊，海亮这些发展商在追求快的根本原因，武汉万达汉街从拿地到开业不到12个月，业界瞠目，我们的研究重点，瑞安的新天地太平湖项目，13年了开发了一半不到，大家纷纷觉得高大上但是没有人去效仿，就是这个道理了。4. 刚才看到评论里说到拿到银行贷款，再去投其他项目，这个就更不现实了。一般而言，我们都是用项目做抵押，以项目公司为主体得到贷款的，这笔钱叫建设贷，银行也有监控，专款专用，只能支付关于本项目的采购，行政和承包商等款项，想拿出来，银行风控是吃白饭的啊？再多补充一点，大多数城市已经实行了预售款监管，别说银行借给你的钱，就是你自己卖了房子的钱，也不是你想拿走就拿走的。卖不动，很有关系。概括来说，和我们个人炒房不一样，利息，监管，税收等等要严格多了，我和 的答案中，万科和世茂的年报是公开的，您可以自己去看一下详细的财务数据，这里就不贴出来了。总之，资金杠杆是存在的，但是没有这么离谱。感谢大家的意见和支持，再次更新，回应 童鞋的答案~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~在三线城市一期就开发15万平方，我猜一定是大盘，也是大发展商。好吧，我们就算算他的利润：毛利很好算，00这个毛利毫无意义，路上捡瓶子的老太太毛利超过10000%，不是一样苦逼？我们要算算净利润：1. 企业营业税：
5% = 2452. 企业所得税：
10%·12%, 按10%算吧，
4900 x 10% = 4903. 土地增值税：
这个大概算一下吧， 1100 x 30% + 1100 x 40% + 500 x 50% = 10204. 销售及广告费 2%（别告诉我你不请代理不给佣金不打广告） 4900 x 2% = 985. 行政管理费用（员工，总部管理费，法律费用，行政开支等） 3% 不过分吧， 4900 x 5% = 147项目粗算净利润= 0-= 700这个项目这么大，一般来说，从立项，报规，拿地，设计到开工，一年不过分吧。15万方，不可能是多层小区为主吧，一定是高层，建设周期1.5~2年是行业基准吧。算算整个周期，按2.5年计算，年净利润为; 700/ = 6%。这个是粗算，实际的情况不会有太大差距。大哥，您跟我说这是暴利行业我还真不好意思和您打招呼。。。。。。。。好，很多同学说房地产是不全部用自有资金的，那咱们也算一下，土地是自有资金的，算1000吧，其他的在500吧，也不至于交完土地款就全部空手吧？至少设备场地人员和启动资金总要一点吧？700/=19%。这是把杠杆算掉以后哦，也不高啊。从这个案例可以看出，一个卖4900的房子，政府除了卖地拿钱（我估计800~1000每平方），直接税收又拿了1700，间接税收（开发商付给材料，设计，工程，广告，销售，员工的钱里也包含着税收）更不好算。谁是最大的受益者？别忘了，购房者去买房子的钱也是被先征了一遍税的！！！然后还有契税啥的，呵呵。。。。。什么是暴利？我觉得在高速公路上设个卡，敬个礼就可以几百几百一辆车收钱的是暴利，我觉得卖给你兑酒精的劣质汽油却和国际北海布伦特精炼油价格挂钩的人是暴利，所有的烟，酒，盐，通信和其他垄断行业是暴利。一个充分市场化的行业，是没有暴利的。社会主义万税！！！不知为什么，这个老答案最近受到很多关注。我关于税的算法有误，我在评论区已经说明，这次再在答案中更新。 同学的答案是靠谱的。我的算法有问题，但是我坚持我的思路，暴利来自于垄断，而不是充分市场化。社会主义万税！
房地产赚钱在于借鸡生蛋，并不是利润率多高。如果一般城市房地产开发（住宅）的净利率有10-20%，那房地产商都要偷偷笑了。一个住宅项目完整流程基本是这样的：1、房地产商先垫资拿地（一线城市拿地成本占项目的五成以上，二三线土地成本大概三成左右甚至更少）；2、获得四证建房（土地证、建设施工许可证等）；3、获准预售卖房；4、绿化、周边、完工。一般靠谱开发商的房地产项目（住宅）中，土地三成左右成本、各种税占三成成本、建安成本占三成成本，实际利润空间也就是一成。但是最关键的问题是，这些成本由谁来支付的！！开发商3成到3成5的前期资金为房地产商自有资金，四证齐全后就会获得银行贷款，一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说，假定一个项目有一成净利润，考虑各种资金成本后，房地产开发商的自有资金投资收益率也是高达30%的。另外，这还不是关键！房屋在获准预售以后（一般房子刚露出地面就能卖了）房地产商资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来（虽然各种不允许，但实际就这么做的），也就是说，自有资金一年内很可能不止完成一个项目的垫资，假设资金年周转1.5次，那么开发商年投资回报很可能高达50%以上。如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报高达100%-200%不是问题。这才是房地产开发商的玩法！净利率神马指标弱爆了。
首先说明，虽然我在房地产行业干了10多年了，但是还是很少去关注房地产是否暴利行业，也很少去研究，这里说一点身在这个行业里的一些直观的认识，不一定正确，纯属一家之言，也没有什么理论高大上，大家看看就过：1、总体来讲，房地产黄金十年的发展，产生了大量的财富，产生了数目众多的超级富豪，一定程度来说，说房地产是暴利行业也是有一定道理的。我认识的人中（本人身在国企），靠房地产发家致富的，超多（当然，没去细算过，感性认识）。2、在帝都，某人一年税后收入越约40左右个，据在一地产公司做人力资源总监的朋友说，这人的这个收入在帝都的房地产行业圈内属于中下水平的收入，想想在这个之上的收入需要什么样的利润支撑，还是有一定的想象空间。3、2008年在帝都，我们公司其中一项目，60万平米建筑面积，拿地成本很低，开盘预计销售7000元~8000元/平米，结果私人股东不同意（项目是与一私企合资成立），说定价低了，时间正好在2008年年中，2008年年底房地产下滑，但是公司还是咬牙坚持，结果坚持到2009年下半年开盘，起价15000元/平米，二期2万/平米以上，后面的基本3万/平米以上，现在尾盘5万/平米以上，我们公司也藉此获得了很多的发展资金。我当时的感觉就是，暴利。4、房地产黄金十年的过去，现在的地产行业，再说是暴利行业，其实就不一定正确了，还是要分项目具体来看。在市场是经过激烈竞争取得的项目，在目前房价趋稳的条件下，本身的拿地成本就高，人工也贵，再想获得暴利，其实很难了，10%-20%应该已经不错了，而且在目前的帝都市场，销售定价太高，人家住建委还不一定给你发预售证呢。但是对于有些设置了拿地条件或凭guanxi或雄厚的beijing取得的土地，其拿地成本很低，而且还可以取得各种税收优惠，其利润确实是属于暴利的范畴。（大家不要以为现在是公开市场拿地就很gongping，那是很扯得事情）。5、给大家看一个我去年做的一个帝都郊区的项目测算，可以看看（随便看看啊，我不保证正确）：没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。没有计算增值税，大家随便看看玩，上传之前我做了微调，可能有的数据对不上，水边看看。补充1、当然，计算方法不同，可能利润率也不同，比如按项目实际投入资本计算，比如不按照成本利润率计算，我们按照自有资金30%~40%计算，计算自有资金的投资回报率，还是很可观的，不知道这样是不是算暴利，似乎也是目前房地产竞争仍然如此激烈的原因。2、中国房价到底是怎么确定的，我以前负责过一个楼盘，大致可以说说，一个楼盘入市，销售价格肯定是经过了公司经理办公会或董事会的同意审核，定价方法有很多，什么成本利润法呀，什么市场法呀什么的，不一而足，因为是国企的原因，所以定价的时候我还是比较的保守，采用了成本利润率定价，直接在成本的基础上定了一个利润率，然后在分摊到具体每套房，以求总利润符合公司经理办公会的要求，但是在实际入市的时候，其实没有完全按照这个执行，因为周围的房价在涨，所以我负责的这个楼盘也根据实际情况小幅多次的调高了房价，最终的利润比当初的预估高了很多。所以我个人觉得中国房价的确定，有两个因素，一个是成本，一个是总体市场不停上涨的价格的推动，纵观这十几年市场的发展，我自己的感觉是，有时候是不停上涨的市场不由自主的推高了房价，反正不管你怎么定，它都能卖出去，挺畸形的。（补充：当然，理论上房价的上涨跟货币超发啊、投资渠道少、土地财政啊、土地市场的政府高度垄断什么的等等有关，这里俺就不说了，太理论了。（嘿嘿，其实是俺不太懂））3、其实作为一个行业内人士，我个人不喜欢中国的房价这么疯狂的涨，不利 于整个行业的发展，很容易大起大落（当然了，因为我们的房地产市场虽然有竞争，但是也是在政府管控下的竞争，不完全是自由竞争的市场，畸形儿，所以很少大起大落），总让人心惊胆战，我跟我同事开玩笑说，等哪天房地产雪崩了，咱两扫大街去吧，咯咯。
我现在在一个省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外我也在一家上市房地产企业做过财务工作，我想试着回答下这个问题。我觉得目前来看，房产企业已经远远不是前些年那样属于暴利行业了。以我在房地产企业做的时候开发的楼盘为例：均价20000，楼面价（就是土地款除以建筑面积）10000，建安成本3500，管理费用和销售费用平均1000。这样大致算来，房地产企业每销售1平方米息税前利润是-00元。然后我们再来算算银行利息也就是房地产企业开发具体楼盘向银行申请开发贷款所需支付的利息，这个楼盘总投资大概26个亿，自有资金12亿，向银行筹集14亿，2013年银行贷款3-5年的基准利率是6.4%，开发贷款一般需要上浮一些，这个楼盘上浮30%，所以开发贷利率是6.4%*（1+30%）=8.32%，借款两年，利息总额为14亿*8.32%*2约为23000万，每平米需要承担的利息费用约为2000元。所以每销售一平米的税前利润是00元。然后再算一下税金，首先是流转税，其中营业税率是5%，营业税是00元，教育费附加及地方教育费附加和城建税是以营业税作为计税基数，综合税率是12%，所以教育费附加为0元，所以每销售1平米扣除流转税的利润是0=2380元。注意，还没完，我国还有土地增值税，这是根据土地增值额来计算的，采用超额累进税率，所谓超额累进，就是赚的越多，土地增值税越多。土地增值税的计算比较复杂，我就不详细说了，直接给出大致的结果，为增值额的30%，大概每平米要交4元，所以再扣除土地增值税的每平米利润为6元。你以为税完了吗，还有一道所得税，这个是根据利润总额的25%征收的，所以要交所得税7元，所以最终每平方米赚0元。最终的利润率为=6.25%，这个利润率能说是暴利吗，注意啊，我还收着算的，很多小税种根本没考虑（契税、印花税等等），另外小的开发商贷款利率要上浮50%，还有就是最关键的你能保证你开发的楼盘每套都卖出去吗，如果卖出去要几年时间呢？卖不出去就意味着资金链断裂，因为房地产开发前期需要投入大量资金，地价和银行贷款利率以及建安成本都是真金白银投入的，所以房地产企业目前的艰难处境是可想而知的了。所以，以我国的高地价，高利率，高税率来看，房地产行业绝不是暴利行业，至于现在的限购限贷是否合理，你们就自己想想吧。
最暴利的是把地卖给人家造，人家造的过程要不停缴费给你，神马名义都可以收钱，而且还是把所谓“大家”的地卖了，这无本生利的生意太爽了，何止是暴利呀！
房价高是事实，但把高房价的原因问责开发商暴利就有点无厘头了。房子从拿地开始，到预售就要几年时间了，等到交房完毕整个过程是很漫长的。实际上开发商也是在赌房地产的价格会继续上涨，他们亏掉的可能性也不是没有。只是，十几年来最后每次都是他们赌对了。所以，要怪的话，去挂为什么每次都让开发商赢吧。hint：没有政府和消费者的支持，开发商不可能每次都赌赢的。
单个项目来看，总投资回报率并不算高，绝对称不上暴利。尤其当没有优质融资渠道时，呵呵，为什么那么多开发商跑路。当有优质融资渠道时（如当初开发贷未收紧时），一个项目最低只需要很少的自有资金投入就可推动。拿几年前亲身操作过的一个县城项目举例（只做大概数值例举），在监管不严格的情况下，1E的土地出让金只需支付2500W土地证便可到手（出让金先期支付50%，在50%的基础上再附加按项目进度分期付款）。土地证到手，转手开发贷。建筑招标，门槛为垫资。工程开工时便进行预售。20W方，单方造价2K3。5W商业15W住宅，住宅均价2K6，商业均价8K。其中商业2W方自持。项目总投入5.5E，总产出7.9E，其中现金6.3E，固定资产1.6E。（数据位大概数值，细则未列）。总投资利润率43.6%，差强人意；现金收益率（刨除固定资产）14.5%，比较难看。但是，整个项目的开发过程中，集团自有资金的投入仅只有最初的2500W，并且在开发贷贷出后就收回了这些资金用于他用。那么自有资金的投入实际只有2500W，自有资金投资回报率达到了320%。这还没有计算固定资产折算。滚动开发的好处就在此体现了。在监管不严格以及市场环境良好的情况下，以很少的资金拿到土地证，转手开发贷。进而收回自有资金。接下来建筑由施工方先期垫资，按进度结算，这是招标门槛。生地做熟后开始预售卖卡，期房开盘。所有的运作资金都是从这些环节出来的。当然现在不太可能再这么玩了。也许有人说到时间成本。那么一个项目的开发只需要KSF从总部支出很少量的人力资源，几个核心人员而已。其他人员本地招聘以及外包。同时自有资金在开发贷后便抽出进行其他项目的运作，基本不存在资金沉淀。当这2500W抽出后，马上进行下一个项目的滚动。一旦项目多起来，这2500W所带来的收入远不止8000W。当然了，现在的可操作空间小了，利润空间也大大压缩了。但开发商行业对于资金杠杆的运用仍使得其利润率高于大多数行业。
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