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文章关键词： 金融化
开业：2017-09面积：101万O开业：面积：13.6万O开业：面积：25.6万O开业：2015-06面积：100万O
业态：面积：300-500O业态：餐饮面积：200-300O业态：儿童亲子面积：300-500O业态：餐饮面积：600-700O
×扫描分享到微信重磅！江北新区商业地产下半场如何走？大咖这么说……
日，江北新区正式设立，它以“最近的未来”作为slogan，发展前景令所有人向往，江北新区受到的关注越来越多，它的商业格局自然也受到很多人的关心。
据365商业荟统计，下半年江北开业的商业体会超过5家，近2年内江北开业的购物中心将会达到10家，区域商业氛围渐浓。
8月10日下午，在弘阳集团弘阳酒店5楼会议室，南京商业地产商会组织了一场名为《江北新区商业地产的现状与未来》的论坛活动，这也是2017南京商业地产商会第四次会长会。
西贝受邀参加此次会议，现场嘉宾各抒己见为江北新区商业的发展献言献策，在这里我将核心精彩观点分享给大家。
精彩观点提要：
1、江北新区商业地产机遇很大，但挑战也不小
2、好的商业地产项目要自带标签
3、商业地产的重心不再是经营商品，而是经营顾客。
4、江北社区商业像星星之火很快就会燎原
5、商业企业是需要居民、需要人口的
6、购物中心给顾客的印象就是竞争的秘密武器
下半年江北新区出让6宗土地 其中不乏商办
今天来到现场的大咖有：
南京江北新区管委会规划与国土局土地利用组的副组长朱朝晖
弘阳集团高级副总裁、弘阳商业集团总裁沙勇
新城市商业置业有限公司董事长朱献国
江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅
南京文创实业投资有限公司总经理陆俊
弘阳广场总经理毛谱
南京金基房地产开发集团副总裁唐新平
南京德盈商业管理有限公司总经理袁彬
南京欢乐港商业管理有限公司总经理王恒刚
兴地集团南京棠悦商业管理有限公司总经理花国平
金象国际集团、南京金象城商业管理有限公司常务副总经理金文瀚
绿地集团南京区域公司企服总监阚霖
南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴
戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光
南京大学不动产研究中心特聘研究员李绍明
江苏智儒投资管理有限公司总经理朱逸
深圳花样年商业管理有限公司南京分公司总经理佘家明
南京海派传媒有限公公司总经理丁玉亮
南京正和荟泽资产管理有限公司总经理付璟
南京水平方商业管理公司常务副总施芳
南京蓝风房地产投资顾问有限公司董事长亓方
南京文创实业投资有限公司策划部副经理徐家年
本次会议由南京商业地产商会秘书长冯宪法主持，南京江北新区管委会国土规划局土地利用组副组长朱朝晖首先介绍了江北新区土地与商业规划。
△△南京江北新区管委会规划与国土局土地利用组的副组长朱朝晖
“国务院批复的788平方公里范围都叫江北新区，包括7个直管街道，17个共管街道。总人口148万，其中包括城镇人口130万”，朱朝晖表示，按照规划要求，到2020年江北人口在220万到245万，城镇化水平要达到80%。到2030年人口增至300万到350万，城镇化水平要接近90%。
而这一切都离不开商业网点的建设。“用地规模上，到2020年江北新区及协调区城乡建设用地大约在446平方公里，其中城镇建设用地272平方公里，村庄建设用地170平方米，到2030年城镇建设用地将达到384平方公里。
“规划服务设施用地2410公顷，其中商业用地1164公顷，商务用地约134公顷，娱乐康体用地是381.5公顷，商办用地是495.5公顷”，朱朝晖透露，今年下半年江北新区拟出让经营用地约650亩，也就6宗土地。
百花齐放 商业体差异化形成良性组合
政策解读之后，弘阳广场、欢乐港、美利广场、金象城等几家江北新区正在运营和即将运营商业综合体也做了情况交流。
△△弘阳广场总经理毛谱
毛谱介绍，新弘阳广场作为弘阳商业综合体的代表之作，定位双Mall+主题乐园，首创“全时态游乐综合体，项目由一个中心秀场、两条特色街区、三个体验组团组成，力求突破传统购物环境，创造场景化的休闲、购物和游乐体验。
“目前A馆弘阳家居已在去年完成升级，今年主要改造B1购物中心和B2游乐场及中心秀场。C区则会到明年开始改造”，此外还有两个欢乐小镇和法式风情主题街区，让室内和室外无缝连接起来。
未来新弘阳广场运用智能手环作为和顾客之间连通的纽带，不仅能在乐园使用还能在场外获得积分等奖励，弘阳想要带给顾客一个全新的科技体验。
△△南京欢乐港商业管理有限公司总经理王恒刚
王恒刚接着谈起了自己的欢乐港项目。“项目自持体量15万方，商业裙楼做到了7层，定位家庭生活体验mall，目前迪卡侬、孩子王等9大主力店都已确定”。
在和客户接触的过程当中，王恒刚有一个很大的体会，“似乎本地客户对江北信心和认知度弱于外地的户，他们更有可能受原有印象的影响，对江北项目来说扩大这方面的宣传很有必要，要让消费者、品牌方对整个江北新区有一个全新认识，形成江北商圈的共同影响力。”
△△兴地集团南京棠悦商业管理有限公司总经理花国平
接着，花国平开始谈起了9月份即将开业的位于大厂的美利广场。“美利广场属于江北新区直管区，交通周边人口等各项基础都算不错。除常规影院、健身等业态，还重点引进了苏果超市，其升级转型的试点就放在美利广场。
美利广场定位家庭式社区配套完善的购物中心，租赁面积仅4万多方，目标客群就定在大厂，改变大厂人民的消费方式消费习惯。
△△南京金象城商业管理有限公司常务副总经理金文瀚
最后，金文瀚介绍了预计2019年开业的金象城。“金象城体量26万方，其中包括3.5万方的洲际皇冠假日酒店，它是江北新区第一个外资管理的五星级酒店。
商业面积13.5万方，希望未来王府井购物中心能带来更多不一样的资源，给南京带来更多的新鲜品牌，“同时与周边商业项目进行品牌错位，把整个桥北居民锁定在这里，让他们更多选择本地消费。”
商业地产大咖群策 共谋江北新区商业地产发展
与会诸位都是商业经营高手，在听完江北新区的规划解读和江北商业体交流后大家都有了很多想法心得，纷纷开始发表起自己的见解。
△△弘阳商业集团总裁沙勇
作为东道主，弘阳商业集团总裁沙勇发表观点。他认为，在江北新区作为国家级新区的大背景下，商业地产机遇很大，但也面临不小挑战。江北新区目前文化、历史资源不足，消费力尚未充分释放，公共交通正在改善过程中，随着新商业项目的不断涌入，竞争会日趋激烈。
要把一个项目做好，沙勇觉得要自带标签！现在对消费者最大的争夺的是什么？一个是时间，能否赢得消费者的时间，延长其在购物中心的的逗留时间。
第二是，未来消费者可能是8090后，消费观念和传统理解确实有区别，因此如何适应未来80、90后主力消费人群等是商业地产商需要研究并解决的课题。其中刚刚提到的ID手环，就是一个尝试，让游客成为游乐园的主角，在新弘阳广场的提档升级中加以体现。
△△南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国
南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国表示，江北新区是国家级新区，发展势头良好，但商业地产的结构与规模要合理，避免出现过剩是当前最需要关注的问题，包括商业办公，比例应该在1:1:50，规划50平方住宅，配一个平方的商业和一个平方商务办公。
聚在一起的商业可以抱团形成商圈，可相距一定距离的购物中心其实就会形成排他性。从商业地产运营的角度来说，变化是永恒的主题，商业综合体要适应变化，顺势而为。
△△江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅
江苏景枫投资控股集团有限公司副总裁吴正梅，也就江北新区的现状和前景发表了见解，并结合自身经验提出了一些中肯的建议。
她认为目前商业地产面临着较大挑战，商业发展的模式发生了巨变，现阶段商业地产的重心不再是经营商品，而是经营顾客。目前主体消费人群是8090后，根据数据调查， 18岁到35岁的人占到接近5亿人口，消费理念和需求都在发生变化，90后比80后更加自信和享受生活，比如b站、二次元的需求。
因此商业地产开发商更应深入洞察消费者特质，从以人为本的角度开发符合消费者精神需求的商业地产形态。
△△南京智儒投资管理有限公司总经理朱逸
南京智儒投资管理有限公司总经理朱逸从3点表达自己对于江北新区商业发展的感受。
1、江北发展提速，尤其国家级新区批下来以后，交通、产业、商业以及跟生活息息相关的各方面配套，都在系统加速，未来整个江北商业市场会是一个充分竞争和高度集中的市场，在这个过程中各家都应去找到自己的节奏。
2、就企业布局来讲，有前瞻性的同时，必须从实际老百姓消费习惯去研究项目，江北与江南差距还是比较明显的，这里有比较大的提升空间，需要有足够耐心。
3、商业形态各异百花齐放，除了大型综合体之外，江北社区商业像星星之火很快就会燎原。
南京问策商业顾问管理公司总经理苏晓晴表示，商业企业是需要居民、需要人口的，这就决定了我们的购物中心做多大，放在什么位置上，
我们的商业经过了商圈附能的时代，走向餐饮赋能、娱乐赋能，未来的发展一定是传说赋能，过去商业只是买卖，今天已经不全是了，如何打造有影响力的商店印象才是关键。
对于江北未来商业的发展，购物中心从开业就不要标新立异，一定是全客层；可以在IP上做差异化分类，购物中心给顾客的印象就是竞争的秘密武器。
△△南京大学不动产研究中心特聘研究员李绍明
南京大学不动产研究中心特聘研究员李绍明认为，江北有非常好的发展前景，但也有一个长期培育过程。当前江北商业远远落后于江南，这个差距至少在五年以上，而当前即将开业的大型商场其实是在补江北的短板，在做补课，新区建设至少还要5-10年。
发展模式上要考虑商业的行程，规划部门要考虑江北人口跟商业面积之间的合理比例关系，在新区建设中如何把轨道交通和大型商业中心很好地结合起来。
△△南京文创实业投资有限公司总经理陆俊
南京文创实业投资有限公司总经理陆俊认为，新区发展做好长期思想准备！空间载体投入、建设周期，以及形成后能持续多久？
除了人流，还要考虑到年轻人的消费习惯、理念、体验和意识的变化问题。如何顺应跟上时代，这是商业人都要思考的。
江北新区已过去了两年时间，江北新区的蓬勃发展大家都有目共睹，未来江北新区商业的繁荣景象大家也都憧憬已久。这次主题会议的召开，也正是希望能为江北新区的建设出一份力，让江北的商业更好更快地繁荣发展。
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开业：2017-12面积：5.5万O开业：面积：35万O开业：面积：13.6万O开业：面积：27万O
业态：餐饮面积：600-700O业态：生活服务面积：30-50O业态：餐饮面积：150-250O业态：餐饮面积：40-70O
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