慢速下扩张：华侨城进与退
在上半年销售大幅下滑的房企中，华侨城应该是其中最严重的一个。数据显示，华侨城上半年实现房地产销售金额约78亿元，仅完成全年240亿元销售目标的29%。
按照众多研究机构的预测，除非市场发生较大变化，华侨城今年很难完成销售目标。
尽管销售不佳，但华侨城逆势开启的扩张模式仍在推进。今年上半年，华侨城已大举完成了对重庆等地的布局。
与一般房企在公开土地市场上拿地不同，华侨城更专注与各地政府的合作，这使华侨城获得巨大资源优势的同时，也影响了华侨城的扩张速度，进而带来其他一系列问题。
8月25日晚间，华侨城发布了2014年半年度业绩报告，上半年华侨城实现营业收入135.97亿元，同比增长28.05%，归属于上市公司的净利润为19.13亿元，同比增长5.21%。其中，华侨城的房地产业务收入73.83亿元，同比增长24.81%。
尽管利润仍旧保持着一定的增速，但华侨城的主要利润板块房地产销售却不甚理想。
由于华侨城并未公布上半年的销售业绩，到目前为止，外界无法得知其上半年的准确销售数据。
按照中信建投的推算，华侨城上半年签约金额约70亿。而多数研究机构则称，华侨城上半年的销售大约为78亿元。
平安证券在最新的一份研究报告中指出，上半年华侨城实现房地产销售金额约78亿元，仅完成其全年240亿元销售目标的29%，完成比例较低。其中，78亿元销售额中主要来自深圳本部约30亿元、上海约25亿元(苏河湾5亿元)、武汉与北京共约20亿元。
在平安证券分析师王琳看来，销售不及预期主要是因为上半年整体房地产市场面临需求下滑压力，而项目多为一二线城市核心区域中高端住宅，调整压力更大。
最新信息显示，位于上海闸北的华侨城苏河湾项目以近30万元的单价入市，一举刷新了上海楼市的单价纪录，这多少影响了其销售表现。
不过，平安证券认为，华侨城供应量将显著增加，同时公司出于现金回流目标也会提高项目销售力度，按照全年50%-60%的去化率计算，全年销售仍有望达到240亿的规模。
中银国际分析师田世欣则不那么乐观。田世欣预计，华侨城全年可售货源为430亿元，假设去化率50%，全年预计销售215亿元，略低于去年230亿的水平。
尽管销售不佳，但华侨城并未放弃扩张步伐。
6月初，华侨城公告称，其以总价51.22亿元获得重庆北部新区礼嘉组团6宗土地，规划用于兴建大型文化旅游综合项目。重庆国土局官网显示，此6宗土地于总占地面积112.98万&平方米，折合约1695亩，总建筑面积215.1万平方米。
此次获得地块中约800亩将用于主题公园项目建设，其余为住宅项目用地。其中，文化旅游项目总投资超过50亿元，预计欢乐谷今年底前会开工，2017年开园。
在王琳看来，这是华侨城第三轮扩张的开启，其主要依据是，实质获取重庆项目土地，顺德、宁波工程也持续推进。
过于依赖政企合作模式，多少影响了华侨城的速度，这在福州项目身上体现得尤为明显。
2012年10月，深圳华侨城股份有限公司与福州市人民政府在福州市签署战略合作框架协议，双方将共同打造福州华侨城大型文化旅游综合项目。该项目集娱乐体验、生态观光、商务休闲、运动养生、高尚社区等于一体，总投资额不低于100亿元人民币。一年后的2013年10月，双方签订正式的合作协议。
华侨城内部人士称，正式合作协议的签署，表示双方在所有核心商业条件方面已谈妥，随后将会通过招拍挂程序竞得土地。但直到目前，该区域尚未完成征地工作。
上述人士对经济观察报表示，目标地块已确定，如果不出太大意外，今年会动工，预计2016年开业。
扩张推进缓慢，销售缓慢，为华侨城带来了一系列问题。
负债扩张一直是华侨城被诟病的地方，而扩张加速后，华侨城的债务负担进一步增加，而且结构恶化。
中报数据显示，截至6月底，华侨城的短期借款约为48.54亿元，比期初数增加42.68%。同时，其一年内到期的非流动负债为42.03亿元，比期初数增加117.57%。
除短债激增外，华侨城在上半年的经营活动产生的现金流量净额约为-58.9亿元，相比去年同期8.68亿元大幅下降778.18%。
对于公司经营性现金流出现大幅下滑的局面，华侨城指出，是由于期内支付的土地出让金、土地整理费及合作诚意金等增加所致。
另外，政企合作模式下，对区域和城市的选择也考验着华侨城。&从目前来看，华侨城此轮扩张多位于二三线城市，比如武汉、苏州、常州、徐州、泰安、宁波等这些城市的房地产市场竞争已相当激烈，而当地的市场能否消化华侨城的主题公园也未知，但依照其现有的模式，如果不能跟地方政府良好地沟通和合作，华侨城赖以扩张的模式又无法施展。&上述人士称。
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常听KFS说去化率，这是什么意思啊？
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大家还关注增城供货量最大 去化率居中
　　增城是“五一”楼市供应大户，全市推新27个盘，有10个在增城，占比37%；增城2140套的货量占了总推货量的39%，其中碧桂园凤凰城星悦二期一次性推货高达850套。荔湾虽然只有3个盘公开推新，但(,)保利曼城供应量巨大，据中原地产研究部监控，4月30日当日一次性加推3栋住宅，总货量高达496套。总体来讲，增城占比四成是绝对主力，黄埔荔湾跟随，花都从化打酱油，越秀海珠白云缺席今年“五一”盛宴。　　据中原地产监控数据显示，由于宏观政策继续支持改善置业，今年“五一”与去年“十一”类似，都是主打90~110平方米的三房户型。从实际成交看，增城的平均成交能力（去化率）是57%，如果从成交能力来比拼，天河、黄埔、南沙表现最为优异，平均去化率达七成；番禺次之，为六成；增城、花都、从化为五成；荔湾偏弱，为三成。不过荔湾的成交能力偏弱，主要受葛洲坝保利曼城一次性推货较多，个盘去化率偏低的影响，属于特例，并不代表荔湾的楼盘不好卖。　　黄埔特别是萝岗片区楼盘，一直是与番禺“死磕”的热销区域。“五一”小长假，最醒目的当然是新开盘。4月30日，黄埔200万平方米全能生活综合体实地·常春藤首次开盘，3小时销售600套，去化达八成，创下广州东部板块单日销售新纪录。长岭居板块近期火爆盘一个接一个。万科山景城的叠墅五一销售61套，(,)融穗御府销量也不错，而保利越秀岭南林语价格一路上涨，目前该区域洋房均价超过13000元/m2，而实地·常春藤以11000元/m2的售价开盘，成交火爆异常。中新知识城板块的万科幸福誉也是标杆盘，“五一”期间销售140多套，成绩斐然。而科学城的中海誉城销售16套，越秀岭南雅筑销售25套，成绩也相当不错。　　记者王荔珏、举
（责任编辑： HN666）
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世茂在港发布2014半年报：多指标提升全年业绩可期
&&8月26日，世茂房地产(00813.hk)正式发布2014年上半年业绩报告。报告显示，世茂上半年实现稳定增长，营业额上升42.0%。实现毛利80.7亿元(人民币，下同)，毛利率34.1%。对此，行业分析师表示，在市场持续疲软，企业利润率普遍下滑的情况下，世茂仍能维持行业较高的毛利率，并且现金流稳定，表明世茂通过战略调整和修炼内功，企业运营力获得持续提升。
&&世茂半年报显示，综合下半年推盘计划，世茂全年可售货值将达到1200亿元，按照目前的去化率计算，世茂有能力达成全年销售目标。据悉，世茂目前已经制定了详细的下半年营销计划，冲刺全年销售目标。
&&多项业绩指标正增长，现金流稳健
&&2014上半年，世茂实现合约销售额321.1亿元，在CRIC全行业排名中位居第8位，比2013年全年排名上升一位。营业额236.8亿元，同比增长42%；毛利同比上升36.3%至80.7亿元，高于行业平均水平；经营利润、股东应占核心业务利润金额则分别增长25.1%和21.2%。公司上半年销售回款率达85.3%，超额完成2014年上半年85%的销售回款率指标，较2013年全年83.1%回款率上升2.2个百分点。
&&据半年报数据显示，截至日，世茂净负债率为 58.4%，达到管理层预定的目标，远低于房地产行业的整体水平。同期，世茂可动用资金达411亿元，短期银行借款仅为127亿元；现金比率(现金及银行存款与短期借款的比率)从日的166%升至日的167%。这意味着，世茂手中握有的资金足以覆盖短期借款，现金流稳健。
&&严格管控助力逆市突围
&&在今年上半年以&成交萎缩、库存积压&为标志的低迷市场情况下，世茂实现逆市突围，在南京、苏州、常州、张家港、福州、厦门、晋江及石狮这八个新兴城市夺得销冠。
&&业内人士分析，世茂之所以能有如此市场表现，主要有两个主要因素，一是世茂坚持区域深耕的发展战略，做深吃透每一个城市，稳扎稳打；二是在于能够根据市场发展趋势及时调整产品结构，增加了刚需、改善等适销产品。据世茂提供的数据显示，2014年下半年整个世茂集团可售货源共计737.72万平方米，刚需和刚改类产品占总可售货源的78%。
&&此外，世茂在企业内部加强管控。以2014上半年销售回款指标为例，年初以运营和财务双重开合的形式将回款指标下达给区域项目，并按月度进行考核：同时设立了&最佳回款奖&，激励优秀回款团队。在奖罚并重的政策下，一半以上的区域都超额完成了按揭指标。
&&从半年报数据来看，世茂执行了严格的成本控制。世茂的平均资金成本一直低于行业平均线，世茂方面表示，今年下半年将继续控制负债率与融资成本，力争将全年融资成本控制在7.4%以内。这已经远远低于不少激进型房企动辄百分之十几的融资成本。同时，2014年新增土地储备平均成本仅1497元/平方米。
&&市场是最好的试金石。半年报一系列的业绩和财务数据显示，世茂严格的成本控制和内部管理效果显着。世茂相关负责人表示，&集团将不断加强运营管理水准，制定了一系列资金纪律、开工纪律、开盘纪律等管理标准，未来会进一步强化拓展土地规则，优化组织考核机制，为实现多元化业务发展奠定管理基础。&
&&构筑企业营销力，冲刺全年业绩
&&据半年报披露，截至2014上半年，世茂下半年可售货源达737.72万平方米，全年1200亿元可售货值，按照去化率超65%计算，世茂有能力达成全年800亿签约销售目标。
&&另据世茂方面称，世茂制定了相应的供货计划，下半年世茂将有大量优质供货上市，主要集中在9、10、11月份，三个月的平均月供货量将达百亿。
&&为了全力冲刺销售目标，世茂在云平台战略的基础上，重新全面整合内外部资源，制定了&宅行动&计划。&宅行动&计划包含宅急住、宅美住、宅安住、宅游住、宅优住等五个板块，内容涵盖房屋租赁、定制设计、健康、资管、教育、商务等一系列领域。在&宅行动&计划中，世茂围绕上述领域推出了一系列创新型的产品和服务，并藉此提升营销力。
&&据世茂方面透露，从5月起，世茂就已制定了去库存方案，力争全年实现销售60亿元长期库存(一年以上可售货源)，占已竣工现房库存50%。同时，世茂制定了&以销定供，保证去化&的策略，并且对于供货不同时间周期制定了相应的去化要求，如取得预售证后，一个月内去化率不低于50%，三个月去化率不低于70%，交付时点累计去化率不低于90%。
&&世茂集团副总裁蔡雪梅近日在接受媒体采访时表示，&世茂正在稳步推进各项目供应和销售，不会被外界干扰内部的推盘节奏与策略，有信心完成今年的目标。&
&&生活方式服务商战略落地，世茂多元化再探路
&&2013年世茂提出的&城市进化先行者&和&生活方式服务商&战略，在2014年全面落地。5月，世茂与意大利大使及商务考察团等方面达成协议，导入国际资源助推石狮城市升级。同时，以云平台为依托，世茂整合各种资源落地于各地项目中，以植入生活理念、引领生活风尚为目标，以生活方式打造差异化品牌竞争。以此构筑的软实力，将更多地转化为对销售的支持。
&&除了全力保障业绩稳健，世茂也在积极探索一条全新的多元化经营之路。世茂半年报透露，集团正在积极推进多元业务战略，在组织内部已经单独设立了商业管理、酒店管理及旅游养老等专业板块。此外，第一代Mini Mall、Mini Hotel及养老项目将在明年开业。
&&多元化经营是地产商近年来的新趋势，以恒大为代表的不少标杆房企都在尝试这一发展模式。与部分企业的多元化路径不同，世茂的多元化更多地是在现有产品线上的延伸及围绕&生活方式服务商&这一战略进行。
&&以世茂MINI系列为例，世茂集团副主席许世坛如此描述其商业逻辑，&Mini Mall、Mini Hotel将是世茂房地产重点发展的商业产品。不仅能为社区提供配套，而且能改变以往购物中心、酒店动辄投资几十个亿的局面，有利于实现财务平衡。&
&&2014年，世茂在多元化投资领域最值得关注的动作是发力主题乐园。事实上，世茂此前已经依托旗下的旅游地产项目，投资了多个主题乐园，如大连世茂御龙湾的魔幻岛主题乐园、武汉龙湾、上海纳米魔幻城等项目的主题乐园项目。但是，这些主题乐园并非统一于世茂品牌旗下。今年，世茂已在内部成立了主题乐园公司，并将在石狮摩天城项目落地首个项目。
&&对于世茂的多元化探索，有分析师认为，世茂房地产的资金实力越来越强，有能力持有一些高效率的商用物业及在其他领域投资。一方面，完善的社区配套，可以提升大盘的溢价能力，另一方面还能扩展利润来源，分散投资风险。
&&关于世茂集团
&&世茂，是以房地产开发为主的国际化企业集群，旗下拥有世茂房地产控股有限公司(HK.0813)及上海世茂股份有限公司(SH.600823) 两家控股上市公司。经过二十多年的发展，世茂已经成为中国房地产界领袖企业之一。
&&集团在房地产行业领域业务门类广泛，包括生态住宅、商业地产、旅游地产、产业地产等，已开发及正在开发中的项目遍及全国重要地区，并大多成为城市或地区新地标。在发展历程中，集团不断努力提升当地人居品质和居住品位，为城市的形象增添更多光彩。
&&目前，集团在中国内地四十多个城市，包括上海、北京、广州、南京、青岛、武汉、福州、厦门、成都、苏州、常州、昆山、常熟、徐州、泰州、杭州、宁波、绍兴、哈尔滨、牡丹江、沈阳、大连、烟台、嘉兴、芜湖、咸阳、南昌、无锡等，共有100多个发展至不同阶段的大型房地产项目。
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