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龙光龙华地王项目10月将入市
　　周边价格已超4.5万元/平方米　　龙光玖龙玺施工现场。　　南都讯 记者谢秀鎏　龙华片区楼价连创新高，近期入市的锦城二期均价更是突破4万元/平方米。在分析其上涨动力时，龙光地产去年10月在龙华以46.8亿元总价、25094元/平方米拿下一块住宅用地，成为深圳住宅“地王”，这一事件被认为是龙华房价飙涨的重要因素之一。龙光地产近期透露，该地块所打造的玖龙玺将于今年10月推向市场销售，主推83- 135平方米产品，整个项目货值超过百亿元。　　该项目总建筑面积约25 .2万平方米，除14 .3万平方米的住宅产品外，项目还拥有3 .62万平方米生活商业配套，配备私人会所、健身房、恒温及户外双泳池等。项目位于深圳地铁4号线白石龙地铁站上盖，1站可达深圳北站。未来广深港高铁开通后，从该项目更可28分钟直达香港西九龙。　　玖龙玺所在的民治是龙华新中心，区域住房需求强劲，项目周边二手房如金域华府、星河丹堤等，售价已超过4 .5万元/平方米，不远的中海锦城、港铁天颂等新盘价格也在4万元/平方米左右，周边二手商业售价达9万元/平方米。　　值得一提的是，为了提高资金周转能力，龙光地产在玖龙玺项目引入平安大华基金合作，于去年12月获得该基金20亿元融资，目前龙光和平安大华各占玖龙玺项目的51%和49%股权。
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杂谈·抓准机遇前兆，配置资产升值，老牛与你聊房产投资！
老牛前几天受邀，给某国有银行的大客户们做房产投资分享。以下是分享时的录音实录，主要分3块来讲：1、回顾2015年深圳楼市；2、深圳楼市未来趋势；3、市场主流的房产投资方法。内容的侧重点可能偏向于资产实力较强的群体，但房产置业相关的内容，亦可给咱们朋友们做个参考。同时，欢迎各位朋友与老牛共同探讨。如有需要转载，请注明出处及保留水印。另外，今年3月份，我们将举办【第三届深圳房产民间研讨会】，届时 、链家地产的肖总，会给大家带来独家分享，。
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本次分享主要分为三个部分，第一部分结合数据我们回顾一下2015年的楼市。本次数据来源于深圳房地产信息网对深圳国土规划局的数据监控及链家地产和中原地产对外发布的数据。
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首先第一张图是年深圳新房量价关系图，我主要讲三点：第一点，2015年新房成交量是66500套，仅低于2009年（即08年金融危机后四万亿放水的那一年），成交量达到近8年的第二高，这一点充分印证了2015年楼市的疯狂，量价齐升的局面绝不是仅仅少数炒房客能操控的。第二点，大家看一下新房价格，待会儿跟二手房会有一个对比，新房均价在年其实是有下跌的。第三点，2008年是上一次金融危机，那个时候有些热点片区，包括前海、宝中、碧海的新房价格跌了30%，那个时候敢抄底买房的人相对少，也就是说2008年的成交量绝对不是大年，而是小年，但是我们从2008年成交量水平看过来，从2015年往前看五年，年，除了2013年的成交量略高于2008年，2010年、2011年成交量都是低于金融危机那一年，也就是说2010年限购以后其实压抑了很多人的改善和投资需求。经济低迷资产避险和“3.30”政策是刺激点，需求的压抑是2015年爆发的内因之一。
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再看一下历史二手房的数据，从年，跟新房相比最明显的特点是二手房全年均价从来没有跌过，可能一年当中的成交量有冷有热的月份，成交价格有回调，但是以全年的角度来讲，2008年至今二手房价格从来没有跌过。中原和链家的二手房统计价格有差别，但趋势是一致的。
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接下来具体看看2015年的情况，大家平时接触房地产新闻相对少一点的话，可能只知道“3.30”以后深圳的楼市暴涨，但是没有注意的一点就是日出的政策对房市的影响很大，我们看图中1月份的成交量仅次于2015年的最高峰6月。因为网签数据有点延迟1月份的成交量统计包含2014年12月底和2015年1月份，这种情况下，也就是说“9.30”以后，整个2014年底，深圳的成交量、成交价已经开始往上升，只是大家平时没有关注房产，不太了解，“3.30”只是爆发的点，诱因还是在于“9.30”政策。 9月份其实是整个2015年除了2月份过年以外成交量最低的一个月份，9月份反倒是我跟我同事最忙的一个月份，每个周末有可能有二十几个项目开盘或者推样板间，但是9月份的成交量反而是最低的。房产作为不动产，有很明显的冷热两极化趋势，房地产冷的时候高总价的房子需要好几个月出售期，但它热的时候，大家都在抢，买涨不买跌在房地产市场是很明显的。11月份新房的均价达到4.4万，是全国最高价，远超同期的上海和北京，当然这个成交价有一点问题就在于深圳的面积比较小，北京的平均价可能会被五环、六环以外的价格平均下来，但总的来讲，北京的核心区域肯定是高于深圳的。
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接下来讲一下2015年二手房的情况，第一点是给大家讲一个自己可以学会的市场分析，以二手房市场月成交量7000套左右为临界点，高于7000套市场趋暖，反之偏冷。达到10000套就是火热的市场，连续三个月1万套以上，肯定会出现跳涨的行情。3月份是7588套，以这个水平线来看，2015年“3.30”以后，除了10月份勉强持平，其他所有月份都是高于7500套，也就是说整个市场非常火热，房价在涨并不是说投资客把价格拉上去就完了，而是整个市场的量价齐升，有一定的实际成交量在支撑这个市场。最火热的4-7月份成交量都在10000套以上，最高的是7月份17000套，比平均值高了一倍多。为什么市场会暴涨，可能两三个月跳涨一百万，是因为成交量放得很厉害。最后讲一下11、12月，我在这里预留了一定的位置，预留给2016年1月份，根据连续3月放量会跳涨的趋势，而我们从11月回温以后就已经超过10000套了，2016年1月份到昨天的统计来讲，成交已经超过5500套，也就是说2016年1月份成交量达到7000套应该不成问题。2月份就过年了，很多老中介都说没见过过年前一个月还成交那么好的。可能在座各位观望情绪比较多，但市场成交还比较正常。
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老牛又出精品了&现在大圣不怎么写贴子了，就等看老牛的精品贴
咚咚牛浩思
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我们按照月份对成交做了一个统计，从1月份开始新房的成交价，当然也有略有回调的月份，但基本上一直是在往上走。很多人觉得为什么房价会那么涨发？其实很大的原因是中央在放水，每隔一段时间就降息降准，钱太多而资产荒没地方去，肯定往一线城市走，为什么深圳走得特别快，我后面会继续讲，主要有几个时间段，专业的投资客基本在“9.30”出来以后，认贷不认房，限贷政策的时候已经买进去了，专业投资客“9.30”就进场了，4-6月份是成交量最高的时候，大量的热点片区，包括南山、龙华、宝安等热点片区在恐慌性买房，你看得到，每隔一个星期可能价格就涨了10万、20万，整个市场是热点轮动的，如果一个精明的投资客在6月份把南山的房子卖了，买罗湖的房，他一年可以挣两波钱，因为罗湖的成交量放量和大涨其实是在8月份以后，也就是说整个深圳是轮动的，各位在南山，每次房价一涨立马就感觉自己的房子涨了，其实在罗湖的人接受的时间比较慢，整个片区在轮动，如果大家有精力专门炒房的话，可以做一定的小波段。
咚咚牛浩思
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接下来讲一下年各片区二手房价格走向，从2009年来看，片区均价最高的福田区仅仅比均价最低的龙岗区高元/平米，而2015年均价最高的南山区比价格最低的盐田区差价已经到2.5万到2.6万，也就是说片区价格的分化是加大了。有几个点：第一个点是从2014年开始南山区的均价正式超越福田，2015年正式把差距拉大。第二点是2015年宝安区的房价正式超过罗湖，龙岗区的房价追平盐田。有很多投资的朋友，罗湖、福田一些不太好的房子他是在出货的，然后往宝安、后海、前海买，新钱可能会往西买进，而沉淀得比较老的钱还留在福田，如果站在投资的角度，你肯定是为了有一定的利润，这个时候你还是要跟着热点去走，如果你仅仅是为了配置家里的资产，有一定的平衡和保障，跟注重安全性，反倒福田香蜜湖一点都不输于后海。还有一点是盐田的房子大家本来关注的就比较少，盐田的别墅还是不建议碰。
咚咚牛浩思
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2015年房地产新闻的三个热点，一个热点是违约潮，二手房有大量的业主卖了房又赖帐，违约打官司的。第二个是日光盘，包括龙华鸿荣源的盘，六千个人去抢，所有新闻都是日光，每个盘一推出来就日光。第三个点是12月份发生的，大家也印象最深刻，就是“地王”，我这里列了个表格，年深圳所有拍卖用地的表格，不仅仅是把“地王”列出来了，而是所有的拍卖用地，年只有这么几块，及时加上协议转让的土地，深圳居住用地的供需情况依然是非常严峻的，它也是房价那么高的保证。2012年深圳的住宅“地王”在尖岗山，也就是招商曦城别墅的旁边，中海拿下来的，2.6万的楼面价，一年以后卖是别墅6万的开盘价。2013年的住宅“地王”是中海在龙华拿下来的，1.4万的楼面价，2014年中海锦城卖的时候是加了1.5万，3万开盘价。2014年的住宅“地王”，就是大家熟知的龙光玖龙玺，是2.5万的成本价，2015年开盘时加了3万，卖5.5万，最近加推一批成交价格已经达到6.8万。今年第一块住宅“地王”在坪山，成本价是2.5万，如果按照明年加1.5万元卖，坪山是深圳住宅价格最低洼的片区，新房也是4万的起步价，这对于一个普通老百姓来说，坪山的价格4万，现在观澜3万多、福永的新房3万多是不是也很便宜？这个时候就引发了大家恐慌的心理，这个地是谁拍的呢？是信达，信达是中央汇金旗下的资产管理公司，它在上海、广州、深圳、合肥都拿了“地王”，其实这是不是中央要托一线城市和强二线城市的信号，就是为了托住地价，不想让地价崩？最后一块“地王”是圣诞节后由泰禾拿下的，泰禾是上海顶级豪宅院子系别墅的开发商，他在尖岗山拿地接近8万元的楼面价，他拿地的时候，这块地旁边的别墅还有5万多、6万多，而他拿的地已经达到8万元，按照他做顶尖豪宅的预算，明年或者后年至少也要卖12万/平米，正常来讲，我觉得定价会定在15-16万，假如定15万，也就是说曦城在二手房市场才5万多，仅仅是他未来新房供应的三分之一的价格，那样拍地的同一时间，香港的开发商新世纪有个新盘在那里，“地王”一出来，第二天整个楼盘全部涨价20%，离拍地隔一两个地铁站的勤诚达22世纪第二天直接封盘不卖了，他要看市场反应再调整价格，这就是“地王”效应，在整个大市没有出现大问题以前，“地王”对普通老百姓来讲有很强的心理支撑。
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现在楼市是怎么样呢？微博上有一个深圳本地地产大V，雅房族的书记“深圳JACKY”，他说了深圳楼市2015是荷塘效应的一年，普通人只看到是质变的结果，暴涨，其实还有很多量变的过程大家忽略了。大市之下，鸡犬升天，大家可能房不一定关注很多，但多少应该买过股票，2000多点到5000多点的时候，整个中国的股市，不管是重组股还是垃圾股，全都翻倍了，2倍、3倍都有，就是整个大市在跑的时候，什么房子都会涨，尤其是今年房价涨得最猛。我前天看到链家的肖总分享了一个数据，2015年宝安有套房子总价是22万，昨天去查，房价已经达到66万，一年时间翻了3倍，越烂的房子，总价越低的，反而价格翻得越多，这就是大市之下鸡犬升天，以前这种房子根本就没人会关注。还有一点刚才已经讲过了，整个城市的发展一路向西。
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接下来讲一讲2016年深圳楼市趋势，2015年深圳为什么会涨？
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主要是从长周期和短周期两个方面来看，长周期主要是讲讲中国的城市化进程，2015年1月份发布了2014年的统计，中国的城市化率达到54%，2015年2月份李克强总理在《求知》的署名文章是预计2015年中国城市化率会达到58%，根据此预测，中国的城市化率达到70%要2030年。城市化率达到70%是什么概念？从全球大国家的历史情况来分析，城市化率达到70%的时候，城市化进程会停止，整体房价就会出现大的拐点，整体房价趋势就向下走，而中国一是远没有到70%，二是要提醒大家，中国的统计报告不能全信，包括前几天发布了一个新闻，2014年已经开放了单独二胎，反倒2015年的出生人口低于2014年，也就是开放了单独二胎，反而全国生的小孩还少了，现在已经全面二胎，到底能否像专家预测的那样把中国的人口出生率扭转过来其实真的不太好判断，因为中国的人口模型估算不一定像专家的想法，所以2030年达到70%我觉得未必很准，但是年之前，全国的城市化率还是要继续发展的，即使全国的人口红利结束，但是一线城市的聚集还没结束，深圳的城市竞争力还会吸引人往深圳挤。那么初中地理就教过，发达国家的城市发展是城市化-逆城市化-城市空心化-再城市化的过程，美国就是典型的逆城市化，都在外围住大别墅。而深圳首先第一步城市化的进程就没结束，再者有朋友跟我分享过深圳的城市发展规律是否不应该参考欧美，看看和中国人最为类似的东亚文化熏陶下的城市韩国首尔、日本东京和台湾的台北，逆城市化的卫星城是走不通的，大家喜欢的就是群居和热闹。第二点是中国公布了2015年的GDP增速，6.9%，创下25年来的新低，但它仍然是仅低于印度，是全球发展中大国家和发达国家中排名第二的增速，所以中国的经济增长并没有那么悲观。第三点是GDP增速在下降，新常态下的全国二三线城市的投资机会，包括挣钱机会其实是没有以前多了，以前可能什么都可以做，现在没有那么容易，这种情况下，一二线城市肯定会跟三四线城市的差距越拉越大，以前很多热钱在三四线城市，它不一定愿意来一线城市，但现在没有选择的机会了。短周期重点讲一下“9.30”，以前可能各位买过几套房，贷过款，“9.30”以前，即使你满足限购的要求，只有一套房，但是你再买第二套房也不可能以三成首付，但是“9.30”以后是只认你现在有没有贷款，不认你有没有房，即使你有一套房，现在买第二套房也可以三成首付，也就是说它释放了大量的改善型住房需求，“9.30”以后，投资客和有一定经济实力的人重新进入深圳楼市，跟“9.30”以前有很大的不同。2016年习主席很明确地表态要去库存，三四线城市的房产库存比较大，但一线城市基本上没有库存可以去，都是供不应求。总的来说，整个国家的意志是去库存，表明银行就要放水，要配合降准、降息，因为汇率的问题，今年的降息可能没有2015年来得那么容易，但是降准按道理来讲还是会继续。第二点就是放松，其实已经明确发文，中国会取消不必要的过时政策，本质上已经放松限购，对一线城市只是预期的效果，对老百姓来讲，明确领会到中央其实是想救房地产，想让房地产不崩盘，这就是对信心的作用。对于深圳来讲，深圳的城市名片是创业、IT，在国家鼓励大家创新创业的情况下，虽然深圳的互联网比不上北京的互联网，但是深圳的科技行业很有名片效果，这种情况下，如果热钱要来一线城市，它就会被吸引到深圳来。
咚咚牛浩思
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深圳为什么会领涨呢？我在微博里写了27点，这里主要挑6点来讲。第一点是股票，在座各位可能有些已经是上市公司的老板，虽然现在股票哀鸿遍野，但是在月份套现一部分钱在深圳买房是非常容易的。第二点是经济的增速，2015年深圳的GDP增速是一线城市中最高的，腾笼换鸟那么多年，虽然未必达到了最好的状态，但是其他一线城市可能还是依靠外资，依靠大型的央企国企，而深圳有大量的民营企业，这就是发展趋势。第三点是资产避险，各位以前可能会听过公司贷和种种金融产品，工商银行为大家做一系列服务，2015年有一定稳妥收益的，包括安全的大宗投资，除了房产还有多少？第四点是一个让我非常吃惊的数字，就是金融机构的存款余额，深圳2014年底刚好超过广州，成为存款余额全国第三的城市，而到了2015年，我没查到12月的数据，查到了6月和8月，趋势是没有变化的，也就是说深圳2015年存款余额的增速是60%，广州现在存款余额仅为深圳的一半，深圳还没计算大量的地下钱庄进来的钱，这种情况下，深圳对于热钱的追逐其实是很明显的。第五点是限购最松，这是很直接的影响，广州是要三年的社保，上海是要两年的社保，加上已婚无房才能买房，北京要五年社保，而深圳只要一年，这种限购基本上对于大家来说等于没有限购，大家底下那么多员工，随便找一个人的名额买房一点问题都没有，所以对于热钱来讲，整个深圳的房产本来体量就少，再加上限购那么松，其实是一个非常好炒的城市。第六点是来深人员的变化，现在来深的年轻人很多是带着智慧，包括很多是家里拿几十万、上百万来深圳的，跟以前来深圳白手起家的那代人有所不同。以前二三线城市有钱人家的孩子不愿意来一线城市，在当地也活得很好，但现在很多年轻人愿意来一线城市发展，这是很明显的不同，可能短期来说大家接触的年轻人相对少一点，但长远来看，这个趋势会让大家感受到不一样。
咚咚牛浩思
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2016年的房价，包括从2015年11月、12月和2016年1月份成交量的判断，继续往上涨是很好判断。但全年的走势在大的政策资产环境没有变化的情况下，会不会单独对深圳加强限购，银行会不会调整房贷利率和贷款的放款数量，虽然昨天也跟一些行长沟通了一下，他说没有看到什么迹象明年会收紧银行的政策，但是不排除“黑天鹅”，深圳楼市是很明显的政策市，政府出手会很迅速的影响短期的市场成交。我认为2015年6月份以前深圳的房价没有泡沫，很多刚需在换房改善，但是11月份第二波翘尾行情以后，深圳的房价现在确实存在泡沫，在高价位的情况下，如果过完年以后继续买涨不买跌，投资心理特别强，高杠杆的情况下，短短几个月继续暴涨的话，我觉得大家就要非常谨慎的判断行情了。
咚咚牛浩思
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2016年有一个特别明显的不同，其实2015年已经开始了，就是深圳房产由居住属性主导改为金融属性为主导，以前咨询我的网友，至少有一半以上是为了自住，他问我买在哪个小区住得比较舒服、学位好不好，但是最近几个月问我的网友几乎百分之百问我买哪里的房子涨得快，他根本不关心住得舒不舒服。讲一个很典型的例子，宝安中心有两个楼盘，一个叫西岸官邸，一个叫金泓凯旋城，西岸官邸小区很小，但是赠送面积很高，90几平米可以做四房，3+1房，但是住得比较憋屈。金泓凯旋城有九年一贯制学校，大花园，同样价格可以买120几平米标准大四房，我跟一个网友聊天时劝了他差不多半个小时，最后他告诉我还是要买西岸官邸，唯一的理由就是西岸官邸是2015年整个宝安中心涨得最快的楼盘，他要买涨得快的，他从来没有考虑到六岁的女儿要读九年书，楼下就是学校，上学只需要下楼就搞定了，西岸官邸可能要走十几分钟，还要接送，他从来没有考虑这个问题，只考虑涨得快，也没考虑过西岸官邸今年涨幅最快，会不会泡沫最大，明年还能不能涨呢？他也没有考虑这个问题，他只要涨得快的。可能各位的投资理念比较稳定，但是我相信我接触的那个人能代表深圳绝大多数普通老百姓，而房地产市场虽然说以后是越来越有钱的人玩房地产，刚需脱离得越来越远，但毕竟他们还是大部分成交主体，如果他们都是那么盲目的追涨，只要涨幅，不要居住舒适性的话，也就是我说的房地产金融化以后，最大的变化就是快速泡沫化，以前我是有需求才买房，现在我是为了涨，为了赚钱。12月我面试了一个女孩，她来应征，我问她对房地产有没有什么了解、认知，她说没有，我说你家里人有没有买房？她说买了，我问买了哪里？她说买在南山，我说你不是刚刚从河北过来吗？她说对，但是他爸妈在深圳工作很多年，从来没有买房，今年跟几个朋友合伙炒了一套房，也没打算自己住。这种故事实在是太多了，房地产金融化泡沫现在正在发生当中。
咚咚牛浩思
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这是中原统计的数据，从年，我们可以看橙色和黄色的比例，越外面比例越大。今年新房有个趋势，即单价越高、面积越大、总价越大的房子越好卖，其实侧面来说就是刚需的购买力在下降，但是为什么房地产走得那么强？就是有大量的有钱人、热钱继续在买房子，成交量的很大一部分由豪宅承担。事情要分两面讲，还有一个数据，综合看中原和链家全市2015年二手房分布，千万级豪宅链家占2%，中原是占全年成交的3%，也就是说包括新房大致算一下，2015年全年成交的千万级豪宅也就五千套，但是全市的千万级豪宅量不小，可能在座的各位把千万豪宅拿去挂牌还是有很多人来看，中介也会一拨两拨的带人来，你会觉得市场还不错，就不想卖或者想返价，其实千万级豪宅成交并没有那么容易。我知道很多有钱的朋友投资房产主要就是为了不想让钱贬值，随便买一套房子放着，不亏也无所谓，但这种人肯定不会选择很老的小区，或者没有花园、楼梯房，他们要选就选前海、后海、南山中心的五百万以上、品质不错的花园小区，如果千万级豪宅配资特别多的情况下，你们就要考虑资产的流动性，其实在市场不好的情况下会没那么好卖。
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接下来讲一下临深片区的投资机会，可能在座各位去东莞、惠州买个别墅其实就是个消费品，但是对于绝大部分网友来讲，他是把东莞、惠州的房子当做投资品，如果是投资品的话，今年的情况根本是拦也拦不住，你跟他讲东莞、惠州房子买了基本上是一个坑，你要爬五年、十年才能爬出来，但他们不会信的，他会跟你说我8月份去看的房子五千，9月份去看是六千，现在去看是一万，确实新房市场成交价格一直在涨，但是二手房有没有市场他没有去了解。惠州可能今年有点特殊，惠州今年确实成交了少量二手房，按以前来讲，根本没有一个中介愿意给你做二手房，他说我宁愿带客户买新房也不愿意带他买二手房，因为我成交一套二手房佣金3个点，但是我给新房开发商带去买房，一套房给10个点、20个点的佣金，除非你愿意给中介20个点、30个点的佣金，要不然谁愿意给你卖房？我那么难把客户从深圳带过来肯定是买新房，不会买二手房，所以临深片区二手房市场确实不健全，如果你们未来想去养老，或者是给家人居住，当消费品没有问题，因为那里的房子便宜，中山的房价可能才是深圳的五分之一、六分之一，消费没问题，但投资确实不太建议，虽然可能有直辖的传闻，但是以我自己的判断，从风险和收益的角度来讲，我觉得风险还是比较大。
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当然，如果你确实要投，我的建议就是要有稀缺资源的，不是无限新房供应可能存在一点二手房市场的，简单来讲，华为肯定是要去松山湖的，它有可能是未来中国相对高端制造业的核心小区，这种情况下，松山湖有一定的二手房市场，但是我也不敢保证它未来一定能跑赢深圳的涨幅。东莞2021年以后会有好几个轨道交通接到深圳，如果是在东莞轨道线跟深圳轨道线接驳的地方，如果大家一定要投临深片区的话，它其实是有投资的机会。
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导读：外媒称，深圳渴望成为中国的硅谷——如今，深圳高昂的房价与硅谷相似了。近日土地市场疯狂在不同城市轮番上演。继信达接连斩获杭州、上海的地王后，今日（2日）深圳、北京出现的地王再一次超出了业界对土地市场的想象。龙华未来房价10万＋这次土地拍卖是龙华商住用地的首秀，也是深圳市首宗“商品房现楼发售试点地块”，成功吸引了包括招商、中铁建工、碧桂园、平安不动产、中州、葛洲坝、万科、中海、龙光等在内的18家房企参与角逐。最终中国电建与金茂联合体以82.89亿元的高价强劲击败其他竞争对手，一举拿下深圳龙华地王，楼面地价高达5.6万元／平。消息一出，深圳地产圈一片哗然，这是何等的疯狂！就连中国金茂的员工都直呼土地太贵了。业内人士调侃表示，地王一出，深圳关外全变成洼地了，除了顶级豪宅，其他都是洼地，更有业内人士表示钱包才是深圳最大的洼地。深圳中原研究中心总监王飞对每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者表示：该地块未来售价或达到10万元/平，又因为现售周期长，考虑到项目需要2年以上的时间入市，未来房价有超过10万的可能。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为：根据这个楼面地价，预计发展商要卖10万+才比较有盈利空间，无疑扩大了大家对龙华楼价的猜想。但以每年15%的上涨速度，3年后龙华的普通住宅价格也应该在8万/平左右，因此我觉得这次土地的出价是过于大胆的。每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者还发现，龙华成立新区以来，地王不断：2013年，中海以38.2亿元竞得龙华区一居住用地，楼面价1.46万元/平，成为当时深圳住宅总价与单价双料“地王”。2014年，龙光地产以46.8亿夺得龙华白石龙地王，其楼面价超过2.5万元/平。2015年，中海锦城项目入市销售一空，目前中海锦城二手房价格超过6万/平。2015年，龙光地产112亿拿下龙华白石龙商业地王。值得注意的是，近一年深圳房价经历轮番暴涨，整体涨幅超60%，而此次地王所在的龙华区正是涨幅惊人的区域，2015年楼价涨幅甚至在深圳各区中排位第一。同时，该区近年“地王”频现，目前平均地价对比2003年，已上涨了约14.3倍，直追深圳前海和后海。此次拍卖地块周边的在售新盘，如港铁天颂复式均价已达到5.5万元/平，别墅均价9万元/平；龙光玖龙玺项目均价也在7.5万元/平，星河传奇均价6万元/平。而龙华上塘片区目前二手房均价已达5.7万/平。王飞就曾向媒体分析指出：地王的出现对片区房价的提升作用明显，前两年龙华区的涨幅就很显著。另外考虑交通规划等因素，从历史数据可见，周边房价溢出率会超过30%。按照这一速度，龙华未来二手房将达7万以上。也难怪外媒《华尔街日报》网络版刊文称，深圳渴望成为中国的硅谷，然而，尽管深圳拥有数家著名科技公司，但是深圳只在一个不怎么让人感到羡慕的地方跟硅谷最相似——高昂的房价。王飞认为：地王的出现会使得业内对深圳楼市预期发生转变，部分对市场持观望态度的客户因地王而出现恐慌心理，将减弱楼市政策调控的效果。对购房者来讲，形成对未来预期上涨的担忧，将带来新房成交出现回升。现房现售试点 调控效果影响不大▲图片来源：东方IC需要特别注意的是，此次龙华出让的A816-0060商住地块，已经被确认为深圳市商品房现楼发售的试点项目。出让条件显示，地块上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。深圳试点现房销售对楼市带来的影响，业内一直说法不一。早在2005年，业界就对此有过激烈的讨论。当时很多人认为现房销售会导致供应不足、房价上涨、开发商大面积倒闭。十年后的今天，风险依然存在，争论也尚无定数。一方认为，房价不会降反而会涨。一方则认为，小不忍则乱大谋，制度深化导向的是更健康的市场。易居中国执行总裁丁祖昱就指出，深圳楼市处于供不应求状态，推广商品房现售会加剧供需矛盾，成本的增加最终也会带来房价的上涨，对房价控制不利。而深圳房地产经纪行业协会研究总监徐枫指出：从长远来看，在房地产发展较为成熟、竞争较为充分的城市，市场自身调节的周期较短，现售制度对市场的负面影响没那么大。新城控股副总裁欧阳捷表示深圳试点商品房现售是希望通过提高预售门槛，挤出中小开发商，让深圳房地产市场更“干净”一些。如果全部改为现房销售，就会推迟批准上市时间，这一定会加剧很多城市的供不应求局面，带来楼价的上涨。不过不少业内专家也提醒，现售制度对开发商的资金实力、开发周转和融资能力都有更高要求，该制度将加速行业的优胜劣汰和房地产的洗牌。据业内人士猜测，深圳政府在新政后决心试点商品房现售制度存在调控房价、促进楼市健康发展的意图。但从今天的土地拍卖结果来看，显然是没能实现的。王飞认为，短期内通过商品房现房销售试点调控房价不太可能，现售制度不可能在短期内全面推行，即使推行会带来房企资金、开发成本的上涨，最终会抬升房价。从目前情况来看，现房试点对房价调控没有太大影响。地王频出，伤害了谁？地王频出，让房地产市场很疯狂，然而“疯”掉的不只是深圳，还有北京。截至每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者发稿（2日19:00分），北京延庆又诞生一个地王！据21世纪经济报道晚间消息：一家名为天润诚泽（一级开发）的开发商以10.425亿元的总价，配套31500平方米自住房的代价取得延庆一幅地块，折合楼面价高达4.3万元/平方米，而今年前5个月，该区域商品住宅成交均价仅为1.2万元/平方米左右。难怪中原地产分析师张大伟也在惊呼“开发商疯了！”不断攀升的房价，直接带来了生产、生活成本的上升，而这也让很多实体企业的生存环境变得越来越艰难。据21世纪经济报道5月31日消息：一份关于飞利浦灯饰制造(深圳)有限公司提前解散的公告流出。公告称，公司近年来经历了经济持续下行、成本上扬、业务不断恶化等诸多困难，尽管采取了各种措施，但仍未能扭转局面。鉴于此，不得不提前解散公司。公司自日起正式停止运营，不再进行任何生产。▲图片来源：21世纪经济报道落一叶而知天下秋，虽然此次飞利浦灯饰并未披露公司提前解散是由于哪方面的成本上扬，但高房价可能正越来越深刻地影响着中国制造业。由于目前国内制造业的优势已经不再，尤其是在房价高企的深圳，此前已相继传出华为、中兴将要搬离的消息，尽管后被深圳官方否认，但身处深圳的制造业处境可想而知。在经济环境没有大幅改善的情况下，生产设备、人工等成本的上升，加上日趋激烈的竞争环境，让很多企业步履维艰，如果未来的盈利能力无法追赶成本的快速上升，那么企业就很难继续生存。其实，实体经济才是中国经济的未来，房地产看似繁荣，但不可能永远撑起中国经济发展的脊梁。让房价恢复它本来的面目，对中国经济而言，或许才是更重要的！你觉得呢？本文为｜每日经济新闻 nbdnews 原创文章｜未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用欢迎转发、群发给你的朋友，欢迎分享到朋友圈如需转载请向本公众号后台申请并获得授权微信推出了新功能你知道吗？升级到最新版后，可以选择微信公众号置顶了。欢迎把每经小编置顶，第一时间接收内容推送，麻麻再也不用担心我抢不到沙发了。点开本文章右上角，选择查看公众号▼
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