日本最近网上悄悄地吹起一股用腋下夹捏饭团的风潮。
问她为什么，她说人家这样害我，我绝不能害其他人。
　　近日，有网友咨询，购买二手房可以办理按揭吗？可以办理几成按揭呢？好贷网小编在这里给大家做个简单的说明，希望对有此疑惑的朋友们有所帮助。
　　据了解，购买二手房可以办理按揭，五年以内的房屋最高可办理8成按揭。
　　二手房按揭贷款具体操作流程如下：
　　1、签约。
　　2、签贷款合同，买卖双方签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐以上材料，买方还需备齐首付款。
　　3、评估，中信安排评估公司上门评估，业主配合即可。
　　4、网上签约，签约中心委派专人陪同双方到建委网签窗口网签，网签价格要保证客户贷款要求。
　　5、审核，根据买卖双方提供材料结合评估报告和网签合同进行审核。
　　6、批贷，审核完毕决定是否批贷，以及批贷金额，出具批贷承诺函。
　　7、过户，签约中心安排买卖双方办理房屋产权登记过户之前，需要买卖双方对大额物业费用进行提前交验;过户当天需要先到地税局按照网签合同交易额缴纳各项税费。买方当天可以领取建委开具的领证通知单、和地税局开据的契税票。
　　8、放款，过户完毕3个工作日内放款给卖方。
　　9、物业交割，过户完毕双方交接房屋，一般为过户当日，特殊情况可双方协商。
　　10、领取房屋所有权证，一般过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证，各区不同。
　　11、抵押登记，过户之后买方需配合银行做抵押登记手续，办完抵押登记房本原件交予买方。
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刚刚买了二手房，把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧————————————————————————————————————————更新：关于网上房价与实际价格的差别网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少，十几万几十万什么的。就算是链家在线，也不那么靠谱，他们的价格一般和房主报价是一样的，但他们也有不少不靠谱房源在上面挂着，比如已经卖出的房子或者房主并不诚意卖的，他们都挂在网站上不即时撤掉。我遇到过好多次这样的情况：在网上看到一套性价比很高的房子，去附近的中介那里询问被告知这套房子已经卖掉了，并给你推荐别的同类型房源（一般来说都比你看的那套贵点儿）。有一个小经验，可以稍微分辨一下链家在线上的房子是否还处于正常出售状态，就是参考这套房的“带看房记录”，如果是最近几天还有中介带着去看房，那应该是还没卖掉，且房主诚意卖。总之，为了得到某地区最准确的二手房信息，还是得实地考察，多找几家中介了解情况，有的时候几个中介都有同一套房源，有的时候房主会把自己的房子独家交给某个中介，别的中介没太了解，像链家会有那种独家速销房，他们先行支付房主一些钱得到独家房源，承诺在某段时间内以高于某个价格售出，如果没卖出去的话，先支付的钱就归房主了。这种房子一般都很抢手，在同类型房子里价格较高。关于中介在北京，几个大点儿的中介，官方中介费都是总房价的2.7%，有的能砍，有的毛都砍不下来。比如链家，我们买房的时候和立水桥、奥运村这边的链家都快拼了命了，也没有砍下来半毛钱。比如立水桥的某个我爱我家，我们进去聊了几句，中介小伙就主动说中介费我给你2.0%。在带看房子之后，如果你有意向见房主，有的中介会跟你收取意向金，说辞是“这套房子很抢手，约见房主的人很多，交了意向金表示出诚意，可以优先安排你们跟房主见面，否则别人先交意向金先谈，如果谈妥你们连见房主的机会都没有了”，对于要向你收取意向金的中介，只有一句话送给他“老子不给”，然后他也还是会继续很积极地帮你联系房主见面，不管你交不交意向金，他们的目的还是要促成交易的，所以不必担心之前忽悠你的那套说辞?? 另外还有的中介不知道是疏忽还是故意的，跟你要意向金，拿出来让你签字的却是定金协议，一定要看清楚??————————————————————————————————————看房阶段房子情况：首先要了解清楚房子的产权情况，70年，50年还是40年；商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房，不限购，物业费一般会高一些；如果是经适房，还得缴纳土地转让金。房子是否满五年，如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话，购房人还需要承担额外的税费。如果是顶层的房子，要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹，一般房主和中介都会告诉你“我们这儿从来不漏雨”，不要信，自己看，网上搜情报……和房主及物业了解清楚，是否市政水电，有的小区不用市政水，用的自挖井，水质有可能不过关，这个情况也是我亲自经历过的，直到见了房主要签约了，他们都说是市政水，但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过，大家一致说这个小区不是市政水。房子的质量，这个如果实地看不好看出来的话，要上网查一下这个小区房子的口碑，比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查，发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差，隔壁开个电视机都能听到。周边情况：特别注意一下小区周边环境，楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果楼是临路、临铁道（城铁）的，还要注意噪音问题；另外小区四周都要看一下，是不是有垃圾站、货运站什么的，有可能会夜间卸货扰民。小区是否有富裕的停车位，有不少老小区没有地下车库，且地上停车位也比较少，很可能都没有可供出租的车位，每天停车需要打游击就有点儿闹心了。小区的安保情况，比如大门口是否可以随意进人，单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况，比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……周边交通状况，必经之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一带。医院、学校、超市等生活配套设施有没有。签合同阶段查看房产证、契税票，看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况，为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。确定自己是否有购房资质。比如在北京，没有北京市户口的话，就要连续5年在北京完税（不可中断）且名下无房。购房人资质审核通过，房子才能在建委做网签。明确付款方式，全款还是贷款。如果是贷款的话，要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话，你的首付是不走资金监管的，等于你会直接把首付（或一部分）给房主让他先去还贷款，换完贷款，房子解抵押了，才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式，用途，如果是用来给房主还贷，可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话，一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料，来确定你的贷款数额和利率，首套房一般利率会下浮，但你的征信记录如果不好，利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度，一般是要求每月税后收入是还款数的两倍，只要收入证明能开到2倍就行，工资流水差一些没太大关系。和房主商定后确定最迟过户日期，过户后什么时候做物业交割给钥匙，多少天之内迁走户口，房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上，如果中介给的合同上，以上重要问题有没有写清的，一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的，为了避免日后扯皮，必须提前写在合同里。。（写困了，大概就先这样吧……）
（一）设施设备细清点
如果购买二手房被上家装修和使用过，在出售时，双方已约定某些装修和设备是包含在总房款之内的。那么，在签订房地产买卖合同时，就应当将这些设施设备的品牌、型号、成色、数量，以及能否正常使用等细节标识清楚。交房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查。 （二）费用要结清 ，更名不马虎
买家在收房（交房）时，一定要亲自去相关单位，检查原业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等等。只有确认卖家已将各项费用都结清了，才可以将尾款交付卖家，同时办理相关的更名手续，更名千万不得马虎，很多买家听了卖家的话，觉的煤气，有线等更名无所谓，就不做更名了，其实不然，如果你这次不更名，当你下次将房屋想出售时，那有可能就会因为你这次的马虎，而造成房屋不能正常出售或者其他费用风险. （三）户口须迁出
如果前业主把物业出售后，户籍仍挂在里面，那么新业主收房后就无法落户。这样的纠纷，二手房交易中并不少见。其实，想预防此类问题很简单。在收房前，买卖双方只要一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可。如卖家户口仍未迁出，买家可根据买卖合同的约定追究卖家责任，如果你不想打扰房东，自己也可以拿着你的新产证或者购房合同，以及身份证到房屋所在地派出所询问，如有户口，可以拿到有派出所盖章的打印文件。（没有产证，或购房合同，派出所一般是不给查的） 。 （四）质量问题细排查
二手房一般已有一定的历史，故买家在收房时，还应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如，门、窗是否密封，有无破损；天花板、墙壁、地面，有无裂痕、渗漏、积水等；水、电、开关等，能否正常使用，用水通道是否畅通等等。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。
总之，有任何问题都须在收房之前与前业主协商，尽快查明原因，确定由哪方负责维修，以免收房后扯皮。
（五）收楼证明备齐全
对于一些多年未入住的新楼，买家收楼时要检查验收楼盘交付使用的各种证件是否齐备。同时，对于一些所谓的收楼费用，例如维修基金等，也必须清晰地知道业主是否曾缴交过，以免造成自己的损失。
另水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等过户的单据也应备齐全，以免将来不能享受相关服务。
（六）《房屋交接书》要签署
收了钥匙，结清了尾款，收房就算完成了吧？其实，不然。专家提醒，千万别忘签署《房屋交接书》。
签署《房屋交接书》的法律后果是卖家将符合买卖合同约定的房屋交付给买家，交房的时间点也就是签署《房屋交接书》的时间点。如果不签，双方将来可能会对何时是交房时间产生争议，进而影响到双方对违约责任的承担。
签署《房屋交接书》是交付房手续的最后一个程序，应在房屋验收完成之后。它至少应包含有上述六个方面的内容，一式二份，由双方各执一份。如果在对房屋验收时，发现某些方面不符合合同约定，也应当在《房屋交接书》中注明，为追究卖家的责任打下基础。
你可以看看这个：
前段时间，早上吃早饭的时候看到报纸上有条这样的新闻：深圳一房主卖房后，因房价涨百万强行收房。这样的关于房屋买卖发生违约纠纷的新闻其实并不少见，特别是在如今，一线城市房价狂飙式疯涨的情况下，卖家买家情绪异常不稳定，跳价是正常现象，违约情况也时有发生，违约带来的损失不仅仅是房子买不到了，有时候会影响甚或计划，比如结婚、小孩上学，最严重的会造成没办法弥补的经济损失！二手房买卖不像你去菜市场买菜：老板，我要这个，一斤，给钱、拿好菜，走人。二手房买卖有时候像场战斗，战线拉得格外长，发生危险的可能性就越大，所以买房子要签好几个合同来规避这种风险或者风险发生后有个保障。今天就只说说买二手房买卖中要签署的合同，以及需要注意的违约问题。买二手房要签三合同：定金合同、居间版买卖合同、网签版买卖合同。现在很多情况是，定金合同跟居间合同放到一起来签。居间合同一般在中介或是你找的第三方平台那签的合同，基本包括：甲方、乙方、中间方、房子位置、面积、价格、所有权证号等等房子基本信息，还有约定什么时候去贷款，什么时候过户，什么时候拿房产证，会有哪些可能违约情况，以及处理办法……注意要点：1、一般买家付了意向金，规定日期内是不退意向金的，房东签字确认，并收取了意向金，意向金转变为定金。此时如果再有变化，按定金罚则双倍返还。2、交房要明确时间，逾期应约定迟延履行金；户口最好是交易过户前迁出，明确约定具体的法律责任，这个一定要千万注意。3、明确付款的时间，一般分四步，定金、首付、银行贷款、尾款。关于交钱的事都要谨慎，在未过户、没有拿到房子之前，支付的钱不要直接给到房东，去官方的资金监管机构或是与政府资金监管合作的第三方平台类似房多多，开立资金监管“专用账户”进行划转，确保资金的安全。中介一般因为想要促成交易不太愿意去做这个资金监管，但买家一定要注意这个问题。网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"。签居间合同到网签这段时间，是违约出现频率最高的时段。大多数人觉得最后的网签就是定了性的，想再改就是不可能的了。但是在此之前违约也是要承担责任的。如果违约：1、卖方是不可以单方面终止合约的，继续履行还是解除合同的选择权在守约方，违约方没有权利选择解除合同。2、买家诉讼继续履行，如果贷款审批下来了，继续履行还是可能得到支持的，但继续履行跟违约金的诉讼请求只能选一，当然，如果合同约定的延期履行的违约金除外（一般合同会约定预期履行十五天内按天计算的滞纳金，是违约金的一种形式，这部分可以支持）。3、真正打官司是双输，无论如何中介盈利。假设最后法院赔付金额是10%，而房价上涨了20%，那么卖家也就享受到了10%的收益而已，但是要置换的话，房价多上涨的10%部分他们还是要自己承担，同理，买家得利10%，后续继续买房还是继续多承担10%。 4、中介在违约这事儿上，多半是能不管则不管，反正已经签约，促成了交易，中介费已经逃不掉了。。5、违约金约定了20%能陪到吗？违约金再高，基于合同法，法院未必能完全支持。即便法院支持，也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题，房款被拿在业主手上，买家会错过购房时机。其实违约情况主因无非是利益。签了合同，还没过户，房价大涨，之前定的价格太亏了。也可能，夫妻一方卖共有财产，未经另一方同意；子女卖了父母的房子未经老人同意。房子有抵押，银行没同意你这个房子能卖，你去签合同。还有可能，房东一些不得已情况……大致这些。罗列这些原因，是想大家可以看到买房前拉产调，了解房屋详细信息是件多么重要的事情。产调方面之前我回答过一个问题，说二次产调的重要性，房多多会做两次产调，中介可能懒得提醒你产调这事儿，这是第三方平台与中介的区别，第三方平台不涉及买卖家之间的利益，客观的提供服务，以服务为目的；中介的利益与房款挂钩，促成交易为目的。相关详细内容可翻阅之前的回答，这里不赘述了。
我说一个跟房子没太大关系，但是很重要的经验。开始看房的时候就办一张新的手机卡，放在平时备用机里，给中介联系的就用这个临时手机号。不管看房 还是买完房都会轻巧不少。关键的时候比如公积金办理，过户的时候留自己的主号码。否则买完房之后烦死你，三天两头会问你租不租啊，或者把你的号码卖给装修，贷款的各种地方。
好问题。这两年疯攒买房子的经验，我觉得可以说一说。我这儿主要想谈谈钱的问题。关于中介和看房方面其他答案已经提的不少了，我不打算多说，就简单说一句：找中介，不要怕费脚，大品牌的中介基本靠谱，后续如果哪里有麻烦还可以找中介帮忙解决。当然坑爹不擦屁股的也有，我也碰到过，不过不是正常的二手房购房渠道，这个改天再补充。一，税费说钱，价格能否谈下来，取决于市场，所以我主要先聊税收。税主要来自两个方面，一个是不满5年非唯一的房子要征收5.5%的营业税。这个的话，很难避得开。还有一方面是土地增值税。这是大头。土增的征收情况，北京比较严格，应该说在2013年国五条之前，就很严格征收高额的差价税。北京两三百万的小户型动辄十几二十多万的税，主要就出在土增上。如何尽量减少土增，这是一个大问题。这个的问题就是，做价格。土地增值税的计算方式大概是 （出售价-购入价）乘以某个百分比。我自己在北京买的两套房子，因为某些原因原业主的售出价都低于购入价，所以倒是没交这方面的税。也许有一些中介会告诉你这件事情，他们会把价格做下来，也就是阴阳合同。一份合同规定一个较低的购房价格作为购房合同，另一份合同则以其他名目来把其余的房款交给卖方——比如装修补偿费。当然谁都不是傻子，政府更不是。以北京的情况来说，相关部门会出具一个某片区的成交指导价，比如中关村某楼盘的成交指导价是20000元每平。那么报到网签上的单价原则上是不能低于这个数的。但是目前来讲，这个指导价远低于实际的房屋成交价格——差不多是一半左右。鸡贼的知友可以马上算一笔账，一套80平的房子，2010年购入时成交价是220万，2014年售出时成交价为320万。指导价为2万每平。如果是这样的话，以2万每平米为基准的阴阳合同可以完全避掉产生的20万元的差价税。而5.5%的营业税则会降低七万多元。总共可以节省的开支27万多，还全是在首付里面的。这往严重了说属于偷税漏税，往小了说就是合理避税。各人有各人的理解吧。当然，如果考虑日后要出手的话，不妨在可以接受的范围内把价格做高一些。这样日后你的房子交易税负少，好操作，果断能卖得起价二，购房流程和支付方式北京——至少是海淀——在支付上是有所保障的。北京二手房的购房流程是这样：洽谈→网签→过户网签的过程中，会要求把申报网签的房款放在一个监管账户账户上，然后用几个工作日的时间进行备案，包括审查手续、权属等情形然后在完成过户以后的24小时内，房款从监管账户转到卖方手中。有点像支付宝，其实一开始我以为这是片子好么，我还在想，好大的胃口。这避免了很多扯皮。不过我建议买卖双方都应该严格规定房款的交付日期，并且明确违约责任。如果流程顺利，尤其是买房不需要贷款的话，买二手房是一件很快的事情，并且让我觉得房管局实在是北京效率最高的政府部门。从签订合同开始，总共要跑三次。一次是网签。一次是交税。这两个可以在同一天完成。然后等两三个工作日以后，就可以去办理过户了，当天就可以拿到房产证。非常快，但是排队要很久。我自住的那套房子，因为不用办贷款，从看房到过户刚好用了十天。三，其他一些零零碎碎的1，住房性质。这个其实就是分，70年产权的商品房，还有40/50年产权的商住两用型前者好处不用多说，不过在某些大城市基本限购。后者不限购，而且可以注册公司，尤其是在北京这样的城市的话，租金方面会比较高，当然单价也会比较高。适合投资，或者急于购房的人。2，法务问题这里主要包括，房产是否有抵押，以及很重要的一点，是否有关于这套房产的纠纷。这种可能在拍卖 的房子中见到会比较多，一般二手房的话，为防万一也应该落到纸面上，主要是把过户完成后清场的责任落实清楚。要求售卖方限期清场（自己搬离，并且保证无第三方居住），延期的话有权要求全部退款并且支付违约金云云。这个问题一般不会碰到，但是碰到的话绝对烦死你。惨痛教训不堪回首。3，手续其他答案里提到的，要求原业主前移户口，这是我之前没有注意到的一点。其余的东西，无非就是维修基金，物业水电欠费之类的细节，尽量落在纸面上。不然付完了钱人家撒手不管，你就蛋疼了。
1.产权归属2.户口迁移3.质量维修问题4.环境问题（楼道漏水等）5.丧事历史（有人自杀啊啥的）6.维修基金凭证 @张亮-Leo
我说下我最近买二手房的经历。我的情况：结婚两年，有孩两岁，准备再生一个。2016年初的房价简直疯掉了，和老婆合计了一下，准备把家里的小房子换大一点，为二孩做准备。看房前做了个适合我们家情况的列表：1.必须是二手房。新房要装修，要去味，时间拖的比较久，期间我们只能租房住。二手房，装修好的，即买即住。2.交通方便。我和老婆都是打拼的工薪阶层，到时候老婆怀孕了，上班要有地铁或公交直达。3.周围配套。最好有好点的幼儿园、小学、商圈、医院等。4.升值空间。主要是地段。看房阶段1.网上看房。搜房网比较好，我现在住的房子就是搜房网卖的，中介比较给力，天天看房的人络绎不绝。2.实体中介。我爱我家，房源信息也比较多我花了半个月的时间，看了10几个小区20几套房子，最后选了一套万科的房子。注意点：1.户型，各房间朝向、大小是否合适。2.缺陷，顶楼墙角有无漏水痕迹，底楼采光及夏天蚊虫，公共区域最好铺瓷砖，不然容易发霉，卧室地板用的什么材料，走上去有没有声音，墙体有没有开裂，卫生间有没有异味，厨房间油渍是不是难除，储物柜能否满足家庭需要。3.家具，如果卖家不搬的话，最好自己心里有个大概的评估价。4.周围邻居最好问问都是什么人。交易阶段1.由买卖双方谈具体价钱，谈完要签房屋买卖意向合同，主要规定交易各时间节点，买卖双方主要信息，交易价格，中介费等。2.公示阶段，由中介将卖房房地产证及土地证挂到房管局网站查验真实性，及是否有抵押贷款等，当天会有答案。3.支付定金。定金分为两部分：一 是首付定金，这部分牵扯到双方违约的成本。二 是差价，银行对房屋会有评估价,可高可低，评估价越高收费越多，可以贷的款也越多，但一般最高评估价是不会超过成交价的，多出来的钱，银行不会贷款给你，只能由你自己掏钱给卖方（比方一个房子成交价200万，中介去指定银行做评估价，最高190万，最低150万，如果按最高评估价，你可以贷款190万首付57万，税费1万9，差价10万。最低评估价可贷150万首付45万，税费1万5，差价50万，都是估算）这部分看你得现金能力，现金准备的多，按最低评估价，多给钱，但税费及贷款利息都低，如果你不想多给钱，就按最高评估价，可以少给点差价。4.签约，付完定金三天内签约，并办理贷款。签约时最好把房屋内家具电器清单列好注明品牌型号。如果没有按时办理好贷款，卖方有权取消协议并没收20%买卖总价的违约金（一般就是没收首付定金）买方要准备夫妻户口本，结婚证，征信报告，指定银行卡。5.按签约时约定好的日期收房，如果卖方没有按时搬出，买方可取消协议并收取房屋总价20%的违约金（一般是首付定金的2倍）6.支付尾款，一般留两万不要急着付，等卖方把水电燃气电视物业各费用结清并过户后再付，问卖方户口是否迁出，自己去派出所查也行。最后签署房屋过户单。7.等待房地产证及土地证有些中介不专业或为了加快交易速度，跳过一两个步骤，买的时候心里要有数，不要贪图省事或省钱就不管了，比如卖方房产公示就必须要做，尾款记得不要给的太快，户口一定要问清楚，水电也要过户。
除了和说的以外，还要注意务必让上家缴完物业费，还要提供你维修基金的单据哟~另外，到手了一定要换锁。
大家介绍了很多签订合同，与中介打交道方面的注意事项，非常有帮助，学习了。但我觉得买房还有最重要的一个方面，就是确定未来的居所远离有毒有害的环境。高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施比较直观，多走走就能发现。然而，一些隐性的因素不易发现却危害深远，比如被污染的土地，地下水。《财经》曾经专门报道过这个问题：“所谓毒地，是指曾从事生产、贮存、堆放过有毒有害物质，或者因其迁移、突发事故等，造成土壤和地下水污染，并产生人体健康、生态风险或危害的地块。近年来，中国有大量毒地被开发为住宅用地，甚至成为昂贵的地王。北京广渠门15号地块原来就是一家化工厂，入市拍卖成为2009年的北京地王，经修复后建起豪宅。毒地开发的背景是正在进行中的城市“退二进三”计划。在工业结构调整和城市用地结构调整之中，占据市区优越位置的一些劣势工业企业，纷纷通过易地、搬迁改造，退出繁华地段，进入城市边缘；或者退出第二产业，兴办第三产业，这一计划使产生于50多年前“大跃进”时期的众多高污染工业企业关闭、搬迁，大量毒地亦随之被暴露于城市的阳光之下。由于其地理位置往往优越便利，几乎所有的地块都被开发。其中，有不少毒地未经治理，就被“正常使用”。然而，见光的毒地属极少数，更多毒地在政府和居民毫不知情之下，仍悄然威胁着人们的健康。而毒地对人体的危害，往往需要十年、数十年才会显现。美国原为工业废弃物垃圾场的拉夫运河，在1953年被填埋覆盖后开发成大量的住宅和一所学校。24年后的1977年，当地居民频频发生孕妇流产、儿童夭折、婴儿畸形、癫痫、直肠出血等病症，经调查后才真相大白。”写了这么多，是源于经常有人向我们咨询如何知道城市的哪些区域曾是化工毒地之类的厌恶设施密集区，在看房的时候可以有个参考，这些设施存在过的地方，如果没有经过科学的土地环境处理，产生的危害财经的文章已经介绍得很详细了。要完全掌握并精确记录这个信息需要很多的时间和专门的技术，但是我们有一个简单易行的办法，可以最大程度的避免这个问题，想在这跟大家分享一下，如果大家有其他更好的思路，也非常希望学习。我们以北京为例来介绍这个方法。了解北京的人应该知道，北京的老工厂大多集中在城区的东南，也就是如今的东南三环到东南五环之间，首先，找到年左右的一份北京地图，越详细越好，那个期间是北京工业的兴盛末期，多数工厂尚未搬迁，所以可以准确找到当时工厂座落于何处。其次，在看房时，看看小区位置在地图上的情况，是否座落在过去的工厂所在。同时，关注开发商的土地证上注明的该土地之前的用途是什么，或者是用土地证编号到政府网站上查询该土地公开出让时相关的土地使用情况介绍。最后，如果是喜欢的小区，在踩点时最好到周围到处转转，总能发现蛛丝马迹。比如北京南三环某涂料厂，虽然早就不在了，变成了居民区，但是还是有些涂料门店，多跟附近的人聊聊就能有所发现。附件中我放了一张北京2001年朝阳区的地图，做个示例吧。我的地图上用红框标注出了当年的污染工厂密集区，大家可以检查，这两个区域现在都建设成了一些住宅小区。大家可以用同样的思路，制作一张自己城市的厌恶设施密集区地图，指导自己的买房决策。最后，再跟大家自夸一下，嗨比邻团队在搭建北京、上海网站的数据库时也研究过这个问题，现在的嗨比邻地点分和楼宇分就反映了这个信息，大家只需鼠标点击来查询。其实在看房的各个阶段，大家都可以来嗨比邻查询目标小区的点评，更多了解小区的真实情况。买房对多数人而言都是大事，如何小心谨慎都不为过。
因旗下两家门店违规，链家地产上海公司遭到监管部门严厉处罚。上海市住建委要求链家下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理的业务。虚假广告、虚构房源、虚标价格、泄露信息、无证营业、无证从业，房产中介乱象丛生，直接侵害了广大购房者的利益。无良中介隐匿房源信息，层层设陷阱欺诈消费者，卖给消费者被法院查封的房子或已重复抵押的房产等等行为。房产中介如此为何混乱，为何大家还需要房产中介呢？买二手房仿佛又离不开这些中间机构，因为房屋为不动产，总价高，以上海为例，一套房子动辄百万，要花上大半辈子的心血购买一套称心的房子，不得不谨慎。在国外，买房时通常也是会找房产中介，但同时，还会请律师来对交易风险进行把控。那么，今天张律师就要给大家讲讲，买二手房该有哪些注意事项，该如何预防买卖过程中的法律风险？一、选房过程中
1、在上海，大家买房、选房基本都是通过某区域内房屋中介公司代为查找房源，找到合适的房屋后，由中介人员带着看房。首先建议先了解下，拟选中区域的整体未来的规划（有无不利因素，如工业用地），交通设施情况、教育资源等。其次，选定了区域后，就到了选择小区了。小区的物业管理水平、小区内道路、公共设施建设、小区周边配套设施、噪音控制等情况都是必须要考虑的因素。最后，如果看中了某套房屋本身，还需要再进一步了解房屋周边，其中包括很多人会在意的高压电线、飞机场、垃圾场、变电站、高架桥、高大建筑物遮挡、楼上是否漏水等；看房最好早晚各看一次。另外，还要注重邻里关系，特别是邻里关系极其紧张或者干脆邻居就是精神病患者等情况也时有发生，建议到小区居委会询问一下，居委会基本都会很热心如实告知。因为上述问题都不属于可以单方解除房屋买卖合同的法定事由，因此发生后很难通过法律手段维护权益，还要自己多留心，多了解下邻居，对以后的居住是有帮助的。2、在楼市低迷时，部分中介为了赚取中介费，带着客户看房，随后以配合其完成工作为由，让客户签订看房确认书。有些人没有足够的警觉，直接签字了事。实际上签订的是中介公司自行制作的空白的房屋买卖合同，事后，中介公司凭着此材料起诉看房者支付中介费用。在此提醒大家，看房有风险，签名需谨慎，认真阅读后再签字。3、房价过低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民间借贷，某知名中介就利用这已抵押房屋做文章。产权人急于出售房屋房价会低于市场价不少，但此类房屋变数太大，中间涉及可能各种纠纷，也有可能有各种不利的隐患，因此请务必注意，不要轻信他人，小心后期官司缠身。4、建议货比三家，充分利用中介的能力。毕竟中介的作用是撮合交易，促成交易，看中某套房子后，建议多找几家中介看看，不要过分依赖某一家中介。二、签订合同过程中1、看中房屋后，为了避免房主将房屋出售给其他人，会由买方、卖方、中介签订房屋买卖中介合同，对三方之间的权利义务关系进行约定。此类合同通常包括中介公司自行制定的房屋买卖合同（其中包括定金条款）、居间协议及佣金确认书全套。法律规定定金不得超过房屋总价的百分之二十，买方应合理测算定金金额，定金过高，对于买方是有风险的，可以防止卖方反悔即可。在签署房屋买卖中介合同前，应注意以下几个问题：1、确认房屋产权人。A．去房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料，全套二十元，凭个人身份证即可调取。负责的中介公司会有专门的人在那里，随时可以调取。同时，卖方应提供房屋产权证原件作为参照，上海的房产证是可以加密码的，必须确认卖方具有密码单或牢记该密码，否则会影响交易效率。B.确定了房屋登记的产权人后，律师在此强烈建议确认房屋的实际产权人，因为有可能房屋是夫妻的共同财产，但是只登记了其中一个人的名字，那么建议让夫妻的另一方出份说明，知晓并同意该房屋出售（由于物权法有公示公信原则，仅认可登记的产权人，配偶不签字不代表会导致房屋买卖交易无效，但让其签字的做法可以避免今后不必要的纠纷和麻烦）。C.所有的房产证上的产权人都要到场，提供身份证件供买方核对，并在房屋买卖中介合同上签字。2、确认房屋查封、抵押情况第1项中提到的产调信息材料中会有明确显示，房屋是否存在抵押，是抵押给银行贷款、抵押给个人、或是因为债务问题被某法院查封等。房产证上也应有此类抵押信息。如房产存在抵押的情况，建议让卖方自行筹集资金，解除查封和抵押，因为这样的卖方资信比较差，律师在此郑重提示：无论卖方开出何种条件，不要为其垫款，中介担保也不行！3、确认房屋内户口问题目前，关于房屋内的户口问题，人民法院是不予受理的（说白了，法院不管！）。因此建议买方和卖方约定好户口迁出时间，以及逾期迁出的违约责任。一般情况下，在中介签署的房屋买卖中介合同中已包含户口迁出的约定，如果没有，请务必要求在合同中补充约定，这样才能最大程度上保买方的权益。4、确认购房者资格及相关税费因为上海的限购政策，买房者需要具备一定资格才可以购买住宅房屋（限购限贷），有些大意的买房者只是简单询问中介自己是否具备相关资格或未明确告知中介自身情况，在此建议大家自行参照相关政策逐条对应，来确认自己确实符合购房资格，必要时，可自行向房屋交易中心咨询。当然，你们可以直接咨询张律师。另外房屋买进是否满两年、是否满五年、是否为卖家唯一住房、是否为普通住房会直接影响到营业税、契税、个税的多少，房屋总价越高，其中差额也越大。上述情况只需通过产调信息中登记的房屋买入时间，完全可以事先计算清楚，就可以充分规避风险，确定购买的税费总额。同时，建议了解下税费减免政策，不妨上网查询一下，由于各地政策不同意，张律师在此就不赘述了。三、交易风险提示1、买方、卖方、中介签署完毕房屋买卖中介合同后，买方交付定金。然后，一定要注意，双方应尽快至各区县房屋交易中心或在授权的房屋中介进行网签合同。为什么要那么着急，不是已经交了定金了吗，还怕什么？只有网签合同后，你选中的才进行了交易锁定，即卖方无法把该房屋卖给其他人，卖方只能将房屋过户给你，否则他是可以“一房二卖”的。但，律师在此提示，一定要在房屋交易锁定期办理审税等手续，期限（一般为45天）一过，房屋就解锁了。记得，张律师2013年买房时，凌晨两点签完房屋买卖中介合同，早上九点即去房屋中介网签合同。时间缩减得越少，交易风险越小！2、合同签订后，大多会涉及到买方申请银行贷款，双方进行房屋过户、屋内设施交接等环节，这期间任何时候，都有可能发生风险，其中包括如果卖方对外有债务，这期间有可能房屋被债权人申请查封，导致后期的无法过户；或是房价上涨过快，卖方反悔等。所以时间拖的越久，产生风险的可能性就越大，尽量把前期能做的工作事先做好，缩短整个房屋交易时间，以最大程度上避免风险的发生。3、款项支付：无论是定金，还是首付款，除非是用银行转账方式支付的，否则一律要求对方出具收条。严格按照房屋买卖合同的约定支付所有款项，不轻信任何人（卖方、中介）的言语。保留好契税、营业税、个人所得税的税单，并核对其金额，毕竟这是买方缴纳的税费，如果当地税费有减免政策的，需要提交税费原件。更多法律知识，请关注微信公众号“法之理在法之外‘
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