主贷人变更应及时撤销提取公积金冲还贷委托
——上海一中院判决赵正茂诉建行石化支行、王伟财产损害赔偿纠纷案
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&&裁判要旨&&婚姻关系存续期间夫妻双方以公积金贷款购买的房屋，离婚后约定归一方所有并由该方归还贷款，主贷人变更后，贷款银行仍然从另一方的公积金账户内提取公积金用以集中冲还贷款，因原提取公积金归还贷款的委托未办理终止手续，故银行之行为并不构成违法。&&案情&&原告赵正茂与被告王伟原系夫妻关系，于日办理离婚登记手续。离婚协议书约定，双方在婚姻关系存续期间所购买的位于上海市金山区石化滨海二村8号303室的房屋归王伟所有，住房公积金贷款6万元由赵正茂偿还1万元，王伟偿还5万元。日，赵正茂、王伟、被告中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行(简称建行石化支行)及上海市住房置业担保有限公司(简称担保公司)签署了《住房公积金个人购房担保借款合同变更协议》(简称《借款合同变更协议》)，借款人由赵正茂变更为王伟，抵押物所有人变更为王伟。此后，赵正茂仍然偿还贷款至2008年7月止。日，房屋产权过户登记至王伟名下，抵押人也登记为王伟。日，赵正茂和王伟共同向建行石化支行办理了《提取住房公积金归还住房贷款委托书》手续，委托建行石化支行从其公积金账户内提取公积金冲抵银行贷款，提取的方式为一次性还款法，即每年一次的集中冲贷方式。日，建行石化支行仍然从赵正茂的公积金账户扣款11180元用以冲抵上述房屋的公积金贷款本金。赵正茂知道上述情况后，要求两被告退还该款未果，遂起诉。&&裁判&&上海市金山区人民法院经审理后认为，赵正茂与两被告及担保公司在2007年7月签订了《借款合同变更协议》，该协议变更了借款人和抵押物所有人，但公积金借款人的变更并不必然导致原先还贷人的变更，主贷人变更后，并不妨害原先的还贷人可以继续还贷。事实上离婚后，赵正茂贷款偿还至2008年7月。建行石化支行基于赵正茂及王伟之前扣取公积金用以冲还贷的委托，在赵正茂未办理委托终止手续之前实施该扣款，不构成侵权，故建行石化支行不负有返还诉争款项的义务。本案中，相应的《借款合同变更协议》已经签订，抵押物的产权人已过户为王伟，建行石化支行与王伟的转账还贷委托协议已经签订，在赵正茂提出要求终止提取公积金冲贷委托的情况下，两被告应当协助赵正茂办理《提取住房公积金归还住房贷款终止委托书》手续。法院对赵正茂要求王伟返还的诉讼请求予以支持。判决两被告协助赵正茂办理《提取住房公积金归还住房贷款委托终止书》手续，被告王伟返还赵正茂11180元。&&判决后，被告王伟不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于日判决：驳回上诉，维持原判。&&评析&&本案的争议焦点在于，公积金住房贷款的主贷人变更后，贷款银行从原主贷人公积金账户内提取余额用于冲还贷的行为是否违法。&&一、公积金贷款合同的主贷人变更后可以免除还款责任&&根据有关规定，公积金贷款借款人的配偶或者同户成员可以作为共同借款人，即借款人作为主贷人，而其配偶或同户成员可作为参贷人。共同借款人之间承担的是偿还公积金贷款的连带责任。同时，《住房公积金管理条例》第二十四条规定：“职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；…”因此，贷款的还款除现金支付外，即可以以现金偿还本息，通过转账等方式偿还，借款人也可以提取公积金用来偿还借款。一般而言，公积金提取的对象包括借款人本人以及其配偶、同户成员和非同户直系血亲。如《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法》中明确规定，除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积金账户储存余额用于偿还贷款。在提取本人住房公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。在公积金贷款合同的履行过程中，由于借款人离婚等原因导致贷款合同的主贷人变更。在夫妻离婚导致的借款合同主贷人变更情形中，原先的主贷人由其原配偶替代，尽管从民法的一般原理而言，由于原主贷人与其配偶间作为共同借款人承担的是连带责任，夫妻离婚并不直接导致原主贷人还款责任的免除，但在实践中，公积金管理部门一般将离婚作为贷款合同变更的法定原因，在债权人即公积金管理部门同意的前提下，如经夫妻另一方作为新的主贷人提出申请，在签订相应的借款合同变更协议，变更抵押登记的房地产权利人等手续后，原先的主贷人即可免除连带清偿责任，原贷款合同的还款义务则由夫妻另一方继续履行。&&二、主贷人未及时撤销提取公积金冲还贷委托导致银行扣款不属侵权&&主贷人变更后，贷款银行仍从原主贷人公积金账户内提款冲贷的行为是否属于非法？借款合同借款人的确定依据是借款合同，而从主贷人和其配偶、同户成员和非同户直系血亲公积金账户内提取公积金归还贷款的依据则是公积金所有人签署的提取公积金余额的委托。上述两个法律行为分别独立，各自发生法律效力，前者属合同行为，后者是一种授权行为，本质上也是银行与委托人之间的委托合同关系。因此，公积金贷款协议的主贷人发生变更以后，即使在签订了借款合同主贷人变更协议，办理了主贷人变更后的房屋过户登记、他项权证权利抵押人变更登记等相关手续后，并不必然导致原主贷人事实上还款的终止。一方面，其以现金方式继续还贷的行为并未受到限制，如其愿意继续还款，并无不可；另一方面，原先的公积金余额冲还贷委托在终止之前依然生效，其可以继续允许贷款银行从其公积金账户内提取余额。因此，银行之提款冲还贷行为并不违法。主贷人或其配偶、同户成员和非同户直系血亲如需终止委托的，应当另行办理提取公积金归还住房贷款终止委托。本案中，赵正茂在签订借款合同主贷人变更协议后，并未及时办理提取住房公积金归还住房贷款终止委托，故建行石化支行扣取其公积金余额用以冲还贷的行为并不构成侵权。实践中，需要注意的是，由于普通购房人对公积金贷款业务的流程及相关手续一般并不熟悉，故作为贷款银行，应当及时提醒相关的当事人，以免其延误办理相关手续，造成不必要的纠纷。&&本案案号：(2009)金民三(民)初字第3090号， (2009)沪一中民二(民)终字第3549号&&案例编写人：上海市金山区人民法院
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贷款买头套房，带十九万，20年还清，商代和公积金贷款利息差多少
我是辽宁锦州的，按现在银行利率算
现在的商贷是5.96%公积金是4.53%19wX1.43=2717元
这个是每个月多还的=65208元
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银行贷款，是指银行根据国家政策以一定的利率将资金贷放给资金需要者，并约定期限归还的一种经济行为。而且，在不同的国家和一个国家的不同发展时期，按各种标准划分出
的贷款类型也是有差异的。如美国的工商贷款主要有普通贷款限额、营运资本贷款、备用贷款承诺、项目贷款等几种类型，而英国的工商业贷款多采用票据贴现、信贷账户和透支
账户等形式。——52585利率网提供
银行存款是指企业存放在银行和其他金融机构的货币资金。按照国家现金管理和结算制度的规定，每个企业都要在银行开立账户，称为结算户存款，用来办理存款、取款和转账结
下面给出最新银行存贷款利率表：
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出门在外也不愁【暴躁更新，突然跳出个号称前房主欠他钱的家伙，答主最近没法回答了，处理事情去了】----------写在最前面：没写清楚的地方欢迎提问，最好直接回复，私信容易忘||---------要找中介的不要问我了，这事情要亲力亲为，坑点太多只能自己或者非常信任的人来------题主坐标哪里？上海能办，要求户口/居住证积分满三年，符合其他公积金贷款要求。我自己拍了一套，虽然种种原因最终没有贷公积金，但是确实是可以贷的。不过只能混合贷款，商贷部分折扣不会好（当时谈95号称给我很好了，友情面子价）。另外我是在乔家路公共资源拍卖中心拍的，上海本地的法院和拍卖行都会给出一系列配合你贷款的材料（当然也要催也要跑，拍卖房就是折腾:-(）。据我所知淘宝拍卖大多是外地法院，到时候你可能要向外地法院多申请一份裁定书，可能还有其他材料。-----------------------------第一次更新-------------V1.0.0.0303_alpha----------------------------发现回复里面问题渐渐偏向了《被限购的小伙伴如何在上海买拍卖房并贷款》~那就擅自偏题开答。首先除了限购的，强烈不建议买上海拍卖房，一句话，身心煎熬而且并不划算，***请查看费用篇。外地拍卖房确实会便宜，在上海，有这么多的限购的小伙伴，捡漏不容易。限购又要买就接着看吧，【part1准备买个拍买房】【心理准备】准备买拍卖房就是个心理马拉松，之前说服担忧的父母，中间安抚抓狂的自己，最后的收尾总是没有想象的顺利。【信息准备】公拍网和人民法院诉讼网是我知道的两个最正规的拍卖房源网站了，当时都是在这两个上面找的。（淘宝拍卖几乎都是浙江的法院，感觉拿协助执行通知和裁定不如上海的方便，如果有人试过就快点砸过来补充吧。）【资金准备】资金准备也很重要，不但要有房价10%左右作为交保证金的流动资金；举牌的时候，2周内能到位的钱、后续的贷款渠道也应该准到位了，否则就是自己作死了。拍卖房都是原则上全款，因为贷款在规定的付款期限内（两周比较多见）一般出不来，但是有两个曲线救国的方法：（1）和拍卖行商定，先全款，再办房贷，贷出房贷放款到拍卖公司后，拍卖公司再退还之前付的钱。（2）先全款，办产证，办好之后倒贷房贷。不要听信中介推荐的垫资公司，垫资公司=高利贷！垫资公司=高利贷！垫资公司=高利贷！供参考的资金渠道，：1.信用贷款（以稳定工作和资信担保的无抵押贷款，可以一人30W，利率6出头)，2.家庭其他的房产到银行办理抵押消费贷款（基础利率上浮0.1-0.2），（1.2的银行贷款都可以找银行先审核好，不贷出，等到需要付款的识货可以立即放款）3.亲朋好友借钱……（感谢这么多年来全家棒棒的人品，更感谢相信我们的人）【part2看中一套房,走上不归路】【拉产调】看中的房子火速去拉产调，在和中介和拍卖行沟通的时候就有底了。到房子所在区交易中心，带上身份证，房子地址，20元拉一份产调，房子的来龙去脉一清二楚。“满五么？满二么？欠了谁谁谁多少钱。”【查户口】户口可以想办法查的，据说要问公安（不一定告诉你），查到有的可以试试谈钱（反正没感情）～不过上海就算房子里有户口只要有产证依然可以再办一个户口本，如果考虑学区的话我了解的好学校一定要产证户口都有的，只要没有离家小朋友入学时间五年内的入学，前房主占不到你的名额。（话说回来，和我一样外地户口单身限购的是大多数吧，五年里哪来的小朋友入学，(╯‵□′)╯︵┻━┻）【看样/敲门】有的房源拍卖行会组织看房，这种去看就好。不组织看样的请进入扰民环节：一般我会死皮赖脸的敲门，试图见到里面的人；之后还会问门卫问邻居多打听点情况，为了这事我还带着烟。某天被同事看见包里的烟，同事下巴都掉了，一脸你逗我的表情，和平时画风不对好不好。不是天生萌萌哒的男生请注意，求求你们，带个妹子和你去敲门好不好，有人私信表示自己五大三粗，根本没人给他开门……什么？没有妹子？请同事帮忙吧……什么？码农公司没妹子？你逗我，你们前台不是妹子么……妹子请注意带个汉子一起吧，在楼梯间不出现保证下安全。一定要去现场看，上海法院都不负责清场的，得靠自己，运气好能碰到已查封空关的，所以我都事先去看，什么场景都见过了，甚至见过门口被泼油漆的～搞的定的才买，搞不定的就默念：“又不只有这一套，就当没看到”。查封的确定没问题的，拍卖行会告诉你的。有租约的话负责的拍卖行也会告诉你～【缴纳保证金】去拍卖行交钱登记，去前问下支持刷卡不？还是只能汇款？顺便一定搞清楚，交易税费各付还是买家承担。如果各付就可以不用管满几唯一的问题了。【part3拍卖大电影现场】【提前计算最高出价】不要被现场的气氛左右，提前算好自己的最高价（建议综合参考：资金，市场价，交易税费承担方式，房子的满意程度，后续会有的其他费用**后续费用会在补充篇写）。现场无法估计，算好就严格执行。有些拍卖师很厉害，能左右现场情绪，千万不要冲动，见过有人拍卖现场被老婆疯狂抢牌子抢不到，拍到后后悔无比的，一个厉害的拍卖师绝对至少能多拍出5%的价格。【part4不是结束，是又一个开始】写不下去了，后补……【part5补充篇】【拍卖房便宜么】我们抛开房价说比例，计算不找房产中介的情况。我的房子拍到那个月的市场价是100，我的成交价是81.25，但是！拍卖房便宜都是假象，为什么呢，因为还有3.6左右的拍卖佣金（约81.25*4.5%，200W以下部分5%超过200W部分是3%，就当4.5吧），房子有租约，解约花了6.25（这个我事先知道的，拍卖时候算作了沉没成本，可以理解为成交价是87.5，其实现场拍的人大多也知道解约花多少钱，没有这个租约，这房子能拍到87-88的样子。），贷款给中介估计要花0.82，加起来差不多92。你看便宜了8%吧！好开心有木有，心花怒放有木有，想到上海的高房价赚了这么多，出国旅游好不好！但是*3还没完，普通贷款以我的信用记录85折不说，88绝对没问题，但是最后我是95，而且没贷出公积金。所以商代部分差了0.34%，公积金部分以现在的利率差了1.41%，这样60W公积金30年利率差为17.5W，折算为当前比这个少，资金时间价值懒癌不想算，有人帮算么？？闭眼瞎猜就当9W（≈17.5/1.05^15)；商贷以40商贷记，30年多花了2.993，懒癌继续不想算,就当1.5。最后相当于花了93.5+9W+半年的奔波。后面的事情大家都知道了，以上海的房价是划算的，前提是你的工资为0或者上班请假跑来跑去不扣钱~所以我只能说，市场多么的理性。然后突然发现自己没算半年来50左右的钱都是挪的银行的消费贷款6%左右利率，我已经算不下去了。又是一个3，96.5+9w，好吧，只能说我工资低，差点没亏……【待续】
一般二手房是可以申请公积金贷款的，拍卖房公积金却几乎不予支持，因为涉及到法院和原产权人，而在淘宝上拍卖的房子更是产权地有可能都不在当地，问题就更复杂了。
一般二手房是可以申请公积金贷款的，拍卖房公积金却几乎不予支持，因为涉及到法院和原产权人，而在淘宝上拍卖的房子更是产权地有可能都不在当地，问题就更复杂了。
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中二宅程序媛/玩过上海拍卖房/多次圣地巡礼游/梦想当个好运营/总想兼职当配音最近我购房公积金贷款，银行让交七千多保证金，这个钱是用来做什么的，能退还么，买的房子在天津_百度知道
最近我购房公积金贷款，银行让交七千多保证金，这个钱是用来做什么的，能退还么，买的房子在天津
有知道的朋友帮忙答复下，银行太黑了，用公积金贷款买房的本来就没什么钱，已经把房子抵押给银行了，已经没钱了，让老百姓怎么活啊！！？这个保证金怎么才能退还呢，谢谢如题：就买了个小房子，为什么还要交这么多保证金呢！！！！！！！！！！
黑心的银行收担保费。这个钱难倒就是肉包子打狗么？不合理收费？
提问者采纳
因为你与银行签订了借款合同，虽然是用合同进行的抵押，毕竟不是房产证，所以银行收取你的抵押担保费这是抵押担保费
提问者评价
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可以贷 最高贷房价的70％ 如果是二手 公积金中心就会评估 会少点 公积金利息一样 公积金按要求要交够两年 如果不够 要提前补齐两年 要找人！呵呵恭喜买房
如果是银行让存的保证金应该是可以再提取的，只不过银行要求的时间不一样，有的银行是放款之后就可以提取，有的要求借款人在一定年限之后提取。如果是担保费，只有在提前清贷的情况下可以退还，不过退不了多少钱。举个例子，公积金担保费，贷款50万期限20年的担保费是5860元左右。
是的，这是担保公司做的反担保。费率一般是贷款额度的1%，和贷款年限也有关，。如果提前还完款，可以要求返还部分但保费。 另外公积金贷款不能用房产抵押，商业贷款可以。各地对公积金担保的规定不同，请咨询当地公积金管理机构。
你交的是担保费吧。哪个需要等你卖房或者贷款都还齐了才可以提取！
您所缴纳的费用叫做担保费，收费单位是天津市津房置业担保有限公司，该担保费是由于采用公积金或公积金按揭组合贷款而产生的，担保费是按固定的担保费系数和您贷款额相乘而得出的，该担保费在您提前还清贷款时会根据您该笔贷款使用的年限，用相应的退保系数予以返还，但是如果您到贷款年限还清贷款，担保费是不予返还的。另外，我是中介，可以为您或您身边想贷款的朋友提供帮助一叁玖尔零零寺六叁漆尔
这叫贷款保证金，一个月后银行会返回的，有些事开发商给交的，一些地方和一些地方不一样，我们这边是交总额的10%
公积金贷款是建设银行和公积金管理中心共同为客户办理，所以客户必须承担担保费，如果每月都正常还款，一直还到你贷的年头，担保费是不还的，如果提前一次性还清，退剩余年头的担保费，具体数额需要到当地的公积金管理中心去咨询。希望能帮到你。
据我所知，现在公积金贷款必须走津房担保，没办法，霸王条款！
晕，担保费是担保公司收的好么，限价房能退一半
谁说山东没有这个！纯公积金贷款（非组合贷款），银行只是贷款的管理方，贷款的审批权限及相关要求为当地住房公积金中心制定，担保费的收取也是公积金中心要求的！
我晕，你直接问银行呀用途是什么，怎样才能退回来。
这就是社会啊
不用担心货款还清了就会退的
银行就是吃钱的
要维权，求详情，求证据！媒体关注
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