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房屋买卖契约
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房屋买卖与土地使用契约
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关于处理忻州城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的若干意见
作者：李换君 &&来源：交易中心&&时间：&& 点击数：874
忻州市人民政府关于处理忻州城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的若干意见忻政函【号&忻府区人民政府，市直各有关单位：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《房屋登记办法》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《山西省住房保障和城乡建设厅关于加快房屋权属登记促进房地产市场健康发展的意见》（晋建房字【号）等有关法律、法规和政策，借鉴外地经验，结合我市实际，现就处理忻州城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题征求如下意见：一、基本原则按照“尊重历史、实事求是、民生优先、依法公开、分类解决、妥善确权”的原则，坚持法律原则与事实存在相结合，依法行政与制度创新相结合、解决眼前问题与建立长效机制相结合，切实解决好房屋登记发证工作中存在的历史遗留问题。二、适用范围2008年7月1日《房屋登记办法》（建设部令第168号）实施前，在城市规划区范围内国有土地上建设的产权无争议房屋，因购建房手续不齐全等原因未能及时办理登记发证，经国土、规划等部门审核土地权属清晰，符合城市规划要求，房屋质量合格，产权来源清晰的，属本意见解决的范围。违法建筑未经处理和已由政府公告列为征收对象的房屋不属于本意见解决范围。三、申请登记的主体（一）本意见所指的申请主体是指向房屋登记机构提出房屋权属登记申请的自然人、法人或者其他组织。（二）对因政府单位、临时机构撤并等原因丧失转移登记申请主体的，由各上级主管部门确定现有合法机构进行申请。（三）对因建设单位、开发企业兼并或改制等原因变更登记申请主体的，由权利义务承担者负责申请。（四）对因法定申请主体破产、吊销、注销等原因丧失登记申请主体的，由购房人申请。四、房屋登记历史遗留问题的类型及解决办法（一）房屋产权登记前，须依法进行土地登记，并取得土地使用权证书。1、无土地使用权证的房屋。依据市人民政府的征用文件和国土部门审批的用地手续，或者转让契约、法院判决、拍卖、祖遗、接管等土地使用有效证明文件，依法办理土地登记手续，取得土地使用权证之后，办理房屋产权登记手续。2、超占土地的房屋。先由国土部门依据土地管理有关规定进行处理处罚并补交土地出让金、补办有关手续后，办理土地登记手续,取得土地使用权证书后再进行房屋产权登记。3、没有国有土地审批手续的房屋。先由国土部门依法对其占地行为进行处理处罚，待土地权属确定并取得土地使用权证后再进行房屋产权登记手续。（二）房屋产权登记前，须依法取得规划许可。对规划法实施前无规划许可证、认可证的房屋，由建设单位或个人提出申请，规划部门对符合城市规划的房屋，按现行标准补交城市基础设施配套费后，出具规划认定意见，作为房屋产权登记要件资料予以办理。对规划法实施后超规划批准面积建设的房屋，经规划部门认可，对城市规划未造成严重影响的，按照相关法律、法规、规章予以处罚，并按现行的缴费标准补交超面积部分城市基础设施配套费后，凭补交票据予以办理房屋产权登记手续。（三）房屋用途以规划许可的用途进行产权登记。规划许可（认可）证未明确房屋用途的，依据规划部门批准的原房屋设计图纸标明的用途进行登记；图纸未标注的，由规划部门予以认定，出具规划认定意见。（四）当年工程造价在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的房屋，可以不提供施工许可证直接申请办理产权登记。当年工程造价在30万元以上或建筑面积在300平方米以上的房屋，《建筑工程施工许可管理办法》（1999年12月1日）实施前，无施工许可证已建成投入使用的，由申请人所在村（居）委会、乡镇（办事处）或单位出具建房时间证明材料，申请人为开发企业的，由所在开发小区业主委员会提供建成时间证明，办理房屋产权登记手续。《建筑工程施工许可管理办法》实施后未领取施工许可证且未进行房屋竣工验收备案的，规划部门已认定符合规划的房屋，可不提供施工许可手续，但需由申请人委托具有相应资质的工程质量检测机构对房屋状况进行检测鉴定，经检测鉴定符合安全使用条件的，凭检测鉴定报告办理房屋产权登记手续。（五）原房地产开发企业或建设单位被吊销、注销营业执照的，由购房人单方申请，房产管理部门凭工商部门的吊销或注销证明、公告、国有土地使用权证或相关土地使用批准手续、建设工程规划许可证、竣工验收手续、售房资料、购房人购房资料，为购房人办理房屋产权登记。（六）原开发企业已改制或名称发生变更，未签署合同和领取不动产发票的，由改制或名称变更后的企业与购房人补签合同，购房人凭购房合同和收据申请办理房屋产权登记。（七）开发、建设企业（单位）不能提供不动产发票，导致个人无法办理产权登记的房屋，房产管理部门凭原出售合同和缴款票据为被征收人、购房人办理房屋产权登记。并及时将有关信息函告相关部门，由各职能部门责令原开发、建设企业补办相关手续、补缴相关税费。（八）合作建房权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则。购买的合作建房，因手续不全等原因未办理房屋产权登记的，房产管理部门凭购房合同及土地、规划、竣工、公告等资料为购房人办理房屋产权登记；按照房改政策购买合作建房的，按照单位自管公房的规定办理。若合作建房的土地使用权人与建设方名称不一致的，按下列办法处理：一是双方协商具结后将房屋登记为土地使用权人的，由规划部门出具建设方变更证明后，直接为土地使用权人办理房屋初始登记，然后再根据合作建房协议或合同办理房屋转移登记；二是双方按照合作建房协议或合同直接办理房屋初始登记的，先到土地部门办理土地转让分割手续，取得各自的土地使用权证明后再办理房屋初始登记。国家党政机关、社会团体、全民及集体所有制企事业单位在划拨（出让）土地上建成的集资合作建房，对国家和地方政府没有明文规定不宜出售的，且集资购房人属于当年忻州市、忻府区人民政府规定的低收入住房困难家庭的，房屋登记部门可凭房改部门审批的资料办理集资合作建房权属登记；当年集资购房人不符合条件的，由购房人补交差价款，取得全部产权。差价款以集资房屋现行市场价（或评估价）剔除原集资款所占的份额测算确定，由原建房单位测算，物价部门审核，差价款计算办法为[现行商品房单价（或评估价）—现行商品房单价（或评估价）÷当年商品房单价（或评估价）×当年集资单价]×集资房建筑面积。由单位按比例补缴土地出让金、土地增值收益和各类税费。购房人凭购房协议和差价款补交票据及税费缴纳凭证办理房屋产权登记。单位集资建房在产权登记之前已进行转让的，受让方也可以按照本办法规定的情形办理。（九）征收人购买或建设的安置房，房产管理部门凭安置协议、公告等资料，为被征收人办理房屋产权登记。（十）国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料遗失的，由相关部门为申请人查档复印存根，并加盖部门印章；购房合同、征收安置资料等遗失的，由原开发、建设单位或征收管理部门为申请人复印存根，并加盖单位印章。房产管理部门可凭上述资料办理房屋产权登记。（十一）对建设单位、开发企业兼并或改制前未办理房产证的自用房屋，由接管单位凭原土地、规划、竣工验收、兼并或改制文件直接办理房屋产权登记。（十二）处理房屋权属登记历史遗留问题时，税务机关应在纳税人办理契税纳税申报后核定税款的期限，逾期未缴纳的，按规定加收滞纳金。纳税人未按规定期限办理纳税申报的，按照《征管法》及其细则的规定予以处理。（十三）按本意见申请办理房屋权属登记时，应当采取适当的公告方式公告30日，确认权属无争议。（十四）本意见中涉及到物业管理服务用房的，由开发建设单位负责办理权属登记；涉及到物业专项维修资金的，由权利义务承担者负责缴纳。（十五）本意见中未提及的历史遗留问题，《山西省住房保障和城乡建设厅关于加快房屋权属登记促进房地产市场健康发展的意见》（晋建房字【号）中有明确解决办法的，从其规定。五、加强领导，严守底线，依法推进处理房屋权属登记历史遗留问题不仅时间跨度大，政策关联性强，而且涉及单位多，情况比较复杂。为此，市政府决定成立处理国有土地上房屋权属登记历史遗留问题领导组，由分管副市长任组长，市监察、住建、规划、国土、房管、地税、财政、工商、物价等部门负责人为成员。领导组下设办公室，办公室设在市房地产交易登记中心。各职能部门要在领导组的统一领导下，密切合作，互相支持，认真履行好各自职责，切实加强行业监管，严格对在建、新建、扩建房屋进行审查把关，跟踪管理，严厉查处违法行为，坚决杜绝出现新的问题。要进一步加大城市规划、土地管理、工程建设、房产管理等相关法律法规及政策的宣传力度，让广大群众掌握有关知识，提高法律意识，增强维护自身权益的能力。在推进过程中，各部门要坚决维护法律权威，严格依法办事。一是对开发、建设单位的违法违规行为，在符合城市规划的情况下，有关行政主管部门应当责令其限期补办有关手续；不符合城市规划的，有关行政主管部门按照违章建筑依法予以处理。二是对未妥善解决房屋权属登记历史遗留问题的开发、建设单位，不得进行新项目的开发和建设，有关行政主管部门应当实行联动监督机制，财政和发改部门限制其参与政府代建项目的招投标，国土资源管理部门限制其参与土地招拍挂，不予办理其新项目的用地手续，规划部门不予办理其新项目的规划许可手续，建设部门不予办理新项目施工许可手续，房管部门不予办理其资质年审等手续，各职能部门应依法对其警告、罚款、降级直至吊销资质。三是对房屋权属登记历史遗留问题处理过程中，行政主管部门及其工作人员推诿扯皮、不作为、慢作为，导致购房人或被征收人无法办理房屋产权登记的，以及玩忽职守、滥用职权或索贿受贿等违法违纪行为，由监察机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本意见由市房管局负责解释，自12月20日起施行。&2014年11月14日&&
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