商品房和回迁房有区别吗？买哪种更合适
来源：房天下 &&
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虽然说现在越来越高，但是还是有很多人去购买房屋，但是购买的房屋有很多的性质，比如：、拆迁房、、等等，那么我们如何去区分这些房屋，下面我们就来说一下商品房和回迁房质量上有区别吗？以及商品房和回迁房买哪种更合适？
商品房和回迁房有区别吗 １．回迁房的概念源于拆迁货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购置商品房与普通人购置商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出卖，二者之间存在一些区别： ２．在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立刻上市，且在银行做抵押停止贷款。而回迁房享用国家政策的优惠，不含金，价钱相对低廉且有之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价钱，并依照经济适用住房政策管理。 ３．商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的置办基础是和购房者签署的《商品房》，房屋的价款在合同中中止商定。而拆迁安排房屋的置办基础是拆迁单位和被拆迁人签署的，在协议中进行商定。 ４．另外，拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。拆迁的是上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质普通不是商品房。置办回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，普通是划拨所得，没有交，正式办理手续时，需交土地出让金。 商品房和回迁房买哪种更合适 １．许多回迁房的都请求必需收取一额的订金，作为客人购置房屋的保证，余数则在真正过户买卖后再付清，而由于业主也不能保证什么时分一定可以真正过户，这对购房者来说具有一定的买卖风险。所以说还是购买商品房好一点。 ２．回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10％。有些回迁房的业主只持有回迁协议。 ３．也就是这些业主手中只有开发商的回迁协议的，这就需求购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手买卖时是不能在所做公证过户和改名的。 ４．由于该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方中止买卖时，只能是在公证处做公证买卖，待《》出来后才干做真正的过户买卖。 总而言之，商品房可立刻上市，且在银行做抵押停止贷款。而回迁房享用国家政策的优惠，不含土地转让金，价钱相对低廉且有小产权之说。以上就是小编对商品房和回迁房知识的整理，希望以上内容可以帮到你。
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我曾经见过一个工地，项目是城中村拆迁安置房。村子里的村民就是房子的主人，比谁都更关心这个项目的进度质量，加上村子里的大叔大娘有许多成天都闲着没事干，找着机会就往工地溜，去"检查检查"。 后来这个工地出事了，村名发现质量问题，拍了照片啥的，一级一级往上闹要补偿。最后住建部下了不合格报告。 质量不合格，要求对所有的梁板柱全数检测，不合格的根据专家论证方案做加固处理。这还没完，村民还要求每套的补偿款，理由可以是拖延了工地，质量不好等等。政府，代建，施工，村民几方对解决方案无法达成一致。村民在达成协议之前拒绝让工地复工，工地停滞两年外脚手架，十余台人货梯，五六台塔吊无法拆除运出，工地一度僵持了两年。后来，村民另外择地安置，此项目复工加固处理后另做他用。两年后复工那天我去了，保安公司来了两车黑衣保安，城管，交警，警察就位，街道来的工作人员近百人。施工单位五六十统一制服工人进厂作业。到时就是要壮大声势，同时也怕村民当天不来闹，跟你打游击，因为实在跟他们玩不起了。村民的补偿款已经支付，但是总会有人不满意。后来当天没有群体性事件，但是带走了几个闹事村民。这个项目最终给施工单位造成了近5000万的损失，补偿款是代建垫付的，后期代建单位还要就补偿款问题和施工单位，监理单位打官司。无论是建筑工地的监理，开发商，施工单位，对建筑质量的重视程度无论如何也不会比房子的主人更强。 和商品房相比，施工单位对回迁房，安置房质量的重视程度甚至更高。
监理是为业主（建设方）服务的，业主重视监理要求就严，质量把控到位。&br&实际是施工方和监理方在业主之下维持一个默契的平衡，各取所需，监理并不能保证100%的控制。&br&监理工作是由监理员完成的，是人就有攻破的办法，所以。。。&br&并不是说房子质量一定不好，只是说不要把期望放在监理严格把关上，这不现实，组织大家一起去业主／政府那里施加压力，更有效一点。
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主要是没有地价的成本，其他方面也都是要求没那么高，所谓不高，指的是安全和规范强条以外的方面，比如户型合理，内外装饰，园林绿化，配套等等，多数都是贴着最低标准吧。&br&监理严格与否，主要还是看监理本人吧，因人而异，不能一概而论。另一方面也要看业主的态度和想法，这个你懂的。&br&总的来说，安置房比商品房会差一点，差多差少的问题吧，有句话叫什么来着——人不识货钱识货，你说是吧。
主要是没有地价的成本，其他方面也都是要求没那么高，所谓不高，指的是安全和规范强条以外的方面，比如户型合理，内外装饰，园林绿化，配套等等，多数都是贴着最低标准吧。 监理严格与否，主要还是看监理本人吧，因人而异，不能一概而论。另一方面也要看业…
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房建/市政一级建造师 中级工程师 土木工程专业五里：十里庄园
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山东回迁房与商品房不一样 低价与风险并存
发布于： 21:30
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回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。房产新闻认为如果回迁房跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没有办理房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。购买 &房产行业如火如荼，想了解相关内容，可以点击进入！
回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。房产新闻认为如果回迁房跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没有办理房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。
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购买回迁房一定要查清性质
“这几年，太原市集中进行棚户区改造或旧城改造，好多地方都已经拆了旧房盖新房，很多项目在还没有盖起新楼房的时候就提前销售期房，不仅价格便宜，地段好，并且承诺回迁房肯定能办下来大红本。这种房子敢不敢买？回迁房证件将来应该问题不大吧？”面对低价回迁房，业主刘先生着实动了心。
省房地产协会负责人表示，随着城中村改造的快速进行，城市拆迁的速度也在加快，于是拆迁安置房也就有了市场。在城中村拆迁安置过程中，采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。
同时，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。如果拆迁的是商品房，回迁房自然应当是商品房。拆迁的是集体土地上的私房，回迁房的性质一般不是商品房。所以购买回拆房一定要查清性质。集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。
购买未取得产权证回迁房风险大
随着城中村改造不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。因回迁房比较特殊，出售价格比普通商品房便宜，所以很有吸引力。但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。
对此，省房地产协会的负责人表示，其实回迁房是可以交易的，只是在购房之前要审查它的产权问题。回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。
在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。
同时，回迁房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款。最后，买方要注意让卖方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。
未获产权证交易无效
刘先生介绍，现在王家峰村民出售的房子都是私底下签订房屋买卖协议，并到村委会更改备案的名字，当初在签合同时写的是村民自己的名字，目前房子还未获得房产证。那么在未获得房产证之前可以更改名字吗？
太原市房屋登记管理中心工作人员向今日房产新闻表示，由于业主在签订回迁房协议时写的是自己的名字，因此在办理房产证的时候，证上将写的是业主本人名字。若村民想要将房产名字更改为别人的名字，就必须等到房子交房并获得房产证之后才能办理过户更名手续。而房产办理更名过户有继承、赠与、买卖3种主要方式，涉及到刘先生的购房合同时，只能是走买卖这种方式更名。根据相关规定，回迁房若要上市交易就必须要有房产证，在没有房产证的情况下，回迁房所有者无法在房屋登记管理中心办理相关转移手续。也就是说在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易，是不合法的行为。
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