房屋漏水维修公司算重大维修还是日常维修

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-24 11:53 标签： 房屋漏水维修申请书
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如何处理房屋漏水？楼顶漏水，是共公部分是不是由物业公司来维修呢？
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有两种情况，一种是小面积漏水只要以点来维修就好。另一种情况是顶层大部分都在漏水，那就整体全部做防水。是否由物业来维修这要看是否到了保修期，一般屋面防水补漏保修在五年，过了五年，达到85%的业主同意维修，那可以动用小区房屋维修基金。我们是长沙南郡明珠，我们小区也是很多房子外墙、屋面漏水。现在物业公司就在请恒源建筑在做防水维修。希望这次可以一次性解决这漏水问题。
有两种情况，一种是小面积漏水只要以点来维修就好。另一种情况是顶层大部分都在漏水，那就整体全部做防水。是否由物业来维修这要看是否到了保修期，一般屋面防水补漏保修在五年，过了五年，达到85%的业主同意维修，那可以动用小区房屋维修基金。我们是长沙南郡明珠，我们小区也是很多房子外墙、屋面漏水。现在物业公司就在请恒源建筑在做防水维修。希望这次可以一次性解决这漏水问题。
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房屋漏水怎么办？
房屋漏水怎么办？
江苏良翰律师事务所& 刘宏伟 倪蔚&
梅雨季节过后的墙面上会出现意想不到的“水墨画”，精心装潢的房屋变得斑斑驳驳。房屋漏水是住宅质量问题中高发项目之一，也成为人们最难以忍受的房屋质量问题――对于漏水的修缮往往会破坏原有装修;上下层漏水常常会造成业主、住户以及物业公司之间的纠纷和矛盾。因此妥善地处理这类问题有利于维护业主、住户之间长期和睦的相邻关系。
房屋出现漏水问题时，深陷于恼火与担忧中的业主们常常病急乱投医，把心中的不满与对新房的疼惜一股脑儿的宣泄在开发商的头上，但这样做并不一定能解决问题――房屋漏水可能是由于防水层破损、管线损坏或是房屋外墙裂缝等各式各样的原因造成的，漏水发生的时间不同、原因不同所导致的维权对象也是不同的。
问题得不到解决时，一些人采取比较激进的手段，而另一些好脾气的业主，自己找来装修公司来修补漏洞。但无论采取哪一种方式，实际上对于买房者的利益都造成了一定掏钱的损害。
在房屋质量出现问题时，应当利用哪些手段维护自己的合法权益，下面针对各个阶段以及相对应的维权对象为您作一些简要的介绍：
【房屋交付前】
房屋交付前，买房者如果发现房屋出现漏水现象，根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”由此可知，开发商有义务向买房人交付符合使用条件的商品房，而房屋漏水按程度与成因不同可能被认定为房屋质量缺陷或是质量瑕疵。例如：房屋存在问题(如梁板柱有断裂),或者是大面积渗水，这属于质量缺陷，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”也就是说买房者可以拒绝收房，并要求赔偿损失。除上述情形外，房屋漏水多属质量瑕疵，买房者有权要求开发商对于存在的问题进行修缮，在确保房屋品质与居住质量后交收房屋。【房屋交付时】
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”买房者应当特别关注作为合同附件的房地产商提供的《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间长度和起算时间。如果保修时间太短，可在购房合同的空行中进行补充约定。
住宅质量保修期，是指房地产开发企业向用户交付商品住宅时，向用户承诺的在正常使用情况下住宅结构、各部位、部件质量的保修期限。
建设部的《商品房销售管理办法》第三十三条规定保修期从交付之日起计算。根据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、和外墙面的防渗漏的保修期限为5年。”
需要注意的是，建设工程的保修期是自竣工验收合格之日起计算。因此，即使购房合同中约定保修期从交付使用日起算，开发商很可能会减去房屋竣工验收合格到交付之间的时间，尾房或现房的购房人，交收房屋时一定要注意保修期的时限，避免错过保修时间。
【质量保修期内】
根据《商品房销售管理办法》第三十三条，在上述保修期范围内，出现防水层损坏、管线破损、房屋裂缝原因导致的漏水等属于保修范围的质量问题，房地产开发商有履行保修的义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因使用不当造成的损坏，开发商不承担责任，由行为人自行修缮。
需要注意的是，在保修期内毛坯房因防水层损坏漏水时候适用特别的规定：
（1）如果在收房时客户曾亲自对24小时闭水实验进行确认，由客户负责;
（2）如果客户没有亲自确认，开发商能证明客户人为损坏的由客户负责;不能分清责任的，双方协商解决，协商不成，申请第三方鉴定，费用由鉴定后责任方负责。
【质量保修期外】
根据《城市异产毗连房屋管理规定》在保修期外，房屋发生自然损坏，所需修缮费用由涉及的所有人按分额比例承担。
房屋是一种特殊商品，其特殊性之一就在于房产的不同所有人之间，存在结构相连或共有、共用设备和附属建筑，当房屋出现质量问题是就需要相邻业主之间的配合与分担。
对于相邻业主不配合的情形，《城市异产毗连房管理规定》第十条规定，异产毗连房屋的自然损坏，应及时维修，不得拖延或拒绝，否则，造成损失的，责任人应负责赔偿。根据这条规定，如果相邻业主不配合，可以找业主委员会或社区居民委员会协调，因为协调业主关系也是他们的义务，如果不成，向当地房屋主管部门反映情况寻求调解，或向当地人民法院提起诉讼。
【保修期外的公共设施】
由于管道属于公用设施，而房屋容易出现裂缝的部位包括屋面、外墙、楼板属于房屋的主体结构，，全体业主共同拥有，因为它是整体设施设备中不可分割一部分，因此启用房屋公共维修资金及时维修。
公共维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。房屋维修基金包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。而房屋公用设施专用基金用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。
当房屋公用设施出现破损等情况，需要申请维修基金时，由业主委员会出面与物业协商，没有业主委员会的，则由物业出面申请。物业公司有协助业主、管理小区的义务，申请使用维修基金是物业的一项法定义务，如果物业公司无视业主意见，不出面协助申请，业主可告物业违约，并要求其赔偿相应违约损失。此外申请公共维修基金，需要在小区三分之二及以上业主同意的情况下，由物业凭相关业主的签名申请书到房管局基金维修中心申请。
如果使用维修基金对房屋进行修补后，仍不能解决问题的，则要经过大部分业主同意共同集资进行重大修补。
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