未签订达成任何口头及书面协议答应租房未签合同口头答应给承租人,过了三天告知她不打

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-06-25 16:30 标签： 口头答应有法律效力吗
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如何避免房屋租赁纠纷 未签订书面合同存在风险
-& 11:32:20 来源：宋晓丹
[摘要]根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即如果双方租赁关系被法律推定为不定期租赁，则任何一方都有权随时提出解除租赁关系，如果另一方要求继续履约，往往会产生争议甚至引发诉讼，因此假如您只是口头约定租期多久租金多少...
　　房屋租赁市场一直以来非常活跃，地段好的房子经常一房难求，但无论普通住宅还是门脸底商，在租赁过程中稍有疏忽往往会引来诸多麻烦甚至摊上官司。那么该如何避免房屋租赁纠纷？在房屋出租或承租前应该注意些什么？本期热线值班栏目邀请标高律师事务所田野律师为您解答。　　标高律师事务所田野律师　　热线一　未签订书面合同有何风险？　　答：根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。即如果双方租赁关系被法律推定为不定期租赁，则任何一方都有权随时提出解除租赁关系，如果另一方要求继续履约，往往会产生争议甚至引发诉讼，因此假如您只是口头约定租期多久租金多少，没有白纸黑字的租赁合同，一旦出现纠纷到了诉讼环节都是空口无凭，因此建议您在租赁房屋时一定要签订书面租赁合同，租赁合同的内容至少应当包括出租人与承租人基本信息、房屋的坐落地、租赁期限、租金及其支付期限和方式、物业费水电费的支付方式、房屋维修等条款。　　热线二 &“一房数租”该如何处理？　　答：我国司法解释对“一房数租”情形的处理原则有明确规定，即在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：　　(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；　　(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；　　(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。　　那么在“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人该如何维权，根据法律规定您可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并可向出租人主张赔偿损失。　　热线三 承租人将房屋　转租有何风险？　　答：根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。也就是说承租人不得擅自将房屋转租，否则出租人有权解除合同，承租人由此可能导致对次承租人承担违约责任，因此承租人想要转租房屋时需谨慎，要和出租人有书面约定或得到书面认可，否则一旦出租人对转租不予认可则承租人将承担不利后果。另外司法解释规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以未经承租人同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。这是为了督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，该条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。但是无论如何承租人在转租时一定要谨慎以避免产生纠纷。
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责任编辑：宋晓丹
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未续签书面租赁合同 承租人有权随时解除
作者：王中申 张建征&&发布时间： 09:14:17
　　近日，江北区法院适用小额诉讼程序依法判决出租人陈某退还承租人刘某5000元保证金，并赔偿刘某39.9元的利息损失。
　　刘某通过中介承租陈某位于重庆市江北区的房屋一套，双方签订租赁合同，租期一年。刘某依约向陈某支付保证金5000元。合同到期后，双方并未续签书面的租赁合同，仅仅通过电话协商了上涨的租金数额，刘某继续承租。2015年10月，刘某电话告知陈某12月后不再承租该房屋，并于11月底将房屋钥匙交还陈某，结清了租金及日常费用。但陈某认为房屋是一年一租，租金应继续支付，拒绝退还保证金。刘某认为租赁期间所有费用均已结清，陈某无权扣留保证金，一纸诉状将陈某起诉至法院要求退还保证金并按人民银行贷款利率赔偿损失。
　　法院审理后认为，双方所签的租赁合同到期后，刘某继续承租房屋，陈某继续收取租金，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限已为不定期。陈某称双方存在一年一续租的口头协议，但并未举证加以证明。刘某虽告知于2015年12月后不再承租，但却在11月结清所有费用并与陈某办理了房屋交接，此时双方之间的租赁合同已实际解除，陈某应依约于合同解除后立即退还保证金。陈某未按期及时退还保证金，应承担拖欠偿还该费用给原告造成的利息损失。遂作出如上判决。
　　法官提醒，租赁合同届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限已成为不定期，承租人可以随时要求解除合同。虽然法律对租赁合同缔约形式没有作出强制性规定，但司法实践中，口头协议举证困难，双方就合同内容产生争议时，不利于双方权利义务确定。如确已形成不定期租赁合同关系，双方最好将租金、付款方式等主要合同条款以书面形式确定下来，以避免不必要的纠纷。
来源：江北法院
责任编辑：宣传处
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口头租房协议有效吗？　　
去年，A先生在市内某繁华商业区附近租赁了一套商品房，兼顾经商和居住使用。当时，a先生因生意所需急于接手该套房屋，只与房主达成了口头的租赁协议。最近，A先生想以该商品房为住所成立自己的公司，需要房主提供房产证复印件，但此时房主才说还未取得房产证。A先生想解约，房主不同意。A先生问，口头租房协议有效吗？　　　　
首先，租赁双方应签定有期限的书面合同。在法律上，虽然口头租房协议也是有效的，但如何证明口头协议的内容却很困难，发生纠纷也就无法保护双方权益，所以，租赁双方应签定有期限的书面合同。况且，我国《合同法》明确规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。所以如果仅是口头协议，即使双方曾经商量好了租房期限，在法律上也只能视为不定期合同，如果产生纠纷，双方均可以随时主张解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。　　　　其次，在达成书面协议的基础上，如果所租房屋有产权或质量缺陷，房主应承担责任。现实中，承租人往往会发现承租的房屋有各种各样的缺陷，和房主之前的承诺不符。如果是质量上的缺陷，比如屋顶漏水，电话、闭路电视不通，没有热水供应等等，这种情况，承租方在入住初始完全可以让房主解决，因为法律规定或合同约定房主要保证出租房的质量条件。如果房主拒绝，承租人也可以自行维修并由房主承担费用。如果是产权上的缺陷，已经严重影响到承租人使用房屋的，承租人可以选择解除合同，并要求房主返还预付的租金，还可以要求其赔偿因此产生的损失。　　　　最后，如果有书面租房协议，即使房主在房屋租赁期间卖掉房屋，产权人发生变更，承租人仍然有权利根据原协议期限继续租住。根据我国的法律，房屋的所有权发生变更不影响之前已经存在的租赁关系，即“买卖不破租赁”。新的房主应按照原来约定的租赁期限和费用标准收取房屋租金，不得擅自提高租金的数额。　　　　综上，本例中的租房双方未签定书面协议，房主也没有产权证，导致承租人a先生因此无法领取营业执照，A先生当然有权解除合同。分类： |

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