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【房屋买卖纠纷】已履行合同主要义务的房屋买卖合同关系 应当成立并有效
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案情简介原告易杰与张某某系夫妻关系，易林系易杰的之兄，而易林又系被告王某某以前的妹夫。原告易杰于2000年将自己所有的位于市某某区A街B号C单元X号的房屋出售给被告，被告按照市价支付款3万元后，原告便将该房屋原来的、交款收据等相关手续全部交付给被告，鉴于双方原系姻亲关系，所以原告既未与被告签订书面的，也未给被告出具收到购房款的依据，被告在购买上述房屋后对该房屋进行装修，2001年6月搬进该房屋居住，至今已长达13年有余。期间，该房屋的、证的原件以及该房屋原始的购房协议和购房款收据，一直在被告的手中持有，原告对此既没有过问，也没有提出任何异议。2010年7月原告之哥易林与被告之妹王某时，达县人民法院作出的（2010）达达民初字第X号民事调解书查明的内容显示：“王某之兄王某某在易林之妹易杰处购屋一套，房屋座落在达州市某某区A街B号C单元X号，易林并同意协助将房屋到王某某名下”。之后，被告多次要求原告将该房屋的产权过户到自己的名下，可是原告不但不履行过户的义务，反而还在2007年以财产侵权纠纷起诉并自愿撤诉后，又于2014年再次以原、被告之间系“房屋借用关系”而并非构成了“房屋买卖关系”为由提起，要求被告停止侵害、赔偿损失并立即从该房中搬出。被告王某某在收到法院的开庭传票后，通过自己再三思考和他人的引荐，便委托了弘旺律师事务所副主任律师郑益明作为其诉讼代理人。办案思路及心得【本案争议的焦点】 1、原告方认为易杰之兄嫂易林和王某提议将上述房屋借给被告居住，原告看在亲戚的份上，便同意将上述房屋借给被告居住，故双方系房屋借用关系并非买卖关系；被告方则认为原告易杰于2000年将诉争之房出售给原告，被告不仅向原告支付了所有的购房款，而且原告也将该房原始的购房协议、交款收据以及购买该房的相关手续全部交付给了被告。更重要的是，（2010）达达民初字第X号生效的民事调解书，也进一步确定了本案诉争之房确系王某某在易杰处购买的事实，因此，双方已形成了房屋的法律关系并非借用关系。 2、原告方认为（2010）达达民初字第X号民事调解书系案外第三人对本案诉争房屋进行了处分，违背了我国相关的法律规定，故对原告方无约束力；被告方则认为达县人民法院针对本案诉争之房确系被告王某某在原告杰易处购买的事实，依法查明并在其调解书中予以载明的做法，仅是对王某某在易杰处购买该房屋和易杰之兄易林同意协助将该房的产权过户到王某某名下这一事实予以查明而已，并非对诉争之房进行了处分。3、原告方认为被告称其在易杰处购买本案诉争之房，于法无据，被告既未提供该房屋的买卖合同，也未提供缴纳购房款的收据，故双方并非存在房屋买卖关系；被告方则认为针对本案诉争房屋系被告在原告易杰处购买所得的事实，不仅举出了被告在购买该房屋时，原告交付给被告原始的购房协议、购房款收据，而且还举出了被告对该房屋进行装修并在该房居住至今长达13年有余，以及（2010）达达民初字第X号民事调解书和该房屋的产权证原件、原始的购房协议、购房款收据等相关予以充分证实，所以双方已构成了房屋买卖法律关系，并非原告所称的房屋借用关系。 【被告律师观点】 一、原告与被告双方已经形成了客观、真实、有效的房屋买卖法律关系，应受法律保护，原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已履行了买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国》第36条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该”之规定，双方的房屋买卖合同关系应当成立并有效。 二、原告易杰之兄易林与被告王某某之妹王某离婚一案的民事庭审笔录和早已生效的（2010）达达民初字第X号民事调解书所查明的事实，已进一步确定了本案诉争之房系王某某在易杰处购买的客观事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国》若干问题的意见第75条第一款第（4）项有关“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证”之规定，被告应当对其诉争之房具有所有权。裁判结果本院认为，达县人民法院2010年7月作出的关于原告之哥易林与被告之妹王某离婚的（2010）达达民初字第X号民事调解书载明：“王某之兄王某某在易林之妹易杰处购买房屋一套，房屋座落在达州市某某区A街B号C单元X号，在其离婚案件审理中，王某要求易林协助将房屋产权过户到王某某名下，易林表示同意，并承诺如为此房屋发生纠纷，其一切经济损失由易林承担”，且该调解书已产生了法律效力，被告王某某对其诉争之房具有所有权。在此，依据《中华人民共和国》第33条有关“因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
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【摘要】进入21世纪，随着房地产行业的升温，商品房交易活动日益活跃。随之而来的，是商品房交易中的纠纷越来多地暴露出来。虽然纠纷产生的原因有很多，双方在买卖过程中，商品房买卖合同约定不够明确是重要原因之一。因此，审查、起草一份内容完备的商品房买卖合同，是有效防止纠纷的手段。
【关键词】商品房买卖& 合同审查& 注意事项
一、商品房买卖合同常见纠纷
&&& 商品房买卖是较为常见，亦较为复杂的交易行为。实践中，有律师统计过，商品房交易过程中，存在“认购书纠纷、定金、订金、意向金纠纷”“交房相关纠纷”等30多种纠纷，其中，结合最主要也最常见的纠纷大约有如下几类：
&&& (一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的争议
&&& 在商品房销售过程中，卖方为了吸引买方前来选购，往往会作出夸大甚至是虚假的宣传。而买房者在看了广告且买房后，发现事实与宣传的不一致，此时往往就容易产生争议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）解释第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
&&& (二) 关于认购协议与定金的争议
&&& 虽然近十年来商品房销售形势比较火爆，但是在销售过程中，卖方为了将买方稳住，往往会在签订正式买卖合同之前，要求买方签订认购书（或定购书等类似名称的文件），并以“定金”（或订金等其他类似名义）的名义缴纳一部分款项作为认购条件。认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。
&&& (三) 关于办理房屋权属证书问题导致的争议
&&& 现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
&&& 此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。
&&& (四) 关于双倍赔偿问题导致的争议
&&& 对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。
二、商品房买卖合同审查重点
&&& 商品房交易是个复杂的过程，因此，对于商品房买卖合同的审查，应是系统的审查过程。
&&& （一）合同签订前对卖方履约能力的审查
&&& 为确保合同签订后，应首先审查卖方的履约能力。该审查主要为查明卖方是否能按合同相关约定按时、按约交房。重点应审查以下方面：
&&& 1、审查卖方的资质。确定卖方具备合法的房地产开发资质。应重点审查开发商是否具备《房地产开发企业资质证书》。需要注意的是：如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，则表明该开发商房地产开发能力及经验存疑，应谨慎作购房决定。
&&& 2、审查商品房开发手续是否完备
&&& 房地产开发公司必须具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。
&&& 商品房预售应具有预售许可证。一般而言，取得预售许可证的前提是开发商已经具备“四证一照”。按照相关规定，预售许可证必须公示于销售现场，查看预售许可证时应注意预售许可证期限，预售许可的房屋面积等。重点是审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。
&&& （二）可能构成商品房买卖合同组成部分内容的法律审查
&&& 审查卖方的售楼广告或承诺。对于卖方发布的售楼广告，应仔细审查该广告是要约还是要约邀请，若为要约，则可现场将该售楼广告的内容固定下来作为签约的前提。若为要约邀请或口头承诺，应要求卖方将相应承诺写入合同，细化成合同条款。
&&& 认购书、定购书的审查。买房是一个相对长期的过程，买方会不断地到处看楼房进行比较。因此，卖方为了“套住”买方，往往会在买方看好房间后，采取促销等销售手段，要求买房人先行签订认购书、定购书之类的文件，且往往要求买方交付一定的“定金”“订金”“认购金”“诚意金”等名目繁多的款项。因此，应仔细审查认购类文件的合同效力，是否会被法院认定为正式合同。还有，名目繁多的款项支付，亦应仔细审查其法律后果。
&&& （三）商品房买卖合同重点条款审查
&&& 商品房买卖合同一般均为各地工商或建设部门拟定的示范文本，合同内容较为完备。但是，为防止合同履行过程中产生争议，应对以下易产生争议的条款予以重点审查。
&&& 1、商品房面积和价格的约定。
&&& 现实中，很多商品房销售方式为预售，在签订商品房买卖合同时，合同标的商品房屋尚未建成。因此，对商品房面积的约定，只是依据设计图纸进行的预估值，而非房屋的精确面积。房屋的精确面积，只有待房屋建成后，根据面积测算机构的测算数值来确定。因此，在审查商品房面积条款时，一定应注意审查对于面积误差的处理方式。
&&& 此外，对于哪些面积计处公摊面积，哪些面积为业主专有面积，应注意重点审查，在不违反物权法精神的前提下，尽可能多为买房人争取专有部分面积。
&&& 对于商品房价格条款的审查，应重点审查价款的支付方式。一般来说，有现金付款与按揭两种类型。在此，应重点为买房人审查按揭付款方式下，若未能办出银行或公积金贷款时的处理方式。
&&& 2、建筑物区分所有权的约定条款。
&&& 应在审查或设计该条款时，注意按照物权法的规定，明确列明哪些是公共部分的面积，哪些是专有部分的面积。防止日后对于建筑区划内相关部位的使用产生争议。在家用汽车日益增多的情况下，特别应注意车位、车库的归属及使用问题。
&&& 3、重点审查房屋交付条件、以及验收条件的约定。
&&& 商品房买卖合同纠纷中，有很大比例的件发生于交付环节。根据我国目前许多商品房买卖合同版本约定，就交付问题而言，存在竣工验收即可交付，综合验收后再交付等多种不同的交付条件。因此，从买受人的角度来看，应尽量选择综合验收等相对严格的交付条件，确保商品房在交付时，达到适合入住使用的标准。
&&& 4、违约责任及合同解除条款
&&& 应重点审查开发商违约时应承担的违约责任。以及买房人在何种情况下可选择退出交易，至少应约定在按揭款办理不顺利，房屋交付条件不成就或房屋产权证办理不顺利等情形发生时，买方有解除合同的权利。
&&&&综上，商品房买卖是个复杂的交易，其中的法律问题较多，建议在进行商品房交易之前，咨询相关专业人士。
责任编辑：何强
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&& &&& 审判实务|农村拆迁安置类房屋买卖合同纠纷…
作者：南京市江宁区人民法院　　王庆辉当前，城乡一体化已成为是我国发展新阶段提出的新任务，是实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求。江宁区由于经济的快速发展，许多原来村庄的土地、房屋被征用、征收，建造了大量的拆迁安置房。同时由于江宁区的外来人员较多，对于房屋有巨大的需求。另外，江宁区离南京市区较近，有一部分南京市区的人来江宁置业。在此背景下，江宁区农村房地产市场变得异常活跃，农村房屋买卖合同纠纷也日益增多，特别是拆迁安置房买卖合同纠纷日益突出，越来越多的案件诉至法院。针对我院汤山、麒麟片区安置房买卖合同纠纷的进行专题调研，并就现阶段安置房买卖合同纠纷的解决提出对策和建议，以期能为我区改革的一些难题提供有益参考。一、农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的基本情况(一)买卖双方的基本情况1、从购买“安置房”的购房者需求划分。一是满足基本住房需求的“安置房”，它们实现了对普通商品房的替代作用。这类人群虽然清楚安置房存在的风险，但是无力购买高价的城市商品房，与安置房的居住利益比较，最终选择了购买安置房。他们对房屋的稳定性较为敏感，抗风险能力较弱，而且大部分没有其他的住房。二是满足休闲住房需求的“安置房。房屋所处的乡村环境、不受商品房开发限制的一些条件等，满足了部分高收入人群的休闲住房需求。此类购买人群对是否真正拥有房屋产权应该并不是特别关注，他们关注的重点是购买到了这种休息居住的价值。普遍来说，这类人群的抗风险能力较强，他们要实现的是高层次的需求，而且普遍在市区拥有住房。三是实现投资功能的“安置房”。有部分人群出于以后城市发展规划等的考虑，购买部分地段和区位的安置房，以期实现投资功能。这类人群抗风险能力强，对住房本身没有需求，类似于商品房炒家。2、从安置房卖方的身份划分。一是卖方为被征地拆迁的农民。在拆迁安置的过程中，不少农民分得面积相对较大的安置房，甚至有些农民分得多套住房。为了使房屋发挥更大的效用，创造更大的价值，被拆迁农民卖掉多余的住房。二是卖方为房产开发公司和投资公司。 (二)此类纠纷的特点一是开发商与购买人签订的合同表面为项目安置合同，实为房屋买卖合同。虽然合同名称为“某某项目安置合同”，但合同的条款则只涉及安置房的买卖，不涉及安置内容。二是合同明确表明为购房人办理国有土地使用权证。开发商为了吸引购房者，一般在合同里面明确注明：开发商在房屋交付使用后一定期限内，按规定为购房人办理“村镇房屋产权”，并在房屋交付使用后一定期间内，依据相关政策换为“城镇产权”，同时办理“国有土地使用权证”。但是在实践中，开发商很难兑现此项诺言，导致违约，纠纷必然发生。三是此类案件矛盾尖锐。因为安置房的价格大大低于市面上的商品房，购房者基于价格的优势纷纷购买安置房。更何况有开发商“一定时期内办理国有土地使用权”的承诺，购房人更加义无反顾。因此一旦纠纷产生，业主一般不愿意选择退房，而要求开发商履约。四是是涉稳群体性纠纷案件较多。此类案件涉及利益主体广泛且争议的标的基本一致，纷纷要求开放商履约。众多分散的购买人为了增强其维权的力量而联合起来，一般是几十户甚至上百户诉至法院。二、“安置房”涉及的法律问题(一)物权方面的问题1、房屋产权证问题。由于房屋属于不动产，根据不动产的财产权属性，各国对不动产一般采取法定登记主义，即房屋所有权只有经过国家法定的部门登记才能确权和生效。我国也是采取的不动产所有权登记制度，根据《物权法》对登记的规定，负责房屋所有权的登记是房产管理部门，也就是说，房屋产权的确认、转让只有经过房产管理部门的登记以后才能最终发生效力，物权才能发生转移。如果房屋产权的转让没有经过房产管理部门的登记确认，房屋的产权将不会发生转移的法律效力。按照法律的规定，“安置房”如果是农村集体组织成员自己居住，农村集体组织成员可以依照相关的法律获得由基层政府颁发的宅基地使用权证及房产证。如果“安置房”转让交易的对象是城市居民时，一般不能获得房屋产权证，除非房屋所使用的农村集体建设用地被征用为国有土地。2、办理抵押问题。根据担保法理论，用于抵押的标的物只有保证其能够自由流通才能成为抵押物，限制流通的物在一定条件下也可以成为抵押物，而禁止流通的物则根本不能成抵押物。具体到现行《担保法》第三章所提及的抵押物也应符合上述要求，以便在债务人不履行债务时，债权人能够将抵押的财物折价或者以拍卖、变卖，对该财产的价款享有优先受偿的权利。现阶段，农村房屋能否抵押的问题仍然困扰着理论界和实务界，存在着不同的观点和争论。而作为转让之后的“安置房”能否抵押，也有很大的争议。《物权法》规定只要是法律、法规没有禁止的物均可抵押，但是安置房在现实中未能充分发挥安置房的经济价值，其生产性功能也就较为有限，因此是否适宜作为抵押物或者该抵押是否为债权人所接受仍然是一个值得思考的问题。3、能否得到征地、拆迁补偿问题。城镇居民购买安置房后，一旦国家决定对该安置房所占用的集体土地予以征用或对集体经济组织成员予以拆迁，对于购买该类房屋的城市居民来讲可能因其并非合格的购房者而被排斥在补偿范围之外。(二)合同效力问题目前关于农村“安置房”买卖合同效力的认定，有以下两种不同意见。第一种意见是房屋买卖关系无效。首先，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非法农业建设。”如果安置房买卖成立，就是将与房屋相连的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是将农民集体所有的土地使用权变相用于非农业建设。其次，《物权法》第162条规定:“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”这一规定首次明确了，集体所有的土地建造的房屋，可以转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，城镇居民不能在农村购置宅基地。据此，应当能够得出城镇居民不能在农村购买农户住房的结论。而且，由于农村个人住房买卖须经有关部门批准并输相关的法定手续，安置房没有房屋产权证，买卖后无法办理过户手续。第二种意见是买卖关系有效。我国《民法通则》第75条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。《物权法》第64条也规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。对照该两条规定，我们认定农村房屋是农村居民合法的私有财产应是不容置疑的。既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么从理论角度来说，作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可以依法对其房屋行使所有权，当然包括其中能充分体现所有权权能的处分权。根据《土地管理法》第62条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可以看出法律并不禁止农村村民在出卖房屋时，同时转让宅基地使用权。再从我国目前的立法精神和法律现状来看，首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”而国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》以及国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》不是法律，因此不能作为认定合同无效的依据。再者，土地管理法虽然规定了“一户一宅”和“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但是，从其立法精神来看，这些条文主要的法律效果体现在国家对集体土地地行政管理上，旨在维持农业用地的数量，防止农用地特别是耕地被违法占用，保证农民的自下而上之本。违反该规定的，除了要承担行政法律责任外，最重要的是不得再申请宅基地，这些规定虽然是强制性规范，但与合同的效力并未联系在一起。从法律上讲，行政法律规范的效力和适用范围，不能“越权”波及到民事法律关系，这是市场经济和社会法制化的必然要求。近来司法实践显示，法院越来越趋向于维护农村私有房屋买卖合同中买受人的利益，其中以北京市高级人民法院2007年发布的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》对土地及房屋增值部分予以合理分配为典型。温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。顺义法院李遂法庭在一起农村房屋买卖纠纷案中认，被告所购买的房屋并非相关法律、法规所禁止，亦未违背买卖双方的真实意思，故应认定该房屋买卖关系有效。(三)继承、遗赠和赠与问题作为安置房的主要消费者，一部分年龄较大的城市居民再将自己商品房让给子女居住后，选择了环境较好的城市周边安置房作为养老居所。那么，继承问题也就出现了。作为购买者的老年人尚未取得完全产权，那么作为继承人的子女或是其他受遗赠人的权利会覆盖到多大范围呢买卖双方认定为所有权转移交易，但从现阶段的实然法的角度来看，购买者购买的是对房屋的占有权，占有作为一种事实状态为物权法所保护，但在未出台新的法律时，对安置房的占有还不能转化为法律所承认的所有权，那么继承人或是受遗赠人的权利不能优于被继承人、遗赠人。同理，受赠与人接受的也是占有，所以民事流转关系一直处于不确定的状态。 三、解决农村拆迁安置类房屋买卖纠纷的对策建议(一)解决此类纠纷的原则任何问题的产生都是有一定的原因，而任何问题的解决，我们也应该以其产生的原因为切入点，并依照一定的原则寻找解决问题的方法。安置房问题的解决也要以一定的原则为依托。我们根据安置房产生的原因，结合我国的现实国情，总结出解决这一问题的几项原则。 一是平等原则。平等是人类社会所追求的最重要的价值之一。古今中外的人们一直为此进行着不懈的追求与探究。平等因此成为法的价值之一。我国《民法通则》第三条规定：“当事人在民事活动中的地位平等。”《物权法》第三条第三款规定：“国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”从这些规定，我们可以看出，在市场经济中，从事任何民事活动都应该遵循平等的原则。我国土地所有权分为国家所有与集体所有两种，对于国家所有的土地其使用权可以通过招标、拍卖、挂牌等程序在市场上流通，但集体所有的土地却不能像国有土地一样在市场上自由流通。根据前述，我们知道安置房正是在这种土地的二元结构条件下产生的。因此，法律上的平等原则要求两种土地所有的主体——国家和集体，其民事主体资格是平等的，民事主体地位是平等的，从而能平等地享有权利，其民事权益能平等地受法律的保护。所以，要从根本上解决安置房问题，必须遵循平等原则，以这一原则为根本出发点。这就要求对集体所有的土地自由流转作出变革。二是保持社会稳定的原则。党的十六大提出了建设民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会主义和谐社会。稳定的社会环境是实现社会和谐的前提，要想实现稳定，就要不断地发展社会主义市场经济，使广大群众安居乐业。为适应这一要求，今年的国务院机构改革，新成立了城乡建设和住房保障部，这足以看出在保持社会稳原则下国家的努力。具体的安置房的问题上，我们也应该以这一原则为指导。对于中国这样一个传统的国家来说，居者有其屋是每个人的基本要求。但是，目前随着经济的发展，城市化进程的加快，在城市中有许多中低收入者以及进城务工人员承受不起如此高价的房屋。所以，安置房市场能满足这部分人的住房需求。另外，由于安置房存在有特定的历史因素，如果轻率地确定安置房买卖违法，会使许多人无家可回，无房可住，进而影响社会的稳定。此外，农民收入本来有限，如果强烈制止安置房买卖，让农民多余的房屋闲置，就会影响当地经济的发展，这都不利于社会的稳定。所以，面对安置房买卖的问题，我们应该遵循保持社会稳定的原则。三是循序渐进、具体问题具体分析的原则。罗马不是一天建成的，任何事情都不可能一蹴而就，而要按照一定的步骤，依循一定的程序，有条不紊、循序渐进的进行。任何冒进都可能适得其反。对于已经存在很长时间，遍及范围比较广的安置房，我们采取的措施也应该是循序渐进的，不能太急进，不要想一下子从根本上就解决问题。世界上没有完全相同的两片叶子，由于历史、地域、环境等等的不同，即使是同一事物也会有不同的表现。所以，应当具体问题具体分析，不同情况不同对待。前面指出过，安置房依据不同的标准，可以做不同的类型划分。我们要根据目前安置房买卖存在的情况、不同的类型，具体问题具体分析，找寻不同的解决途径。（二）关于审理安置房买卖合同纠纷的具体处理前面曾指出，安置房依据不同的标准，可以做不同的类型划分。我们在处理安置房买卖合同纠纷时，主要从以下几方面划分：一类是与本集体经济组织成员之间安置房买卖合同纠纷;第二类是与非本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同纠纷;第三类是与城镇居民之间的安置房买卖合同纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，我们在适用法律处理农村房屋买卖合同纠纷时，就必须首先对纠纷进行归类，再根据不同的类型，妥善处理不同的纠纷。1、与本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。因这类房屋买卖购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，故立法精神和国家相关政策也认可这种房屋转让行为。因此，审判人员在审判实践中，本集体经济组织成员之间安置房买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均按有效合同适用《合同法》进行处理。2、与非本集体经济组织成员的农村居民之间安置房买卖合同效力问题。购房者是非本集体经济组织成员的农村居民，我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，审理此类案件不能凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定这类农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使，而应在审理案件中单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定。这样做既不与法律、法规、政策存在冲突，又有利于农村居民对房屋处分权的实际实现，更能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要，特别是自愿向城镇搬迁“退宅还耕”的农民，从而维护地方稳定和当地经济的发展。因此，对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同，适用《合同法》有效合同规定进行处理，其效力不应受到农村宅基地使用权能否转让的影响。3、与城镇居民之间的安置房买卖合同效力问题。对于农村居民是否能向城镇居民出售安置房，国务院办公厅在1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条第二款就作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文政策规定;2004 年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。但是在审理过程中也不轻易认定此类买卖合同为无效合同。安置房买卖是一种合同行为，对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定，依据《合同法》的规定，一个合同的效力是以是否符合合同有效的要件为标准。只要合同双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容是双方当事人意思的真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同的形式也符合《合同法》的规定，该合同就应该是有效合同。在法律没有明确禁止安置房买卖的情况下，只要安置房买卖合同符合合同有效要件，就应当认定为有效。反之，一味认定此类合同无效，则违背了所有权理论。所有权是指在法律规定的范围内占有、使用、收益和处分的权利。作为一种绝对权，所有权具有直接支配物并排除他人干涉的权利。我国《宪法》第13条第2款规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”我国《民法通则》第75条第1款规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。”房屋属于公民的个人财产。公民出售自己合法所有的房屋是不动产所有权人依法处分自己私有财产的行为。实施处分行为是所有权人的应有权利。否认安置房买卖合同的效力与所有权理论显然是相悖的。（作者单位：南京市江宁区人民法院）
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