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请问:我租赁门面商铺赠送夹层,现物业管理
请问:我租赁门面商铺赠送夹层,现物业管理处要求缴纳夹层物业管理费,请问这合理吗?
大足区发表时间： 19:16
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你好,双方可以先协商,协商不成,再通过诉讼解决。
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物业管理租赁
其它回答共 2 条
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这是不合理的
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你好，协商不成可诉讼处理。
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商铺业主间类似委托管理关系的无名合同可以单方解除
作者：李霄敏&&发布时间： 09:38:45
上诉人（原审被告）：
1999年前后，华生园公司与包括罗兴伟在内的17位自然人分别签订了《商场预购转让合同》，将从重庆跃华物业发展有限公司（以下跃华公司）预购的商用房屋中超出实际需要的部分分成若干个商场门面分别转让给了上述17位自然人。
1999年7月22日，华生园公司注册成立了无法人资格的分支机构&重庆华生园食品有限公司丽安百货商场&，该商场的营业场所在重庆市九龙坡区石桥铺石杨路9号丽安百货大楼附一层的一部分，即华生园公司从跃华公司预购的商用房屋，总建筑面积为828.4平方米。其中，华生园公司仅享有416.52平方米；包括罗兴伟在内的17位自然人享有411.88平方米。
2000年至2001年期间，华生园公司陆续与包括罗兴伟在内的17位自然人签订了《丽安百货商场管理合同》，每份管理合同甲方均为华生园公司，乙方分别为17位自然人。该管理合同主要内容为：1、根据《商场分让合同》第4条的约定，为保持商场整体形象，维护和促进全体业主的利益，签订本合同。2、甲方的权利义务主要有：负责商场的统一管理，应当规范所有经营业主的经营服务行为，统一规划柜台布局和公共通道，统一规划经营区域分类；有权要求乙方按期支付管理费用；有权监督乙方经营活动的合法性，督促乙方遵守商场纪律和有关规章制度，对违章者进行有效处理；尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动；必须为乙方的经营活动提供必要的经营条件；违反本合同给乙方造成经营损失的，按照过错责任原则赔偿乙方的实际损失。3、乙方的权利义务主要有：将所购摊位面积中的一部分永久性无条件划出作为商场的公共通道；服从商场统一管理，遵守商场管理规则，并缴纳管理费；应合法经营，且经营范围应当符合商场经营区域分类，不得任意改变；在自己支付费用的情况下，有权要求甲方提供开展正常营业活动所必需的条件；对所购面积可以进行出租、转让，但须保证承租人或购买人与甲方签署商场管理合同；违反本合同，应当向甲方支付10万元违约金。4、本合同签订后，双方签订的《商场分让合同》即行废止。
《丽安百货商场管理合同》签订不久，包括罗兴伟等人分别与跃华公司签订了《重庆市商品房预售(预购)合同》或《重庆市商品房买卖合同》，购买了由该公司开发的位于丽安百货大楼内的非住宅用房，并在房管部门登记备案。上述自然人所购房屋与此前与华生园公司签订的《商场预购转让合同》中受让房屋内容基本一致。2007年，罗兴伟等人领取到房屋产权证。罗兴伟所购商铺为丽安百货19、30号，建筑面积分别为14.27平方米、15.1平方米。
长期经营过程中，罗兴伟等人与华生园公司在商场的经营管理及收费等问题上产生矛盾，多次发生纠纷。因此，罗兴伟等人向法院起诉，诉称：其作为业主委托华生园公司对商场进行管理，双方本身属于委托合同关系，按照委托合同的相关规定，有权随时解除合同。而且该管理合同系华生园公司单方提供的格式合同，其内容显失公平，故要求解除与华生园公司签订的《丽安百货商场管理合同》。
《丽安百货商场管理合同》内容表明业主与柜台经营者之间形成的法律关系为物权法上的相邻关系、用益物权关系和物业服务关系。涉及全体业主共同利益的重大事项的决定权，应受物权法的约束，罗兴伟不享有解除合同的权利。
罗兴伟与华生园公司均是对丽安百货商场的部分商铺享有独立产权的平等主体，双方为维护和促进全体业主的利益而签订的《丽安百货商场管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。该合同类型在法律中没有明文规定，属无名合同。罗兴伟将其享有全部产权的商铺在经营使用过程中的部分事务委托华生园公司进行管理、并向其缴纳管理费，其内容与委托合同相似，可以参照委托合同的规定处理。双方在未约定履行期限的情形下，实际履行了10年，但双方多次发生纠纷，信赖基础已丧失，现罗兴伟要求解除合同应属合理。丽安百货商场的经营场所是由包括华生园公司、罗兴伟双方在内的共计17位独立产权人的商铺构成，该合同主要是双方当事人之间在罗兴伟的商铺使用及管理上形成的合同上的权利义务关系。华生园公司以该合同内容形成的是业主和柜台经营者之间的相邻关系、用益物权关系以及物业服务关系，而涉及全体业主共同利益的重大事项的决定权，应受物权法的约束为由提出的抗辩，与本案事实不符，也与物权法对相邻权、用益物权以及物业服务的相关规定不符。据此，该院判决解除原告罗兴伟与被告重庆华生园食品有限公司签订的《丽安百货商场管理合同》。
华生园公司不服一审判决，以一审法院对《丽安百货商场管理合同》性质认定错误、适用法律错误为由提起上诉。
重庆市第五中级人民法院《丽安百货商场管理合同》和物业管理合同在订立主体、合同内容和合同目的上存在明显差异，既不属于物业管理合同也不属于委托合同。对照该合同的约定内容和相关法律规定判断，该合同应认定为无名合同。本案双方主要围绕重庆华生园食品有限公司提供的服务是否符合约定而发生。合同对该部分内容的约定，与委托合同的规定最相类似，因此依法可以参照其规定处理。双方的信赖基础已经丧失，已无法继续维持该合同关系，应当允许罗兴伟解除合同。
本案争议焦点有两个：《丽安百货商场管理合同》的性质。《丽安百货商场管理合同》是否应解除
一、双方当事人均属于建筑物区分所有权人
根据《物权法》第70条可知，建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即建筑物区分所有权包括专有权、共有权和成员权。其中，专有权是建筑物区分所有权的核心，共有权和成员权都是专有权派生而来的。有学者就认为，专有权既是建筑物区分所有权的&单独性灵魂&，又是建筑物区分所有权结构中的单独所有权要素&。据此，商铺业主享有专有权是其成为建筑物区分所有权人的关键。那么，本案中罗兴伟、华生园公司是否对建筑物享有专有权呢？换句话说，本案中的商铺是否属于建筑物的专有部分？
笔者认为，答案是肯定的。根据最高人民法院《关于审理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条可知，建筑物的专有部分必须具有构造上的独立性、利用上的独立性以及能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中华生园公司、罗兴伟等人购买的商铺与普通住宅不同，其封闭性和独立性没有普通住宅那样明确，甚至没有独立的出入通道，导致他们在合同中约定双方必须将所购商铺的一部分永久性无条件划出作为商场的公共通道。据此，上述商铺不具有像普通房屋那样具有专有权客体的显著特征，但各个商铺仍然具有构造上的独立性、利用上的独立性，其在法律上也可能与其他业主的商铺区分开。房屋管理机关为华生园公司、罗兴伟等人分别核算商铺面积、颁发房屋产权证就是最好的证明。因此，上述商铺属于专有权的客体。在认定业主是否享有专有权时，不能认为其没有如同建筑物中的房间，就不属于专有部分，关键要看其是否符合认定专有部分的各项特征。如果符合这一特征，都可以受到建筑物区分所有权法律制度的调整。
鉴于此，华生园公司、罗兴伟等人对自己所购商铺享有专有权，即具有占有、使用、收益和处分的权利。这也表明，专有权人对专有部分的所有权与一般所有权一样，包含所有权的全部权能。又因为商铺业主对其购买的商铺依法享有经营权，其权利基础是业主对商铺享有的所有权，所以华生园公司、罗兴伟等人对自己所购商铺具有商铺业主经营权，有权决定如何行使该权利，既可以自己经营商铺也可以出租商铺；既可以自己管理商铺也可以委托他人管理商铺，不受其他主体的干预或支配。本案中，罗兴伟等人即是通过《丽安百货商场管理合同》将各自的部分商铺经营权委托给了华生园公司，属于委托管理的范畴。
二、《丽安百货商场管理合同》的法律性质
华生园公司与罗兴伟之间签订的《丽安百货商场管理合同》的性质直接决定了双方当事人之间存在何种法律关系，将直接影响案件裁判结果。
（一）《丽安百货商场管理合同》不属于物业服务合同
物业服务又称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。对于物业服务合同能否单方解除，不同学者有不同的观点。有人认为，物业管理人不得任意解除合同但业主委员会可以随时解除合同。也有人认为，业主大会根据《》第12条第3款规定作出的解聘物业管理企业仅具有内部效力，使其获得授权并以此来和物业管理企业协商解除物业服务合同，并未赋予业主大会单方面解除物业服务合同的权利。但不管怎么说，物业服务合同解除较困难，在华生园公司所有的商铺面积占建筑物专有部分总面积比例过半的情况下，未经华生园公司同意，物业服务合同是不能解除的，这也是华生园公司主张《丽安百货商场管理合同》属于物业服务合同的原因。
但笔者认为，《丽安百货商场管理合同》不属于物业服务合同，理由主要有三点：一是从合同主体来看，华生园公司属于食品公司，而不是物业服务企业；二是从合同内容来看，华生园公司有权统一规划柜台布局和公共通道，监督包括罗兴伟在内的业主合法、规范开展营商活动等，与普通的物业服务内容不同；三是从合同目的来看，该合同的签订主要是为了保持商场整体形象，营造良好的经商环境，从而达到吸引顾客，实现利益最大化的目的。
（二）《丽安百货商场管理合同》不属于委托合同
委托合同是指受委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。根据《丽安百货商场管理合同》内容可知，罗兴伟等人将部分商铺经营权，如经营柜台的摆放，委托给华生园公司统一行使，并定期向华生园（受托人）支付报酬。因此，该合同具有委托合同的部分特点。但笔者依然认为，该合同不属于《合同法》中的委托合同，理由主要是：委托合同中受托人主要具有依照委托人的指示处理委托事务、亲自处理委托事务、及时报告处理事务的情况和及时转交处理委托事务取得的财产等义务。但结合《丽安百货商场管理合同》的具体内容，我们可以得出华生园公司是以自己的名义、按照自己的意思管理、规范包括罗兴伟等人的日常经营行为，不同于《合同法》中关于委托合同的相关规定。
综上所述， 华生园公司与罗兴伟等人签订的《丽安百货商场管理合同》虽然类似于委托合同，但不属于委托合同。该合同在现行法律中没有明文规定，应属于无名合同。
三、《丽安百货商场管理合同》是否可以解除
如上文所述，《丽安百货商场管理合同》是类似于委托合同的无名合同，因此，可以根据民法中的类推原则判断该合同是否应当解除。由于委托合同是以当事人的特殊信赖为基础的，因此法律规定委托合同的任何一方当事人可以随时解除委托合同，即当事人拥有对合同的任意解除权。与此同时，法律为了尽量维护委托关系，防止一方当事人草率终止委托关系给另一方当事人造成损失，要求一方当事人因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。本案中罗兴伟等人与华生园公司在商场的经营管理及收费等问题上产生矛盾，多次发生纠纷，这表明双方当事人之间的信赖基础已经消失，已经无法继续维持合同关系，因此，罗兴伟要求解除合同的诉求理应得到支持。
此外，罗兴伟等人与华生园公司作为建筑物区分所有权人，对专有部分具有占有、使用、收益、处分的权利以及商铺自主经营权。但是，按照&所有权应受合理限制，以保障权利正常行使并增进业主共同体的共同利益&的基本理论，罗兴伟和华生园公司等人的商铺业主经营权应受到必要限制，如应受相邻关系、不得危及建筑物安全以及不得滥用权利等限制。否则，一方可以向法院起诉要求对方赔偿。
来源：九龙坡法院
责任编辑：宣传处
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物业非法占用业主的公用地做门面,该怎样投诉?
fpb2007&&&&
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向房产局投诉，它是物业公司的行业主管部门 向规划局投诉，规划批准的是22层，物业多盖一层违反规划批件； 向城市管理局投诉，向消防局投诉，违章建筑（逃生的安全通道改造成营业门面出租）消防通道堵塞 供参考
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物业从业人员应如何应对业主投诉孙明伟物业管理是一个永不言完善的服务行业，物业管理公司的服务目标是力求让业主和使用人百分之百的满意，为业主和使用人提供尽善尽美的服务。但是在实际工作中总会存在着这样或那样的不周到、不完善的地方，况且辖区内各种业主或者使用人都有，他们的个性需求各不相同，因而也就总会有业主或使用人对物业管理工作有不满意的地方。所以妥善解决业主的投诉是物业管理公司的基础和核心，就像战争与和平是人类永恒的主题一样，纠纷和矛盾的处理与解决也是物业管理公司永恒的主题，因为物业管理公司是个全接触性的服务行业，所以纠纷和矛盾也是不可避免的。因此,物业从业人员对待业主投诉要持以下四个原则：一、换位思考的原则在接受物业管理投诉处理的过程中，必须以维护公司利益为准则，学会换位思考，以尊重业主、理解业主为前提，用积极诚恳、严肃认真的态度，控制自己的情绪，以冷静、平和的心态先安抚业主的心情，改变业主心态，然后再处理投诉事项。在处理投诉的过程中要始终贯穿“为业主服务”的态度。二、有法可依，适度拒绝的原则客服中心工作人员要具备甄别有效投诉和无效投诉的能力，在稳定业主情绪的情况下，必须对投诉事件进行有效和无效的鉴别，提高物业管理公司的工作效率。凡是在物业管理公司与业主签定的合同条款之内，纳入物业管理行规的投诉均属于有效投诉；凡是不属于该范围的任何投诉均属于无效投诉。对于无效投诉，如在公司人力资源允许的情况下，可以协助解决，否则可以大胆拒绝，以免业主养成事事依靠物业管理公司的依赖心理，给公司的日常管理带来诸多不便。三、快速反应原则对于投诉事件应快速、准确的识别业主投诉是否有效，若属于有效投诉，能现场解决的要现场解决，现场无法予以解决的应第一时间将问题转交相关职能部门，第一责任人（即接待投诉人）要及时跟进事件处理情况，并及时知会业主。四、总结原则客服主管每日必须将当日接诉情况总结跟进，于当日下班之前跟进各投诉事项处理情况，每周将投诉情况上报主管总经理。那么应该如何有效减少物业管理的投诉呢？有效的减少物业管理投诉又有哪些途径呢？1.不断建立和完善各项管理和服务制度，并且严格按照工作规程和规范开展工作，这是减少投诉的关键。完善的管理制度和严格的工作规程为服务和管理提供了量化标准，既有利于物业管理公司提高管理水平，完善各项服务，也利于业主或使用人以客观的标准来评价、监督物业管理公司的工作。2.加强与业主或使用人的联系、沟通，经常把有关的规定和要求通过各种渠道传达给他们，使业主或使用人理解、支持和配合，这是减少投诉的重要条件。物业管理属于感情密集型服务行业，用户在物业中停留时间较长，与物业管理公司应积极沟通，开展社区文化建设，促进与业主的交流，可以消除与业主之间的感情隔阂，使业主对物业管理公司有一定的理解和信任度。3.利用多种形式，加强对物业管理从业人员的培训，提高员工的服务意识、服务技能以及预见能力，这是减少投诉的保证。物业管理服务的过程中往往是“生产”与“消费”同步完成的，因为物业管理过程中的每位员工的工作都有一定的不可补救性，业主对某位员工的恶劣态度留下了坏印象，就会波及整个物业管理公司。所以，减少投诉就首先应该加强员工的培训。不仅培养员工的灵活服务技巧和应变能力，更应该加强员工的服务意识和职业道德教育，并配以奖惩机制，督促激励员工提供优质服务。4.加大巡查巡视检查力度，及时发现和解决问题，把事故控制在萌芽状态，这是减少投诉的根本。加强日常管理，“防患于未然”，通过巡视巡查等手段，尽量减少事故的发生，加强各个环节的督促督导力度。物业公司应以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的服务，并以广大业主的利益为最高宗旨，在广大业主的监督、指导下，依照法律法规为广大业主提供安全、清洁、优美、舒适的生活环境，把园区建设成为祥和、文明、尊崇、安康、其乐融融的精品社区。个人观点：物业服务质量对于社区是非常重要的，对于物业公司自身的长远发展亦是关键要素，所以希望物业能够做到上面提到的水平！当然物业与业主都有各自的义务与责任，要求不能是单方面的，一个社区的好坏是各方面密切配合共同建设的结果，所以我想业主们也要以文明业主来规范自己，这样第一城才能真正成为梦想之城！转自：沈阳市物业管理协会官方网站
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先找他们理论吧，不行的话就投诉，实在不行就只有上法院了
SOSO你我他
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向房产局投诉,它是物业公司的行业主管部门 向规划局投诉,规划批准的是22层,物业多盖一层违反规划批件; 向城市管理局投诉,向消防局投诉,违章建筑(逃生的安全通道改造成营业门面出租)消防通道堵塞 供参考
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