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[训练]房价计算方法
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3秒自动关闭窗口2016年二手房过户费是怎么算的_百度知道房地产企业所得税是怎么算的？有这样一个公式*0.15*33%不知道啥意思？_百度知道合理房价计算公式
合理房价计算公式
以下为计算题回放　　再三再四提醒,不学会计算,难以避免被忽悠,被亏钱　　　　　　 房涨通胀比是5倍。 8年来,房价上涨5倍,钞票实际贬值1倍。说明上涨的主要原因不是通货膨胀,是疯狂炒作。　　 　　 【房价收入比】为25。新房房价1.6万元 * 90平米 + 装修和家具家电5万 = 149万/ 全市平均家庭收入6万（全市2009年平均收入公布数的2倍） = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价收入比】为25。　　 　　 【房价年供比】为50。总房价149万 / 【平均年供能力】3万元 = 2010年春，二线的E市的二等地段的【房价年供比】为50。其含义是处于平均收入水平的家庭50年的节余才可以买到一套没有装修、平均占地10平米、没有土地使用权的一手房。　　 　　 批驳“多印钞票和加工资会使房价显得不高”的谬论。　　 全市平均家庭收入6万 * 因通膨下降为40％的家庭年收入用于还按揭 = 【平均年供能力】下降为2.4万元。　　 总房价149万 / 【平均年供能力】2.4万元 = 二线的E市的二等地段的【房价年供比】可能因为实际支付能力下降从50提高到62。一家人为买房需要积攒越来越多的时间,有效自住刚需越来越少。　　　　 通过租金分析看房价已奇高　　 2010年春，在二线城市的E市的二等地段，带装修的总房价165万元 / 月租金0.25万元 = 炒房客张三所买的一手房的【租售比】为660个月。回跌空间达到百分59.5。　　 【房款租金比】 = 买房总花费210万元 / 每年租金净收益2.4万元 = 88年后口袋里才收回210万元。　　 【每年租金回报率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 买房总花费210万元 = 1.14％。　　 【以租养房率】 = 每年租金净收益2.4万元 / 每年还按揭7.84万元 = 以租金还按揭只够百分31。　　 投资额210万元 / 每年租金净盈利是负数0.94万元 = 【市盈率】是负值,是亏本生意。　　 【租金工资比】是百分25。是指三口之家的打工族每年付出租金与每年收入之比,揭示炒作城市化概念导致高房价,高房价导致城市化放慢,城市化放慢导致房价下跌的恶性循环状态。
合理价的计算　　 二线的E市的二等地段的毛坯一手房的【用租售比267个月计算的合理价】= 每月租金0.25万元 * 267个月 = 67万元 / 100平米 = 0.67万元。目前实际单价为1.6万元。 　　 【用房价收入比10年计算的合理价】。毛坯新房的合理平均价未知数Y = 10年 / 90平米 * 6万元 = 0.67万元。　　　　 【无效上涨高价区底价】和【停买观望价】的计算　　 目前二线的E市的二等地段的房价1.6万元,可能下跌0.382。1.6万元 * 跌剩0.618 = 可能回跌到1万元。　　 如果上涨到2万元可能下跌0.5,可能回跌到1万元。 　　 疯涨到3万元,可能下跌0.618,3万元 * 跌剩0.382 = 可能回跌到1.2万元。　　 如果上涨到3万元。经计算得知:【炒房刚需比】大约为44万套:2万户,即供给是有效需求的22倍。【房价收入比】为45,即平均收入水平的家庭节余90年才能买到90平米的一手房。【房款租金比】即靠租金回本需要162年,而70年里有效出租年限只有60年。【房价市盈率】是负值,意思是该房产是亏损性资产,相当于ST亏损股，是亏本生意。超过3万怎么办?上神舟飞船好不好?最终还是要回到地面上。　　 以上计算说明,【无效上涨高价区底价】是1.2万元。1.2万元以上的是高价区,相当于股市4500点以上的高价区。高价区的上涨是无效上涨,2007年10月,股市即使不是6124点见顶,而是上涨到10000点,也会回到4500点以下。　　 如果目前价比【无效上涨高价区底价】高出百分20,买入则可能亏损,没买则踏空的可能性小,所以这个目前价1.44万元可以认定为【停买观望价】。　　 计算结果汇总:二线的E市的二等地段,用租售比和房价收入比计算得知【合理价】为0.67万元,【计划买入价】为1万元,用波浪理论计算得知【无效上涨高价区底价】为1.2万元,【停买观望价】为1.44万元。目前价1.6万元属于【停买观望价】。
先租后买节省按揭率,是指推迟几年再买房节省的按揭与现在买房所需按揭之比,以预测推迟几年买房更合算的程度。如果在中低位,可以随意买。在高位就要计算。　　 2010年春，张三买房100平米，单价1.6万元（包括税费）。按揭112万元，首付48万元。　　 5年后再买房。自有资金53万 * 1.05 * 1.05 *1.05 *1.05 *1.05 = 到那时口袋里有68万元。　　 按揭112万元的每年利息7.84万元 * 5年 = 39万元血汗钱留在口袋里。　　 68万元 + 39万元 - 五年花费租金10万元 = 五年后口袋里有买房资金107万元。　　 2015年,新房价可能下跌到单价1.1万元（包括税费）。根据房价收入比10和租售比267计算的合理价只有0.67万元。　　 需要110万元 - 口袋里有107万元 = 需要按揭3万元。　　 现在买房需要按揭112万元 - 那时需要按揭3万元 = 五年节省按揭金额109万元 / 现在买房需要按揭112万元 = 【先租后买节省按揭率】为百分97。　　 从长期看,通货膨胀不得不防，但是，近8年人民币贬值1倍,房价上涨5倍,疯狂炒作后的房价已透支了10年的通货膨胀;今后5年里,可能2年通货紧缩,3年通货膨胀,所以资金是安全的。　　 即使新房在目前1.6万元的基础上上涨到4万元,超涨就会下跌0.7,就是跌到1.2万元，也比目前1.6万元低,不会踏空而永远买不起。　　 如果遇到经济危机二次探底,你的收入降低。有买房则月供困难。等待观望则虽然收入减少10万元,但100平米的房价可能多下跌10万元,即单价跌到1万。
供过于求的计算　　 城市化将净增12% * 13.3亿人 = 【未来15年城市净增】1.6亿人。　　 平均每套可住4人 * 7790万套 = 【全国在建房闲置房可供居住人数】为3.116亿人,减去未来15年城市才净增1.6亿人,还闲置可供1.516亿人居住的住房。　　 净增1.6亿人 / 15年 = 【今后15年每年平均净增人数】1067万人。 　　　　6.6亿平米 / 100平米 = 660万套 * 4人 = 【2009年全国商品住宅销售面积可居住人数】为2640万人。说明今后15年城市每年建造的房子不但足够每年净增人口1067万人的居住需求,【新盘闲置率】还以百分60的速度在不断增多。　　 在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。　　 总人口400万（包括流动人口），睡在室外的犀利哥小于4000人，说明99.9％的人住在房子里。没有自住房的有210万人 / 7人 = 出租房大约有30万套。　　 近15年合计盖房50万套 * 闲置百分20 = 大约闲置10万套。今后20年的任何一天，我都可以一字不改地大声地说出这句话:“尚未住人的闲置房、在售房等，总数大于10万套。” 由此得知：大城市里的住房，不管是静态还是动态都是过剩，毫无疑问的过剩，大于10万套的过剩，几十年都过剩！　　 我们来一个【供过于求状况的沙盘作业】。在二线的E市，总人口400万，投资投机房，即出租房、闲置房、在售房大约有40万套。将家庭月供能力低于2000元、拿不出首付20万元的全部安排回家过年，有这种能力的无房户（未婚的100男100女计算为100家），每家安排一套后，一定会剩余30万套以上。　　　　 房价何时由涨转跌?　　 【炒房刚需比】是指投资投机房套数与有效自住刚需户数之比,从实质上反映供过于求的程度。2010年春,在二线的E市的二等地段,房价1.6万,炒房刚需比已经达到40:10,即供是求的4倍。　　 【有效自住刚需的首付能力天花板】= 总房价200万元 * 首付百分30 = 首付需要60万元。总房价超过200万元,则刚需们几乎首付款都不够。　　 【有效自住刚需的年供能力天花板】= 总房价200万元 * 按揭百分70 * 每年还按揭百分7 = 按揭140元 * 0.07 = 9.8万元 = 年供需要10万元。　　 涨价超过这二个天花板，二线的E市, 【炒房刚需比】就会达到44:2,即供是求的22倍。　　 王石已经闯入【海拔6000米的高原人稀地区】。海拔6000米,有效自住刚需已经人烟稀少，寥寥无几。
&降价普及之路　　 【渔钩不断缩小】。炒房客是渔夫，因为贪心,渔钩越来越大，最终把鲸鱼（年供能力10万元的有效自住刚需）钓完了,不得不缩小渔钩来钓鲨鱼（年供能力8万元的有效自住刚需）,接着缩小渔钩来钓中华鲟（年供能力6万元的有效自住刚需）。将渔钩换小的这个拐点的到来只是迟早的问题。拐点不是年供能力10万元,那就20万好不好? 一样有拐头的时候。难道400万人的二线的E市有40万个年供能力20万元的鲸鱼吗?　　 站在远处看年线图,【房价抛物线图型】。例如二线的E市,2011年之前的房价可能是0.3万元,0.5万元,0.8万元,1.1万元,,1.4万元,1.7万元,2万元,2.5万元。物极必反,2012年之后的房价可能是2万元,1.6万元,1.3万元,1万元,0.9万元。　　 【住房普及率】,是指有房户占城市总户数的比例，必然呈现40％、45％、50％、55％、60％、......增多的趋势。坚信渔钩将逐年缩小的必然性,坚信消费者最终是衣食父母是上帝的必然性。　　　　 未来供求状况　　 目前典型的家庭结构是一家8个人。2010年,在老居珉里,张三和李四是夫妻,都是80后,都是28岁，都是独生子女。有独生子小强，1岁。张三的父母和李四的父母都是50后,都是58岁,都没有其他子女。张三的奶奶同住,80岁。　　 大约在25年后，2010年1岁的小强和小花结婚，生育1个孩子。这2个家庭目前共16人,25年后只剩下7个人。7 / 16 = 0.44,说明计生将导致25年后城市老居民人口只剩余大约百分44。　　 2010年1岁的小强和小花,在25年后结婚，各自最终继承了父母、爷爷奶奶、外公外婆的3套房。说明计生导致许多“00后”、“10后”最终会拥有6套房。如果是官商家庭，有一二十套很正常。房子不断建设，人口减少，几十年积累下来，必然严重过剩，闲置房将随处可见。　　 30岁当高负债房奴 + 20年月供 = 50岁已经没有老板要雇佣你夫妻二人了,儿女要来啃老买房了。30岁当高负债房奴 + 30年后房子退休待拆迁了 = 60岁需要再花钱买一次房，但老了后，钱缺很多，借贷不到，也还不起，只好去租房。虽然使用权有70年，30年后拆迁已是“无房户”了。主动伸长脖子让人宰，活得窝囊，繁忙一生，两手空空。最终还是回归到租房里去。
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