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上海市邮政公司诉中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行等房屋买卖合同纠纷案——不动产登记权属推定效力的否定及第三人善意取得的判断
《判案研究》
2008年第4期
【简要提示】不动产权属证书作为权利人享有该不动产物权的证明，仅具有推定的证据效力，异议方举出反证的可予以否定。在第三人的“善意”的判断上，应考量第三人对于不动产权属登记所产生的信赖主观上是否有过错、交易价格是否明显低于市场价格及价款是否已经履行完毕。
【主审法官】盛爱琴&&&&&&& 【案例撰写人】王鑫 陈长福
一、基本案情
原告上海市邮政公司（以下简称邮政公司）
被告中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行（以下简称工行浦东分行）
被告上海中融担保租赁有限公司（以下简称中融公司）
被告上海约克投资管理有限公司（以下简称约克公司）
被告上海中星(集团)有限公司（以下简称中星公司）
1989年4月，原告委托被告中星公司代建其潍坊邮电支局用房，作为浦东新区潍坊二期八街坊配套的公用基础设施项目，约定建房1504平方米。原告付清了全部建房费用。工程竣工后，竣工图纸明确标明，现位于浦电路320号及318号1层的三间房屋为原告所有。中星公司也将该房屋的钥匙交给原告使用。318号1层的三间房屋的房门面向浦电路320号邮政局的院子，两者连为一体。房屋交付后，原告将其作为下属浦东新区局浦电路支局的邮政用房使用至今。日，被告工行浦东分行以浦电路318号办理产证的材料原件遗失为由，向上海市房地产交易中心出具了愿承担因此所产生责任的承诺书，将系争浦电路318号1层的三间房屋办出了以工行浦东分行为权利人的产权证。日，工行浦东分行将包括系争房屋在内的浦电路318号房屋售予被告中融公司、约克公司，房屋买卖合同约定付款方式为合同生效后买方支付定金人民币100万元，办理产证前支付人民币12,498,272元，并以银行按揭方式支付剩余房款1,350万元。作为被告中融公司的代理人参与签订该房屋买卖合同的王某某，曾于1995年8月至2002年7月担任上海市浦东新区邮政局（后更名为上海邮政局浦东新区局）局长。同日，被告中融公司、约克公司取得了浦电路318号1－4层房屋的产权证。日，被告中融公司、约克公司致函原告要求其迁出由其使用的浦电路318号1层的三间房屋，遭原告拒绝。
原告邮政公司诉称，浦电路318号1层的三间房屋属于原告所有，且被告中融公司、约克公司明知原告占有、使用系争房屋，却从未告知原告该房屋买卖情形。故上述房屋买卖合同是恶意损害原告利益的行为。现提起诉讼，要求判令浦电路318号1层的三间房屋为原告所有，三被告签订的房屋买卖合同中关于该三间房屋的内容无效。
被告工行浦东分行辩称，其通过合法手续取得系争房屋产权，并通过合法手续转让房屋；原告没有任何证据可以推翻产权证中的内容。
被告中融公司、约克公司共同辩称，两被告从产权证登记的权利人工行浦东分行处购买系争房屋，应受法律保护；且其有偿受让系争房屋，为善意第三人。
被告中星公司辩称，中星公司是上海市九十年代公用建筑配套设施代表政府的建筑单位，当时与包括原告、被告浦东分行在内的多家单位确有代建关系，但各方的合同关系在1993年已履行完毕，交割清楚，且各方均未提出任何异议。当时对于委托中星公司建造房屋的，只需要代建协议书，房屋交付手续一是开具交房通知单，二是将钥匙交给使用单位入住，这些都已经履行完毕。
基于上述理由，四被告均请求法院驳回原告诉请。
二、法院的认定和判决
法院经审理后认为，系争房屋于1992年12月工程竣工后，不仅在竣工图纸明确标明，现位于浦电路318号1层由原告占有使用的三间房屋为原告所有，且建造方在房屋交付时也将该房屋钥匙交付原告，由原告使用至今。因此，该房屋系由原告原始取得，足以推翻被告工行浦东分行为于2003年1月办出的浦电路318号房屋产权证关于系争房屋权利归属的证明作用。况且该被告在办理产权证时，并未提供全部的办证材料原件，且其明确作出“对于今后可能产生的一切法律问题及其他后果均由其承担，一切责任后果与上海市房地产交易中心无任何关系”之承诺。因此，被告工行浦东分行关于其拥有系争房屋产权之主张不予采信。签订房屋买卖合同时，被告中融公司的代理人王某某，曾任原上海市浦东新区邮政局局长，对于系争房屋由建造方交付原告并由其使用至今之事实，不可能不明知；被告工行浦东分行在被告中融公司、约克公司未依约付款的情况下，即于签约当日将系争房屋过户，明显有悖于常理；且被告中融公司、约克公司也疏于对房屋实际状况的审查，故被告中融公司、约克公司关于他们买受房屋系善意之主张亦不予采信。法院遂判决位于上海市浦电路318号1层、现由原告上海市邮政公司占有使用的三间房屋为原告上海市邮政公司所有；被告工行浦东分行与被告中融公司、约克公司于日签订的《上海市房屋买卖合同》中关于上海市浦电路318号1层、现由原告上海市邮政公司占有使用的三间房屋的内容无效。
一审宣判后，被告工行浦东分行、中融公司、约克公司提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。
三、对本案的研究和解析
（一）不动产登记的权属推定效力及其否定
登记机构管理的不动产登记簿及由其颁发的不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明，可以作为该不动产权利归属和内容的根据。但是，不动产登记权利人仅推定为真正的权利人，当对此登记有异议的权利人或者利害关系人有证据证明登记人并非该不动产的实际权利人时，可以推翻不动产登记的权利推定效力，登记不能再作为该不动产权利归属的根据。德国民法典第891条规定：“1.在不动产登记簿上为某人登记一项权利时，应推定，此人享有此项权利；2.在不动产登记簿上涂销一项被登记的权利时，应推定，此项权利不存在。”我国物权法规定了“更正登记”、“异议登记”以及“异议登记”后的诉讼解决等制度，说明了不动产登记的权利推定效力是可以否定的，其效力并非是绝对的。
因此，在不动产权属发生争议时，法院应首先推定不动产为登记簿或者不动产权属证书上记载的权利人所有。但如果异议方能够提供充分的相反证据，如不动产的实际占有及其来源、双方当事人的内部约定等，足以否定不动产登记簿或者不动产权属证书上的权属登记，从而证明异议人为真正的权利人时，就应当重新认定权利归属。
本案中，原告取得系争房屋的所有权属于原始取得，原告是因建造房屋这一事实行为而取得了系争房屋的所有权。在物权的取得上，依事实行为取得物权与依法律行为取得物权不同，即依事实行为取得物权自事实行为成就时发生效力，而不依登记和交付作为取得物权的要件。建造房屋属于取得房屋所有权的事实行为，房屋建好后房屋建造人就取得了该房屋的所有权。系争的三间房屋是由原告委托被告中星公司代建的，自1992年12月工程竣工后即由原告占有、使用；同时竣工图纸亦明确标明为原告所有，被告中星公司在房屋交付时也将该房屋钥匙交付原告。上述客观事实表明，原告自系争房屋建造完成后就原始取得了所有权。2003年工行浦东分行办理系争房屋的产权证时，未提供全部的办证材料原件，并承诺今后可能产生的一切法律问题及其他后果均由其承担，故该产权证中对于系争房屋的权属登记当然不能对抗原告原始取得的权利。
（二）第三人善意取得的判断
在登记机构管理的不动产登记簿及由其颁发的不动产权属证书所推定的权利被否定时，如果登记权利人已与第三人发生了交易，则该第三人是否系善意取得，便成为原权利人能否行使物权回复请求权的关键。如何判断第三人是否为善意取得，我国《物权法》第一百零六条规定了主、客观两个方面的判断标准：（1）受让人受让该不动产是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产已经登记。其中第一项条件，即受让人主观上是否善意，由于无法探知当事人的内心，只能从受让人的客观行为中加以判断。因此，前一项条件是后两项条件的前提，后两项条件是前两项条件的表现，二者相辅相成，互为因果，只有从整体上把握这三项条件，才能对受让人是否为善意取得作出准确判断。笔者认为，实践中应当注意以下两个方面：
1、在第三人的“善意”的判断上，第三人对于不动产权属登记所产生的信赖主观上应当无过错。这里的过错不仅包括受让人是明知的，而且也应当包括第三人存在重大过失的情形。第三人明知登记错误，不仅包括其知道登记错误存在的情况，还包括其知道登记错误可能存在的情况。有观点认为，“善意系指不知土地登记的不正确，有无过失，在所不问。” 即“善意”之认定不管第三人是否存在过失，只要其不明知登记错误即可。对此，笔者持相反意见。笔者认为，在认定第三人是否是“善意”的时候，必须考虑其在从事交易时是否尽到了一定的谨慎义务，如果根据交易经验及一般人起码的注意，应当知道登记错误还认定其为“善意”，就过分保护了第三人，而不能对真正的权利人进行有效合理的保护。
第三人的重大过失主要指：（1）第三人本可以从登记簿的记载本身知道登记存在错误或者产生合理怀疑，而由于过失不知道登记错误的存在或者没有产生合理怀疑。（2）或者虽然从登记簿的记载本身并不能产生合理的怀疑，但第三人当时已经掌握的其他信息可以使其知道登记错误的存在或产生合理怀疑，然而第三人因过失没有发现登记错误的存在或者没有产生合理怀疑。（3）第三人没有去查阅不动产登记簿的情况下是否可以认为第三人是“善意”，受“善意取得制度”的保护。对此，学者王泽鉴认为：“不动产物权取得人实际上是否阅览土地登记簿，在所不问。”笔者认为，一般情况下，不动产登记错误不仅难以从不动产登记簿上发现，而且第三人可能难以举证证明其查阅了不动产登记簿，故一般来讲在认定第三人是否存在重大过失时不必考虑第三人是否实际查阅了不动产登记簿；但对于房地产中介公司等从事不动产居间及经纪业务的专业机构而言，由于它们具有相应的专业知识和经验，社会公公对其具有一定的信赖，它们应尽谨慎、勤勉和精细的诚实注意义务，故应当查阅，否则便为“重大过失”。（4）一般来说，如果不动产登记的错误可以通过在不动产登记簿以外进行详细调查而发现时，第三人没有从事这种调查，基于不动产登记具有公信力，为保护交易安全，不能认定第三人存在过失。但是，依据一般社会生活经验，受让人决定购买房屋时，应当现场查看，了解受让不动产的实际状况，否则可因现场查看而能够产生合理怀疑而没能发现时，则应当认定存在重大过失。
本案中，被告中融公司的代理人王某某，曾任原上海市浦东新区邮政局局长，对于系争房屋由建造方交付原告并由其使用至今之事实，不可能不知道，因此对于登记簿权利人登记错误的事实应当推定为明知；而且原告长期占有、使用系争房屋是公开的事实，相关图纸也表明了用途及权利状况，作为房屋受让方的被告中融公司、约克公司应当对于自己所购买房屋的实际状况予以了解、核实，仅从该点来说，两被告也是存在重大过失的。因此，被告中融公司、约克公司不属于善意第三人。
此外，善意的判断时间点在善意取得制度中也是一个重要的问题。第三人的善意止于什么时候？签订合同时，申请登记时，还是登记完毕时？德国民法第892条第二款规定，取得之人是否知情以申请登记时为准，如果物权变动的合意在登记后才成立则是否知情以合意时为准。学者王泽鉴认为：“善意的判断时间点，究竟以申请登记时为准，抑或以登记完毕时为准，实为困难的问题。自理论言，应以办理登记完毕时为准，实际上则以申请登记时为准，较为合理，盖登记过程非当事人所能控制也。”笔者赞同这种观点，第三人的善意应止于其申请不动产权属变更登记时，如果不动产权属变更登记在先而不动产权属变更合意在后成立，则第三人的善意止于合意时。因为不动产权属变更的登记程序实质上是登记机构对物权变动进行审查和将其记载于不动产登记簿上的一个过程，这种程序不是当事人可以控制的程序；而物权交易当事人之间的合意、付款等程序是当事人可以协商、控制的程序。当事人申请登记之后，什么时间能够登记完毕，当事人只能等待登记机关的决定，这个时间可能长也可能短。此外，对于不动产权属交易的当事人来讲，申请登记往往都是不动产权属变动的合同已经履行到一定程度（例如价款已履行完毕或者已经履行的价款达到了一定比例），交易已经相对告一段落了。因而，笔者认为，以申请登记时为准判断第三人的善意为宜，如果不动产权属变更登记在先而不动产权属变更合意在后成立，则以合意时为准。
2、在第三人的“善意”的判断上，还应考量交易价格是否明显低于市场价格以及价款是否已履行完毕。判断第三人是否构成善意取得的法定要件，除考虑第三人是否存在过错外，实践中还往往会考虑转让人与受让人之间是否存在利害关系、交易是否公开等因素。由于不动产登记簿及不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明，对于作为非交易行为当事人的实际权利人而言，由其对受让人是否具有恶意负举证责任勉为其难，而交易价格则较容易举证，故该因素成为实践中判断第三人是否构成善意取得的另一重要标准。在适用该标准时，应注意：（1）交易价格应与同类物品的当地市场价格基本一致，不能明显过低；(2)对于低于市场价格的，出卖人与买受人之间应存在优惠转让的合理理由或关系，如亲戚、朋友等，买受人应当对其不可能知道出卖人为无权处分人负举证责任；(3)应当考量是否系通过房地产中介机构等公开达成的交易；(4)应考量该价款是否已支付完毕，否则，第三人则有无偿受让的嫌疑。在本案中，被告工行浦东分行在被告中融公司、约克公司未依约付款的情况下，即于签约当日将系争房屋过户，明显有悖于常理。
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银行经理出售信息
银行贷款信息遭外泄谁之责
来源：人民网&|& 16:39&编辑：李慧萍
据报道，上海一银行经理非法将银行客户的信息出售给他人，目前已被拘留。这种行为早在之前的315晚会上就已经被曝光了，一起来看。
据中国之声《新闻纵横》报道，2015年6月至8月，上海某银行经理杨某利用自己的工号或冒用其同事的工号，登录银行个贷查询系统，非法查询并下载他人征信信息共计一万多条。随后，杨某将这些信息以每条25至50元不等的价格出售给他人，非法获利37万多元。昨天(16日)，上海市浦东新区人民法院以侵犯公民个人信息罪，判处被告人杨某拘役六个月，罚金人民币一万元;退赔在案的犯罪所得予以没收。
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春节前，家住崂山的王先生向某银行贷款50万元，节后贷款到手。但从那开始，王先生就经常接到一些小贷公司和担保公司的电话，问他&有资金需求吗？&王先生很纳闷，这些公司怎么知道自己需要钱呢？尽管再三追问，这些小贷款公司死活不告诉他如何了解到信息。王先生猜测，信息很可能是贷款的银行泄漏的，&我最近几年只到这家银行贷款过，别的渠道不可能泄漏。&银行出售客户资料的行为，让很多客户也无奈。王先生说，自己曾就此事问过银行，被对方一口否认，想维权又没有证据。
无独有偶，从事外贸生意的孙经理在多家银行开有户头，经常会接到一些保险公司的电话，让他奇怪的是，这些保险推销人员能准确说出他的名字等信息，并有针对性地向他推销保险。&最多的时候一天接到十几个电话，有好几家保险公司。&孙经理对此很无奈，经再三追问，一名推销人员告知，信息是银行提供的。
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记者表示想向银行购买一些客户资料，小张当即表示不可能，&他们只和关系好的保险公司和中介机构合作，很多银行员工都知道这样做冒风险，不敢卖给陌生人。&小张的这种说法得到了印证。
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　　客户信息3元钱一份
经记者多方联系，曾经在银保合作第三方呼叫中心工作过的小张向记者揭开了这个行业的内幕。小张透露，保险公司会给每个员工下达任务，每天要给上百个客户打电话，推销各种有针对性的理财产品。除了保险公司自己客户的资料，很多客户资料都是银行提供的。
&我们手里不少客户都是大客户，存款数额很多在10万元以上，征信情况也很好。&他告诉记者，一份客户资料大约3元钱。&买来的客户信息，我们还可以偷着再次转卖。&他说，部分员工平时工作时就注意收集这些客户信息，然后再将这些信息私下出售，&买家多是各种各样的咨询公司和销售公司。&这些客户资料会根据资金实力等条件按档出售，存款100万元以上的客户资料可卖到30元一份，不少人一次就卖出去数百份，尤其是一些离职员工私自售卖情况更为严重。
　　各银行严查倒卖行为
岛城一家保险公司客户经理告诉记者，很多保险公司和银行之间存在合作，银行与保险等金融机构之间存在个人信息和信用记录交换的渠道。保险公司从银行获取&优质客户&信息，再电话推销保险产品。银行只需给保险公司提供一份优质客户信息名单，保险公司就在电话后台推销不同的保险产品，再根据实际销售结果给银行&分成&。
记者采访获悉，我市多数银行都对客户资料与信用记录外泄的问题采取了防范措施，并出台了一些内部处罚规定。&一旦出现问题，对银行的声誉影响太大了！&岛城一家股份制银行负责人告诉记者，出现违规行为，板子最终会打到银行及其负责人头上。这位负责人也坦承，目前银行防范个人信息外泄难度确实不小，&银行内部相当多部门都可以直接获取客户个人信用记录，其中包括办理贷前调查的客户经理、贷款审查审批人员、贷后检查人员等。&
该负责人说，这也造成一旦发生问题，很难确定银行内部具体哪个环节出了问题，也无法认定具体责任。
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　　银行&泄密&最高罚50万元
近日，国务院颁布的《征信业管理条例》（以下简称《条例》），于今年3月15日起正式施行。根据《条例》，非法获取信息、采集禁止采集的个人信息、未经同意采集个人信息、违法提供或者出售信息、因过失泄露信息、逾期不删除个人不良信息、未按规定对异议信息进行核查和处理的，征信机构、金融信用信息基础数据库运行机构将面临最高50万元罚款，直接责任人面临最高10万元罚款；造成损失的，依法承担民事责任，构成犯罪的依法追究刑事责任。银行、保险等征信机构，除依法公开的个人信息外，采集个人信息应当经信息主体本人同意；除法律另有规定外，第三方向征信机构查询个人信息的，应当取得信息主体本人的书面同意并约定用途。
同时，《条例》还首次明确规定，征信机构禁止采集的个人信息包括:个人收入、存款、有价证券、不动产、纳税数额、宗教信仰、基因、指纹、血型、疾病和病史信息等。
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$("#gt").css('display','none');新区金融业的璀灿明星——记中国工商银行上海市浦东分行--《中国金融》1996年01期
新区金融业的璀灿明星——记中国工商银行上海市浦东分行
【摘要】：新区金融业的璀灿明星——记中国工商银行上海市浦东分行□吴克毅站在上海南浦大桥浦东桥堍的引桥上，由南向北眺望沿江而设的陆家嘴金融贸易区，幢幢拔地而起、形态各异的高楼连线成片，气势恢宏。中国工商银行上海市浦东分行本部就在这块充满活力的土地上，那幢高１４层...
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【分类号】：F832.7【正文快照】：
新区金融业的璀灿明星——记中国工商银行上海市浦东分行□吴克毅站在上海南浦大桥浦东桥堍的引桥上，由南向北眺望沿江而设的陆家嘴金融贸易区，幢幢拔地而起、形态各异的高楼连线成片，气势恢宏。中国工商银行上海市浦东分行本部就在这块充满活力的土地上，那幢高１４层，
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