租房常识篇:租赁合同
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合同签不好，麻烦是不少
[麻烦一]:押金要不回
&&&&黄先生来电反映：不久前，我在湖里寨上租了间房子，没想到房间的天花板不时漏水，给我带来了不少烦恼。对此，我在一个月租期满后提出退租，没想到房东不肯退还租房押金，让人既着急又无奈啊.....[]
[麻烦二]:此定金非彼订金
&&&&张女士想租房，向房主交了600元后又不想租了，欲要回，没成想却遭到了拒绝。原来，双方签订协议时，其中内容涉及到那600元的全部写的是“定金”二字。殊不知，此“定金”非彼“订金”，二者在法律上的效力是完全...[]
[麻烦三]:转租合同漏洞大
&&&&法官认为：房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。这和合同法中的定金责任是不同的，承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应将押金返还给承租人....[]
[麻烦四]:涨房租有苦说不出
&&&在康复路高长街上租房的小叶近为房租的事弄得闷闷不乐，房东在毫无征兆的情况下突然通知他涨房租。“我住这4年了，不能说涨就涨啊。”小叶说，自己2004年来芜时就住在这里，160块钱一个月，从来没有换过.....[]
====问====
====答====
问:什么情况下才能更改房屋租赁合同？
答:一、私房租赁期间，经租赁当事人协商一致的，可以变更房屋租赁合同。二、私房租赁期间，租赁当事人死亡的，应按以下方式处理： ....[]
签订合同时应如何写附加条件?
[1]问：租房支付押金应注意点什么？
[2]问：租赁期间房东把房屋抵押出去，该合同有效吗？
[3]问：双方租房合同期已满但尚未续约，房东突然涨价对吗？
[4]问：租房签合同时如何写附加条件？
[1]答：客户租房首先要支付租金以及押金，押金主要是用于抵充承租人应当承担但尚未交...[]
[2]答：根据规定，出租的房屋可以进行出卖或者抵押，这种抵押行为不影响原合同的效力...[]
[3]答：按照有关规定，房东这种要求没什么不妥。租赁合同在合同期满后双方没有续约的...[]
[4]答：首先设定一些自己能够接受和不能接受的条件，然后再同房东商议，争取写入合同...[]
租房合同到期　续租常见纠纷的解决有法可依
问:李先生将房屋出租，租约到期，李先生要求收回房屋，租房人不肯，要求继续租住下去，但又不同意加租，李先生该怎么办呢?
答:一、原承租人要求续租时的处理;二、出租人要求按原租约条件继续出租，承租人不同意时的处理;三、出租人外出未归，租赁合同届满，而出租人又无任何续租的明确表示时(包括书面的或口头的或行动的)的处理..[]
没有签定租房合同引大麻烦 遭索赔租客该咋办？
问:1.在我们没有签定合同的情况下他有没有权利向我们索赔?(而且此房是70年代房子完全是质量问题)2.因房主不退3000元,我想继续租.房主有没有权利把我们赶走?
答:三个月期限的口头租房合同是合法有效受到法律保护，合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。
&&&在租赁合同中，如果双方没有特别的约定，租赁物的维修义务由出租人承担，除非是由于承租方的过错导致租赁物毁损的。因此，房东要求你维修房屋或者赔偿因此造成的损失都是不合法的...[]
租房需知房客房东续签合同 中介不能再收佣金
问:去年，我通过房屋中介公司租了一套三室一厅的房子。今年6月，房屋到期后我又续租了一年。谁知，中介公司前两天拿着当初我与他签的居间合同，说上面写了“承租人与中介方（即中介公司）介绍的客户续租时，仍要支付半个月的房租作为中介费”。这下我懵了，故来信请问这种约定有效吗？我能不能不付续租的中介费？
答:中介公司在从事房屋租赁居间服务过程中，如促成房东和房客之间建立租赁关系的，中介公司有权收取按合同约定的中介费。
&&&&目前，有关部门对中介费的具体标准和收取方式有十分明确的规定，（一）无论成交的租赁期限是半年还是一年，均按半月至一月成交租金额标准收取；（二）在收费方式上一次中介服务只能是一次性计收，不得分开或重复计收。所以，中介费的多少与租赁期限的长短没有直接联系，中介公司在你续租时仍要收取中介费显然缺乏法律依据。如果你们之间签...[]
问:承租人在租赁期内死亡 合同是否应该继续有效?
答:承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按...[]
问:租房合同期满没有续约房东突然抬价是否属侵权?
答：根据你说的情况，我们认为房东的做法应该是合理的。依据合同法的相关规定....[]
问：在签订房屋租赁合同时，签约人不是产权人怎么办？
问：如何支付租金和押金？
问：什么是免租装修期？
问：家具家电等设施出现故障，谁来修理？
问：承租人迟迟不缴纳水费、电费、电话费等费用，怎么办？
答：如果签订合同的人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。 若存.....[]
答:答：“付×押×”是租赁市场中对租金和押金支付方式的俗称，比如付三押一...[]
答：免租装修期不是法律明确规定的概念，所以应当通过合同来约定其内容。免....[]
答：签订租赁合同时，对于家具家电等附属设施、设备的维修义务应当有明确约....[]
答：在这种情况下，出租人可以用承租人的押金抵扣。但是，可能会面临的问......[]
租赁合同怎样签----&专家提醒您
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&&&&一、合同的主体
&&&&二、房屋的本身
&&&&三、房屋租赁合同的内容
&&&&四、登记备案情况 【】
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&&&&租金由出租人收取，是承租人使用房屋的对价；物业管理费则由物业管理公司收取，是物业公司以自己的经营活动为所有业主、租户提供服务所收取的费用，二者不是一个法律关系，不能混为一谈.....【】
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&&&&签订“阴阳合同”，酿成房主与租户间的麻烦和纠纷的情况时有发生。有时是租户只按“阳合同”履行，不承认“阴合同”的存在；有时是房主利用“阴合同”不能“见光”，而不断地和租户巧立.....【】
&&&&一名租房者以房屋租赁合同未登记、属于无效合同为由，不愿支付房租及违约金。律师认为，房屋租赁合同虽未经有关部门登记，但并不影响合同的效力，仍然具有法律效力.....【】
&&&&&&&&&&&&&&&&&&交房时检查房屋内各设施是否完好，并让业主结清之前费用.1、看出租人的房产证和身份证明。（确定是否是房东）如果不是业主查看是否有委托书或转租权。...
&&&&&签意向书交押金，李先生通过中介租房，岂料刚进房门打扫卫生，半路杀出个“程咬金”，自称是前租赁者，与中介闹起纠纷。见租赁的房屋有纠纷，他提出要求退租，不料，订金却“泡汤”了....【】
&&&&房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签定的，用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，住房租赁合同应包括一下条款： 双方当事人的情况....【】
租赁合同---&搜房网问答
&从二房东那里租房需要见真正的房东签合同吗
&&&&比如一个三室两厅的房子，有人整租下来（也就是二房东），然后把其中的两间租给别人。我欲租其中一间，是和二房东签合同还是和真正的房东签合同呢？我的房租还有押金是交给二房东还是真正的房东呢？
&&&&&&&&&租房合同不备案有什么后果？
&&&&房东也没跟我说这些事，备案有什么用呢？...
&发现租客在搞传销，房东是否有义务要举报
&&&&房东出租了房子给租客，却发现租客把自己的房子当成是传销窝点，房东有义务举报他们吗？这样算不算违约？....
编辑:张灵燕（2013）沪一中民二(民)终字第2863号
――上海市第一中级人民法院()
（2013）沪一中民二(民)终字第2863号
上诉人（原审被告）甲。
委托代理人刘某某，上海市金茂律师事务所律师。
委托代理人邵某，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）乙。
委托代理人吴某某，上海优一律师事务所律师。
委托代理人张悦，上海优一律师事务所律师。
原审被告上海丙房地产开发有限公司。
委托代理人丁，男，该公司员工。
原审第三人戊。
原审第三人戌。
上诉人甲因其他所有权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第24542号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，乙的曾用名为庚，日改名为乙。戊系乙之母。戊与戌原系再婚夫妻，双方已于2011年7月离婚。甲系戌之子。
因住房遇动迁，乙于日向上海丙房地产开发有限公司（以下简称丙公司）出具委托书，写明乙是被拆迁房屋某路某号后楼的房屋承租人，全权委托戊“办理一切动拆迁安置的相关手续”。日，丙公司、案外人上海辛投资发展有限公司作为甲方，案外人上海寅拆迁综合服务有限公司（以下简称寅公司）作为代理人，与作为乙方的乙及乙的委托代理人戊签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（即拆迁补偿协议），约定：乙方承租的坐落于上海市某路某弄某号后楼室由甲方拆迁，甲方支付乙方货币补偿款人民币（币种下同）115,938.02元、搬家补偿900元、其他补偿558,161.98元，补偿总价675,000元。寅公司就拆迁补偿协议出具的发放清单、拆迁安置补偿协议审批表均载明，安置房屋为某路某弄某号102室（即系争房屋），购房抵扣447,843元，余款227,157元由戊领取。拆迁安置补偿协议审批表上应安置人口为3人，即乙、戊及戌。拆迁补偿协议与发放清单均由戊作为乙的委托代理人签名。同日，戊在与丙公司的购房意向书上签名、按手印，确认系争房屋产权所有人为乙、戊与甲。
日，戊向丙公司提交了两份手写的承诺书，两份承诺书均承诺将系争房屋产权转让给甲，一份下方有乙的签名及盖章，另一份有戊的签名、盖章。日，丙公司与甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定由甲取得某路系争房屋的产权。同年7月27日某路系争房屋的上海市房地产权证被登记在甲名下。
原审审理中，戊确认日的两份承诺书都是其未经乙同意所写，乙的签名是戊所签、印章是戊私自刻的。丙公司另提交日打印的承诺书，内容为确认某路系争房屋所有权人为甲，下方有乙的签名、盖章及戊的签名、盖章。对该份承诺书，乙与戊均不予确认。甲提交日委托书、无日期的购房意向书、以及日委托书下方于8月25日由戊手写的内容。对该三份证据，乙均不予确认；戊确认日委托书上乙的签名、盖章以及委托书下方的手写内容均为戊所写，但对无日期的购房意向书不予确认。
原审审理中，根据乙与戊的申请，原审法院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对本案所涉的三份证据材料进行笔迹鉴定，鉴定内容为：日庚署名的承诺书上“庚”的签名及印章是否乙所写、是否戊所写；日戊署名的承诺书上“戊”的签名及印章是否戊所写；日打印的承诺书上“庚”的签名及印章是否乙所写、下方手写文字“上述签字是庚本人签署”是否戊所写。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所于日出具司法鉴定意见书，鉴定结论为：1、“日”的“庚”的承诺书承诺人处的“庚”签名笔迹不是乙所写，是戊所写；2、“日”的“戊”的承诺书落款处的“戊”签名字迹是戊本人所写；3、“日”打印的承诺书签名处的“庚”签名字迹不是乙所写，下方手写文字“上述签字是庚本人签署”是戊所写。乙和戊分别支付鉴定费4,000元和6,000元。
乙诉称，其原名庚。日，其向戊出具委托书，委托戊“办理一切动拆迁安置的相关手续”。日，戊代表其与动迁单位签订了《拆迁安置补偿协议》，安置人口为3人，即乙、戊及戌，安置房屋为浦东新区某路某弄某号102室。拆迁补偿协议与发放清单均由戊作为乙的委托代理人签名。日，丙公司与甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定由甲取得上述某路安置房屋的产权。同年7月27日，上述安置房屋产权被登记在甲名下。故诉至法院，请求：1、依法判决确认丙公司与甲于日就上海市浦东新区某路某弄某号102室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、依法判决甲将系争房屋产权恢复登记至丙公司名下。
乙就上述诉讼主张提交证据如下：证据1、拆迁安置协议，证明被拆迁人是乙，该协议的第一条表明被拆迁房屋是公房，拆迁所得应该归乙和同住人；证据2、拆迁安置补偿协议审批表，证明根据审批表，安置人员三人，是乙、戊、戌，拆迁可取得的购房款是447,843元；证据3、寅公司发放清单，证明租赁人是乙，发放款项227,157元；证据4、上海市房地产买卖合同，证明签订时间是日，甲无权签订该份买卖合同，因此是无效的；证据5、日的委托书复印件，证明这份委托书产生的时间和内容，乙和戊签订的委托书内容是办理有关安置拆迁的事项，并没有领取款项和分配房屋所有权的内容；证据6、日购房意向书，证明委托书产生后，戊于日与房产公司签订了购房意向书，出现甲的姓名超越了乙的委托范围；证据7、告动迁居民书，证明被动迁房屋适用的政策，被安置人只能是产权人、同住人和被照顾人口。
丙公司辩称，被动迁的房屋是选择货币补偿安置方式，房产买卖合同以及拆迁协议的签订都是符合法律规定的，不同意乙的诉讼请求。被动迁房屋原属于承租人乙，日乙本人到丙公司出具委托书，委托戊办理一切有关动迁安置的手续。日受托人戊与丙公司签订了以乙为被拆迁人的货币补偿安置方式的拆迁补偿协议。拆迁安置补偿协议审批表上应安置人口为3人，即乙、戊及戌。签订协议后，根据该基地的规定，受托人戊选择了由丙公司提供的某路安置房，即系争房屋，建筑面积76.30平方米，购房款总计447,843元，付款方式是内扣。当天，受托人戊要求把系争房屋登记在乙、戊与甲三人名下。日，戊向丙公司提交了两份手写的承诺书，一份为乙出具的，一份为戊出具的，两份承诺书均承诺系争房屋产权转让给甲。在正式签订房产买卖合同之前，6月1日戊又向丙公司提交了另一份打印的承诺书，明确确认使用安置补偿款购买的系争房屋所有权人为甲，用于全部动迁安置人共同居住，产生任何纠纷由家庭成员自行解决。该承诺书上有乙的签名及印章，并且戊也在打印文字下方确认上述签字是乙本人签署，因此其才与甲签订了房产买卖合同。承租人因拆迁得到的货币补偿款是归承租人和同住人共有的，即该户所得的货币补偿款应该归上述三个安置人共有，至于他们如何分配由他们自行协商。取得货币补偿款后允许安置人购买由基地提供的动迁安置房。丙公司之所以与甲签订房产买卖合同，是由三名安置人自行决定的，因为乙已委托了戊，而戊向丙公司提交了两份乙和她的承诺书，确认系争房屋由甲购买。如果是由政府提供的安置房，确实不可以由安置人以外的他人购买，但本案不是由政府提供的安置房，只要原权利人同意，可以由安置人以外的其他人购买，但关于此项并没有明确的规定。系争房屋是丙公司自行从市场采购的动迁安置房。
丙公司就其辩称意见提交证据如下：证据1、拆迁补偿协议，证明该户在安置协议中选择了货币安置；证据2、发放清单，证明乙货币安置后选择了价值447,843元的某路系争房屋，付款方式为内扣，余款已经由戊领取；证据3、日第一份手写承诺书，证明承租人庚愿意将某路系争房屋转让给哥哥甲，该份承诺书是戊交给丙公司的；证据4、日第二份手写承诺书，由戊出具的承诺书，证明戊也承诺将某路系争房屋转让给甲，该份承诺书是戊交给丙公司的；证据5、日的承诺书（打印），证明乙再次重申，购买某路系争房屋给甲，代理人戊签署的购房意向书变更为甲，用于全部动迁安置人共同居住，产生任何纠纷由家庭成员自行解决，丙公司不承担任何责任，且证明承诺书上乙的签字是乙本人签的，该份承诺书是戊交给丙公司的；证据6、告居民书，证明拆迁居民的安置房是在宝山区和浦东新区普庆路115弄，其余房屋并不是安置房。
甲辩称，不同意乙的诉讼请求。甲与丙公司签订的房产买卖合同是有效合法的。戊与戌已经于2011年7月离婚。对拆迁补偿协议、房产买卖合同的签订过程，同意丙公司的陈述。乙多次出具承诺书，同意由甲取得系争房屋。日乙出具另一份委托书，全权委托由戊办理一切动拆迁安置的相关手续，并处理动迁房的转卖。日，戊在上述6月20日的委托书上写明，系争房屋归甲所有。戌拿出钱，于7月7日、8月25日以及9月29日分三次共支付32万元给戊，戌的付款是为甲支付系争房屋的房款，故房产买卖合同是有效的。
甲就其辩称意见提交证据如下：证据1、日乙出具给戊的委托书，证明由戊代办房屋拆迁的一切相关手续；证据2、拆迁补偿协议，证明拆迁补偿时选择的是货币补偿，且戊代理乙签订了协议；证据3、日的承诺书，由乙向丙公司出具的承诺书，证明承诺某路系争房屋由甲购买；证据4、日的承诺书，证明乙承诺变更购房意向书内容，由甲购买系争房屋；证据5、日由乙向戊出具的委托书，证明由戊代理乙办理房屋拆迁的一切事宜，承诺由乙承担一切后果；证据6、无日期的购房意向书，证明戊代理乙已经将购房意向书中的系争房屋购买人确认为甲；证据7、日委托书下方8月25日由戊手写的内容（“某路某弄某号102室房子447,000，戌再拿出250,000，此房归儿子甲，另09.8月25日戌再拿出9万共同买大团18万房子，现金今天都付结清，此据”），证明戊代理乙将系争房屋转让给甲，手写的内容本身是一个收据；证据8、房产买卖合同及购房发票，证明甲与丙公司签订了房产买卖合同，甲善意有偿地受让了系争房屋。戌作为甲的父亲代为支付给戊250,000元，余款220,000余元是拆迁中应属于戌的份额，已经由戊领取；证据9、房地产权证，证明甲已经取得了系争房屋的产权。
戊述称，日是乙委托其办理动拆迁的一切手续，委托书上的签字是乙本人所签。被拆迁的某路某弄某号后楼室房屋内户口两人，实际被安置人口三人。拆迁补偿协议、购房意向书确实是戊所签，并领取了227,157元。日向丙公司出具的两份手写承诺书都是戊写的，乙的签字是戊所签，乙的印章是戊私自刻的。日打印的承诺书从未看到过，乙和戊的签名、印章均不是真实的。日的委托书是戌让戊在白纸上先签上乙的名字、盖上乙的章，之后再去打印了上面的内容，然后再让戊在下面签名盖章。这份承诺书上的门牌号码没有写全，戊的名字也有错误。甲提供的6月20日承诺书下方于8月25日手写的内容确实是戊写的，是戌写好之后让戊抄上去的。其没有收到过戌交付的25万元。甲提供的无日期的购房意向书不是戊签的名。现认为房产买卖合同是无效的。
戊未提交证据。
戌述称，拆迁补偿协议签订后，戊考虑到甲在上海工作，所以要求甲来买，每次家庭讨论的时候乙都在家。日乙与戊给戌一份委托书，乙是否在委托书上签名其确实没有看到。戊提出要戌拿18万元，7月7日戌向戊支付现金6万元，8月25日支付现金18万元，9月29日支付现金9万元。所有付款的时间都是在房产买卖合同签订之后。
戌就其述称意见提交证据如下：证据1、日在6月20日委托书下方的手写内容，证明戊代理乙将某路系争房屋转让给甲的事实，截止到09年8月25日是由现金支付的，所有房款都已经结清；证据2、日的存款存单，证明戌曾经给乙20,000元作为学费；证据3、日的银行回单，证明戌领取现金28,000.60元给了戊，也是支付250,000元中的款项；证据4、银行存取款明细，证明日戌领取现金也是支付250,000元中的款项；证据5、09年8月24日银行存取款明细单，证明戌取款19,001元用来支付250,000元中的房款；证据6、日银行存取款明细单，证明戌取款180,000元给戊用于支付250,000元中的款项；证据7、离婚的补充协议，证明日戊与戌离婚时戌并不拖欠戊的钱。
原审法院认为，本案的争议焦点为：一、戊未经乙同意擅自向丙公司提交以乙名义出具的承诺书，确认由甲取得系争房屋产权，是否超越乙的授权范围构成无权代理？日乙向戊出具的委托书写明委托戊“办理一切动拆迁安置的相关手续”，该授权内容应当理解为仅限于委托戊办理动拆迁签约的相关手续，包括与丙公司签订拆迁补偿协议、获取货币补偿款、安置房等获得利益之行为，而戊未经乙同意擅自向丙公司提交以乙名义出具的承诺书，代理乙抛弃获取安置房的权利，系超越委托代理权限的无权代理行为。
二、丙公司依据戊提交的承诺书，将非动迁安置人的甲作为系争房屋的买受人，是否具有过错？能否构成表见代理？原审法院认为，首先，根据房屋动迁的相关法律规定，非动迁安置人不得作为动迁安置房的产权人，而如丙公司所述，非由政府提供的动迁安置房源可以由非动迁安置人取得，对此并无明文规定，故丙公司在签订房产买卖合同时，明知甲并非动迁安置人，而将其作为动迁安置房的买受人，系违规操作，丙公司对此存有过错。其次，丙公司仅凭乙向戊出具的委托其办理动拆迁手续的委托书，即认定戊所作出的放弃乙权利的承诺为乙的意思表示，而从未向乙本人征询意见，在对涉及权利人自身重大权益的处分时，丙公司上述行为未尽到审慎义务，未对乙的真实意思进行核实，也具有过错。综上，原审法院认为，丙公司采信无权代理人戊的承诺与非安置人甲签订房产买卖合同的行为存有过错，丙公司不能认定为表见代理的善意相对人，同理，戊的无权代理行为亦不能认定为表见代理。
三、甲取得系争房屋是否支付对价，其能否作为善意第三人？甲、戌主张，由戌向戊支付25万元作为甲取得系争房屋的对价，但戌所提供的付款凭证，仅有取出款项的记录而无支付给戊的记录。且甲提供的日委托书下方8月25日戊手写的内容，因涉及案外“大团房子”9万元，故文字最下方“现金今天都付结清，此据”所指向的现金是指甲主张的本案系争房屋的对价25万元还是“大团房子”的9万元不明确，故该证据亦无法认定为戊收取甲支付房屋对价的依据。本案动迁补偿总价675,000元，购房抵扣447,843元，余款227,157元由戊领取，故系争房屋购房款的支付方式为内扣，因而甲也未支付对价至丙公司，更未支付对价至乙。甲未能证明其取得系争房屋已支付相应对价，故其不能认定为善意第三人。
综上所述，戊超越乙委托的代理权限范围，擅自向丙公司作出处分当属于乙的动迁利益的承诺，丙公司亦未核实乙的真实意思表示，且将非安置人的甲作为安置房屋的买受人，甲也未支付系争房屋的相应对价，故上述行为均侵犯了乙的合法权利，丙公司与甲之间的房产买卖合同应当认定为无效，系争房屋的产权应当恢复至丙公司名下。
原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，于二一三年八月三十日判决如下：一、上海丙房地产开发有限公司与甲于日就坐落于上海市浦东新区某路某弄某号102室房屋所签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、甲、上海丙房地产开发有限公司将上海市浦东新区某路某弄某号102室房屋产权恢复登记至上海丙房地产开发有限公司名下。案件受理费8,018元、诉讼保全费2,759元、鉴定费10,000元，合计人民币20,777元，由上海丙房地产开发有限公司、甲各自负担6,000元，戊负担8,777元。
原审判决后，甲不服，向本院提起上诉称：
一、 原审法院无视大量证据，将系争房屋性质错误认定为拆迁安置房。
根据《拆迁补偿安置协议》及《告动迁居民书》，除货币补偿安置外，拆迁居民也可以选择住房补偿安置，但可供选择的拆迁安置房位于宝山区和浦东新区普庆路某弄，系争房屋不属于拆迁安置房。根据《购房意向书》，系争房屋是在拆迁补偿协议签署后，戊以乙名义用补偿安置款申请购买的商品房，由于《购房意向书》中约定系争房屋用于全部动迁安置人员共同居住，故审批表的“安置形式”一栏填写为“搭桥房”。显然，乙在拆迁时选择了货币补偿安置方案，而非住房补偿安置，乙用补偿款购买的商品房，并非拆迁方无偿分配或强制要求购买的，而是自主购买的，其性质不属于拆迁安置房。原审判决认定系争房屋为动迁安置房，且未说明具体理由，故此认定错误。
二、原审法院对系争房屋的性质错误认定为动迁安置房，导致其错误理解了乙对戊的委托权限。
原审法院认为，乙对戊的授权内容应理解为仅限于委托办理动拆迁签约的相关手续，包括签订拆迁补偿协议、获取货币补偿款及安置房等获益的行为。原审法院作出上述认定，其前提是认为系争房屋属于动迁安置房，而动迁安置房是纯获利益的行为，但却忽略了以下重要事实：1、乙选择的是货币安置补偿，其完全有权选择不购买系争房屋；2、乙取得系争房屋需要向丙公司支付44万余元对价，不存在额外获得利益；3、甲购买系争房屋需要向乙支付相应对价，对乙而言并无损失。
甲认为，首先，无论戊是选择购买还是放弃购买系争房屋，抑或以乙名义购买系争房屋但将产权登记至甲名下，均不损害乙的利益，因为所有的转让行为都是等价有偿的，无非最终获得的是安置补偿款还是商品房或房屋转让款，购买系争房屋并不能为乙增加利益。其次，签署《购房意向书》的行为不属于拆迁安置的必要程序，乙完全可以选择纯货币补偿而放弃购买系争房屋，该行为不损害其利益。戊以乙的名义以安置补偿款购买系争房屋，本身不属于“办理拆迁安置的相关手续”。如果乙授权戊以其名义购买系争房屋的，应向戊另行出具委托书，而事实状况是，戊在签署《购房意向书》时并未提供其他委托书，而丙公司亦未提出异议，乙在多次提起的诉讼中，亦均未对戊是否有权决定购买系争房屋提出异议。甲认为，乙向戊出具的“办理一切动拆迁安置的相关手续”的委托书是包括戊有权自主决定是否以安置补偿款购买系争房屋的，故戊决定将系争房屋转让给甲也是在授权范围内的，不属于无权代理。
三、甲向原审法院提交的《委托书》亦可证明戊有转卖系争房屋的代理权限，或构成表见代理。
甲之所以未对戊的代理权限提出质疑，除了前述理由外，主要是因为戊曾于日向甲提供过另外一份以乙名义出具的《委托书》，在该《委托书》中乙全权委托戊办理一切动拆迁安置的相关手续并处置动迁房的转卖、经济安排等一切（事宜），故依据该《委托书》，戊是有将系争房屋转让给甲的代理权限的。原审诉讼中，戊称该《委托书》中乙的签名、盖章是其伪造的，主张《委托书》无效。本案审理中，原审法院对几份关键证据进行了笔迹鉴定，却未对日的《委托书》进行司法鉴定，故甲要求二审法院对该份《委托书》中“庚”的签名及盖章进行司法鉴定。
即便经过鉴定确认该《委托书》上的签字确系戊伪造，戊亦构成表见代理，理由为：1、戊与乙系母女关系，房屋拆迁时，乙仍在读大学，所有事务必然全权委托母亲戊操作；2、戊持有乙出具的《委托书》，甲无法判断核实该委托书上签名的真假；3、日的《委托书》与日的《委托书》上乙的签名笔迹高度一致，甲有理由相信两份《委托书》均为真实的。
四、如戊确无转卖房屋的代理权限，甲已经支付了购买系争房屋的对价，亦构成善意取得。
根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第96条之规定，“部分共有人擅自处分共有财产或者非所有权人擅自处分所占有的财产，如果第三人是善意、有偿、依法定手续取得该财产所有权的，第三人不负返还义务，由擅自处分财产的人对所有权人予以赔偿。法律另有规定的除外。”甲认为，即便戊确实未取得乙关于转卖房屋的授权，且亦不适用表见代理的话，则戊为系争房屋的共有人，甲善意、有偿地向其购买系争房屋，且办理了全部登记手续，故亦应认定为善意取得。
系争房屋系以安置补偿款购买，属于安置对象共有，而安置对象为乙、戊、戌，戊在签署《购房意向书》时明确房屋所有权人为乙、戊、甲，无论该《购房意向书》是否有效，乙、戊均为系争房屋的共有人。甲在购买系争房屋时，以为戊已取得乙的有效授权，善意甚至高于当时市场价向戊购买了系争房屋，并通过戌向戊支付了转让款。根据戊日向戌出具的收条，戊明确两套房屋的房款均已结清。该收条上的文字及签名经司法鉴定确认为戊亲笔所写，故甲以47万元的价格（实际支付的房款超过47万元）向戊购买了系争房屋，该价格高于当时的市场价，且办理了房屋买卖之手续，构成善意取得。
原审法院将甲能否作为善意第三人作为本案争议焦点进行了分析，但最终认为戌虽提供了大量的银行取款凭证，却未提供将钱款支付给戊的凭证，而戊书写的收条内容不明确，无法判断“现金今天都付结清”所指向的现金是指系争房屋的对价25万元，还是“大团房子”的9万元，故不能证明甲已经支付了相应对价。上述论断是错误的。
首先，戊亲笔书写的“现金今天都付结清”的内容，意思表示明确，之后其也配合甲办理了房屋转让手续，足以证明甲付清了购房款。如戊认为仅是指“大团房子”的9万元已付清，并非是指购买系争房屋的25万元已结清，则应由其承担举证责任。
其次，戊出具收条的时间为8月25日，戌在一审阶段提供的该日期前的取款凭证总额为229,000元，而8月25日当天取款25万元，远远超过“大团房子”的9万元，原审法院无视上述事实，硬作出对甲不利的解释，认为仅能够证明取款行为，无法证明付款事实。事实上，戌8月25日当天取出18万元后，是和戊一起前往中国银行公兴桥支行存入戊账户的，法院只要到银行调取戊当天的存款记录，就可查明上述事实。
最后，原审法院认为，甲未能证明其取得系争房屋已支付相应对价，故不能认定为善意第三人。但是，最高院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第96条并未规定善意相对人只有付清全部价款才构成善意取得，法学界普遍认为，是否已支付转让价款对善意取得不构成影响。如果戊认为甲未付清系争房屋之价款，可以另行要求甲支付，不应据此否定买卖行为的效力。故原审法院具体运用法律出现严重错误。
五、如果认定甲购买系争房屋的行为无效，则丙公司应向甲承担赔偿责任。
甲之所以会以高于市场价购买系争房屋，很重要的原因是有作为公权力代表的丙公司的介入，如果丙公司能够尽到充分审查义务，及时发现戊的委托权限存在瑕疵，则甲绝对不会以高于市场价购买系争房屋。另外，原审法院认定丙公司存在违规操作，如果本案二审维持，认定系争房屋为动迁安置房，则丙公司的违规操作促成了本次房屋买卖，在合同被认定无效后，对于甲遭受的重大经济损失，丙公司应承担相应的赔偿责任。
综上所述，甲出于善意向乙购买系争房屋并支付了对价，戊作为乙的代理人也提供了充分的授权文件，此过程中又有公权力的介入，该买卖行为应当受到保护。原审法院无视甲的证据，未正确分配举证责任，运用法律严重错误，导致判决错误，损害了甲的合法权益。故提起上诉，要求撤销原审判决，依法改判驳回乙的原审诉请，或发回重审。
被上诉人乙辩称：乙系安置人口，其出具委托书只是委托戊办理动拆迁的相关事宜，但戊超越代理权，将动迁安置房转让给甲，侵害了乙的合法权益。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
原审被告丙公司称：同意甲的上诉请求。
原审第三人戊称：要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人戌未作答辩。
本院经审理查明，原审法院已认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，根据《杨浦区2、3街坊B地块延伸段两期房屋拆迁告居民书》之规定：四、基地特别优惠照顾办法。1、2、3（略）。4、货币补偿后选购配套商品房或拆迁人提供的商品房的办法。以货币补偿安置金额为基础，并以户籍户为单位，购买拆迁人提供的各类房源，1人户、2人户限购一室一厅的房屋；3人户限购二室一厅的房屋；4人户、5人户限购三室一厅的房屋；每户限购一套。选购航头配套商品房的被拆迁户限购的房型规格可上调一档。选购配套商品房或拆迁人提供的商品房的被拆迁户，必须先行签订货币补偿安置协议并搬迁交房后，再购买配套商品房或拆迁人提供的商品房。货币补偿后选购南汇航头镇环镇东路某弄配套商品房，房屋均价为3,532元/平方米，购买后五年内不得上市交易。货币补偿后选购某路860弄商品房屋，房屋均价为6,354元/平方米。货币补偿后选购浦东新区曹路配套商品房（期房），房屋均价为4,611元/平方米，购买后五年内不得上市交易。
关于系争房屋的市场价，原审中各方当事人确认在17,000元/平方米左右。
本院又查明，在日甲方承租人与乙方丙公司签订的《购房意向书》中约定，为解决甲方全户的居住，现甲方授权代表全户向乙方提出申请购买乙方所拥有的浦东新区某路某弄某号102室，房屋转让价为447,843元，甲方认可购买的该房屋的产权所有人为戊、甲、庚，其他未尽事宜在欲签订的《上海市房地产买卖合同》中予以约定，若《上海市房地产买卖合同》约定与本意向书不一致的，以本意向书约定为准。
丙公司提供的以庚名义出具的《承诺书》（系打印文字）中，表示将上述《购房意向书》中第4条变更为：“甲方认可购买的该房屋的产权所有人为甲，购买的上述房屋用于甲方代表的全部动迁安置人共同居住，今后产生任何纠纷，甲方家庭自行解决，乙方不承担任何责任。”签名：庚（手写）（并盖章），无落款日期。该《承诺书》下方有如下手写字体：“上述签字是庚本人签署，戊（并盖章），。”
甲提供的日的《委托书》内容如下：本人庚是被拆迁房屋某路某号后楼的房屋承租人/产权人，工作单位：学生。全权委托戊（是本人的母亲），单位退休，办理一切动拆迁安置的相关手续，并处置动迁房的转卖、经济安排等一切。本人承担由此引起的一切法律后果。委托人：【庚】（并盖章）；受托人：【戊。】落款日期：【2009】年【6】月【20】日。（注：【】部分为手写字体，其余为打印文字）。
该《委托书》左下方还有如下手写文字：“此屋，戌在杨树浦路563弄，房卡庚的，动迁中，应享受22万，分配浦东新区某路某弄某号102室房子447,000，戌再拿出250,000，此房归儿子甲。另，09.8月25日戌再拿出9万元共同买大团18万房子，现金今天都付结清。此据。09.8.25日戊。”
本院再查明，2012年乙曾以丙公司、上海辛投资发展有限公司为被告，以寅公司、戊、戌为第三人，起诉至上海市杨浦区人民法院，要求确认房屋拆迁补偿安置协议无效，撤销系争房屋的房产登记，将乙作为产权人予以登记。上海市杨浦区人民法院于日作出（2012）杨民（行）初字第3号民事判决，对乙要求确认拆迁安置补偿协议无效不予支持。对乙要求撤销系争房屋的产权登记，将其作为产权人予以登记的诉请，认为不属本案审查范围，不予处理。故驳回乙要求确认房屋拆迁补偿安置协议无效之诉请。之后，乙提起本案之诉讼。
二审审理中，甲申请对日《委托书》上“庚”的签名是否乙本人所签进行笔迹鉴定。上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所接受本院委托，对上述事项进行了鉴定，并出具司法鉴定意见书，结论为：日的《委托书》委托人（签字盖章）处的“庚”签名字迹是乙本人所写。
对上述鉴定结论，甲表示无异议；乙、戊表示不予认可。
本院认为，乙是被拆迁的某路某号后楼的房屋承租人，亦是本次拆迁的安置人口之一，对安置取得的某路系争房屋享有相应的权利份额。本案中乙提出的诉请，形式上是要求确认丙公司与甲的房屋买卖合同无效，将系争房屋产权恢复登记至丙公司名下，但其实质上是要求确认戊将乙在某路系争房屋中的权利份额转让给甲的行为无效，至于丙公司与甲签订房屋买卖合同之行为，则并非一独立的民事法律行为，只是在动拆迁过程中房产公司配合为动迁户办理房屋产权证（小产证）所必经的一道手续而已。根据该基地的告居民书及通常的拆迁程序可知，在拆迁过程中，被拆迁人需先行与拆迁单位或实施单位签订拆迁补偿安置协议并搬迁交房，然后再购买配套商品房或拆迁人提供的商品房（被拆迁人亦可选择纯货币补偿安置，拆迁人将再给予一定奖励）；被拆迁人选择购买配套商品房或拆迁人提供的商品房的，需先签署购房意向书，届时再与提供相应动迁安置房的房产公司签订房屋买卖合同，然后再办理房屋产权证（小产证）。本案之被拆迁户的安置人口为乙、戊、戌，按理应由该三人与丙公司签订房屋买卖合同后取得系争房屋的产权证，但是，在办理房屋产权证之前，戊、戌将其两人的权利份额让与给甲，戊并将乙的权利份额亦转让给甲，故最终由甲与丙公司签订了房屋买卖合同并取得系争房屋的产权证。本案中乙的诉请实际为，乙以其系拆迁安置人口从而对安置取得的某路系争房屋享有权利份额为基础，要求确认戊无权处分系争房屋中乙之权利份额、将之转让给甲的行为无效，进而要求确认甲与丙公司签订房屋买卖合同并取得房屋产权证的后续行为无效。因此，本案之关键在于认定乙有无授权戊转让系争房屋中的权利份额，戊是否属于无权处分。
乙曾向戊出具两份《委托书》，日期分别为日及日。在日的《委托书》中，乙委托戊“办理一切动拆迁安置的相关手续”，该授权内容应理解为签订拆迁补偿安置协议、选购动迁安置房并办理相应的房屋产权登记手续，不包括处分、转卖乙对动迁安置房所享有的权利。在日的《委托书》中，乙委托戊“办理一切动拆迁安置的相关手续，并处置动迁房的转卖、经济安排等一切。”在此乙的授权范围较日的《委托书》又有增加，已包括了处置、转卖动迁安置房在内。该日的《委托书》出具时间在日甲与丙公司签署房屋买卖合同之后，说明乙对戊处分、转让动迁安置房的行为予以授权追认。据此，本院认为，乙有授权戊处分、转让系争房屋，戊将系争房屋中乙及戊自己所享有的权利份额转让给甲的行为属于有权处分，当属有效。现乙要求确认甲与丙公司签订的房屋买卖合同无效、房屋产权恢复登记至丙公司名下，其隐含的前提基础是认为戊代表乙处分系争房屋的行为属于无权处分而无效，此主张与其所出具的《委托书》之内容不一致，本院不予支持。至于甲上诉提出的构成表见代理及善意取得之两个法律问题，由于戊的行为属于有权代理，故本案中已无需对此进行认定。
关于甲是否支付了对价的问题。根据原审中甲提供的证据，其受让系争房屋过程中向戊支付过钱款，但戊对此予以否认。本院认为，由于戊的行为属于有权代理，故不管其是否从甲处收取了房屋转让价款以及收取的具体数额是多少，均不影响其代表乙将系争房屋转让给甲之行为的效力。至于乙就房屋权利份额被转让所应获得的相应对价，其应另行提起主张，不属本案处理范围。
关于系争房屋是否属于动迁安置房、能否办理产权至安置人之外的其他人名下的问题。本院认为，根据该基地的《告居民书》的内容来看，该基地动迁中拆迁人提供给被拆迁户选购的安置房有两种，一种是位于航头镇及普庆路的配套商品房，另一种是拆迁人提供的商品房，本案中某路的房屋即为后者。但不管是配套商品房还是拆迁人提供的商品房，均是提供给被拆迁户的动迁安置房，被拆迁户可以按优惠价购买，且在购买套数及面积上存在限制，故两种房屋并不存在本质上的区别。至于动迁安置房能否将产权办理至安置人之外的其他人名下一节，此涉及政策规定问题。本院认为，系争的某路房屋是拆迁人提供的作为动迁安置房的商品房，按理应办理产权至安置人口名下。现在的情况是安置人乙、戊、戌在取得系争房屋产权前将之转让给了甲，然后由丙公司配合转让双方办理了相应手续，即直接与甲签订房屋买卖合同后将系争房屋产权登记至甲名下。上述行为并不违反法律法规的强制性规定，不应认定为无效。至于该行为是否涉及规避交易税收问题，则并非本案审理之范围。
综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正，甲的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一(民)初字第24542号民事判决；
二、驳回乙的原审诉讼请求。
一审案件受理费人民币8,018元，诉讼保全费人民币2,759元，鉴定费人民币10,000元，合计人民币20,777元，由乙负担。二审案件受理费人民币8,018元，鉴定费人民币2,000元，总计人民币10,018元，由乙负担。
本判决为终审判决。
代理审判员 毛海波
代理审判员 蒋庆琨
二○一三年十一月十九日
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