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业委会关于小区物业公司更换与交接的公告提要：各方关于物业交接的态度（一）北京**有限公司（原物业）1.北京**物业管理有限公司已不愿在小区服务
　　关于小区物业公司更换与交接的公告
　　JY花园业委会公告
　　各位业主：
　　根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》，我小区应于九月十七日进行物业交接，由于原物业北京**有限公司拒绝交接小区的物业管理权，只是对小区地上部分实行撤管（包括、、电梯和绿地等），新选聘的北京zz物业管理有限公司还不能有效地开展全部物业服务管理工作。为保证小区的和谐稳定，朝阳区政府及望京街道办事处等相关部门和业委会都在积极开展工作和协调。为保证广大业主的知情权，防止有人制造新的事端，现将各方面情况向大家通报。
　　一．小区物业交接情况
　　九月十七日上午，根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》，北京zz物业管理有限公司按时到达小区，准备进行物业交接；朝阳区建委物业科、望京街道办事处、爽秋路居委会以及供电局、自来水公司、燃气公司等相关政府部门均有同志到场见证交接。在交接现场，北京**物业管理有限公司经理朱劲松强调他们只是对小区地上部分（包括保安、保洁、电梯等）实行撤管，对物业用房、配电室、水泵房等相关设施以及小区的物业管理（包括小区各种图纸等工程竣工验收资料、设施设备维保资料、垃圾消纳许可文件等）拒绝交接。小区物业服务管理就此陷入困境。为了保证小区居民生活尽量不受到影响，在朝阳区物业科杨科长主持下，业委会决定由北京zz物业管理有限公司先行进驻原物业撤管的地方，在条件不完全具备的情况下开始履行保安、保洁等职能。
　　二．各方关于物业交接的态度
　　（一）北京**物业管理有限公司（原物业）
　　1.北京**物业管理有限公司已不愿在小区服务，九月十七日起对小区地上部分实行撤管，包括保安、保洁、电梯和绿地等。
　　2.北京**物业管理有限公司受小区开发商北京金致达开发有限公司的全权委托管理其在小区的物业，包括地下车库，地上Ａ、Ｂ两座的一至三层商业部分。由于小区原设计的物业用房、配电室、水泵房等相关设施在地下，和开发商的相纠结，需与之协商道路通行权，在此之前不能移交以上设施。
　　3.小区业主欠缴物业费情况严重，在追缴物业费的事情没有明确说法之前，不能移交小区的物业（包括小区各种图纸等工程竣工验收资料、设施设备维保资料、垃圾消纳许可文件等）。
　　（二）业主委员会
　　1.按照物权定，业主对物共有部位及公共设施具有共同管理权。业主大会选聘新的物业服务企业后，北京**物业管理有限公司已经没有资格再滞留小区，并无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。
　　2.根据物权法及，北京**物业管理有限公司拒绝交出物业管理权的所有理由均没有法律支持。
　　3.北京**物业管理有限公司的非法滞留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，北京**物业管理有限公司应当立即撤离小区物业服务区域。
　　4.北京**物业管理有限公司违法继续占有小区物业管理资料，已经构成对于业主对该资料的共同共有权的侵占，应当依法返还。
　　5.北京**物业管理有限公司非法控制配电室、高压水泵房等设施、设备以及电梯、维护资料，给业主的生活构成安全隐患，必须尽快移交。
　　6.北京**物业管理有限公司非法控制部分归业主共有的地下车库，已经构成非法侵占，必须立即返还。
　　（三）北京zz物业管理有限公司（新物业）
　　1.根据《北京市朝阳区JY花园小区第三次业主大会决议》以及与JY花园业主委员会签订的《北京市朝阳区JY花园小区物业服务委托》，北京zz物业管理有限公司进驻JY花园小区是合法的。
　　2.北京zz物业管理有限公司愿意在现有条件下，争取早日让小区物业服务走上正轨。
　　3.北京zz物业管理有限公司现阶段履行物业服务面临很多现实的困难，如：小区物业办公用房被侵占，小区保安和保洁人员没有驻留场所；老物业不肯交接垃圾消纳证，所以即使新物业运出去垃圾，附近的垃圾站也不收；小区监控设备极不完善，许多摄像头被拆除，C、D座门前护栏被拆除，小区保安缺少基本的技术防范措施；喷水池水泵不知去向，许多灯光设备被损坏，老物业卡着公共用水的供给，使保洁工作难以进行等……这些都还需要政府有关部门[1]&&
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禁止复制或建立镜像,资源来自网络及会员交流,版权归原作者,请勿作商业用途,如存在异议,请来函告之。法制日报：郑州众多小区业主委员会“难产”隐情
　　河南省郑州市省汇中心小区的不少业主为成立业主委员会付出了“受伤”的代价。10月29日，王先生等几名业主向记者讲述了发生冲突的经过。
　　与开发商冲突中业主受伤
　　9月26日上午，省汇中心小区的近200名业主在一家酒店召开业主大会，谁知竟遭到开发商派来的20多人的阻挠，有多名业主在冲突中受伤。
　　据业主们说，今年以来，由于部分业主的房子墙壁发生裂缝，向开发商反映后，问题迟迟得不到解决，再加上对物业收费标准、停车问题有意见，业主们就酝酿成立业主委员会，便于统一协调业主的意见。
　　7月2日，在郑州市金水区房管局及辖区街道办事处、社区居委会的支持下，他们成立了首次业主大会筹备组。按照筹备组的安排，9月26日的大会9时开始，但业主们8时来到开会地点时发现，酒店大门前站着开发商派来的人。业主们欲进入会场开会，但遭到开发商所派人员的阻挠，他们把大门把了个严严实实，并声称：“我们是来核实业主身份的，身份不核实清楚不能进会场。”这一说法遭到了业主们的反对，一方坚决要进，一方坚决不让。双方发生了肢体冲突，有多名业主在冲突中受伤。有业主拨打110报警求助，公安机关随即派出10多名民警赶赴现场。
　　一位目击者向记者证实，整个冲突大约持续了半个小时，在警察的维持下，业主大会才在10时许召开。
　　“当日上午11时30分，业主大会在选举出9名业主委员会委员后就匆匆结束了。”业主们说。
　　一纸回复“业委会”被撤销
　　9月26日同样“受伤”的还有郑州市中建文苑小区的业主们。这天他们收到了管城回族区人民政府对该小区业主委员会选举无效的正式回复。
　　“现在我一听‘业主委员会’这几个字就头大。”从提议成立业主委员会到被选为“业委会”主任，李兰芬是中建文苑小区成立业主委员会的见证人之一。
　　“以前谁知道‘业委会’是干什么的？小区矛盾闹大了，才知道成立这么个组织可以代表广大业主和物业公司对话。”李兰芬说，他们所住的小区共有464户居民，建房时，开发商承诺居民楼里的电梯有自备电源，但居民们2005年入住后才发现承诺并没有兑现，而且多次发生因电梯停电居民被困在电梯里的事情，她88岁的老母亲有一次被困电梯30多分钟，差点儿出事。
　　“另外，小区还存在水质不好、儿童游乐设施有安全隐患、汽车乱停乱放、管理混乱等问题。”李兰芬说，业主们就这些问题向物业公司反映，但迟迟得不到解决。在这种情况下，几位热心业主就提议成立业主委员会，后来在管城回族区东大街街道办事处、区房管局的帮助下，正式成立了首次业主大会筹备组。
　　日上午9时，中建文苑小区首次业主大会召开。会上，37名业主代表选举产生了11名业主委员会委员，李兰芬当选为主任。当日的大会，开发商代表、街道办事处及社区居委会代表、区房管局代表、东大街派出所代表悉数出席。
　　就在业主委员会踌躇满志欲行使职责时，李兰芬接到了社区居委会主任的通知。通知内容是，因有居民反映李兰芬欠过几个月的物业费，所以她没资格当选为业主委员会主任。
　　不久，区房管局正式通知李兰芬，除了她的代表资格有异议外，参加选举的37名代表没有其他业主委托参加选举的书面委托书，不符合《郑州市物业管理条例》第十六条的规定，程序上违法，此次选举无效。
　　李兰芬和一些业主不服区房管局的决定，向管城回族区人民政府提出了行政复议，区政府在复议结果中维持了区房管局的决定。
　　就中建文苑小区首次业主大会选举结果被否定一事，记者向管城回族区房管局相关负责人求证时，这位负责人说：“既然《郑州市物业管理条例》上有明确规定，业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书，就必须照此执行。”
　　管城回族区东大街办事处负责人在接受记者采访时说：“问题出来后，我们希望补齐一些手续，然后对中建文苑小区业主大会的选举结果予以确认，但房管局不同意这样做。如果房管局不派人参与业主大会的具体筹备，街道办事处不会再主导选举工作。”
　　业主积极性受挫无人再愿牵头
　　“就是‘业委会’成立了，它什么职权都没有，能把问题解决吗？照这样下去，即便将来成立了业主委员会，广大业主对它也不会满意，那成立还有什么意义？”业主委员会的“夭折”，让郑州市金水区华元大厦小区的业主开始怀疑“业委会”的作用。
　　据了解，华元大厦小区只有40户居民，自2005年入住后，一直没有物业公司进行管理。居民们想通过成立业主委员会选聘物业公司，以更好地在此安居乐业。2007年11月，业主们经过选举产生了业主委员会。
　　“业主们以为选举大功告成，业主委员会可以正常工作了。”一位当选的“业委会”负责人说，当他们去金水区房管局备案时，物业科工作人员说，他们的选举程序不合法，因为按照《郑州市物业管理条例》的相关规定，必须在房管部门和街道办事处协调下，成立首次业主大会筹备组，在筹备组主导下进行的选举才有效，业主们自行选举无效。
　　“这次选举的无效，挫伤了业主们再次参加选举的积极性，再没有人愿意牵头做这件事了。”不少业主对记者说。
　　“业委会”“难产”事出有因
　　“监督物业公司服务、分配小区的公共收益、筹划维修资金的使用……这些工作都需要‘业委会’来做，在一个小区中，如果少了这个‘最高权力机构’，许多矛盾便无从解决。所以说，‘业委会’不是有没有都行，而是根本少不了。如果‘业委会’长期缺失，以后带来的矛盾会越来越多，甚至会影响社会稳定。”记者在郑州市两级房管部门采访时，几乎每名工作人员都对“业委会”寄予厚望。
　　既然管理部门这么看重“业委会”，为什么还有那么多小区没有业主委员会呢？
　　郑州市房管局相关负责人分析说，主要是一些小区的矛盾并不突出，没有成立“业委会”的迫切要求，也没有人愿意主动挑头。现在迫切想成立“业委会”的小区，往往矛盾非常突出，业主和物业公司、开发商之间有矛盾，业主之间也有矛盾，多种矛盾交织在一起自然增加了“业委会”成立的难度。
　　郑州市金水区房管局一负责人认为，按照《郑州市物业管理条例》规定，业委会筹备组工作所需经费由开发商承担，业主的资料也由开发商向筹备组提供，但不少开发商不愿意承担此项义务。所以，开发商不支持、不配合，甚至阻挠，是“业委会”难以成立的一个主要原因。
　　“有些挑头愿意成立‘业委会’的业主热情高，但不熟悉物业管理的相关法规、政策，结果走了弯路。”郑州市管城回族区房管局一负责人认为，一些小区筹备成立“业委会”时，有些居民非常热心，也想进入“业委会”工作，但后来发现他们欠缴过物业费，而《郑州市物业管理条例》第二十五条明确规定，有拒不缴纳物业服务费等不履行业主义务行为的，其业主委员会成员资格要被终止。
　　“实际上，业主拒交物业费的原因很复杂，不少拒交者是因为对物业方的服务不满意。很多情况下，热心成立‘业委会’的业主可能正是对物业意见最大的人，把他们拒之门外，就会失去一些业主的支持，这对‘业委会’的选举是不利的。”河南九同律师事务所律师宋宇说。
　　郑州大学相关专家认为，从《郑州市物业管理条例》的规定看，开发商的态度对业主委员会的成立至关重要，如果开发商不向业主委员会筹备组提供经费、不提供业主资料等，“业委会”的成立就会很困难。政府主管部门应依据该条例，制定出操作性更强的规定，明确开发商在成立“业委会”中的职责，如果恶意阻扰“业委会”的成立，相关管理部门可对其采取行政处罚措施，比如降低开发商的资质、不办理年审手续等。（记者 邓红阳） 来源：《法制日报》
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责任编辑：王晓云
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