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房企为什么偏爱旅游地产？万达：旅游是现在最好的投资
来源：京华时报
作者：邢飞 潘秀林
这些年，房地产市场起起伏伏，潮涨潮落。然而，无论市场如何风云变幻，房企的旅游梦却一如既往地坚定。
这些年，房地产市场起起伏伏，潮涨潮落。然而，无论市场如何风云变幻，房企的旅游梦却一如既往地坚定。今年，恒大集团500亿布局京北，打造恒大文化旅游城；本周六，叫板迪士尼的万达集团的又一个文化旅游城将在合肥开业；似乎每个房企心里都装着一个旅游梦。随着人们的旅游方式正由观光型转向休闲度假型，这一转变为旅游房地产发展带来巨大市场空间，使得旅游地产已成为房企发展的新引擎和突破口。目前布局旅游的典型房企有哪些？购房者在选购旅游地产时，应该注意哪些事项？记者采访了相关业内专家。
房企大举布局旅游地产
这些年来，喊着转型和多元化经营的房企并不在少数，房企如何转型，往哪儿转型，旅游地产已成为地产行业的新引擎和突破口。包括万达、恒大、万科、碧桂园、观澜湖等众多房企进军旅游地产，从开发商向运营商转型。
房企淘金旅游地产热的背后，是房地产市场的升级，业内人士指出，经由数十年的发展，中国房地产二级市场已不再是被简单的居住需求所推动。在开疆拓土的过程中，房地产具体业态在开发商的不断创新、购房者的不断苛求中，被赋予越来越多的含义。从满足居住的刚需房，到提升生活品质的改善房，再到满足投资的公寓、商业，再到被赋予更深远文化意义的旅游地产。
此外，人们旅游观念的改变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游的发展提供了条件。此时的人们的旅游方式正由观光型向休闲度假型转变。而旅游市场的这一变化，又催生出一种旅游边缘产业——旅游房地产，比如旅居生活在国内较为流行，旅居更多以人居环境为标准，将人居方式从拥挤的都市地带转移到宽松、宁 静的纯粹领地，不只是实现“居”的基本功能，而是实现集休闲、度假、疗养、居住、商贸等融为一体的人居新境地，创造一种更注重人性的国际化健康生活新模式，这意味着人居方式的革命，也催生旅游地产需求。
不过，在国内如火如荼的旅游地产发展浪潮中，由于急功近利的心态和开发模式上的差异，打着休闲、旅游旗号的地产项目数目虽多，然而真正建立品牌的却屈指可数。尽管大批实力房企前赴后继涌入旅游地产开发领域，但到目前为止，在全国众多旅游地产项目中，没有一个能够享誉世界的旅游品牌项目。旅游地产开发模式在国内尚未成型，不少旅游地产项目正在探索期，房企也急切希望找到一条突破困局的旅游地产成功之路。
恒大：500亿布局京北
恒大近些年在文化旅游产业上颇为用心。2015年，由恒大地产集团斥资近1600亿、汇聚600多名世界级设计师打造的世界最美丽、最生态环保、配套设施最完善、规模最大、全球人人向往的旅游文化胜地——中国海南海花岛耀世登临，汇聚世界缤纷万象，开创世界文化旅游新纪元。日，中国海南海花岛首期开盘劲销122亿，一举创下开盘销售金额、开盘销售面积、认筹到访人数三大世界纪录。中国海南海花岛一期产品的热销场景至今记忆犹新，现在二期产品又火热加推。
2016年，恒大集团斥资500亿拓疆京北，打造北京恒大文化旅游城。北京恒大文化旅游城项目位于京北核心，项目占地15000亩，集超五星白金酒店集群、五国顶级温泉小镇、世界儿童水上乐园、顶级商业集群等17大配套于一体，拥有35000平米五星铂金酒店、26000平米欧式城堡酒店、8000平米世界风情酒店、10000平米国际级会议中心于一体，满足奢享度假、高端旅居、异域体验等多种需求。
另外，项目还配有百亩儿童水上乐园，打造高峰雪道区、激流河道区、巨浪演绎区、阖家欢乐区、极限滑道区等主题游乐区；儿童梦幻城，欢乐淘气堡、儿童职业体验、激情碰碰车、动感电玩等游乐项目。涵盖商业购物中心、世界主题美食街、恒大影视中心、顶级文化博物馆等配套于一体；同时配备国际双语幼儿园、国际双语精英小学等优势教育资源。
具体产品方面，项目首期推出116-373平米山湖美墅、148-220平米叠拼墅院、103-148平米花园洋房、78-127平米瞰景高层、33-85平米奢装酒店公寓等多元产品，同时配以星级物业服务。
万达：旅游是现在最好的投资之一
万达集团是最先涉足文化旅游产业，也是目前发展规模较大的房地产开发企业。
9月24日，合肥万达文化旅游城将正式开业。公开资料显示，合肥万达文化旅游城位于合肥市滨湖新区巢湖岸边，占地面积100公顷，总建筑面积90万平方米，规划文化、旅游、商业、酒店四大内容。合肥万达文化旅游城建成之后，将可容纳5万名游客，日接待量达10万人次，年接待游客达2000万人次，安置数万人就业。
项目涵盖室外主题乐园、室内恒温水乐园、万达茂、万达影城、度假酒店群等核心项目，全业态满足业主吃、住、行、逛、游、购等多方面的需求。志在让合肥成为中国文化旅游名城和世界级旅游目的地。
除了大力加码旅游产业、在全国各地加速布局万达文化旅游城之外，万达还接连收购多家旅行社、牵手多个线上旅游平台。
在去年与同程旅游的签约仪式上万达曾表示，这是万达旅游产业实行互联网+战略、实现转型的需要。通过投资同程旅游，万达旅游产业将形成线上平台、线下渠道和大型旅游目的地三位一体的格局，打造全球唯一的旅游产业O2O模式。
万达集团董事长王健林日前表示，现在的中国已经到了“工业化”和“城镇化”中后期，虽然还不能说是没有了可投资的地方，但是总而言之，能获得高收益的、好的投资产业和地区越来越少，相当一部分投资其实还投在传统产业中。其中，旅游就是最好的投资方向之一，符合国家产业方向。
其次，旅游是最长寿的投资。投资的行业是很多的，很多行业投资的时候觉得很好，过了几年，如果研发和更新换代跟不上，可能就会被淘汰。多年前大家想得到的那些很有名的企业，现在可能都找不到了。想维持一个行业常青、企业常青是非常困难的事情。但是旅游就有这个特点，它是一个长寿投资。
除此之外，旅游投资跟所有投资一样，都要占用资源，但是旅游投资有个好处是一次性占用资源，因此旅游是最环保的投资。旅游还是能发财的、能富民的投资。
王健林说，无论是从财政收入，还是从富民角度来看，旅游投资都是非常好的资源选择。旅游投资在中国还有很大的增长空间，是最好的投资之一。
观澜湖：旅游地产的核心在于运营
10月20-23日第四届观澜湖世界明星赛即将上演，作为文体坛的体育盛事，此次出席的嘉宾除了高尔夫、体育、好莱坞和国内一线影星外，巴塞罗那、利物浦和曼联等足球老将的到来，也成为赛事的一大亮点。对于观澜湖而言，类似明星赛这样顶级国际赛事的举办，不光是给业主、会员还有粉丝们带来视觉盛宴，更重要的是观澜湖集团整体运营能力的体现。而这种运营能力，恰恰是在旅游地产遍地开花时代的核心竞争力。
自1992年开始，历经24年，观澜湖举办逾百场国际赛事，每一场大型赛事的举办也都是观澜湖有强大运营能力的表现。从赛事前的嘉宾邀约，赛事举办期间的球手、嘉宾、高球协会工作人员、现场观众、赞助商、媒体等所有环节人员的接待，到整场赛事举办下来的每个流程，都由观澜湖工作人员来完成。加上观澜湖深圳、东莞、海口三地的酒店、餐饮、休闲娱乐等配套项目，日常工作人员已有过万人。由上万人的团队在服务和看护业主的家园，这也是普通地产开发商难以做到的。
2007年，观澜湖跨越琼州海峡，在万年火山岩遗址上打造出观澜湖高尔夫度假区。整个度假区占地21.5平方公里，而观澜湖要做的就是在这片荒漠地上建造一座新城。“政府给我一片地，我还政府一座城。”此前，观澜湖集团主席朱鼎健就此对媒体表示。
不同于其他土地开发商，观澜湖集团是土地运营商，它的整个产业都处于球会内，与业主的物业捆绑在一起。观澜湖在过去24年至今对深莞园区的持续投入，已经令周边土地实现溢价，海口观澜湖作为集团的战略新中心，未来也必将实现永续升值空间。
海口观澜湖目前已经打造了观澜湖华谊冯小刚电影公社、观澜湖新城、观澜湖海免国际购物中心、10个18洞火山岩高尔夫球场群、168个泡池的火山岩矿温泉、丽思卡尔顿、HardRock等五星级酒店群、海南华侨中学观澜湖学校等休闲旅游项目。
据观澜湖高层透露，未来将持续会有新亮点涌现。而在近期，也将公布更多重磅级参赛明星。
为了超越简单的旅游地产概念，海口观澜湖除了高品质的地产项目外，还通过强强联合等方式，在业态上注入高端的商业、文化等配套，从而提高项目人气和影响力。
房企为什么偏爱旅游地产？
近几年来，随着住宅市场的逐渐饱和、城市核心区域内土地获取难度逐步增大，旅游地产越发成为业内普遍关注的话题，越来越多房地产开发企业开始涉足旅游地产领域。来自克而瑞旅游地产提供的研究数据，从2012年开始，我国旅游地产开发企业从1629家上升到2015年的5279家，最高时出现在2014年的5324家。
为什么房地产企业偏爱旅游地产呢？
随着房地产行业出现新的变化，拿地、建房、销售的传统模式面临革新，众多附加价值、衍生价值等被行业所重视。
与此同时，有数据显示，截至2015年10月，我国商品房待售面积为68632万平方米，同比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，创下历史新高。
房企面临较大的去库存压力、拿地压力，而旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营，成为很多传统房企创新发展的方向。
明源地产研究院院长刘策此前在接受媒体采访时表示，房地产企业纷纷转向旅游地产领域原因在于，一方面传统地产遇到了困境，体现在规模和利润，规模受到了地产开发8万亿天花板的限制，利润包括净资产收益率、利润率这几年都在直线下滑，特别是在2015年和2016年的上半年都已经降到了个位数。另一方面，由于能规避市场调控风险、庞大的市场规模以及政策红利天然的传染性，旅游地产成为房企救赎与重生的新阵营。
旅游新机遇
旅游市场强劲的发展态势也吸引了嗅觉灵敏的房地产商快速涌入：
来自58同城、赶集网和安居客的数据显示，2012年国内旅游收入为22706.22亿元，同比增长17.62%。2013年，国内旅游收入为26276.12亿元，同比增长15.72%。到2014年，国内旅游收入为30312.00亿元，同比增长15.36%。
2015年旅游行业发展数据信息显示：2015年全年接待国内外旅游人数超过41亿人次，旅游总收入达4.13万亿元。预计2016年国内旅游将达到43.8亿人次，旅游入出境2.63亿人次，旅游总收入4.55万亿元。
毫无疑问，旅游市场正在高速发展，在此“诱惑”下，房企不断发力旅游地产项目。
政策的利好也加速了旅游地产的盛况空前。一方面，我国对旅游地产开发的限制政策较少，不像住宅地产那样政策经常变化，政策风险较低;另一方面，国家不断出台政策鼓励民间资本投资旅游业，合理开发旅游资源，在政策力挺旅游投资背景下，地产商自然闻风而动。
业内人士认为，一方面是因为作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注；另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游地产，呈现快速发展的势头。
买旅游地产注意事项
就像硬币的两面，大量房企的扎堆进入和一拥而上，也给行业带来不少的弊端和痛点。那么，购房者在选购旅游地产时，应该注意哪些事项呢？
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，首先是要选高美誉度的知名品牌开发商。对旅游地产来说，知名品牌开发商的美誉度会有更大的优势。一般情况下，品牌开发商具有较强的开发经验和开发能力，且有足够的资金作保证，在同样的市场条件下，抗风险能力相对较强，风险系数也相对较低。
其次是要考虑空置和物业管理的问题。一般来说，除了打算买来做常住型的第二住所式公寓或别墅外，其他各种类型的旅游度假产品，受空间限制，在投资者无法入住的时间里，都存在相对较长时间的空置问题。因此，如何解决长期空置问题，就需要通过更有效的方法来盘活资源，这就涉及到物业的经营管理问题。所以，投资者除了必须重点考察项目所在的旅游市场发展前景，项目配套设施、物业的装修程度外，更要注重考虑项目的运营模式。
另外，在出手购房时，还要先搞清楚该旅游地产项目的产品特征，是商业性质还是住宅性质，土地年限是多少。因为用地性质不同，其使用年限和贷款成数、利率乃至交易税费都很不一样。特别值得一提的是，在某些区域，有不少旅游地产项目是既有住宅用地，又有商业用地，即使是有些住宅项目，也只有50年的产权。
此外，购房者还要注意产品的商业配套条件和核心价值。旅游地产资源的稀缺性和受众消费客群类型，都会决定你所购的物业日后的定位和升值空间及租金回报。
与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。
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不卖房子了，旅游地产想的是金融
　　“没想做普罗大众生意”的这个公司坚信“经济越疲软汉斯越赚钱”
　　本报记者 彭涵
　　 2013年春节，路正宏带着家人住进了三亚那香山中一栋隐秘的别墅。路正宏是北京清晏九洲旅游管理服务有限公司的总经理，他住的就是公司旗下的项目。
　　据路正宏介绍，清晏九洲对自己的定位是“旅游地产服务平台”，它希望为有财富实力的中青年人群，提供隐居式的“顶级景区别墅”。值得注意的是，这家公司的特别之处在于“买房子却不卖房子”，且盈利点始终没放在房子上。
　　简单概括清晏九洲的商业模式，就是“地产+旅游+金融”，路正宏坦言他们部分借鉴了美国汉斯地产――这在国内还是仅此一家。“清晏九洲做的事情，或许能改变中国旅游地产这个行业”。
入会费30万元
　　清晏九洲对目标人群财力的定位是：年收入500万元以上。据路正宏的估算，目前中国这一群体约有500万到600万人。
　　一开始清晏九洲就没想做普罗大众的生意，但“高大上”的客户该如何取悦？路正宏找到的痛点是：家庭度假式的“深度休息”。
　　“有首歌不是叫《时间都去哪儿了》吗，其实这就是需求。”路正宏告诉记者，“很多精英男性整天在外面应酬、忙事业，很容易忽略了家庭生活。我们就给他找一个安静的别墅，让他带着全家去休息一段时间，共享天伦。”
　　路正宏提出的方案是“会员模式”：清晏九洲派发多个级别的会员卡，其中入会费用为30万元，消费者拥有20年的使用权，每年均拥有5万元的使用额度――对应不同的别墅每年约有8到15天居住权。“这相当于投资30万元，在20年后拥有100万元的权益。”路正宏说道。
　　最多两个星期，就是路正宏估计别墅每年真正被使用的时间。“清晏九洲目前在全国十余个目的地景区内，拥有三亚度假别墅、丽江度假别墅、黄山养生度假别墅等十余个项目”。
　　清晏九洲的目的很明确：要精英人士彻底放弃“投资”别墅的想法，而是用最划算的方式好好去享受高品质的深度度假。
滞销变增值
　　事实上，旅游地产的下行催生了很大的商机。同样在投资型楼盘上发现生意的还有途家――这家短租企业刚刚获得1亿美元的C轮融资。今年4月，途家开始与地产商合作，大规模获取房源后启动了全国扩张计划。
　　 这同样是清晏九洲的选择，不过它选择了更“重”的方式。“我们的房源都是直接从开发商那里买的。”路正宏说道。途家是将房子收归公司后与业主签协议，租出去后五五分成――相比较而言，也许房子滞销的地产商更喜欢清晏九洲，因为它直接当了“接盘侠”。
　　“重”也有劣势，比如资金――尽管行情不好，大量收购景区别墅依然需要不菲的资金。但路正宏告诉记者，清晏九洲商业模式的特殊之处即在于此。
　　创立于2010年的清晏九洲，是由晏财智集团全资投资的子公司，而晏财智的主营业务是金融资产管理。“集团的金融平台拥有数家金融机构的支持。”路正宏说道。
　　据路正宏介绍，前期清晏九洲是利用自有资金进行滚动开发、扩充房源，之后将引入战略投资者，并同基金公司启动清晏旅游地产专项基金。“我们的模式类似美国汉斯地产。”路正宏说道。
　　“我们利用金融平台募集资金收购地产，再把这些资源盘活、做成旅游产品推出去。”路正宏说道，运营能力是其中的关键――如同“经济越疲软，汉斯越赚钱”一样，清晏九洲希望效仿汉斯玩转商业地产的方式，让滞销的旅游地产持续增值。
会员卡则在其中扮演回笼资金的角色。“清晏九洲的模式是只要会员达到1000人即可以盈利。”路正宏告诉记者，“从今年3月至今公司已经达到千名会员的规模。当会员规模达到3万时，公司就可以形成一个良性的循环。”
　　做的是慢生意
　　可以兑付20年的清晏九洲会员卡，将房产变为了一种“类金融产品”――但这份收入只是让清晏九洲运转了起来，并非主要的盈利方式。路正宏告诉记者，更大的想象力在于“把这些精英聚集起来”。
　　“从目前市场调研来看，基金公司获得一位年收入在500万元以上的客源，需要3万元的成本。”路正宏表示，“那么3万名年收入在500万元以上的会员，对于拥有金融业务的晏财智集团来说，意味着什么呢？”
　　路正宏告诉记者，将来公司会推出例如清晏旅游基金、清晏、买基金送旅游等多种金融产品业态和模式。“比如我们将来发一款五个亿的基金产品，不用四处打电话去找合作，直接给我的客户发个E-mail，发个招股书、发个资金认股函，就有人买。”
　　显然，清晏九洲的盈利模式要放在其母公司的大框架下来看――这是一个关于高端圈子的金融生意。而这份收益还将投入地产的收购中，形成“金融―地产―旅游―金融”的闭环。
　　当然，这一设想成功的前提在于“把这些人圈在一起做些什么”。红酒、茶艺、雪茄、禅修……清晏九洲希望通过这些会员活动，满足精英们的社交需求――但这并非最关键的因素。“社交顺畅的基础是，身份认同。”路正宏表示。
　　一切从构建圈层的最初开始。“我们的销售主要是会员邀请制和会员推荐制，现有客户主要来源于一些金融机构的渠道。”路正宏表示。
　　就像劳斯莱斯永远不会在大众范畴的广告中出现一样，清晏九洲希望自己的品牌更加私密与“有调性”――同样，如此选择的结果即是，这不会是一家快速扩张的企业。
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南方日报讯
“投资要选择代表未来发展方向的行业，一切跟服务相关的行业，比如新兴的互联网、金融和传统的房地产。”经济学家、央视财经特约评论员马光远如此建议广佛肇三地的投资者。3月28日，“巅峰对话广佛肇，论道三水新财富”论坛在佛山三水万达广场举办，论坛同时邀请了暨南大学教授胡刚作关于三水区域价值的主题演讲。
“在‘两会’政府工作报告力挺楼市，鼓励住房消费、分城施策的基调之下，从中央到地方密集政策还将继续出台，二套首付50%、利率九折等政策呼之欲出，房地产投资处于机遇窗口期，在其他投资渠道不尽人意的情况下，投资房地产将依然是2015年主流的方向之一。”从2015年政府工作报告中针对房地产行业的政策解读，到2015年房地产行业的投资思维转变，马光远全面剖析房地产的新常态，“在政府积极救市的背景下，房地产行业将会稳定健康发展，不排除部分房地产开发过度，市场明显供过于求的城市会有消极表现，但对于北上广这类大把人抢着进入，房子不够卖的城市，无须担忧。”具体到珠三角区域，马光远认为，不是所有珠三角的房地产都能赚钱，但在广州辐射范围内的房地产都值得投资，佛山便是其中之一。
胡刚认同马光远的看法，并进一步指出，珠三角一体化使区域价值趋同，随着轨道交通的发展，佛山、东莞、珠海、肇庆等城市的价值将更为凸显。“现在土地价值低的地方，区域价值上升的速度更快。”胡刚表示，在广佛肇组团优势明显的背景下，看好地处广佛肇三地连接处的三水区域。
针对现场投资者提出的，未来应该投资哪一种类型房地产才能更赚钱的问题，马光远回答称，目前房地产行业约70%为住宅产品，未来这个比重将会发生改变，“以我们所处的三水区为例，相对于开发程度趋于成熟的住宅产品，商业、旅游地产等对本地起到补充作用的产品，会是更好的选择。”马光远说。 陈文娜
本文来源：南方日报
责任编辑：王晓易_NE0011
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