2018房产税最新消息!房价要跌了?买房的人记得擦亮眼睛!-重庆搜狐焦点
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2018房产税最新消息!房价要跌了?买房的人记得擦亮眼睛!
2018房产税最新消息!房价要跌了?买房的人记得擦亮眼睛!
房产税一直是人们关心的话题,其实有关于房产税改革早在2003年就已经提出来,由长海、重庆两地首先开始房产税改革,因此人们对房产税的目光全都转移到上海、重庆。
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我是外地人想在青岛买房。请问我要买新房，不贷款，没有单位没交社保。象我这样购房时有什么限制条件？
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二手房经纪人
青岛市区限购
但是青岛周边四市不限购
你可以全款买房
推荐你考虑一下青岛楼市销冠——
中置 青岛风景
房天下知识为您分享了一条干货
二手房经纪人
像一次性的比较简单。可以补交个社保或者纳税，即可。本人是海尔山海湾的职业顾问。很高兴能为你解答。详细情况可以咨询马勇
二手房经纪人
您好，向您这样的要一次性付款才行，在青岛买房子要有这边的户口可以贷款
或者是社保 如果您还有什么疑问请致电丁永锋 155
随时为您解惑
二手房经纪人
找代办公司可以缴一年社保。或者缴一年的纳税就可以在青岛买房子了。
二手房经纪人
找代办公司可以缴一年社保。或者缴一年的纳税就可以在青岛买房子了。
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二手房经纪人
一些证明身份的证件。户口本，身份证，结婚证什么的，其次就是青岛有限购令。外地户口需要在青岛有一年以上就是连续13个月不间断的社保，或者纳税证明才行。
二手房经纪人
外地人买房必须有社保或一年的纳税证明才能买房
二手房经纪人
必须先补交一年以上的纳税或者一年以上的社保，否则不能再青岛购房。你可以找中介机构帮你半个社保或者纳税
二手房经纪人
做个一年纳税证明就可以了，并且在青岛买一手楼房100平以上全款购买还可以申请落户。
二手房经纪人
办个完税证明几百元
第1-10条,共12条 &
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想在青岛买房,请问下青岛契税新政策2018的是什么?
我有一个朋友大学毕业以后去了青岛工作,他现在在青岛混的比较好,工资也比较高,所以他就想在青岛买房,但是他听说买房需要交契税,在青岛那边,他不知道契税是怎么算的,所以想问一下律师青岛契税新政策2018年是怎么规定的?
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你好2018年,契税的征收标准全国都是一样的,按照房屋的面积,已知房屋的用途有不同的征收标准在90㎡下的房子契税征收标准为1%、90到144㎡的房子契税征收标准为1.5%、144㎡以上的集商业用途的房子契税政策标志为3%。
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您好,根据青岛相关政策,青岛契税新政策如下:90平方以下(不包含90平方)契税1%,90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%,144平方以上(包含144平方)契税3%,房产性质为别墅或商业用途缴纳3%,小区容积率小于2.0(非普通住宅)或超过西安地区均价需缴纳3%,房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的契税也需要3%,单价界限请询问地方国土局。
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昨天，日，端午假期的第一天，自然资源部默默的在新浪微博上发布了一则消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。目前全国335个地市、2853个县区共设立了3001个不动产登记办事大厅，平均每天为30多万企业和个人提供不动产登记服务。人民日报的官微进行了发布，央视新闻也进行了报道：&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-009cbcf4a5f47b4cca7774_b.jpg& data-rawwidth=&1075& data-rawheight=&1561& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1075& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-009cbcf4a5f47b4cca7774_r.jpg&&&/figure&&p&
房地产税喊了这么多年，2012年就有媒体喊过狼来了，日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工进行了通知，要求2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。这迈出了房地产税第一步，今天全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网已经解决了征收房地产税的技术问题。&/p&&p&&b& 不动产登记信息管理基础平台不会影响房价，但是房产税会，而不动产登记信息管理基础平台是房产税的基础。&/b&&/p&&p&房地产税开征已经毫无悬念，无非是时间早晚的问题，结合4月1日，港媒披露的《房产税细则》。这个细则严格意义上来说，更像一个吹风版。通过透露给香港媒体，来试探公众的反应程度，根据公众的反应，来做出相应的调整。因此，我们研究一下细则尤其是对于拥有多套房的人或者是希望买房的刚需族。&/p&&p&
一、征收对象：以拥有名下房产的计税家庭或机构为纳税义务人。&/p&&p&与大多数人相关的是计税家庭：夫妻、未成年子女、名下无房产的的成年子女。夫妻以外的成年家庭成员拥有独立房产之后自动脱离不再为家庭成员。除继承外，今后禁止未成年人拥有房产。本条特别注意的是，“除继承之外，禁止未成年人拥有房产”这一项。主要有两个目的：1.断绝了父母为未成年人提前购房的念想，避免了房屋闲置；2.增加了缴纳房地产税的人数，杜绝了将房产转移到子女名下来逃税的目的。&/p&&p&
二、征收对象：对计税家庭于全国范围内所拥有的产权房以套数和面积相结合为基础征收房产税，非房产税待转为产权房再计税。&/p&&p&该条以面积和套数为标准，杜绝了一些人政策漏洞的行为。比如：如果以套数征收，那肯定是套内面积越大越好，这样对土地造成了严重的浪费，不利于供求平衡。&/p&&p&
三、计税依据：房产购置原价或评估值。&/p&&p&计税依据为当前房屋价值，体现了该房源计税的合理性，深圳的三价合一为该项的成功实施奠定了一定的基础。评估值可以依据小区的二手房成交价来确定，以评估值来计税，可以从心理预期上消除这种顾忌，大家伙不用提前预支了。&/p&&p&
四、家庭基本居住套数：夫妻处于再婚状态的，基本居住套数为两套；单身未婚或夫妻处于非婚状态（包括离异、丧偶）的，基本居住套数为一套，今后应禁止机构购买住宅房产。&/p&&p&
五、家庭免税居住面积：等于人均免税居住面积乘以家庭人数，人均免税面积由地方政府自行制定，为30-60平米。机构免税居住面积为零，今后应禁止机构购买住宅房产。免税面积以首套房所在地区制定的标准计算，首套房面积不足以扣除的部分，可于第二套房中扣除，依次类推。&/p&&p&上面这两条避免了夫妻以离婚的方式来避免被征收房地产税，同时防止了机构购买房产，将企业的资金引入实体经济。&/p&&p&&b&
六、税率：&/b&&/p&&p&&b&
（1）采用分段累进税率，年税率为0.8%-20%。超过免税面积落在基本居住套数以内的部分，年税率为0.8%；超过免税的面积落在基本居住套数外第一套的部分，税率为3%；超过免税面积落在基本居住套数外第二套的部分，税率为5%；超过免税面积落在基本居住套数外第三套的部分，税率为10%；超过免税面积落在基本居住套数外第四套或以上的部分，税率为20%。&/b&&/p&&p&该细则所展示的税率比较高，如果居民有第二套房子，征收的面积为50平米，单价是4万，那一年的房产税就是6万。当然20%的税太高了，不太可能，但是10%之内的可能性很大。好多分析师说征收房产税，房东最好的应对方式是涨租金，褥租客羊毛，这一点我不敢苟同。如果税收转移的话，会导致房租上涨。租房的主要人群是刚毕业的学生，收入较低，单纯靠涨租金的手段仅仅会使房子丧失竞争力。&/p&&p&（2）套数排序以房屋购置时间为准，同一天购置的，以房屋面积大小排序。免税面积按照套数排序依次扣除。&/p&&p&（3）与家庭外成员联名持有房产的，也计为单独一套，面积按注明产权比例或平均分摊。&/p&&p&（4）机构拥有的住宅房产也可考虑采用5%或10%的单一税率看，并禁止今后购买住宅房产。&/p&&p&
七、计税时点为上一年度12月31日，房产数据和家庭成员，皆以此为准。&/p&&p&
八、税收优惠&/p&&p&（1）夫妻无子女的，按照3人计算免税面积。&/p&&p&（2）未婚单身或离异单身按照1.5人计算免税面积但免税面积不超过60平米。&/p&&p&（3）丧偶的单身和子女夭折的单身按2人计算免税面积。&/p&&p&（4）拆迁补偿房产和享受低保家庭可免征房产税。&/p&&p&（5）不在市区范围内的旅游房产可免征或减半征收房产税。&/p&&p&
九、征税流程：&/p&&p&&b&税务部门于每年一月一日有房产税电脑征管系统自动生成纳税家庭成员信息和本地房产信息，并据此生成缴税通知单邮寄给纳税人，税款需要在三月底前缴清，逾期开始计算滞纳金。家庭成员信息可由人口普查数据获得，也可由公安户籍部门反馈获得。本地房产信息由住建部全国新查询系统获得，包括纳税人在本地的所有房产和套数排序，可扣除免税面积等信息。纳税人认为缴税通知单信息有误，可携带相关证件到本地税务部门办理。&/b&&/p&&p&&b&国家最重要的不动产全国联网登记系统在端午节的已经完成，房产税增收已经具备了基本条件。房价受的影响毕竟与房产税的税率有关。重税会增加持房成本，导致多套房子的人抛售房子，而轻税对房价又没有多少影响，而且房产税过轻起不到抑制房价上涨的作用。房产税的最主要的目的是替代土地财政，增加政府的借贷信誉，降低政府的债务。目前业内普遍认为，房地产税取代土地财政是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。政府可以限卖，上屋抽梯、关门打狗!等库存去的差不多了，大力推广租房市场，断了卖房人的后路。现在卖出去的房子越多，以后收的税也会更多。世界上没有任何一个政府是可以靠持续卖地获得收入的，大城市已经基本把地卖完了，而且人口也不让再增长了，所以日后就靠收税了。比如北京算笔账，2300万人口，应该房子800万-1300万套(保守估计，这个数字一直不敢公布，否则将是楼市的最大利空。但想想也知道，统计房子的数量，应该不是什么难事)。平均每套房至少300万，每年的房产税率按1%收，那么就是3万元(目前应该至少4万)，一年收这个税就能有亿的收入，而去年北京卖地一共才2032亿，换句话说，大城市已经完全能够靠房产税替代土地出让金。即使房价跌一半，只需要将房产税提高到2%就可以。这样既保住了地方zf的债务，又保住了银行。房产税预计18年底到19年初就能实行，毕竟地方zf和银行已经扛不住了。&/b&&/p&&p&&b&房价下跌极有可能是以地价下跌为基础，加以征收房产税的模式。毕竟天津紧跟central，已经在降低地价，身先士卒了。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-51d2b8de5faf_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&1070& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-51d2b8de5faf_r.jpg&&&/figure&&p&
有兴趣的人可以看一下，这两块地的位置以及周边的房价和楼面价。&/p&&p&更新一下，没想到写的这篇文章下面有这么赞啊，谢谢大家的支持。看到评论里面好多人的问题说一个自己的看法。&/p&&p&1.关于产权的问题&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c97ddee6aa643cd22da2fdd_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&934& data-caption=&& data-size=&normal& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-2c97ddee6aa643cd22da2fdd_r.jpg&&&/figure&&p&
总理已经回答了，根据法律，可以续期，不需要申请，没有前置条件，也不影响交易。目前的可行性手段有这三种：1.允许延长土地使用权期限。也就是说产权到期后，房子依旧属于个人，业主补缴土地出让金，房屋产权还能继续使用。2.用类似拆迁安置的办法解决。70年产权到期后大多数人都会采用补缴土地出让金。3.国家收回土地和地上建筑物，并对业主进行补偿。&/p&&p&&b&还有一种说法如果征收房产税，就可以自动续期。其实大多数人不用纠结这个问题，房子的设计基准期是50年，目前国内的建筑质量估计还需要打个折扣，估计也就是30-40年，一般情况下土地产权还没到期，但是房子已经不能住了，其实房屋的结构不会出现大问题，主要是水暖电老化严重，维修困难。即便是不自动续期，估计房子已经不能住了，翻新？？？一般人可跑不了建委、规划、房管这几个大的衙门。等拆迁？30层的楼房，地产商盖60层可能才能盈利，但是风险和受益太不成正比了。&/b&&/p&&p&&b&
给大家补充一下房产小贴士：土地产权一般是地产商从gov那拿到地开始算起的，所以大家买的房子产权肯定不会是70年。&/b&&/p&&p&2.关于房租的问题&/p&&p&
收房产税会让大量的人把空置的房子放到交易市场，至于二手房想卖，抱歉，你到时候根本就卖不出去，至于原因我后面会解释清楚。那样供大于求，至于将房产税转移到房租上，根本不现实。租赁市场完全是由租赁人的收入决定的，如果你租金过高租不出去，毕竟会降房租。&/p&&p&3.关于哪些类型的房子免征房产税&/p&&p&
关于农村的宅基地，评论里有人已经回答的很清楚了，因为不是商品房，所以不会征收房产税。关于大家纠结的小产权住房、集体产权住房和拆迁补偿住房，完全可以将其归于小产权住房不允许交易。如果你想交易，那就先补土地出让金和房产税，这就就公平了，至于军产房，太敏感，不敢评论。&/p&&p&4.如果不交房产税怎么办？&/p&&p&现在已经有共有产权住房了，如果你不交的话，只需要变更产权就可以了。如果你想交易，你先补交房产税再说。因为你过户必然要通过房管局，所以不怕你不交。至于有些人说如何收税的问题，我只想说个税你既然都能收，房产税也能收。&/p&&p&&b&最后再说一下吧，我以为发的地价下跌的图会引起大家伙的讨论，没想到仅仅是房产税。之前以为知乎的大多数人是很睿智的，现在发现也。。。。。我只想说gov主导的地价下跌是一件很可怕的事情，主要有三个目的：一、房价一直高居不下的最根本的原因就是土地财政，地价不降，房价会不降。地价降，必然导致房价降（不懂的人可以看我的高赞答案，里面有详细的房价构成），现在tjgov采用成本定价法，不会让地产商占便宜，因为谁都担负不起国有资产流失的责任。这种情况就会出现深圳、杭州、南京、成都这种二手房严重倒挂的现象，造成了买到即赚到的假象。但是大家可能没有想过，如果地价持续这么便宜呢，那会怎么样呢？我告诉大家那就会导致刚需有机会买这些低价的二手房，如果一直持续供应就会锁住二手房的流动性，即便是你想卖你根本就卖不出去，除非你价格腰斩，这样大量的二手房就不会冲击市场了。二、好多拥有多套房子的人认为房价不会降是因为gov不想让房价降，但是gov想降房价，降杠杆，锁住流动性呢，那你们的利益就不一致了。只有新房交易才创造GDP，二手房交易是不创造GDP的，那你认为gov会保证二手房房主的利益吗？gov可以通过一直出售较低地价的土地来锁住二手房的流动性，土地财政的缺口由房产税来补充，慢慢的卖地越来越少，房产税越收越多。这才是大势所趋。至于好多人说房价腰斩，会影响好多行业。关于这一点，我只想说这都是不懂得人在瞎编。gov只要保证有新房供应，建安成本不变，只变地价和财务费用。这个做法除了影响金融业，别的行业几乎不会影响，那就造成评论中好多人所说的那种情况吗？三、降地价变相的降房价，最大的好处就是保外汇，通过降房价消灭天量的M2，保证自身的外汇储备。现在不降，只不过gov和bank的杠杆还没降完，不过看样子也快了。外汇保住了，又有稳定的税源，那政府和银行的债务就完全不可怕了。只不过又有一批人搭上自己的一辈子。。。。我只想说听gov的才是投资的最大原则，顺应潮流，才不会被浪头冲走。&/b&&/p&&p&&b&还有，现在大型地产商发行债务有多困难，而且16年借的美元债务也快到期了，两个高周转地产的债务在国际评级机构直接被评为垃圾级。估计大家伙也有所了解。房产商不是不想拿地，只不过确实拿不起。我只想说寒冬凛至，大家好好珍惜，我们这一代可以见证历史。做生意是要有本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。&/b&&/p&&p&&b&最后想说一句，大家可以看一看英国金融时报4月2日的文章，在对比4月1号各大论坛的吹风版，相信大家伙会有自己的想法。最近又有了国开行收回棚改审批权，货币化安置改为实物安置，大家应该有自己的判断。&/b&&/p&&a data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& data-image=&https://pic1.zhimg.com/v2-e1cbfb7a581c0_180x120.jpg& data-image-width=&461& data-image-height=&284& class=&internal&&2018 年房价会涨吗？&/a&&p&&br&&/p&&a data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&如何选购能升值的房子？&/a&&p&最后的最后给自己打一个广告，我准备开一个live，以地产投资人的角度分析一样15-16年全国房价暴涨的原因，满满的干货，希望大家参与。对了，补充一点，土地财政学的香港，限购是学的亚洲国家，学区房是学的美国，国外的房子也绑定了学区和城市配套。希望知乎上好多人去美国日本看一下，回来就知道这一堆钢筋水泥有多不值，北京已经赶上曼哈顿岛的房价、希望以后不会成为一个笑话。最近又出现了央视曝光三四线房价暴涨黑幕，zyzf又出组合拳了&/p&
昨天，日，端午假期的第一天，自然资源部默默的在新浪微博上发布了一则消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入全面运行阶段。目前全国335个地市、2853个县区共设立了3001个不动产登记办事大厅，平均…
&p&一个年轻小伙，20多岁，农村娃，苦出身，没啥钱，没学历，也没啥技术，每天累死累活也挣不到多少钱，吃饱肚皮就不错了。&/p&&p&机缘巧合，有高人给小伙子介绍了一个门槛低来钱快的行业：男公关。&/p&&p&从此，小伙子打开了新世界的大门。&/p&&p&男公关这个行业，不用学历，所以不需要费力学习，不需要太多技术（相对来讲），不用攀科技树，成本低，操作简单，来钱快。&/p&&p&最重要的：本人还非常爽！&/p&&p&&br&&/p&&p&穷小子啥都没有，身体倍棒，单身这么多年，身体里面憋着洪荒之力，没有比男公关更适合的行业了。&/p&&p&虽然名声不那么好听，但小伙子一狠心：就是干！&/p&&p&于是小火每天出去浪，夜夜笙歌，金枪不倒，一夜三次郎，&/p&&p&每天跟人叫嚣自己的风月事，自己床第之上，如何风光无限。&/p&&p&小伙子身体非常爽，同时还有大把钞票。&/p&&p&又能爽，来钱有快，不干是王八蛋。&/p&&p&年轻就要浪，身体就是本钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&对应：98房改，政府找到了一个来钱快门槛低的热门行业，房地产，从此政府打开了新世界的大门！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&转眼间小伙30多岁了，10来年时间的征战，每天都要一波神操作，身体已经有点吃不消了，渐渐的有点心有余而力不足，硬度跟不上，开始变得勉为其难了。&/p&&p&小伙子纳闷了：以前一晚能接3个活，现在一晚一个活都够呛。&/p&&p&怎么就不行了呢？&/p&&p&但是自己已经浪了10年了，已经习惯大手大脚花钱了，身体也爽习惯了。&/p&&p&虽然身体吃不消，但是大脑迫切想要啊，爽了10来年，突然停下来不适应。&/p&&p&并且一旦停下来，收入没有了，如何维护自己养成的高消费的习惯呢？&/p&&p&为了维护自己金枪不倒的名声，为了继续让身体爽，必须要解决硬度不够的问题。&/p&&p&怎么解决呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&高人又出现了：&/p&&p&找了一个神药：伟哥。&/p&&p&果然是神药，谁用谁知道。&/p&&p&小伙吃下伟哥之后，每天又生龙活虎，日驭数女，金枪不倒，&/p&&p&于是小伙又成了风月场上的风云人物。&/p&&p&比以前更爽了，并且来钱也更多了。&/p&&p&小伙完全停不下来。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&对应：2008年4万亿，房地产本来已经疲软，但是这第一波强刺激之后，房地产继续高歌猛进。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&又过了10年，转眼小伙到了40多岁，&/p&&p&这么多年的放纵，身体已经被掏空了。&/p&&p&当年身强力壮的2多岁的小伙子，经过20多年每天的高强度输出，此刻已经秃头驼背，此时40多岁的人看起来像个小老头，给人的感觉是风烛残年。&/p&&p&各种毛病缠身，床上功夫更是强弩之末，心有余力不足。&/p&&p&别说日驭数女，每天想硬一次都难。&/p&&p&怎么办呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&自己又爽惯了，名声在外，现在不举了，外人会怎么看？&/p&&p&硬度不够，自己首先爽不到了，并且自己不爽的同时，还没有了经济来源。&/p&&p&自己这么多年养成的坏毛病，都需要钱来供养的。&/p&&p&没了经济来源，如何支持自己奢侈的各种开销？&/p&&p&小伙子眼看就蔫吧了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&这时候高人又出现了：他伸出2个指头！&/p&&p&曾经的小伙子，现在的小老头瞬间就明白了。&/p&&p&于是加大了用量：每天吃两颗伟哥。&/p&&p&于是小老头又换发了青春，继续生龙活虎了。&/p&&p&继续干，继续爽，继续大把捞钱！&/p&&p&40老汉，再开新花，再战疆场。&/p&&p&于是风月场上的猛将兄又回来了，钱也挣的更多了，身体更加爽了。&/p&&p&伟哥就是好用！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&对应：2016年开始的这波暴涨，这一轮暴涨，几乎已经是涸泽而渔彻底透支了房价未来的空间，这波房价，就是中国未来房价的最高点。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&后面的内容就都是猜测了：&/p&&p&因为小伙子是否会暴毙，能不过能活到50岁都是个未知数。&/p&&p&&br&&/p&&p&假设可以的话，结果是这样的：&/p&&p&转眼到了50岁，小伙子已经面如死灰，形容枯槁，没有个人形了。&/p&&p&每天吃两颗伟哥也顶不住了。&/p&&p&还想爽，每天的开支需要更多的钱来维持。&/p&&p&怎么办呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&继续加大用药啊，药不能停：&/p&&p&两颗不行，每天吃4颗。&/p&&p&每天4颗伟哥，每天做新郎，依旧金枪不倒，依然日进斗金。&/p&&p&&br&&/p&&p&到了60岁，&/p&&p&彻底不能了，还要爽，怎么办呢？&/p&&p&继续加大用药啊，&/p&&p&8颗！&/p&&p&&br&&/p&&p&到了70岁呢？&/p&&p&没事，硬朗着呢，每天吃16颗！&/p&&p&&br&&/p&&p&到了80岁呢？&/p&&p&没事，还能战，每天吃32颗！&/p&&p&&br&&/p&&p&到了90岁呢？&/p&&p&没事，就是干，每天吃64颗！&/p&&p&&br&&/p&&p&90岁之后怎么办？&/p&&p&我死之后，哪管洪水滔天？！&/p&&p&&br&&/p&&p&老汉就是政府，伟哥就是房地产。&/p&&p&政府想要爽，就不能停房地产这颗伟哥。&/p&&p&&br&&/p&&p&大家还沉浸在8颗伟哥的狂喜之中，还沉浸在房价上涨的热潮里。&/p&&p&你问房价会不会崩盘？&/p&&p&你觉得一个50多岁的老汉，已经扒了猛干30年，掏空了身体，&/p&&p&现在每天整8颗伟哥，能持续多久？&/p&&p&&br&&/p&&p&什么时候退潮，才知道谁在裸泳。&/p&&p&啥时候伟哥停了，你才知道胯下的那杆枪到底是不是真硬。&/p&&p&疲软是不可能疲软的，把伟哥当饭吃就行了。&/p&&p&&br&&/p&&p&崩溃是不可能崩溃的，这辈子都不可能崩溃！&/p&&p&
------真·窃·格瓦拉&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-0c817c76e1a8d08ce18f29b17b8f8f2b_b.jpg& data-rawwidth=&384& data-rawheight=&445& data-caption=&& data-size=&normal& class=&content_image& width=&384&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&撸段子，妥妥的!&/p&&p&传送门: &a class=&member_mention& href=&//www.zhihu.com/people/46e6dcdc609febd036874& data-hash=&46e6dcdc609febd036874& data-hovercard=&p$b$46e6dcdc609febd036874&&@韬奋大叔&/a& &/p&
一个年轻小伙，20多岁，农村娃，苦出身，没啥钱，没学历，也没啥技术，每天累死累活也挣不到多少钱，吃饱肚皮就不错了。机缘巧合，有高人给小伙子介绍了一个门槛低来钱快的行业：男公关。从此，小伙子打开了新世界的大门。男公关这个行业，不用学历，所以不…
&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9fef63c36dbeb71a1b9fd5dbcc0e4c41_b.jpg& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&817& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9fef63c36dbeb71a1b9fd5dbcc0e4c41_r.jpg&&&/figure&&p&图：Rutu Modan&/p&&p&去年初，我卖掉了自己在沈阳的房子。&/p&&p&卖掉之前，其实已经挂牌大半年了。&/p&&p&买沈阳的房子是很多很多很多年前的一个决策，当时还小，一门心思想着要回老家工作，就买了。&/p&&p&然后大家都知道的，我赖在北京了。&/p&&p&东北的经济又一直扶不起来，沈阳房价自然也就那样，不是没涨，但有价无市，就像挠痒痒。&/p&&p&新房太多了，少有人愿意去接二手房。&/p&&p&所以我那套房子挂了很久很久，无人问津。每次有沈阳的号码来电，基本都是中介——&/p&&p&姐啊，你那个房子还卖不？现在多少钱啊？哦这样啊...我这边就是跟进一下啊~&/p&&p&然后再没音讯。许久之后下一个电话来，重复一遍同样的话...&/p&&p&反正就是没人看。&/p&&p&因为不在城市核心区，周边没有太多办公工厂商业配套，这套房产也一直租不出去。&/p&&p&到16年底、17年初，情况才开始有好转。有真客户上门了，也是讨价还价了几次。&/p&&p&当时因为我有一个更看好的投资机会，就以略低于期望的价格，卖给了一对小夫妻。&/p&&p&算算时间成本，并没有太大的赚头。&/p&&p&在全国房价火热上涨的那几年，至少这单上，我没讨到好处。&/p&&p&这是我和一个落寞省会的故事，我朋友的情况还要更惨一些。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&二.&/b&&/p&&p&朋友家乡在中南部的一个五线小城，他父亲生意受挫，急需3、50万周转，就把自己家最好的一套房子拿出来变现。&/p&&p&这套房子位于城市的不错地段，位置、品质都很不错，而且略低于市场价。&/p&&p&叔叔打的主意是尽快出手救急，但房子挂了一年多，前前后后只有两拨人来看过房。&/p&&p&而且砍价都和不要命一样...最后折价了很多，才卖了出去。&/p&&p&但这时已经一年过去了，根本没起到救急的作用。&/p&&p&为什么突然聊起这些？&/p&&p&这段时间，我跑了丹东、惠州，心里隐隐的有一些感觉：&/p&&p&虽然这两个地方的新房成交很火热，炒房团都喜欢的不得了。&/p&&p&但二手房市场却是另一种境况。&/p&&p&不能说是无人问津吧，至少火热度和新房绝对不是一个量级的。&/p&&p&也经常有人问我——这一两年各地大搞棚户区改造，小城的房价也涨得很夸张，能不能在当地多买几套房投资呢。&/p&&p&以我和朋友的过来人经历，是不是可提供一些借鉴？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&三.&/b&&/p&&p&其实房子这东西，和股市有那么一点点类似。&/p&&p&正是因为股票流动性高，所以A股上市公司，也容易呈现出高估值的情况——即使是一些垃圾公司。&/p&&p&房子也是，二手房流动性高的地方，也更容易有投资价值。&/p&&p&像深圳、北京这样的一线城市，又或者像杭州、南京这些新一线城市，二手房交易就挺活跃的。&/p&&p&我经常看北京链家APP，有些北京普通小区的房子，中介每天至少带1个客户看房。有的甚至一周下来，有十几、二十几个人来看房——现在还是调控紧的时候。&/p&&p&只要房子是诚恳卖的，价格也不高的离谱，一般一两个月或者十几天就能确定买家了。&/p&&p&这个效率跟我那套沈阳的比，真是一个天上一个地下。&/p&&p&更不用说我朋友那个五线城市的房源了。&/p&&p&这么说一说，是不是对于房产投资这个事儿，头脑多少冷静下来一些了？&/p&&p&不至于看到一些便宜的四五线新盘，就立即压抑不住剁手之心了吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&ps.&/b&&/p&&p&海底捞准备上市了，我今天才有空，看了下财报，发现有几个点挺有意思的。有些媒体也说了，但不妨再说一下。&/p&&p&在海底捞的成本里，房租占比不到4%！而原材料占比40%，人工占比30%。&/p&&p&这个数据太惊人了。&/p&&p&我自己多多少少也参与了这个行当，我印象中，对于一家餐饮，房租通常会占到25%以上。&/p&&p&尤其在北京这种寸步寸金的地方，房租甚至可能占比近一半。&/p&&p&然而海底捞的大量成本，是花在了原材料、给员工发工资上。&/p&&p&难怪很多人评价它，算得上一家良心企业了...&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&pps.&/b&&/p&&p&我从丹东和惠州回来后，分别写了一篇，回复「丹东」、「惠州」，可以看看。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&微信公众号：越女事务所&/b&&/p&&p&&b&欢迎关注，感受金钱最大的善意。&/b&&/p&
图：Rutu Modan去年初，我卖掉了自己在沈阳的房子。卖掉之前，其实已经挂牌大半年了。买沈阳的房子是很多很多很多年前的一个决策，当时还小，一门心思想着要回老家工作，就买了。然后大家都知道的，我赖在北京了。东北的经济又一直扶不起来，沈阳房价自然也…
&p&这个故事挺早了，有些可能不合适了，大家看看就好，不要深究。&/p&&p&有一个小故事&/p&&p&在动物王国里，兔子每个月的工资是5000元，兔子打算用20万元建一个兔窝。但狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许兔子向搞房地产的王八买。”“王八是搞房地产的，先用20万元贿赂狼取得了开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把兔子窝盖好，然后向兔子要价200万元。”“兔子拿不出这么多钱，于是向狐狸借了200万元的高利贷，连本带利300万元，20年还清。兔子全家20年给狐狸打工。”“结果，狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。”“由于兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。”“狼显得非常重视‘兔窝价格太贵’的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的要向狼交纳营业税结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子并提高高利贷的利息多买兔窝的不借全交现钱这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转转嫁到兔窝价格上，再加价后卖给兔子。”“看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。”“狼说：这事还真挺复杂的，有些不太好办，不过请广大的兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税……”&/p&
这个故事挺早了，有些可能不合适了，大家看看就好，不要深究。有一个小故事在动物王国里，兔子每个月的工资是5000元，兔子打算用20万元建一个兔窝。但狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许兔子向搞房地产的王八买。”“王八是搞房地产的，先用20万元贿赂…
&p&有朋友问我债务什么时候转移完，我只说两点:&/p&&p&1、量太大不可能【转移完】，只有【调整到相对合理负债水平】，形成全社会相对稳定的【新债务结构】。&/p&&p&2、最后决断（注意不是转移完）的时间点看美帝加息缩表贸易战，而不是国内，国内希望越慢越好。&/p&&p&怎样有效消灭超发货币就怎么办。&/p&&p&&br&&/p&&p&————以下为原答案————&/p&&p&一遍一遍讲过了，不多废话，拿现在最火的天津举个例。&/p&&p&&br&&/p&&p&gdp造假，地方债越滚越大。美帝加息天朝不跟不行，外资流失太快银行放贷规模收缩不及时会破产，整个金融系统崩溃。但现在加息也不行，利息上去地方政府债务就砸手里了。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么办？吸引外资楼市投机一波缓住外流趋势，为银行收缩信贷规模争取时间——收缩信贷规模就是要债懂不懂？不给你续新贷款覆盖旧贷款了懂不懂？&/p&&p&&br&&/p&&p&保证外资盈利，就要允许外资套现。。。套现就需要接盘侠。以接盘换时间。&/p&&p&&br&&/p&&p&天津为了赶在加息前调理地方政府债务规模到可控，在不违反中央【限购】的面子要求的同时，在中央的默许下开始了本轮户口开放。&/p&&p&&br&&/p&&p&档案调进来，大门一关就放狗，这么多地方债，全靠土地出让金填坑，你们不买房是想逼银行起诉政府么？&/p&&p&&br&&/p&&p&你们不买房是想逼银行起诉政府么？&/p&&p&你们不买房是想逼银行起诉政府么？&/p&&p&你们不买房是想逼银行起诉政府么？&/p&&p&&br&&/p&&p&结论——接盘是为国接盘的，至于应不应该，取决于你对天朝有没有信心，考虑好天朝会不会在你接盘之后把你坑杀。&/p&&p&&br&&/p&&p&至于外资，会不会美滋滋要走时被一波汇率操作坑杀，我们拭目以待。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9cdcab5996_b.jpg& data-rawwidth=&198& data-rawheight=&198& data-size=&normal& class=&content_image& width=&198&&&/figure&
有朋友问我债务什么时候转移完，我只说两点:1、量太大不可能【转移完】，只有【调整到相对合理负债水平】，形成全社会相对稳定的【新债务结构】。2、最后决断（注意不是转移完）的时间点看美帝加息缩表贸易战，而不是国内，国内希望越慢越好。怎样有效消灭…
&p&5月18日，任志强作为温州房地产行业协会六届一次会员大会的嘉宾，以“&b&房地产发展趋势&/b&”作主题演讲，时长达1个小时。针对房地产的长效机制，房产税、房价未来的趋势等热点话题做了详尽的分析。他认为，未来20年中国要把城市化完成率达到70%，房地产未来还有二十年的红利期。以下为全文：&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01&/b&&/p&&p&&b&房地产未来还有二十年的红利期&/b&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么？&/p&&p&&br&&/p&&p&意味着，城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移，小城市人口往大城市迁移，弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。&/p&&p&&br&&/p&&p&流动产生需求，需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化，城市分化。分化后，强的城市会一直需求叠加，弱的城市需求减退，直至衰亡。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，中国未来的房价会一直涨，且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨，需求没了还怎么涨？如果涨也是通货膨胀的字面意思，例如20年后小县城工资都2万出头了，房价6万有何不可？&/p&&p&&br&&/p&&p&但是，作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底，这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-15a0df83fcbd12d0abb9_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&410& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-15a0df83fcbd12d0abb9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&02&/b&&/p&&p&&b&房产税出台：也就是他们吹吹吧&/b&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问，记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税，这个副部长告诉他，中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂，没看过中国的税法，他不知道1951年的时候，1949年的时候我们是房产税是房产税，地税是地税，1951年的时候把房产税和地产税合并了，叫做房地产税，那个时候土地和国际一样是私有产权的。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史，我想他一定是搞错了，这个副部长，如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了？因为公私合营以后没有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房产税没人收了，没法收了，收谁的？收不了了，所以他就取消了。取消以后变成了什么？就变成了工商税，变成了城市维护事业税，附加税，土地使用金，土地出让使用税，耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种，都是属于房产这个范围之内。&/p&&p&&br&&/p&&p&因为凡是收了房产税的，都不能收其这类的税，房产税你都收了，不就是改善环境吗？维护城市的，你还能收绿化税吗？类似的情况很多。现在的情况下，2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候，或者是我们房产税初期的时候就提出，要减去相应的税费。但是现在后头这句话都被人抹了，他们总想在不减现有税的情况下加税，这是不可能的，老百姓一定会造反。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是如果减了一些税，再征，能不能解决现在的土地财政问题？解决不了。不懂行的人以为，房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了，土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费，它是复利计算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就没钱了，所以替代不了地方税。&/p&&p&&br&&/p&&p&回答记者问的时候，他提出通过房产税来调紧税负公平问题，如果要现在收房产税，税负是极不公平的。&/p&&p&&br&&/p&&p&第一，现有的房产税已经很重了，所以你要先取消再收才合理，否则就是税上加税。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，原有房屋的价格构成是不一样的，有的交了土地出让金，有的没交土地出让金，我们的商品房占总房量的多少呢？30%多。也就是说70%多的房子，60%多的房子，接近70%的房子是没有交土地出让金的房子，你能一并收税吗？你要一并收税的话，可能就会出现很多麻烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们还可以看到有的交了大市政费，基础设施费，什么什么一大堆，有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原来分配的住房改房。这里头的构成矛盾很多。最重要的是，我们的房改文件1997年23号文件，朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话，叫老人老办法，新人新办法。那今天你要统一收税，人家说了，文件上写着，我老板得老办法，你怎么能按新人新办法解决呢？所以统一实行这种房产税，几乎是不可能的。&/p&&p&&br&&/p&&p&有人老问，房产税出台，&b&房地产税出台了，也就是他们吹吹吧。&/b&&/p&&p&&b&03&/b&&/p&&p&&b&现在是买房的大好时机吗？&/b&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我们看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。&/p&&p&&br&&/p&&p&利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-942aa9ed0bfda386ec6a87_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&305& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-942aa9ed0bfda386ec6a87_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&哪些地方的房子万万不能买？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买哪些地方的房子房价会涨？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，我个人觉得，&b&越出政策的地儿，越证明房价要涨。&/b&不涨他出政策干吗？他傻呀？很多人都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以各种政策加码的时候，就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思？二手房卖6万块钱，政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么？说明政府告诉你，赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价，那你还不去炒。&/p&&p&&b&04&/b&&/p&&p&&b&任志强：扩大投资，加大商品房供应&/b&&/p&&p&虽然房价上升，销售金额增长，但开发商的钱越来越少，其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。去年开发商的境外融资，达到388亿美元，今年一季度就高达196亿美元，主要是因为国内没机会，融资困难，开发商兜里的钱不够了。因此也就就没钱去扩大投资和买地，而如果开发商投资持续下降的话，对中国GDP会产生较大的影响，一季度GDP是6.8，未来下降的趋势可能会进一步增加，影响经济下行。&/p&&p&&b&重点城市人口流入加快&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在城市发展的过程中，重点城市的城市化率，增长速度是非常快的。很多城市为了吸引优秀人才，出台了很多补贴政策，西安吸引人才60万，武汉37万，长沙20多万，郑州也是30多万，总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快，一年你要增加30万人，你给他多少补贴，他也得有房子，没房子总不行吧？所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&改善市场需求强劲&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&第一，中国城镇化发展很慢，农村的居民住房问题没有解决，这一部分改善需求非常大。&/p&&p&&br&&/p&&p&第二，老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京，上海大概70%的房子是没有电梯的，老人爬不动，要改善。&/p&&p&&br&&/p&&p&第三点，全国大概90%以上的楼没有热水，70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&还有一个就是独居需求，到现在为止大概有7000多万独居，我们估计五年以后，达到2亿户，其中一部分是孤寡老人的独居，另外一部分是年轻人。&/p&&p&&br&&/p&&p&另外很多一个群体就是企业的高级管理人员，他们的工作流动性，也有第二套改善房的需求。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就我们国家目前的实际房屋总量来看，是严重不足的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-df3a9a33eed7d66a961c3_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&544& data-rawheight=&404& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&544& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-df3a9a33eed7d66a961c3_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&05&/b&&/p&&p&&b&任志强：用市场化手段解决住房问题&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&房子是住的，但不一定是产权人住的。租赁性住房就是告诉你不是产权人去住，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？所以租赁房一定不是产权人住。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&目前住房库存量不断下降，一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况，摇号率低于1%，造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力，当媒体一再强调房子是用来住的，但是忽略其它功能，危险更甚。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&空置税解决租赁住房问题&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&在不改变现有双轨制的一些条件下，我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的，不限制个人买房子，而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行，买的越多越好。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是我要加你一个空置税，空置税的概念就是让你的房屋或土地不形成浪费，炒房的概念就是它是空着，所以他的房子里有人住，有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗？德国就是这样，通过出租减税，补贴租户形式来达到目的。&/p&&p&&br&&/p&&p&那么长租行不行？一定是租金大幅度提高，只能让有钱人去居住，真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利，而不是财产权利。&/p&&p&&b&06&/b&&/p&&p&&b&长效机制很难建立&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果要用长效机制彻底解决中国的问题，那么就要解决的是土地制度问题，户籍制度问题。那么矛盾就在于，我们的短期政策不利于长期机制的建立，你没法解决土地制度问题，也没法解决户籍制度问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&他们的矛盾在哪？我们今年出台了一号文件，农民的土地承包再增加30年，很多人就欢呼，真好，农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁，因为你只给我30年，我是不能修长期的基础设施的，因为我修这些基础设施，可能要用40年、50年，你只给我30年，我怎么敢修呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&中国严格说起来是没有私有产权制的，因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人，但是你们都叫浮财，你们自己想想，你们能生根落地吗？过两年把你的房子收了，都是浮财。&/p&&p&&br&&/p&&p&只有土地变成私有制的时候，我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度，这样才能最终解决问题。否则，如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决，我们很难建立一套长效机制，你仍然是城里人只解决城里的住房，然后农村人进住房的时候，你就左卡右卡，反正不让他进来，然后他的孩子也不能上学，也不能享受医疗保障等等。&/p&&p&&br&&/p&&p&我们的十九大提出，要人类命运共同体，中国人首先得形成共同体，如果中国人连共同体都没有，你怎么能实现世界人的共同体？所以十九大已经提出了很多很多重要的，非常好的报告，但是问题在于哪呢？问题在于，我们的地方政策没有跟上十九大报告，造成了房地产出现了很多的问题。&b&历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候，大部分都适得其反。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&07&/b&&/p&&p&&b&温州发展的痛点和难点&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-10bd3db9642_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&409& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-10bd3db9642_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p& 温州的房价图&/p&&p&&br&&/p&&p&温州是最早开始炒房的地区之一，2011年从房价最高峰快速下幅，温州楼市最近又有所抬头，可能和棚户区（大拆大建）改造密切相关。&/p&&p&&br&&/p&&p&温州大部分有钱人都外迁了，财富也被带走了，如果温州人把钱拿到其它城市去炒房，把财富再转移到温州建设，这样温州就会越来越好。&/p&&p&&br&&/p&&p&但温州不像北京，北京的人口和财富是向内进入的，温州不具备让大量外地持有财富的人聚集发展的条件。&/p&&p&作者：任志强&/p&&p&来源：蔡照明帮买房&/p&&p&链接：&/p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=https%3A//mp.weixin.qq.com/s/NLLAztYtwKxVhHrOp6_d3A& data-draft-node=&block& data-draft-type=&link-card& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&https://&/span&&span class=&visible&&mp.weixin.qq.com/s/NLLA&/span&&span class=&invisible&&ztYtwKxVhHrOp6_d3A&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&p&&/p&
5月18日，任志强作为温州房地产行业协会六届一次会员大会的嘉宾，以“房地产发展趋势”作主题演讲，时长达1个小时。针对房地产的长效机制，房产税、房价未来的趋势等热点话题做了详尽的分析。他认为，未来20年中国要把城市化完成率达到70%，房地产未来还有…
《中国证券报》5月7日的文章，以漳州为例，揭露了炒房团是如何短期内把三线城市房价炒高两三倍的。&br&以下为全文：&br&房子是用来住的，不是用来炒的。&br&但暴利之下，资本趋之若鹜。很多城市，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱而走。可怜的其实当地百姓，爆炒掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出，更让人热衷于投机，而不是发展实业。&br&这种风气带动之下，有人说，1979年深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去大干一场；2017年雄安新区成立，无数人又失眠了，想着怎么去炒一套房。这何尝不是时代的悲哀。&br&但房子是怎么爆炒的呢？《中国证券报》记者戴小河就记录了漳州这个活生生的例子，看了让人触目惊心。&br&记者手记&br&如果不是这几天的采访亲耳所闻、亲眼所见，我无法相信这世界上竟有如此简单而暴利的商业模式。&br&下个月，我的采访对象魏广华就要离开漳州了，寻找下一个猎物。在他的“团队”进驻福建漳州的9个月里，这里的房价高歌猛进，他带来的2000万现金，也只花出去了1000多万，现在卡里一共躺了接近5000万现金。&br&炒房要的是够准够快够狠，无异于刀口舔血，狠赚一把就要离场，寻找下一城。”很难想象，作为楼市炒家中的新兵，魏广华的捞金速度竟如此之快。&br&下面，是记者再现的三个城市的炒楼故事。在一轮轮的房价上涨中，有的人暴富了，更多人的未来被房子裹挟，艰难前行。&br&&br&1.漳州“坐庄”风云&br&漳州地处闽南金三角，东临台湾，南接潮汕，距厦门岛仅40分钟车程。这里月月瓜果应市，四季和风拂面，是休养生息的安逸之所。香飘万里的水仙花，也将漳州的名气播撒到全国各地，而最近半年来，其“如雷贯耳”的方式，却是涨幅位列全国前列的房价。&br&“9个月时间，均价涨2倍，个别楼盘超过3倍。”在这闽南人极为重视的清明节，泉州人魏广华缺却“舍不得”回家祭拜先人，他“窃”以为自己为漳州房价的巨幅飙升“做了不可推卸的贡献”。&br&来到漳州前，魏广华是一家鞋厂老板，因近些年“实体难做”，加之2016年初厦门房价节节攀升，他的几个业余炒房的兄弟都收获颇丰，魏广华经过缜密考察后，决定加入这支队伍。于是，每人拿出2000万资金，凑了接近2亿元，杀到厦门岛的后花园——侨乡漳州。&br&“联手坐庄”这种在股市里操纵市场的方法，也被他们娴熟地“嫁接”到房产领域。虽然魏广华只是个新兵，但这丝毫不妨碍他从漳州的房地产市场捞金。&br&“我以前做实体经济，成日操心操肺劳神苦思，反而吃力不讨好，但是房地产不同，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，你就躺在家里赚钱了，这种四五线城市，前期政府不仅不会干预，反而非常欢迎房价上涨。”刚开辟新领域不到一年的魏广华，讲起“秘籍”已经头头是道。&br&2016年6月，魏广华和他的朋友们踏上漳州的土地准备“大干一场”时，市区房价均价每平米约为元，短短9个月过去，新楼盘开盘价鲜有低于每平米1.5万元的，个别湖景、江景、学区房，甚至在2.5—2.8万元之间。&br&回想起这9个月的光景，魏广华自称“如入无人之境”。“2016年中，厦门岛内的均价已经突破4万元，与其比邻的漳州才六千多块钱，当时我已听闻漳州市区有两片旧城拆迁，以及6个自然村要征迁。这些拆迁户大约1.5万户，平均每户至少握着百来万拆迁补偿款，此刻拉升房价，不愁没有接盘侠。满地是刚需。均价低、流通盘小、有旧城改造的刚需，配合一点学区房和厦漳同城化的概念，是个很适合讲故事的地方。”&br&到漳州安营扎寨后，魏广华他们早已事先踩好点了，首先相中当地名校漳州实验小学的学区房——冠城国际，彼时该小区均价约为1万元。这是个典型的“学区房”二手盘，小区内“流通盘”不到50套，介于60—80平米之间，只需不到1000万的资金，便可一把吃下“流通盘”，这就相当于控制住了该盘近乎全部的流通市场。&br&这一“套路”屡试不爽，魏广华其他9个兄弟在其他楼盘如法炮制，陆陆续续在市区扫掉接近500套小两居，总共花出去不到1亿元。这在当时，几乎扫掉了漳州二手房交易市场的三分之一存量。此刻距离6月他们进驻时，刚过去三个月，而漳州的房价已被在他们的刺激下，每平米涨了近2000块钱。&br&“十个人要一口气买下这些房子不是易事，难免树大招风。上数量级的投资，得从老家亲朋好友那里借来身份证。但亲朋好友毕竟有限，于是，他们就通过中介公司找农民工买身份证，之后再找七大姑八大姨的公司配合给每张身份证出一份收入证明。银行为了抢客户，对收入证明也不会认真核查。这样做不仅悄无声息，还能拿到贷款优惠。”魏广华说起如此“简单又暴利的赚钱方式，感觉有点上瘾”。&br&吃下市区三分之一的流通盘，仅是魏广华的第一步骤。接下来，他们找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，开始一天一天地刷新手中房产的挂牌价格。&br&只要我们手上的房源一起抬价，再散布房价即将大涨的消息，在售的房东也会跟风抬价，甚至撤单观望，这样市面上的流通盘就不会扩大。我们可以通过对倒交易的方式抬高房价，也可以直接刷新挂牌价。”魏广华表示。&br&联合中介机构后，就开始通过媒体、论坛、公众号等途径，为“厦漳同城化”、学区房、江景房等概念造势。2016年底至2017年初，“厦门地铁将修到漳州市区”的消息已传遍漳州的大街小巷，“同城化”的概念也已经深入人心，成为市民们茶余饭后的谈资，也成为房价疯涨的催化剂。&br&加之旧城改造和自然村拆迁形成的刚需，以及泉州、厦门等省内土豪纷纷赶赴漳州扫楼，这个偏居福建东南一隅的四线农业城市，在市区人均收入约3000块钱的情况下，市区房价却以近乎“一天一价”的态势，从六七千元起步，向1.5万元、2万元、2.5万元、2.8万元进发。&br&2017年4月初，魏广华在漳州宾馆见到记者时，满面春风得意。在袅袅腾起的雪茄烟气中，他说这辈子从未想过有如此轻松的赚钱方式，他们手上近500套房已基本都转手，当时投出去的1.2亿元，净赚约2亿元，已经开始寻找下一个城市。&br&“这不到一年的房价涨势，我看在眼里，感到心酸和气愤。在这种风气的感染下，将来没人愿意脚踏实地做实业。炒房团掠夺的是几代人的民脂民膏，透支的是一个青年家庭一生的财务支出。一个炒房团就能轻松卷走2亿元，5个团就是10亿元，这些都是老百姓辛辛苦苦攒下来后，拱手送给他们的。”漳州当地一位官员告诉记者。&br&2.基金经理“结伙”赴贵阳&br&接通胡英杰的电话时，他的语气轻快嘹亮，显得朝气蓬勃，每一口都是春天的味道与希望。因为，他三个月来的调研总算尘埃落定，下一个目标就是贵阳。&br&胡英杰，炒家，2015年“股灾”之前，他是一名有十年从业经验的基金经理。自股灾“败光”之后，他的主营业务从炒股变更为炒楼。在深圳挖得“灾后重建”的第一桶金之后，他开始寻觅下一个猎物。&br&“相对于琢磨不透的股市，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。”胡英杰似乎已经打通股市和楼市的任督二脉，“最核心的是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。股市的杠杆太低，买多少股票，你就要投多少钱，贵阳的样子，我现在投个30万块钱，可能就可以把一个100万的房产买下来。买下来可能过不了多久就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大4倍。”&br&胡英杰不是一个人在战斗，和他一起“不务正业”的小伙伴还有五个，每个人身上都有三五千万现金。但是，他们对银行贷款一直情有独钟。即使手上有足够的资金，也不会一次性付清。首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。&br&“炒楼和炒股差不多，找准有题材、有概念的楼盘，联合坐庄吃下市面上的流通盘，而且要吃小户型，这样成本低，收益率高。”胡英杰是2015年10月份正式“下海”的，他庆幸自己走入了“一片新天地”。&br&Wind统计数据显示，从日开始，之后的181个交易日，A股市场共发生了17次千股跌停，占比接近10%。也就是说，几乎每10个交易日股民就要经历一次“股灾”。&br&正当股民们对着A股走势长吁短叹，哀其不幸怒其不争时，楼市已连创新高。“在此做一个简单的假设，如果有人在2015年1月份时在深圳购入一套价值300万元的房子，该房产现在市值约900万元，收益高达690万元。如果此人在1月4日时将用于购房的首付90万元投资于股市，到如今能保本已算万幸。”胡英杰表示。&br&那么， 胡英杰这回为什么会盯上贵阳呢？“这些年我一直在关注贵阳花果园小区，该小区被誉为中国第一神盘，是亚洲最大楼盘，占地1830万平方米，计划入住人口50万人。”&br&从今年1月初开始，胡英杰在花果园租下一套房，白天他有时到市内各个中介门面串门，有时在家做功课，对比贵阳与全国其他省会城市的房价差距，并试图寻找原因。但是，晚上9点过后，胡英杰和他的伙伴们都要雷打不动地做一件事：&br&一栋栋楼排查入住率。他们所采取的方式也简单，在楼底下挨家挨户数电灯，并认真做好笔记。&br&经过三个月的调研，胡英杰基本摸透了，花果园的入住率已经达到80%。这个“神盘”的入住率是炒家评判贵阳是否值得一炒的主要指标。&br&“你知道吗，贵阳竟然还没有地铁房的概念。”胡英杰说，按照他过去两年在深圳积累的经验，两条地铁线交汇处的房价涨得最快最凶。而从纵向时间上来看，贵阳近年的房价基本在6000块钱左右横盘，从横向与其他省会城市的房价对比来看，贵阳与他们还差一截。&br&“4月中下旬住建部要公布全国70个主要城市的一季度房价走势，贵阳肯定又垫底，这块洼地一定会吸引游资进来。贵阳市内交通比较拥堵，也是国内比较有名的赌城，地铁房概念肯定能火。下一步，我们的计划是在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，一把吃掉所有的小户型，这样成本低，容易转手，也容易抬起价格。”胡英杰说。&br&3.G县的卖地“生意”&br&G县地处“襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越”的江西东部，县城面积不过10平方公里，人均月收入2000块钱上下，属于靠山吃山的内陆小县城。当地青壮年多在闽粤两地务工，只有春节时，各地车牌会“云集”县城，之后又冷冷清清。&br&2011年，江苏“土豪”徐波来到此地经营设厂，县城一条街道可以从头望到尾，晚上9点过后就一片漆黑。这一年，县财政收入5亿元。徐波属于当地招商引资“圈”过来的大款，到此后不久，G县领导与其渐渐熟络起来。2011年下半年的一天，县领导找到徐波，跟他商议“干出一番事业”。&br&“县领导跟我说，我们这里的住宅用地每亩大约70万元，你回江苏帮忙找几位开发商过来，下一宗土地招拍挂的时候，必须帮我举牌到250万元以上，超出150万元的部分，县财政会择机返还给你们。楼盘开发后，县里会配合你们把房价炒上去。”一世经商的徐波当机立断，这是一个“双赢”的项目，他很快就从江苏老家招来5个铁哥们。&br&徐波回忆说，“那块地拍卖那天，起拍价是70万元，从早上8点开始，我们6个人坐在最后排。江西本地开发商每次两千、三千地加价，一路拍到10点钟，我们都快睡着了，才刚刚报到95万元。&br&眼看着离目标价还很远，我们第一次举牌，报出150万的价码，当时所有人的目光都投向我们这边。就这样又拍了半小时后，价格还在160万元附近徘徊。眼看着快11点了，我们加快进度，第二次举牌报价230万元，就这样顺利把这块地拍到了250万元一亩。”&br&这块地后来被规划成G县第一个人车分离地高端住宅项目，2014年开盘价是5500块钱，在当地是“登峰造极”的高价。&br&徐波解释了其中的奥秘：&br&开盘之前，就有浙江游资团队找上门来，答应可以一次性买下三分之一房产，前提是给予内部优惠，每平米降到4200块钱，但对外必须宣称每平米售价6000块钱。&br&“这是个双赢的交易，开发一个项目所需的资金极其庞大，近些年楼市调控日趋升温，房地产项目融资愈发困难，严格时甚至不能拿土地去银行抵押融资，全靠开发商自己解决资金难题，所以财务成本相当沉重，项目开发完成后，如果销售过慢导致资金回笼不了，资金链断裂，就会形成财务危机，更严重就是破产。”&br&徐波告诉记者，这时候有游资炒房团找上门，就当是薄利多销，解决燃眉之急，先把各种借贷还上，剩下的就可以和当地中介及游资配合，捂盘惜售，统一提价，一唱一和把房价抬起来。如果能再做通当地知名小学的工作，设个分校，那就是暴利的“学区房”项目。&br&在上述地块拍出一亩250万元的史前高价后，G县又如法炮制出了两个“地王”。这三块地拍出去后，G县县城的房价从3000块钱涨到5000多块钱。财政收入也从2011年的5亿元涨到2012年的8亿元，其中土地出让金大概占到4亿元。&br&“2016年我们的财政收入是13亿元，其中预算内收入约6亿元，其余的大部分是土地出让金。”G县财政局负责人4月1日告诉记者，由于实体经济不景气，当地的工业园基本处于停业状态，鲜有企业开机生产，财政收支压力很大，土地出让也是不得已。&br&土地财政不仅解了G县的财政压力，也带富了县城周围的居民，依靠土地征迁补偿款，他们在一夜之间暴富。&br&原先静悄悄的县城，现在夜幕降临后一派灯红酒绿的景象，KTV、酒吧几乎夜夜爆满，当地多位企业老板告诉记者，“如今新开的酒店，房间基本都配了一台麻将桌，这些年吃喝嫖赌吸毒的青少年日见增多，看了实在痛心。”（应采访对象要求，魏广华、胡英杰、徐波系化名）
《中国证券报》5月7日的文章，以漳州为例，揭露了炒房团是如何短期内把三线城市房价炒高两三倍的。 以下为全文： 房子是用来住的，不是用来炒的。 但暴利之下，资本趋之若鹜。很多城市，炒房团翻云覆雨，通过一系列手法，将房价炒高，然后迅速卷钱而走。可…
&p&编者备注：因为樱桃最近十来天都在成都，重庆和青岛做楼市调研，包括五一期间，所以更新会慢一点，相关的调研报告会在五一之后一个月内陆续整理发出来，后台留言的粉丝们也不要着急哈。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9ad8cab1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1080& data-rawheight=&810& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1080& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-f9ad8cab1_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&来源：老斯基财经（ID：laosijicj）
作者：大头&/p&&p&任你逃到天涯海角，总脱不开那股浓浓的味道：中国菜。&/p&&p&姚振华减持了。从4月3日发布公告以来，连续2次通过大宗交易减持了万科股份，最近一次是24日，成交总计6346.59万股，涉及金额18.65亿。&/p&&p&万科的股价目前在30元徘徊，按照宝能系持仓成本16.08元估算，本次减持的浮盈大约8.38亿元，加上17日的那次减持，两次累计获利20.7亿元。算一算利润率，接近80%。&/p&&p&这些只是冰山一角，姚振华总共在万科上投了451亿，目前只减持了不到十分之一，等到减持完毕，两三百亿的利润就到手了。&/p&&p&&b&这么大笔的资金，短短2年时间，拿到这么高的利润率，不可否认，姚振华做了笔好生意。&/b&&/p&&p&宝万之争闹了两年多，眼看着姚振华捧着大把的钞票撤离战场，那些老对手，自然愤愤不平。&/p&&p&于是，获悉姚振华要撤的消息后，万科独董刘姝威作为马前卒，发了一封标题是“颜色革命”的公开信，呼吁有关部门，没收姚振华的收益。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-1840fd64adf41bbb4d035_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&387& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-1840fd64adf41bbb4d035_r.jpg&&&/figure&&p&唉，要干就真刀真枪地干，这样厚着脸皮大喊大叫，真是辱没了知名妇女专家的斯文。&/p&&p&曾几何时，姚振华岌岌可危。&/p&&p&舆论一直跟他作对，骂他是野蛮人，仅前后两任万科独董华生和刘姝威，就口诛笔伐了好几轮。&/p&&p&专家们研究他资金的来龙去脉，发现姚振华借助资管计划，杠杆达到了4倍。&b&胆子太大了，这样玩，垮掉是迟早的事，不少专家如此断言。&/b&&/p&&p&再看他的对手盘：王石，三十年的地产一哥，背景深不可测，两人名气对比，就像深圳梧桐山与珠穆朗玛峰的差距。以郁亮为首的万科管理团队，拉来深圳地铁做靠山，不遗余力地排斥姚振华。&/p&&p&其余的入局者，华润、AB、恒大，是敌是友不可估量。&/p&&p&更致命的一击，来自证监会刘士余，一通妖精、害人精的怒骂，矛头直指姚振华。紧接着，保监会的处罚通知就来了，吊销资格证书，禁入保险业10年。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-aab19b60ca29d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-aab19b60ca29d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&那时候，更多的人觉得，姚振华要凉了。外界甚至传出他的求救信，假的跟真的一样。&/b& &/p&&p&结果呢，眼看要完的姚振华，在一众闹局者里，活得最自在。&/p&&p&王石黯然下课，华润无奈出局；AB被接管，老板进去了；恒大赔掉70亿，灰溜溜撤退；深圳地铁虽然如愿当上大股东，也是高位接盘，还没回本呢。就连郁亮，也从一线退下，转到二线当董事长了。&/p&&p&只有姚振华，不仅捧回了几百亿的利润，还在四处收购，最近入主了观致汽车，要进军新能源汽车领域了。&/p&&p&到底怎么回事，难道姚振华深藏不露，有通天的背景吗？&/p&&p&不像啊，王石嫌他信用不够，万科管理层一直排斥他，如果姚振华真的背靠什么大树，这帮鬼机灵的人，早就投靠过来了。&/p&&p&到头来，看似威风八面的大老板丢盔卸甲，瞅着其貌不扬的土财主大获全胜，这不科学啊。&/p&&p&那些研究“宝万之争”的专家们，纷纷躲了起来，谁都不肯讲讲姚振华的获胜之道。都不讲，那就让大头来讲吧。&/p&&p&先提一个问题：2015年，如果有个家伙，付20%的首付，在深圳买了套房，请问他现在是赚得开心呢，还是赔得悲伤呢？&/p&&p&闭着眼就能回答，那个时间点买房，这个家伙赚大发了，好眼光，有胆量。&/p&&p&再提一个问题：2015年，如果有位大老板，手里握着几百亿，看好中国房地产，预测到房价将要暴涨，他应该怎么办呢？&/p&&p&几百亿用来买房子，太不现实了，房子是大宗，买卖流程繁琐，操作起来非常麻烦。&b&最好的办法，当然就是买地产股了，买股买龙头，万科首当其冲。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-bb00fcc31fbd659d90d7b5e_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-bb00fcc31fbd659d90d7b5e_r.jpg&&&/figure&&p&姚振华的宝能集团也做地产，也在全国多个城市拿地盖楼，但宝能只是二三线的开发商，盖房子的水平比起万科差远了。与其辛辛苦苦自己拿地盖房，还不如拿钱来买万科股票。&br&&/p&&p&&b&姚振华做的事情，就是掏出几百亿炒了一把房子，炒房谁不用杠杆？&/b&姚振华用了4倍杠杆，普通的炒房者，不也是两成三成的首付吗？杠杆差不多。&/p&&p&2015年大胆炒房的人，只会赚得流油，怎么会破产呢？&/p&&p&&b&姚振华的获胜之道，就是坚定不移地炒房。&/b&&/p&&p&迹象是有的，2015年，央行宽松，释放了一波流动性，房市经过2年的低迷，蠢蠢欲动，深圳率先涨起来，这是上半年的事。虎踞深圳的姚振华，敏感地觉察到了这一切。&/p&&p&到了下半年，股灾出现，大量资金纷纷逃离股市，把万科砸出一个坑，就在此时，姚振华出手了，时机拿捏得恰到好处。&/p&&p&一出手，就是连环出击，牢牢拿住筹码，丝毫不松手。反观姚振华的对手们，谁的炒房决心如此坚定啊。&/p&&p&王石还在国外游学、谈恋爱，早就对国内房价失去了敏感。&br&&/p&&p&华润作为特大企业，多头出击，既没有大举增持万科，也没有一心一意聚焦房地产。&/p&&p&AB，就是一个滑头，见到好吃的咬一口，国内国外到处瞎买，没个主业。&/p&&p&恒大虽是做地产的，但心思也在多元化上，足球、矿泉水、粮油......拿不定主意。&/p&&p&万科管理层呢，早早就公告了100亿的增持计划，但迟迟不见动静，他们在等，等着股灾再往下砸一砸，到时候捡点便宜货。&/p&&p&唯有姚振华，咬住万科不松口，不达目的不罢休。&/p&&p&姚振华真想吞掉万科吗？&/p&&p&不见得，规模庞大的万科，不是那么容易驯服的，姚振华没那么天真。知情人士透露，动手之前，姚振华做足了准备，跟智囊团一起研究了几个月，考虑到了两种结果。&/p&&p&如果进展顺利，能够吞掉万科，那当然最好，姚振华摇身成为最大地产公司的掌门人。如果没能吞下去，万科也是一块好肉，大咬一口，有滋有味。&/p&&p&2015上半年，神仙们都在忙活什么呢？房地产仍旧低迷，那时候喊得最响的是创业，创新，互联网+，风云人物是几位中国版的乔布斯。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-89c5d654f89f62bdecf48da_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1000& data-rawheight=&422& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1000& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-89c5d654f89f62bdecf48da_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&b&但随后的股灾，都懵逼了；紧接着姚振华大手笔买进万科，惊醒梦中人。各路神仙回过神来：搞什么创业创新啊，还是炒房靠谱，房子是宝贝，万科是宝贝中的宝贝，赶紧抢吧。&/b& &/p&&p&于是，2015下半年开始，房价涨势从深圳传导开去，从一个城市到另一个城市，直到遍及全国。&b&跟上炒房节奏的人，猛赚一笔，眼看就要财务自由；傻乎乎搞创业创新的，活下来的，10家里面没有1家。&/b&&/p&&p&最坚定的炒房者，还属姚振华，他把前海人寿募集来的巨量资金，大手笔押在了房地产上，并且大胆加杠杆。对房地产有这样的信心和决心，不大赚一笔，天理难容。&/p&&p&时代飞速发展，5年一个大循环，3年一个小循环，从，一轮炒房完毕，望着高高在上的房价，谁心里都虚，琢磨着该搞点实在的。尤其是最近的芯片事件，又重新激发了万众创新的热情。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-82b5bf0d92e302eac8f8265_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&519& data-rawheight=&262& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&519& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-82b5bf0d92e302eac8f8265_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&新一轮创新潮，扑面而来。就连姚振华，也减持了万科，大手笔投向新能源汽车。他与奇瑞合作，入主了观致汽车，在富阳和昆明分别建设汽车生产基地，总投资预估300亿。&br&&/p&&p&不炒房，造车了，转变值得肯定。比起房子，汽车总还是科技产品；搞新能源汽车，总还是创新。&br&&/p&&p&创新是好事，自主创新更是难得，但嗅嗅事态的进展，仍是一股老味道。芯片事件后，正经事一点没干，A股里涉及芯片的股票猛涨了好几天。&/p&&p&&b&这样的土壤不治理，这样的风气不刹住，我们喊了一轮又一轮的创新，到头来，还是一轮又一轮的炒作。&/b&&/p&&p&姚振华在胜利中撤退了，有些擅长打嘴炮的，不服气，硬把撤退说成逃亡。&/p&&p&&b&唉，赚了几百亿，能逃到哪里去呢？姚振华注定属于这片神奇的土地。&/b&他只是战略转移，从房子转到新能源汽车，凶猛地扑向下一个风口。&/p&&p&长江后浪推前浪，总在风口浪尖玩耍的大鲨鱼，难免不会凉在沙滩上。&/p&&p&大鲨鱼潇洒一世，成败都不枉此生；只可怜了数不尽的小鱼小虾，被龙卷风裹挟起来，相逢在风雨中。&/p&&p&&b&可关注樱桃的财经号：樱桃小财女（ytxcn8），上面有大房子不方便发和被删的文章。为防樱桃小房子被feng事件重演，老铁们顺手点下下面二维码吧！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/eylWTi3E63CUrWkt93xp& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/eylWTi3&/span&&span class=&invisible&&E63CUrWkt93xp&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&欢迎关注本微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8），专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌的短周期，不唯空，不唯多，只唯实。&/b& &/p&&p&&br&&/p&&b&&/b&&p&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//weixin.qq.com/r/gj-p8d-EBIJ7rZuS92qQ& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://&/span&&span class=&visible&&weixin.qq.com/r/gj-p8d-&/span&&span class=&invisible&&EBIJ7rZuS92qQ&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a& (二维码自动识别)&/p&&p&&/p&
编者备注：因为樱桃最近十来天都在成都，重庆和青岛做楼市调研，包括五一期间，所以更新会慢一点，相关的调研报告会在五一之后一个月内陆续整理发出来，后台留言的粉丝们也不要着急哈。 来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：大头任你逃到天涯海角，总…
&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_r.jpg&&&/figure&&p&以下来自：任志强在2018年4月“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”的演讲。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&412& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-4af326a3c2cb154b9661a1_r.jpg&&&/figure&&p&&b&一季度房价暴涨&/b&&/p&&p&我们可以看到1月份的时候，施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢？涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。&/p&&p&利用70个大中城市或者100个城市的指数，看来房价是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因为政府把销售价格给你限制了，所以表面上看是跌了。从有房地产以来，历史上的一个季度计算，今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&现在是“抄底”机会&/b&&/p&&p&我们看到，销售增长了百分之十几的销售额，为什么没钱呢？他们公司基本上是没钱的，这个投资增速是2008年以来增速最低的一年，比2008年还惨，开发商基本上兜里就没钱了。&/p&&p&为什么我们谭总请大家来开这个会？就是这个基金有了一个最好的机会，可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了，开发商要有很多钱的话要基金干吗？去年开发商从境外的融资，388亿美元，今年一季度193亿美元，国内融资很困难，就跑到国外融资。&/p&&p&所以今年一季度，开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融资只有140亿美元，也就是说今年一季度以前，比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会，这是一个很重要的问题，开发商兜里的钱不够了。&/p&&p&所以最开始我说，投资会持续下降，就是因为没钱了，如果还保持百分之十几的高位资金增长的话，可能还会持续一段时间，现在看来要想维持一个高速的增长，已经有困难了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&东北、西部地区不能碰&/b&&/p&&p&分地区看，我们看看东北地区、西部地区，他们的投资增长百分之2.9、1.3，也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长，其中相当一部分棚改，三四线城市主要的力量在这两个投资领域，所以这个支撑效果还是有的。&/p&&p&但是中部、西部的销售是什么呢？销售是高速增长，西部和东北地区。前面我们看到投资是负的，或者基本上是不增长的，可是从销售看，东部地区，投资增长快速地区是负增长销售，负的7.3，中部地区还维持14，西部12，去年前年的高杠杆，导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里，而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&70家上市公司拍卖股票&/b&&/p&&p&今年一季度我们可以看一些数据，融资下降了1.33万亿，下降了20%，企业贷款下降了15.8，委托贷款下降了50%，信托贷款下降了9%，融资下降了80%，所以到3月份为止，企业存款下降了1.21万亿，和去年年底相比。一个季度少1万个亿，开发商手里的钱很紧。&/p&&p&更严重的是，现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了，也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家，70家公司开始拍卖股票，还银行债，信用是非常严重的不足。&/p&&p&有人说，4月25日开始降息，银行准备降准，这是个信号，但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止，1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱，对社会只有4000亿，但主要用于中小企业贷款，而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了，那不是你家娶媳妇儿，所以这个差距是很大的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&调控造成劣币驱逐良币&/b&&/p&&p&另外一个实际问题，比如产品与价格，我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币，就是开发商没盖好房子，你只能盖破房子，越破越好。这个破房子破到什么程度呢？就是上边有一些一期的房子卖的很好，又有空气净化器，又是高级的电梯，又是高级的门窗，二期的价格比一期的还低，于是大家把空调都撤了，把电梯换成最破的电梯，把外墙的瓷砖给弄没了。&/p&&p&总之，以后可能得盖破房子，不能盖好房子，这是一个很麻烦的问题。所以，产品与价格之间的矛盾，尤其是想盖绿色产品，我们想盖环保产品，你不让卖高价，怎么办？&/p&&p&很多企业在扩大规模，但是扩大规模和利润之间产生矛盾，因为你想扩大规模很容易，有钱就行，但是不让你卖高价，你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业，实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园，去年比前年的低，就是只能卖破房子，卖低价，扩大规模，但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾，这是很多人难以理解的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&只租不售诞生“灰色空间”&/b&&/p&&p&另外一个，土地招标的时候，好多加入固定性住房了，你投标还是不投标？要是投标了房子只能租不能卖，坏了。前天开会我问一个人，你的房子租出去没有？他摇摇头，没有。&/p&&p&他是一个月1.5万，一次性交180万，十年的租金，在北京的一个很远的地方，那也就是平均一个月2万块钱的租金，90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿，过去腐败都是送房子，然后这个房子改名就可以了。名字不是你的，法院没法判你的房屋。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&用市场化手段提供住房&/b&&/p&&p&房子不管是不是用来住的，都得有人先盖。但是我们看一看北京，看看很多大城市，都建公租房，建共同产权房和其他的房子，把商业房的比例降到很低很低，或者说基本上没有什么商品房用地，北京可能连四分之一都不到，这个市场是要还是不要？挺麻烦。&/p&&p&最重要的是，这个房子是住的，但是不一定是产权人住的。什么意思呢？你要想限制租赁性住房，租赁性住房就是告诉你不是产权人去租，如果都是产权人的话，哪还有什么租赁房？我自己租不就完了？所以租赁房一定不是产权人住。&/p&&p&这里就出了一个麻烦，不是我们要宣传，而我们实际造成的结果就市场最需要你建房，至少你得把房子建出来，你再说是用来租的还是用住的。&/p&&p&我们刚才叫什么总我也不知道，讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢？他就说大企业都得租我的办公室，都得有流动，那我们人租房子是不是也得有流动呢？他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题，临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢？&/p&&p&比如说媒体人，比如说演员，比如说地产商，他总得来回跑，来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢？这套房子不管是他自己买的还是什么的，如果一个项目干六七年，他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好，还是我租个六七年什么也没剩下好？非常简单的事儿。但是他买了六七年以后，卖了，你一定说是炒房了，就和刚才的流动空间是一个道理，你那个流动空间就是炒空间，这个逻辑是一样的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&越出政策的地方房价越涨&/b&&/p&&p&我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了，政策陷入了一种悖论，这种悖论是非常严重的悖论。大家都说，出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了，&b&我个人觉得，越出政策的地儿，越证明房价要涨&/b&。不涨他出政策干吗？他傻呀？&/p&&p&在座的这些人，我开谭总召开的会，每次都问我，到哪买房子？我说你真傻，政府告诉你到哪买房子了，他在那儿使劲压着，就告诉你到那儿买房子，不压着不就涨了吗？涨了才压着，是吧？如果那个葫芦扔在水缸里头，你不按着不就往上走吗？你按着才往下走。现在按着，葫芦下去，水上来了。你想想，葫芦按下去了，水缸里的水是不是往上走？这么简单的道理还用问吗？政府告诉你到哪买房子，你就到哪去。&/p&&p&为什么？因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲，就像我说的，北京为了这个那个，一大堆，保障房，租赁房，共有产权房，最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢？没供应了，你看的是下来了，过两年怎么办？总得有人想结婚生孩子吧？怎么办呢？所以这是一个很矛盾的问题。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&供给面在扭曲&/b&&/p&&p&价格是来自于什么？来