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办房产证发现公摊面积变小 能要开发商退钱？
来源：大洋网-广州日报
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在预售房当道的情况下，购房者买楼时会与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在办理房产证过程中，房产证的面积往往会出现缩水或者增大的情况，于是关于增加或退还房款的纠纷不断。
在预售房当道的情况下，购房者买楼时会与开发商约定房屋面积，并根据约定面积支付房款。但在办理房产证过程中，房产证的面积往往会出现缩水或者增大的情况，于是关于增加或退还房款的纠纷不断。
记者调查发现，不少购房者与开发商签订的合同都以套内面积来计价，并对套内面积出现差异的处理办法做了明确约定。但在房产测绘时，由于公摊面积的变化造成了建筑面积差异的争议，这类房产合同没有明确约定，不少购房者只能吃哑巴亏。建议购房者，除了与开发商签订商品房买卖合同外，最好再与开发商签订一份补充协议，对建筑以及公摊面积的差异处理方案再做详细约定。需要特别提醒的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。
事因：多变的房屋面积
2010年，李女士在魁奇二路购买了一套78.29平方米，其中套内建筑面积59.40平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米的商品房。计价方式以套内面积计算，该商品房单价为每平方米11508.03元，总金额为683577元。
后来，根据佛山市城市规划勘测设计研究院测绘结果表示，该商品房最终套内面积为59.94平方米。本次实际测绘的面积比之前签订的合同面积增加了0.54平方米。根据合同的约定，该房屋的总房价达到了689791元，于是，李女士向开发商支付了多出来的套内面积的房款6214元。开发商收到房款后，为李女士开具了售房款发票，载明房屋建筑面积为77.97平方米，单价为8846.88元/平方米，金额为689791元。
接下来，李女士的房产证办下来了，房产证上登记的建筑面积是77.97平方米，套内建筑面积为59.94平方米。建筑面积比合同上的约定少了0.32平方米。建筑面积缩水的原因是公摊面积减少了，导致总建筑面积也减少。
开发商要不要为缩水的公摊面积买单？
建筑面积缩水了，开发商该不该退钱给李女士呢？开发商认为，该商品房是以套内面积计价的，因此对于公摊面积差异导致的建筑面积减少，开发商可不做出任何补偿。
但禅城法院指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条，当出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，没有明确约定情况下，而面积误差的绝对值又在3%的范围内，即李女士的房屋建筑面积缩水了0.32平方米，开发商应退还相应房款。具体计算方式为：合同约定总房款合同约定建筑面积实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）。
因此，开发商应向李女士退还的房款为2794.03元（.29平方米（78.29平方米-77.97平方米）。
约定套内面积是主流 公摊面积变化争议大
记者翻阅广东省商品房买卖合同发现，关于商品房的计价方式主要有两类。一类是针对预售房的，如果按套出售，则按套内建筑面积计算单价及总价；如果按整幢出售，则按建筑面积计算单价及总价。另一类是针对现房的，则是按套出售，仅计算总价。
多数时候，开发商都会跟购房者签订按套内面积计算单价的方式计算房款。选择这种计价方式，在合同中对面积差异的处理办法也是以套内面积作为约定条件，而不是总的建筑面积。
如果只是套内面积出现了偏差，那就很好办，按照合同办事，根据合同里“面积确认及面积差异处理”的条款进行处理。但如果是建筑面积出现了差异呢？以套内面积计价的“面积确认及面积差异处理”条款就不适用了。
而开发商往往会凭借合同，拒不对建筑面积缩水做赔偿。
提醒：即使合同没约定 也有退款依据
碰到了面积缩水，在购房合同里又没有对面积差异做出明确约定的情况，购房者怎么办呢？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
另外，特别需要注意的是，商品房买卖合同纠纷的诉讼期只有2年，核定面积的时间通常以政府部门核发的房产证为准。&&&&&& 欢迎网友们扫描下方二维码与我们实时讨论宜昌房产和关注宜昌房产资讯，另外我们定期举办活动，还有奖品发放~群成员和关注我们微信平台的朋友们享有优先权哦~&&&&& 乐居QQ群：&&&& & 微信公众平台：乐居宜昌
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房子搭建了阁楼，占用公摊面积，邻居起诉了，一般会怎么处理？
房子搭建了阁楼，占用公摊面积，邻居起诉了，一般法院会怎么处理？
　问题来自：上海 - 上海　悬赏：0分　咨询时间： 13:34　咨询人：m
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你好～可能会判决拆除。
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您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
属于违法建筑的话，一般会判拆除、恢复原状。
回复时间： 16:03
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违章建筑法院一般要求拆除。
回复时间： 16:40
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
会判决拆除。
回复时间： 16:49
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
属于违法建筑的话，一般会判拆除、恢复原状。
回复时间： 19:39
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
属于违法建筑的话，一般会判拆除、恢复原状。
回复时间： 20:46
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拆除违章搭建，恢复原状。
回复时间： 17:26
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中梁算入公摊面积是地区不同还是我理解错了？
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　　小编我看了一下您的购房需知 看到这段： 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。同时，按照北京市房地要求，凡是在日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。& &中梁算入公摊面积是地区不同还是我理解错了？
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中梁得房录还是可以的，以121.58方为例，实际90.97，公摊30.61，另加赠送面积大概11方;星光123.64方为例，实际90.43，公摊33.2092，赠送不清楚，
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我在北京十几年，没听说啊，您能说说哪个楼盘吗哪个开发商吗？
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要位置靠近垃圾站 靠近 丹凤路&&市中心吗。公摊最起码28%&&
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这个都是按建筑面积的吧
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北京也是按建筑面积销售的
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北京房子10几万一平方，算套内卖也正常
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北京是按照套内面积销售的，也是按照套内面积发房产证的，浙江是按照建筑面积销售和发放房产证的，所以一样的单价就是北京的房子便宜个20%左右，全国按套内面积发证和销售的没有几个省，多数都是按建筑面积发证和销售的
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九十九个麻袋长老
余姚目前都是按建筑面积（包括公摊面积）进行销售的
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