房地产进入“后黄金时代”，房企面临着怎么样的外部格局和内部管理升级，房地产变革创新的方式有哪些，哪些领域是房地产发展的新蓝海，人力资源如何助力企业变革升级？在7月2日的“博志成第九届房地产人力资本论坛”上，博志成首席构架师、行业专家黄博文给出全新的启示和方向&以下为黄博文的演讲节选：&我今天下午的主题是“后黄金时代，房地产企业变革创新的主趋势”，从题目的本身来看，像是在讲房地产，事实也是在讲房地产行业，只是说讲房地产行业之后，我们要转到人力资源管理的组织上来，在面临房地产行业未来变革创新的主趋势下，人力资源工作者、人力资源工作应该怎么做这样一个话题。&被动创新与主动创新我们行业里面经常会说变革跟创新，企业也是一样，但是很多企业在犯一个错误，当企业面临问题的时候，或者出了问题的时候，这个时候才来变革，来创新，在我看来，这已经不是变革、创新了，这是危机管理，或者叫危机处理。所以真正的变革、创新一定是在被迫变革之前，你要来主动的变革，这种变革才是真正有意义的变革。因为行业环境或者你企业内部存在的某个问题逼着你去变，那是危机处理，不是变革，也不是创新，起码不是主动的变革、创新，是被动的。被动的变革、创新成功率是偏低的，有专门的变革学家研究，全球大一点的变革创新成功率不到30%，绝大部分是失败的，很难的。但是主动的变革创新成功率是偏高的，也不会超过50%，但是比被动创新变革成功率高很多。曾经有一位变革大家说了一句话，一定要在被迫变革之前来进行变革。整个房地产行业过去包括未来加起来十年肯定是一个变革、创新作为主旋律的十年，没有一家房地产企业可以离开这个主趋势。也就是说你必须要进行这个创新，无非你是想主动的变革创新还是出了问题被迫去变革创新。我经常会说企业存在的问题有两种，一种问题就是现在已经存在的，已经出现的，通过过去的积累到现在，已经出了问题了。这种问题相对来说还好解决，还有一种问题是，现在看起来没有问题，但是未来的趋势下倒过来看问题，今后有可能变成问题的那些问题。作为一个企业或者企业的核心团队，你必须要有两种功夫，一种功夫是去识别未来有可能会冒出来的问题。第二，识别出来以后，去解决它。归结起来一句话，大家一定要结合房地产行业的总变革趋势的基础上，认真去识别你的企业存在的问题，提前进行变革。这样成功率会高20%多。主动的变革虽然成功率高一些，但是也不会超过50%。你说成功率这么低，不变行不行？不变就会转变成被动型的变革，更麻烦。变革还有一线生机，如果不变革，一线生机都没有。在我看来，主动的变革创新是再创造和再创业的过程。这就意味着很难，今天说二次创业、三次创业，或者创个业，多难！我自己创过业，真的特别难。做企业的经营管理很不容易，尤其是行业发生变化的时候。但是没有办法，要生存就得有魄力去变革。变革创新手段很多，有升级，有转型，有跨界整合。有可能是模式，有可能是产品，有可能是服务，有可能管理，也有可能是你的一支团队升级转型。变革就是三个目的，第一要么为了解决一个问题，第二要么为了塑造自己的核心竞争力，第三要么是为了寻找一个新的机会。有一些变革的动作是兼具了这三者，那就更复杂。我自己建议，你变革尽可能使目标单一一些，如果你试图通过一次变革，解决好多问题，达到好多目标，恐怕更难，你有时候会顾此失彼，单一的目标成功率会高一些。在我讲之前有这么一张关于PPT的变革，大家要知道变革的趋势，变革有多难。站在人力资源的角度，最难的是人的观念的变革。&后黄金时代！最差的时代，最好的时代目前房地产行业在我看来，是一个最差的时代，但是同时也是一个最好的时代。同一种形势，我们从一个角度去看，目前是最差的时代，从另外一个角度去看，又是最好的时代。差的时代体现在，整个行业的平均利润率在持续下滑，据统计，年下滑速度是1.5个百分点左右。面临了几个问题，比如去库存的问题，尤其是三四线城市；比如说很多企业拿不到地，房子好卖的地方地价高，拿得到地的地方房子不好卖。前天在西安跟大家探讨，我问他们的融资成本，人家的融资成本可以做到4.5%，做到5%，现在很多融资成本10个点都算便宜的。比如说要转型，很多企业不知道怎么转型。很多企业没有核心竞争力，没有核心竞争力你就没有产品溢价能力。比如说同样一块地别人去拿可以赚3000万，你去拿由于没有产品溢价能力，还得亏2000万。从这个角度讲，我们这个时代是最差的时代，从另外一个角度讲，这个时代又是最好的。这么些年，我一直不同意进入白银时代，原因是我们这个时代又是最好的时代，一直到2020年左右，会维持在9万亿以上。整个价格过去几年包括未来几年，实际意义上会往上走，政府各种各样的动作，还有城镇化等等很多因素。未来机会会特别多，后面还有15个机会。综合这些去看，目前的行业形势，因为前面说的那些原因，竞争越来越残酷，越来越激烈，看起来是白银时代。但是后面又有15个很大的机会，所以又是黄金时代，所以我起了名字叫后黄金时代，就看你有没有本事。后黄金时代跟前黄金时代比，最大的差别是行业的游戏规则变了，仅此而已。举个例子，这排坐了一个先生叫白璐，他来自于江西新力，2011年才进入这个行业，现在同时开盘19个项目，今年目标要做到100亿。在新力这种企业看来，目前根本不是白银时代，是特别好的的黄金时代。比如坐在第二排的（宏梁），他的公司在所谓的白银时代，他们发展的还是蛮不错的，上半年已经57亿，今年要完成100亿就不是那么难了，持续在发展。一万多家客户，各种各样的都有，对于这一类型的企业来说，他们的老板或者他们的高管不认为目前是白银时代，为什么他能做到？有他的功夫，有他的竞争力。今天上午金科的王总说到，金科最早大家给他帖了一个标签是洋房专家，这就是核心竞争力。这个行业目前既是最好的时代，又是最坏的时代，对于某些企业来说，是最好的时代，对于另一些企业来说，是最坏的时代，就看你怎么做。弯道超车最好的时候就是在这个时候，行业好的时候，大企业永远是大企业，小企业永远是小企业，你没有弯道超车的机会。只有行业出问题的时候，你才知道你有没有弯道超车的能力，在弯道上拖拉机有可能把奔驰挤到稻田里去，在直道上，拖拉机基本上没有可能。还有一个数很可怕，前50家房企占行业总量的数，2013年是25%左右，2015年32%左右，那就意味着大企业越来越大，但是行业总的量又没有太大的变化，大企业越来越大就意味着小企业在受到挤压。后黄金时代有特别多的机会，我这里写了一段文字，现在的人越来越贪生怕死，越来越贪图享受，正因为他贪图享受，才带来像文旅、休闲度假的机会，如果大家不贪图享受，埋头拉车，一天到晚都在干活，还会有休闲文旅吗？整个社会在发生深刻的变化，整个人性也在发生深刻的变化，随着社会的变化和人性的变化，整个房地产行业的机会，升级跟转型的机会就冒出来了，所以未来的机会会特别多。后黄金时代，房企方向的抉择我这里写了15个机会，也许还有更多的机会，未来什么样的房地产企业能活下来？大概五种企业能活下来，能活的挺好，五种以外的企业能活，但是会活得越来越艰难。哪五种企业？一种企业就是超大型的国有企业，为什么他能活下来这个理由我不用多说，众所周知，他有资源。第二能把资本市场的价值发挥到极致的上市公司，在我看来很多上市公司压根儿就没有把资本市场价值发挥到极致。第三种区域性的龙头，他在全国也许不大，也许没有名气，但是在某个区域他是龙头，因为那个区域的资源会向区域龙头聚集。第四种公司是在这15个领域的某一到两个领域做到极致，我们就叫他领域的龙头。说一个故事，日本有一个企业叫（金刚组），活了1473年，千年老店，因为他只做一件事儿，就是佛教的寺庙的设计、施工和维修，他一千多年只做这一件事，这个细分领域做到了极致。这种企业你别看他规模不大，但是永远是这样子，不会死。第五种能活下来的公司，未来在资产管理上有独到之处的企业，会活得很好。在我看来这五种企业会活得不错。未来这个行业的游戏规则或者生存发展是什么？要么成为五种企业的一种，要么跟五种企业的某一家合作，要么就成为他，要么跟他合作。就意味着你要不然在一个区域深耕，做到极致，要么再一个领域深耕，做到极致。为什么这是15个领域？原因就是前面那张PPT，因为社会在发生深刻的变化，因为社会的变化，带来人性的变化，带来人对住房需求的变化，导致在这15个领域有机会。后黄金时代，思维的变革创新归结一下成四个方面，博志成最近一年以来自身也在做很多研究，包括也在升级，也在转型，其中做了一个重要的工作，专门有人去研究房地产百强企业在过去五年变革创新的案例，房地产百年强企业过去五年我们收集信息研究他，这些企业在哪些领域做过什么创新，成功无否，失败与否，原因是什么。研究以后我们发现一个特点，百强企业在过去五年所有的创新像万花筒一样，归结起来就是四种创新，这四种创新就是行业未来的趋势。百强企业代表这个行业最好的百家企业，他们过去在这四个方面做各种各样的创新，那就意味着从这四个方面驱动向前发展，驱动起来以后就变成趋势。第一个叫人本，什么叫人本？就是以人为本，以人的需求为本进行创新。这是一个哲学概念，举个例子，比如说这几年大家对物业公司越来越重视，要是五年以前，你收购一个物业公司，人家会免费给你，巴不得你收购。现在收购一个物业公司试试看，要高价，大家都认为物业公司越来越棒，为什么越来越棒？因为互联网，物业公司是互联网的入口。除此以外，人对房子的需求已经发展到这个阶段，导致物业公司越来越壮大。现在人买房子是要生活方式，购买的是一种生活方式。什么最能代表生活方式？除了硬件，其中就是物业服务了。比如说前几年刚需是主流产品，从两三年以前，刚改或者二次改善，未来二次改善或者三次改善的东西会成为主流产品，为什么？人的需已经到了这个阶段。不光是房地产行业，任何行业都是一样。第二产业思维，研究下来发现一些特征，这一百家企业在过去五年有千千万万个创新，但是为什么有些企业的创新是失败的，而另外一些企业的创新是成功的？有一个特别重要的因素，所有创新单点成功，单点和单点之间可以串成以供今后可复制的模式，所以他成功了。单点成功不代表着你成功，或是单点成功可以供多个单点复制的模式，才能成功。过去的百年企业都在关心模式的创新，而不是单点的创新。第三互联网思维，互联网+在房地产行业是不存在的，是错误的，一定是房地产+互联网，而不是互联网+房地产。至少有80%的O2O公司在未来几年会死掉。在房地产行业没有人说话300万买一套房子在网上买，所以一定是房地产+。第四金融思维，它本身是一种资产，有两个属性，一个是固定资产属性，一个是金融属性，对于有钱人来说，都有多套房，对他们来说，房子是金融属性。正是有这些需求在牵引着发展，而不是那些基础需求。过去在这四个方面进行各种各样的创新，这四条主线好不好决定你这个企业的未来。基于前面所有的分析，目前房地产行业大概有六种思维在做转型，第一种房子提供商变成生活模式服务商。第二开发商变成城市运营/配套服务商。第三开发商向投资商/经营商转型。第四开发商基于泛地产的服务商转型。第五开发商向金融机构/资产运营商转型。第六，你怎么看待客户决定着你怎么转型的方向，过去经常说客户，从现在这个阶段或者未来来说，客户不能叫做客户，他应该叫做用户，客户和用户不是一回事。每一家房地产企业到目前为止，应该先对自己进行再定位。&后黄金时代，房企如何应对在此基础上，对战略要战略重新思考。战略取舍，比如大与强的取舍，你要是做大还是要做强，大体现在哪些方面，强体现在哪些方面，是体现产品品质、服务品质，还是盈利能力，还是模式的可持续性？除了思考取舍以外，还要思考协同，尤其是多元化的公司，协同怎么做。还有不同阶段怎么去协同。比如上个阶段公司规模是5个亿，下个规模要做到10个亿或者50个亿，这两个阶段怎么衔接起来，怎么勾兑起来。房地产企业在不同的阶段面临的问题，还有特征和差异，变革的方式方法都不一样。如果是讲领导力，就这些方面做深度的剖析，把这些东西纳入到领导力的范畴。模式的变革，现在比较流行的一个模式在房地产中就是高周转，但是80%的企业对高周转的理解是错误的，以为做事的速度快、项目开发速度快就叫高周转，有时候项目开发速度越快，周转速度越慢，有时候你使劲的开发，钱砸进去房子卖不出去。高周转与建房子的速度基本无关，与决策、投资、报批报建、营销及专业协同关系密切。未来的高周转模式出路在于兼容个性化、兼容高品质的模式，所以你们一定要研究高品质、高周转的模式，而不是像原来恒大那种中低频次的高周转。高周转无非在谈效率要提升，更多强调的是资金效率的提升，业务效率提升单独拿出来说，比如说业务效率要提升这些方面就很重要，决策效率要优化，要提高，投资布局及投资效率，流程优化，产品线规划，大规模定制，乙方管理，合作伙伴战略化这一类的东西缺一不可。要系统的解决这个问题，有的说谈到组织能力，意味我把架构弄清楚了，组织能力就搞定了，它至少遇到十几个因素的影响，要系统的做这个事儿。&后黄金时代，住宅业务出路为什么要谈这些？肯定要战略导向，要运营导向，要经营导向，这些东西都不清楚，未来面对问题怎么做？比如说住宅，住宅业务未来的出路在哪里？第一去库存，如果去库存这个事儿不解决，你都活不下来，还怎么谈未来！我们曾经研究过去库存大概有九大类方法，有很多很巧妙的办法去库存。住宅业务的突破基础就是去库存，去现在的库存，还有去未来的库存。什么叫去未来的库存？不要把未来建的房子又卖不出去，又沉淀下来成为库存。住宅业务出路之二，人性化跟个性化。房地产行业有一句话很著名的话，李嘉诚说的，地段地段还是地段，到现在应该改了，应该以客户为为主的人本思维，人性人性还是人性。什么叫做人性？关注体验，关注使用，关注行为，关注场景，包括设计景观也好，都要关注社会生活的场景。人性有什么？人往高处走，从单到群，从被动到主动，你要去关注这些，这跟未来的设计文化、设计活动，户型，社群的打造，还有景观的设计都是有关系的。比如度娘去找一找，未来做文化综合体，做心力教育，欣力养老。住宅业务另外一个出路就是智能精装修，现在有很多这方面的创新，未来不是在卖房子，是在卖服务，像小米的智能系统，包括乐视，华为也在做，大家可以去考察考察，是未来的趋势。还有智能服务，包括像康桥也在智能服务上做包括养老，包括社区，包括教育等等做了很多创新。未来这个东西是竞争的焦点，而不是卖房子。后黄金时代，是泛地产的春天行业的规则，行业的游戏规则，行业的总趋势，不同领域突破的路径大概跟大家梳理了一下，现在归结到组织能力上，归结到管理上，要支撑。有一万个机会，如果是一群傻瓜，你也抓不住，组织一团糟，管理一塌糊涂，你也抓不住。解决现在的问题，积累未来的能力，现在的问题我现在没法说，但是未来的能力我知道，因为未来的趋势我清楚。你现在在做什么，我看一个资料就清楚，待上天知道你未来需要解决的问题是什么，别看现在你没有出现这个问题，过两三个月就会冒出来。不知道未来会怎么样的原因是他看不到未来的趋势，这样他就会永远在困惑，未来的问题冒出来一个又是当下的问题，这是很麻烦的一件事。所以你必须要研究行业的主趋势，必须要通过跟外部的对标。最近在谈对标的企业特别多，前段时间我们帮雅居课做对标管理。帮广州越秀，这都是几百万级的企业。王总的金科也曾经去对表，西安的一个国有企业也对表，我们服务过很多企业，跟他们系统的对标这个事儿。那样也就抓住的行业的总脉络，除了核心的财务数据没办法以外，其他的信息都会知道。对部外标，内部变革。外部对标让团队有危机感，居安思危道理是对的，但是很少有人做到居安思危。未来管理变革的主线是，以任务为主线，但是要关注人，慢慢对事儿的关注调整到对人的关注。一个行业新的管理动作、管理模式出来都不是碰巧的，都是有内在的原因的，看起来是一个偶然事件，其实不是的，是行业和企业发展到现在必须关注的，必须关注的就是员工变成股东这个道理。现在有一些相互跟投的杠杆都做到1：5了，老板要有很宽阔的心胸才能做到。变革创新的关键—团队。所有的活儿都是人干的，有些企业说我优势体现在资源，请问资源是谁整合的？还不是人吗？我公司的产品品质特别高，请问产品品质高是谁打造出来的？不还是人吗？所以团队至关重要。团队首先要有高度，还得有宽度，团队要没有这几个度，怎么抓住有高度、有难度但是又巨大无比的机会呢？不要撒芝麻一样，一步一步来，很多企业从项目总开始，包括我们共也是一样，你们是关注一个企业，我是恩关注行业，所以我的人有研发出生的项目总办，董事长、总经理等等。市场竞争越乱套的时候，市场定位越重要。从形式上来讲，要改变过去单纯听课的作风，比如我们跟金科城市总培养的时候，就不完全是听课，这样效果才会提升一点点。我们的公司是做培训出生的我都会说这话，培训只是太平洋的一点点，要做好人力真的很难。有很多，阅读，听课，学习，圈层活动、O2O。不代表住宅没有机会，比如旭辉，旭辉是房地产行业过去五年的奇迹，今年他能做500多亿，上半年做了300多亿。他老板说一了句话，我们公司的住宅规模没有超过500亿的时候，所有的人不要喊转型，他坚信在住宅领域就能做到500亿。从内容上来讲，不管要关注管理，还有经营、战略、领导力和创新。&博志成的使命博志成使命，关注社会的变化，关注人性的变化，这个基础上要去研究行业，挖掘案例，提炼规律，解决问题，助力客户。从去年开始，我不认为博志成是一个培训公司，如果还把我们定位成一个培训公司那是错的，会死掉的，是没有生命力的，培训只是协助客户解决问题的方法之一。从战略梳理到模式，到企业文化，到运营体系，甚至IT、团队培养等等，整体去协作他去思考，去执行，去努力。培训是一种方式，咨询是一种方式，就某一个单个项目，某家企业做了一个企业大学，比如说一块地的定位，这是一个层面解决问题。我们未来是要整合资源，分享资源和解决问题。在研究的时候，我们一定要确保它的可知性性，它的差异化，它的个性化。无论是从培训跟咨询跟教练有差异，面对客户的高层、中层、基层的时候又要差异，到专业经理，跨出去做项目总，再回来做职能做，在上面做集团的副总。他在这个业务能力、管理能力、经营能力之间不断的组合他的能力。我们思考也是一个道理。对我们来说传统的服务，培训等等，要不断的随着行业的发展去升级，但是我们要在新的领域创造更多的服务能力和服务价值。比如协助客户做企业大学，比如说重点关注文化、旅游、地产，重点关注产业地产，重点关注房地产+，重点关注金融，包括产业基金等等。我们也在不断的升级，当然是在传统的服务产品持续产生的基础上。我就不多说了，代表博志成把我们自己最近研究的一些东西提炼提炼，还有未来要做的一些服务告诉大家，分享给大家。希望对大家有一些启发。谢谢各位！******************************博志成近期课程杭州7.8-10&博志成项目总特训营201601期重庆7.16-17&营改增政策下的招标采购策略、谈判技巧、定标及供方管理南昌7.16-17&甲方与总（分）包尖锐问题处理及工程四大核心问题实例解决南宁7.20&拓客体系和拓客技巧青岛7.23-24&房地产企业移动互联网O2O营销模式实操应用天津7.23-24&社区商业主题定位业态布局、商业规划与空间组织合肥7.23-24&房地产住宅批量精装修管理体系搭建和风险防范南京7.23-24&房地产营改增会计核算和纳税申报表填制实操专题培训临沂7.28&2015融创逆势强销之“拓客”方略郑州7.30-31&房地产项目开发各阶段成本控制重点与实施西安7.30-31&房地产项目运营关键点把控及实施案例深圳7.30-31&龙湖景观设计溢价、施工质量管控与效果呈现把控成都7.30-31&房地产全营销工作坊——精准定位+销售业绩提升+项目落地乌镇8.13-14&文旅地产游学******************************微信后台回复“课程”可查看大纲内容微信报名：回复“姓名 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周二 （丙申年【猴年】六月初二）今日关键词：房产&家居【新闻目前国内文旅地产四大模式：主题游乐型、景点依托型、度假酒店型，以及文旅小镇型。每一类“兵刃”，都不是刻板的存中国的房地产正在进入“后黄金时代”，也就是进入到多业态时代，房地产行业已快速发展了10多年，而今在房地产行业博志成博志成是业界最优秀的房地产人才培养综合服务商！我们将持续为您推送优质的文章，欢迎推荐给您的朋友关注！博从今年5月1日起，备受关注的“营改增”将扩大试点行业范围。其中，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业这个世界上有两种人，一种人是强者，一种人是弱者。强者给自己找不适，弱者给自己找舒适。想要变得更强，就必须要学日，胡润发布2015年全球华人富豪榜，王健林以2600亿财富首超李嘉诚成全球华人首富。三次俗话说，30岁以前靠能力，30岁以后靠人脉。现代社会是人情社会，无论在生活中还是在工作中，除了自身条件和努力李嘉诚的女秘书跟李嘉诚工作了20多年，准备辞职离去。李嘉诚看她兢兢业业干了这么多年，为了能让她安度晚年，拿了针对舆论有关“财税改革推进速度低于预期”的疑问，财政部部长楼继伟７日说，确实有些改革进度没有达到预期，如税制改革进度稍慢，但总体改革达到进度。后续改革需要进一步转变理念，破除利益藩篱，各方合力推进。即使是富和富，官和官，显贵和显贵也不会成为真正的朋友。因为有利益，有分别，有取舍，有轻重，有顾虑，能分出三六九等，尘世利益纷争之心蒙蔽了真情，因此，也不会有真正的情义。生活不是战场，无需一较高下。人与人之间，多一份理解就会少一些误会；心与心之间，多一份包容就会少一些纷争。不要万达、绿城、万科……这些都是中国响当当的大佬级地产公司。每个优秀的公司都有其独特的优秀基因，这些叱咤地产圈的龙头企业又有什么不同特点？曾有人对比过中日的农村状况，不比还真不知道，一比果然吓一跳。单从房子来说，日本农民的房子不管是建设的过程还是2月21日，中共中央、国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确了城市规划建设管理工作的指导思想、总体目标和基本原则。最近看到知乎上有人提了一个问题，觉得很值得分享给大家。问题是：为什么有些人开车到家后，会独自坐在车中发呆？王石：对于互联网与移动互联网，万科和我都是外行。你们和万科团队接触过程中也能感觉到，他们会表现得很吃力。但你们又不好表现出你们的不耐烦，毕竟这个品牌还挺有名。2013年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权，日本国内举国欢腾。对于上了年纪的人来说，这一消息让他bonzercn专注房地产行业，集培训与咨询为一体的综合型服务公司热门文章最新文章bonzercn专注房地产行业，集培训与咨询为一体的综合型服务公司