买婚房遭遇“房跑跑” 房子被查封 房主失联
经青岛乐士居房地产经纪有限公司介绍，来自临沂刚大学毕业的小刘和男友共同出资购买了青西新区唐岛湾F小区一套已经有17年房龄的二手房准备用作婚房。买房的过程一波三折 ，但种种反常迹象并没有引起小刘的足够重视，直到她将39万的首付款交到了房主手中发现对方迟迟不配合办理房产过户并最终“失联”后，小刘才开始紧张起来。现在，房子被法院查封，房主不露面，房子何时才能顺利过户遥遥无期…………
房主写下无债务纠纷保证书
小刘一家来自临沂农村，刚大学毕业不久的小刘和男友小黄感情稳定，有了双方父母的资助，两人准备买下一套房子后就结婚，未来幸福生活的轮廓在两个年轻人的眼中那么清晰。
因小刘和小黄两人的家庭经济条件都并不富裕，因此一套面积103㎡ 、价格69万元，位于青西新区唐岛湾F小区已经有17年房龄的二手房，成为了两人婚房的理想之选。而这套房子，是青岛乐士居房地产经纪有限公司(以下简称乐士居)登记的房源，房主姓王。
10月8日，小刘、房主王先生和乐士居三方约好于当日下午2点到青西新区房产交易大厅查验房源。“他只带了房产证，没拿身份证，人家不给查，”小刘回忆起那天的情形：“一看查不了，我也拒绝签购房合同。当时中介劝我签，我们还起了争执。”见小刘如此执着，王先生写下一纸按有手印的保证书：“武夷山路XXX号X单元XXX无任何债务纠纷，否则定金20000元悉数返还。”
见房主写下了如此保证，小刘终于同意签署购房合同，并且三方约定于10月9日再次到房产交易大厅查验房源。
10月9日，小刘的父亲和她在中介的陪同下再次来到了房产交易大厅，但房主王先生并未准时现身。当日下午2点30分，王先生赶到了约定地点。“他说他酒店有喜宴，很忙抽不开身。”小刘回忆。
39万元给了房主“助其还贷”
10月9日那天，房主王先生还给小刘带来了一个“坏消息”：房子被法院查封。但小刘称对方并未提及查封原因。随后，乐士居退还了小刘的两万元订金，三方经过协商后决定，等房子解封后再继续履行购房合同。
10月12日，小刘再次接到了乐士居的通知，要她当日中午12点到房产交易大厅查验房源，小刘欣然同意。
本是约好三方共同查验，但小刘到场后被告知中介和房主已经查验完毕。“他们指着一个窗口说不信可以去问那个工作人员。我去问了，工作人员告知我说房子有抵押贷款，贷款还清后房子就可以正常买卖，”直到现在小刘才提出一些疑点，“为什么我还没到他们就把房子验完了?他们让我问的和我要买的是不是同一个房子?”
听到工作人员说抵押贷款还完房子就可以正常买卖，小刘又放下了一颗悬着的心。随后，她向房主王先生支付了4万元定金并给了中介占房屋总价1%的6900元中介费。
一个星期后，小刘再次接到了房主和中介的消息：“他们找我要首付，说要还房子的抵押贷款。中介跟我说抵押贷款是30多万元，但具体数字也没透露。”买房心切的小刘一想到房产交易大厅工作人员的那一句“抵押贷款还完就可以正常买卖”心里就像有爪子在挠。
“当时我提出把剩下的35万元首付给中介，中介让我直接给房主。”小刘说。后来，小刘通过青岛农商银行给房主王先生的妻子刘女士的账上汇去了35万元，王先生给她开具了收据。
首付支付后，小刘与房主夫妇以及中介一同前往了邮政储蓄办理买房按揭。“当时也按照要求提供了很多材料，我觉得还挺正规的。”小刘说。
离婚证摆到了买房人眼前
按照购房合同约定，首付款付清后3日内，房主空出房子供买房者入住。10月21日，小刘成功入住。接下来，小刘就进入了对方承诺的等待给房子解押的时间。但让她没想到的是，这样的等待竟然一眼看不到边。
就在小刘入住的前一天还发生了一件事，但这是她后来才从中介处知道的。小刘告诉了城市信报/信网记者接下来她有记录的每一个时间节点：
11月18日，乐士居告知小刘按揭审核已经通过。11月20日，小刘来到中国建设银行缴纳了房屋维修基金5294.31元。11月22日，乐士居告诉小刘网签已经完成。11月26日，小刘开始与乐士居协商过户问题，但乐士居告诉她他们在房产交易大厅查到房屋抵押贷款未还清，并且房屋于11月25日被法院查封。11月27日，小刘与中介见面并得知此时房主王先生已经离开青岛回到了老家黑龙江。
小刘傻眼了。“我给房主打电话，他说他家里老人生病了，他回家陪老人，说过段时间就回来，”小刘说：“最后，我们约定的是12月5号他回来解决问题。”
12月5日当天，小刘与乐士居久等房主，但王先生一直未出现。无奈之下，中介与王先生的妻子刘女士取得了联系，但让小刘目瞪口呆的是，一纸离婚协议和离婚证通过微信摆在了她的眼前。“她说她已经跟房主离婚了，房主一分钱没留给她，让我们以后别再找她了。”小刘说。
直到这时，小刘才从中介口中得知：10月20日，中介与房主一同到银行还贷，因有逾期，未能还上。而待还的抵押贷款金额为57万元。
该房产以总价69万元出售，当时小刘从中介口中得知还有30多万元的抵押贷款未还清，于是支付了39万元的首付款。照此推算，在小刘支付了首付后，抵押贷款已能基本还清，但抵押贷款非但没有还清，反而从“30多万元”变成了57万元。小刘支付的39万元都去哪了?是对方当初对未还抵押贷款的实际金额有所隐瞒?还是房主将小刘的39万元挪作了他用?
房主曾涉劳务合同纠纷
据小刘介绍，王先生在李沧区经营一家酒店。根据小刘提供的酒店名称和王先生的姓名，城市信报/信网记者在李沧区政府信息公开网站2014年“一季度新审批公共场所公示”中查到了酒店的许可证号“鲁卫公证字[2014]第0XX号”，但记者在“全国企业信用信息公示系统(青岛)”中并未查询到相关信息。
发生变故后，小刘开始怀疑起房主此前的经济状况。
10月22日，也就是小刘入住房子后的第二天，有人上门向王先生讨债。
11月29日，小刘清楚地记得这个星期天。就在这个星期天，她来到了王先生曾经营的酒店，酒店大门已被水泥封死。通过向附近商户打听，小刘得知“他的酒店在四五个月前早就关门了”，并且因劳务纠纷，“他被人告了”。房主王先生被告上法庭这件事是真的，而且他败诉了。
城市信报/信网记者找到了两份在日下达的执行裁定书：(2015)李执字第805号及(2015)李执字第806号。
前者显示王先生欠仇某劳务费人民币5000元、违约金人民币1000元;后者显示王先生欠张某劳务费人民币9000元、违约金2000元。
记者调查了解到，王先生此前经营酒店的场所为向他人租赁所得，年租金40万元人民币，王先生先支付了20万人民币。后租赁人赵先生与承租人王先生发生了经济纠纷。
12月16日下午，城市信报/信网记者拨打了王先生的两个手机号码，其中一个号码已为欠费停机状态，另一个号码接通后转而提示“您拨打的电话已停机”。随后，记者又拨打了王先生前妻刘女士的电话，无法接通。
12月15日，小刘再次去到了房产交易大厅，这次她要求工作人员对房子在签订购房合同前后一段时间的状况进行了查验。她得知，房子仅在11月25日被李沧区人民法院查封过一次，也就是说“10月9号那天他说房子被法院查封了是 骗我的。”
中介：问题出在房主
签订购房合同之前这套房子到底有没有问题?中介公司在接手房源时有没有对房子的各项情况进行详细考察?为此，12月14日下午，城市信报/信网记者联系到了青岛乐士居房地产经纪有限公司一门店的店长王女士。
“我们是做信息行业的，房子在交易的时候我们必须到房管处去验证(房产证)你知道吗?我们也是带着客户一块去验的，都没有问题。房子还差一步过户的手续就可以完成正常交易的时候被法院查封了，房子首付款在房主手里，但房主找不着人，现在主要是这个问题，”王女士说：“如果房子是有问题的，面签我们是不会进行的，而且网签也是网签不上的。从网签(已经完成)上就说明这个房子是没有问题的，网签到过户之间的这个过程房子被查封是谁也控制不了的。现在就是房主的问题。”
对此事中介将如何处理的问题，王女士表示：“从开始到现在，我们一直是很配合，我们也在积极联系房主，我们告诉客户该起诉起诉，不管怎么样我们让她先保全这个房子，但她就是不去做。而且她的损失该承担的我们也会承担的，我们并没有说不管。我们也挺无辜的，我们也是受害者。”
黄岛公安经侦：属经济纠纷不属于诈骗
见事态发展至此，小刘慌了神，她的第一反应是：报警。
但当小刘找到了黄岛公安分局经侦大队时，对方却没给小刘立案。这是为什么呢?
12月14日下午，城市信报/信网记者联系到了黄岛警方，对于未能给小刘立案的原因，警方给出了如下解释：
“这个房子在买卖时在银行是有抵押的，如果要进行买卖过户的话必须先要进行解押，对吧?正当房主准备解押的时候，他可能涉及了其他的经济纠纷，欠别人钱，房子被法院查封了，查封以后就暂时不能交易了。假如房主虚构事实，这个房子不存在，这有可能构成诈骗。但这个房子是存在的，而且他们之间也签订了购房合同，问题是在履约过程中出现的，这种情况说到底是一种经济纠纷，不是诈骗。当事人让我们立案去抓房主，这个不符合程序，她应该到法院起诉房主。”
律师：是否涉嫌诈骗有待事实进一步核实
经过对整个过程的仔细回想和思考，小刘始终不愿相信对方是“无意而为之”，那么律师对于这件事又是怎么看的呢?12月14日下午，城市信报/信网记者咨询了山东颐衡律师事务所的丛伟律师。
丛伟律师在看完小刘对整个事情经过的描述后提出了一点疑问：从11月18日起，发生的每一件事几乎都是中介告知她的，她本人有没有经过核实?
丛伟律师介绍，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。“是否构成诈骗罪首先要看他是否以非法占有为目的，即是否存在主观故意，”丛伟律师说：“在这件事中，我们可以做两种架设。如果说房主说的是属实的，即他把钱拿去还了抵押贷款，但因为产生了逾期，最后没有完全办理解押，但是钱还在，那么他在主观上就没有占有买房人钱财的目的。在这种情况下，这就只是一个民事纠纷。另一种情况是，如果房主编造一个理由，他明明知道抵押贷款不止30多万元，而且他拿到这个钱之后并没有到银行办理解押，而是将钱款挪作他用，也就是说房主在一开始就抱有占有买房人钱财的目的以解决他的眼前之急。如果是这种情况，那么我认为就已经符合诈骗罪的构成了。”
另外，丛伟律师指出，理论上网签时是需要购房人带着个人有效证件和相关材料到房产交易大厅亲自去办理的，“她到底办没办她自己也不知道?”
12月15日，记者就此询问了小刘。小刘表示，网签为中介全程代为办理，自己并没有参与。至今小刘仍未能确认网签是否成功。
房主凌晨突然发来短信
12月16日，记者从小刘处得知，房主王先生突然“有信儿”了。
小刘介绍，12月15日凌晨3时许，王先生突然给自己的父亲发来了短信。
“我确实有事儿，不方便接你们的电话!这个钱，一分钱瞎不了，你把利息给我算明白，我从下个月开始，每月给你打钱，最少5万，打完为止，房子你们先柱(住)着，就先不要找我了，你把你的账号给我发一个，就好了。实在对不起，大叔。”
小刘还提及，王先生在短信中把自己名字中的“洁”字打成了“杰”。12月16日白天，她再没收到房主的任何消息。
本报将继续关注此事。 文/城市信报/信网记者 图片由当事人提供
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买了二手房房主反悔咋办
　　作为我们老百姓来说衣食住行，买房子应该是头等大事，尤其是在大城市一套房子动辄几百万上千万，所以买房子时就更要小心谨慎了。
　　由于房价经常受市场还有政策的影响，所以许多时候我们签了合同付了款了，房主却突然告诉我们这房子不卖了，那么遇到这种情况我们应该怎么办呢?四川坤弘律师事务所律师教大家如何遇到该问题，可以通过以下几个方面进行维权。
　　(四川坤弘律师事务所)
　　一、如果您确实看上了这个房子，比方说它的位置价格都合适，那么在符合法律规定的条件下是可以要求房主继续履行合同的，也就是通常所说的“强制过户”。
　　根据我国《合同法》第107条规定;“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者要求赔偿损失等违约责任。”
　　所以从法律的角度来看买房人要求强制过户完全是可行的，但是，要求强制过户必须满足一定条件才行。
　　那么，强制过户具体需要什么条件呢?
　　条件一：房子没有被抵押;
　　如果房屋已经被抵押了，那么买房人需要帮助房主把欠款还上，解除了抵押后才能过户，还款解押的这笔钱会算作房款。
　　条件二：买房人能支付全款;
　　如果通过贷款买房，一旦原房主不想卖了，不给过户也不配合办理贷款手续，那么买房人很难获得贷款审批，法院也不能要求银行必须放贷，所以人民法院一般判决强制过户的前提是买房人有能力支付全款。
　　条件三：房屋没有被人民法院查封;
　　在起诉之前建议大家先到房管局去查一下这个房子是否因为其他案子已经被查封了，如果已经被法院查封了，在解封之前是不能办理过户的。
　　二、除了强制过户还有其他办法吗?
　　买房人还可以采取以下几步措施要求房主承担违约责任或者赔偿损失：
　　第一步：及时聘请律师取证;
　　如果房主违约不卖了，买房人可以通过向房主发书面文件、电话录音、短信、微信等形式取证，拿到这些证据之后依法向人民法院起诉。
　　第二步：确定损失;
　　通常在房屋买卖合同里都会约定违约一方要承担10%-20%的违约金，这种有明确约定的当然可以依照约定。若房价上涨过快，房屋差价这部分损失人民法院是可以酌情支持的。
　　第三步：及时采取保全措施
　　大家要及时对于被告的房产或其他财产采取查封、冻结等保全措施防止被告转移资产，这样法院的判决下来后，买房人才能顺利拿到钱。
　　最后，四川坤弘律师事务所律师温馨提示大家：买房子不仅要选好房，也要看对人，大家一定要增强法律意识，保护自己的合法权益。
编辑：蔡炜
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买到查封的房子怎么办？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
存了多年的钱，好不容易买下了一套房子，可是等到的时候才发现，这房子竟然被查封了！这下该如何是好呢？今天就为大家解答一下这个疑惑。买到被查封房应该怎么办？根据《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》表示，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就是说，只要购房者同时符合三个条件，分别是已经支付全部价款、已实际占有、没有过错，那么即使买到查封房，只要你向法院提出异议，并作出说明，法院就会将房屋解封。但是，如果房屋在另案中被人民法院依法保全查封，那就要分两种情况进行讨论：第1种，当的成立在保全查封之前，购房者可以依据《民事诉讼法》的规定提出异议，异议成立的，对查封予以解除，异议不成立的，予以驳回。第2种，当房屋的成立在保全查封之后，买卖双方的行为均属于违法行为，除无效之外，其行为还可能受到法律的制裁，因为司法查封拥有绝对法律效力，在查封期间是绝对不允许处分和流通的。　　购房被查封房需要注意什么？　　有些房子即使被查封也是可以交易的，但前提是必须取得查封该房产的国家机关同意，因为只有当国家机关同意，并解封房产，你才能真正拥有这套房子。但是，购买被查封房还是有一定风险，且比较麻烦的，所以你一定要注意好以下几点。　　1、 查验证件　　要求售房者出示与诉讼相关的资料，比如诉讼书、法院受理通知书等，了解清楚案件相关的信息，比如案件经过和涉案金额等。如果案件是正在进行时状态，你也可以前去旁听案件的开庭审理过程。　　2、 与查封单位协商　　如果你确认要买下这套房产，你就必须要求售房者前去查封该房产的国家机关进行协商，时间允许的话，你也较好亲自前往相关机关，了解清楚机关是否同意对该房产进行解封。　　3、 支付房款　　国家机关如果同意对房产进行解封，并且允许交易的话，你就可以支付房款了，但你需将房款以售房者的名义交给查封单位，同时要求售房者为你出示收据，而不能直接将房款交给售房者。　　4、 办理过户　　房款支付完毕之后，你需要找一个第三方来保管，当然，如果你觉得售房者很可靠的话，也可以让他保管，然后就可以继续办理过户手续了。
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