想投资写字楼? 多认识几个行长 最好别碰P2P
来源：凤凰房产
作者：楼先生
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壹英国诺曼·福斯特事务所在杭州一共有3个项目，猜猜哪个最先交付?中信银行杭州分行新大楼！就是钱江新城“大金球”旁，那个形如金钻的土豪大楼。对角线托架结构，高99.9米，造价18亿，今年10月启用。想投资杭州的写字楼? 这类金主最好多认识几个。因为，世邦魏理仕今天下午刚发布的一份重磅报告说，目前，杭州写字楼租户行业排行中，金融业遥遥领先，占37%。上半年杭州优质写字楼行业租户构成领先到什么程度？看第二名就知道了。互联网、IT与通信业，只占14%。租赁面积来看，最财大气粗的也是它。需求以中小面积为主的杭州写字楼，㎡的大面积租户，主要来源于金融业等。板块来看，钱江新城守得云开见月明，终于成为杭州头号金融重地，占比为39%。黄龙和武林跟随其后，分别占30%与15%。杭州金融业租户分布而在市中心板块，楼品老化，配套跟不上，大面积写字楼供应难找，这些都是常见毛病。最典型的是庆春一带，曾经的“华尔街”没落得厉害，只占12%了。这一趋势，跟住宅市场如出一辙。市中心的老小项目，往往再便宜都没人要。大家逐渐喜欢往外围一圈搬，要办公环境，要车位够停，要有食堂和配套。贰钱江新城崛起，跟黄龙形成“东成西就“之势。是因为近年来，杭州金融总量和金融综合竞争力，双双排名浙江省内第一。2015年，浙江省金融业增加值为3049亿元，杭州占到了约三分之一。金融机构数量，也从2010年的275家，发展到了2015年的409家。杭州金融业全省占比与杭州金融机构历年增长现在的钱江新城，就是银行集中营。还有一些外资银行，这两年一直缩减办公面积。但对楼品要求又高，因此不约而同从黄龙往钱江新城搬。从2014年开始，P2P/财富管理、金融信息服务等非传统金融公司野蛮生长。到今年6月底，这类公司已占到金融业租户的六成之多。去年起，P2P企业经营风险爆发，出现了大量整治和退租。武林和钱江新城首当其冲。金融业各细分行业租户面积占比一个在白马大厦上班的电视台小姐妹，某天在楼里偶遇投资公司的朋友。原来该公司刚刚被坤和中心清退，就近搬过来了。钱江新城某项目更夸张。一共5. 2万㎡的面积，租给了108家企业。其中光P2P公司就有30家。该项目一度空置很久，刚好碰上P2P热潮，倒也租满了。整幢楼里几乎没有整层客户，全是小公司。那些P2P公司成天有一堆客户上门，遇上大伯大妈组队来吵架，那吵闹劲就别提了！叁托马云的福，杭州的电商普及程度非常高，真的是带一个手机出门，用支付宝就能刷遍全城。2015年，信息经济实现增加值2314亿元，同比增长25%，占全市GDP的23%。阿里巴巴等IT企业的活跃，使得互联网科技租赁需求以27.7%排名第二。和金融业一起，构成写字楼租赁需求的近七成，占据垄断地位。在全国17个城市中，贡献率仅落后于北京。2015年主要城市IT行业占比黄龙云集了杭州最多的IT企业，占60%。这里有众多计算机、半导体、手机通信和互联网的大企业，比如飞思卡尔半导体、华为、阿里巴巴等。其中，黄龙万科中心和德力西大厦，是黄龙新近供应的稀缺写字楼项目。文三路一带的原有IT公司，以及拿到融资想要高速扩张的科技类公司，需求都有蔓延过来。杭州IT与互联网行业分布城西分流了18%的租赁需求。和阿里巴巴相关的电商类企业，基本留在了西面。钱江新城也有15%的份额。软硬件、技术服务以及金融类IT租户，主要在东边。此外，尽管IT类新兴企业很多属于初创，承租能力差，但杭州仍然展现了电商之都的本色。互联网电子商务类租户胃口很大，占到整体的58%。肆在这份《2016写字楼租户普查报告》中，世邦魏理仕对23个代表性写字楼、1200家入驻企业，进行了上半年租赁记录的梳理。下列图表，展示了杭州写字楼市场的轨迹和温度。2009年起，钱江新城供应面市。到2015年，已占市场近半体量。杭州优质写字楼总存量已超过336万㎡。杭州优质写字楼存量杭州优质写字楼租金处于较高水平，仅次于北上深广。近三年增幅也比较健康。中国主要城市优质写字楼租金作为规划人口300－500万的“大城市”，杭州将形成几个新兴商务区。它们是：滨江、未来科技城、钱江世纪城、奥体和城北运河商务区。杭州新兴写字楼板块年，杭州写字楼约有100万㎡新增供应。和其他二线城市相比，除了宁波，远低于其他，不存在高风险。未来写字楼供应
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成都写字楼的带**空调的物业费一般是多少?
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一般都是20左右。下班后继续开的话就贵了哦,按小时算
每个小区的物管费都不同,一般就15元左右
每个小区的价格都是不一样的哈!
那要看什么样的写字楼了,比如时代8号的物管费都是20元,一般点在大概在15元的样子吧。差一点的10元。
每个小区费用都不一样,但也差不了多少。
这个每个小区的物管费时不一样的哈!
你好,成都现在的写字楼一般都带有**空调了,物业费从10-15块不等
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得知儿子即将与她团聚，老人感动的泣不成声。
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　　每天早上7点起床，先坐25分钟公交车，再挤40分钟地铁。家住成都老会展中心沙湾附近的罗先生，开始了在新会展附近上班的旅程。
　　“上下班来回花掉的时间超过3个小时，每天再加加班，这个班上的有些苦逼。”罗先生表示，“当然喜欢上班的地方就在家附近，但是传媒行业现在大都不在市中心了，特别是新媒体公司几乎都在城南。没办法，要选择喜欢的工作，就只有在南门的南门咯。”
　　关于如何选择上班地点的问题，相信每位上班族都有自己的考虑。在成都，绝大部分的年轻人不想在城北上班，这几乎是公认的真理。
　　“城北环境不太好，又没有好的公司，面试了几家公司，上班地点都在小区里面，还有在批发市场的，待遇又给不起。”刚刚毕业的陈雪（化名）告诉记者，她最终选择了在高新区上班，虽然远一点，但是工资还满意，上班环境好不说，最重要的是看到了发展前景。
　　调查显示，80%的成都年轻人，都不愿意在城北去上班。主要原因有三点：一是城北环境不太好；二是城北工资不够高；三是城北上班没有好的写字楼。
　　从事多年人力资源工作的刘女士认为，“现在年轻人选择上班的地点，大都要求环境好，交通方便，比较向往大的综合写字楼，能够接触到较高的圈层。”
　　与城南的高端写字楼办公相比，城北写字楼的缺失早已不是什么新鲜事了。以北门汽车站梁家巷为例，占尽一环路的天时地利人和，梁家巷附近到现在都没有一栋严格意义上的写字楼，唯一醒目的南玻商厦，也只是“挂着住宅的头，卖着写字楼的肉”。而且还供不应求，工作人员在谈到商厦租赁情况时说“现在已经没有出租的了。”
　　梁家巷因为靠近繁华的市区，导致写字楼供应不足。五块石和火车北站片区，由于写字楼的严重缺乏，周边又是老牌商贸区，批发市场的老板们，也需要一个办公室，目前很多住宅小区完全代替写字楼行使商业用途。
　　在临近茶叶市场的五块石片区，小批发市场数量庞大，对小型办公写字间的需求极大，办公用地主要集中在附近的恒业星园小区，商用也多为满足茶叶市场需求为主。
　　由于地理位置相近，商业结构也多是以小型市场为主的情况类似，以致于火车北站和五块石两大片区对办公环境的需求极其相似，集中于纯住宅小区中的办公环境早已不能满足日益增长的商业需求。加上商住混合，导致小区环境脏乱差，停车场豪车遍地，电梯口却是垃圾扎堆。如此办公环境，让人想心情愉快都难呐！
　　如此这般就很好理解年轻人为什么都不愿意在城北上班了。然而，城北写字楼的缺失并非由于需求量小造成，并且恰恰与之相反，强大的市场需求下却是极小量的写字楼供应，所以才使得住宅小区要“不务正业”的担当起写字楼的功用，并且租金仍旧居高不下。
　　随着金牛万达，以及龙湖?北城天街项目的入驻及热卖，城北特别是火车站附近的写字楼空白得到了一定程度的填补。事实上，这两大综合体的核心并非写字楼，而是更加侧重综合商业体，不能完全满足市场需求。
　　而蓝光中央天地作为城北首个真正意义上的高端写字楼，毗邻火车北站，地铁7号线上盖，一经推出便受到了市场和业界的高度认可。行业人士表示，蓝光中央天地的纯写字楼项目，将改变城北无高端写字楼的历史。
　　据悉，成都火车北站旁蓝光中央天地地铁商铺，一经面市即受追捧，跃居城北商铺热销榜首，城北冠军热门商铺。现在，就在五块石商圈的蓝光中央天地，限量30套全城钜惠，回馈业主，特价优惠，错过不再。
　　以商贸为主的城北区域，商业潜力不容置疑，四通八达的交通网络更能成为写字楼的重要支撑，并在某种程度上能够为写字楼的延展辐射打下坚实基础。况且随着北改推进和城市功能的调整，城北商区化零为整的趋势愈加明显，写字楼市场的需求量正在进一步扩大，投资价值凸显。
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高端市场这次终于扬眉吐气。中原地产刚刚发布了9月份写字楼物业认购排名，除了城南早已亮相的新天府国际中心以158套认购量位居榜首外，成都高端写字楼新秀·创想中心、绿地世纪城分别夺得写字楼月度第二和第三名，而最关键的是后两者竟然都是城北的高端写字楼项目。可见经过长时间的蛰伏，城北高端写字楼成交量终于爆发。业内人士分析，在天府大道、东大街等传统高端商务区过度开发竞争激烈的同时，一直以来市场需求没有得到有效满足的城北高端写字楼“洼地效应”愈加明显，广大投资者已经看到城北高端写字楼的增值潜力，此次华侨城·创想中心和绿地世纪城等城北写字楼首次进入全城写字楼销量前三名已是最好的佐证。供应重心转移，城北步入台前这是此前谁也没有预料到的结果。中原地产发布的9月成都写字楼成交排行显示，新天府国际中心、华侨城·创想中心、绿地世纪城三大项目分别夺得月度销售前三名，值得注意的是后两者均是来自城北，这标志着经过较长时间的铺垫后，城北高端商务正式步入台前。从9月份的楼市数据不难发现，市场重心正在从传统的城南、城东转移到城北、城西区域，尤其是城北占据的比重日益增加。中原地产公布，从新开盘项目来看，9月份办公物业有银杏广场、龙城高新天地和华侨城·创想中心3个项目开盘，其中银杏广场为西一环区域，龙城高新天地位于高新西区。而城北代表性高端写字楼项目华侨城·创想中心则是首次开盘，此次共推出265套开盘当天就销售200套，“诚意金客户转化率达100%，销售情况较好”。成都华侨城公布，创想中心开盘当天成交金额事实上达两亿元，在目前写字楼供过于求的大环境下，华侨城·创想中心的热销无疑为城北的高端商务环境树立了投资信心。冷热不均，投资者看好城北成都写字楼市场整体行情并不容乐观。仲量联行日前发布的第二季度大中华区写字楼报告显示，成都和青岛两个城市的办公楼空置率均接近40%，居全国之首。2013年二季度末成都甲级办公楼空置率为38.4%，较2012年底和一季度均有小幅下降，但成都仍是中国主要城市中甲级办公楼市场空置率最高的城市之一。仲量联行华西区研究部总监马伟在接受媒体采访时就表示，城南是目前成都空置率最高的办公楼区域，2013年二季度末，南部新区写字楼空置率达到50.3%。和城南比较起来，城北写字楼市场呈现较为强烈的反差。“与城南写字楼比较起来，目前城北的租金回报率相对更加吸引人。以金牛万达广场为例，甲级写字楼要到12月才交房，但现在有业主已经成功地把写字楼租给了企业，且月租金高达约100元/平方米。”一位开发商同行告诉成都商报记者，他们现在准备在金牛万达广场内租一整层用于办公，现在询问的月租金几乎都约100元/平方米，而去年金牛万达广场平均售价在1.2万元/平方米，照此计算其年投资回报率达到约10%，这是城南写字楼不可想象的高水平，这也是当前投资者更愿意到城北来买写字楼的原因。城北高端写字楼潜力巨大“近两个亿的成交额超过了预期，总体来看，整个大城北区域仍然缺乏高端写字楼，随着城北专业市场外迁和城市功能结构的调整，写字楼是城北早晚都必须弥补的重要一课。”成都华侨城地产事业部副总经理邵秋兵告诉成都商报记者，创想中心投资者中自用的比例较高，原来在城北发展多年的生资、钢材等专业市场商家本身实力雄厚，同时对自身企业形象也有提升需求，成都华侨城经过8年时间的打造，现在的欢乐谷主题公园、高端住区、商业广场等相继建成，高端商务是成都华侨城重要的功能板块之一。位于北二环的瑞安城中汇也即将推出写字楼，按瑞安的计划，两栋写字楼中有一栋已有多家机构投资者商谈整栋购买，另一栋散售写字楼现在也有大宗买家准备整层购买。“除了瑞安的企业品牌号召力外，整个大城北依然有较大的投资吸引力，类似于荷花池商家本身就具备投资实力，现在我们也在接触一些服饰品牌的总代理商家，他们都有将企业搬进写字楼的愿望。”瑞安内部人士透露，除了荷花池商家外，还有不少城北的企业、酒店等前来商谈整层购买，现在就有城北的酒店准备购买瑞安的写字楼用于酒店经营，城北原来的酒店档次相对较低，万达、瑞安等进驻后为城北商业、酒店的档次提升提供了条件。“北改”引擎拉动城北商务经过一年多的推进，备受市场关注的北部城区老旧城区形态和生产力布局改造(简称“北改”)已取得不错的成绩。目前已经确定的27个基础设施建设项目全部启动，交大路、解放北路等完成路面整治，成为城北重要的出入城通道；启动23个城中村、棚户区改造项目，完成了11个棚户区改造项目；海宁皮革城、万达广场、成都国际商贸城等重大产业项目相继开业；驷马桥水果市场等17家专业市场向青白江、彭州等二三圈层调迁，顺利关闭将军碑等6个货运场站。
与此同时，城北的整体区域环境也得到了极大的改善。以往，制约城北房地产市场发展的最关键因素就在于区域环境。如今，随着“北改”工程的推进，这一短板正在得到逐步改善。截至今年6月，成都“北改”工程已推出91个招商地块，总面积达13000余亩，签约项目30个，其中旧城改造项目12个、产业发展项目10个、基础设施建设项目8个，项目签约资金高达1048亿元。很显然，在这一堆数字的背后，是未来城北迅猛发展的坚实基础。相信，在北改工程的驱动之下，未来城北将呈现一个宜居宜商的全新时代。成都商报记者 李杨
本文来源：四川新闻网-成都商报
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