限售的房子你敢买吗 五证不全为什么有人买
日 19:39来源：凤凰财经
有些风险可以用法律手段规避，有些你根本控制不了。
限售房只是一个笼统的概念，因为交易时间的规定、产权状况、债务情况等方面的原因导致在销售时受到一定限制的房子，都可以看做是限售房。因为卖家急于脱手，又有交易限制甚至是产权方面的风险，这类房子的价格都会有明显的优惠。一边是实惠的价格，一边是纠纷的可能，这样的房子到底能不能买，该怎么买？《好运·MONEY+》来帮你理清楚。
1、交易时间离限售到期日越长，风险越大。
2、交易经手的人越多，风险越大。
3、操作中的控制权是风险控制的关键。
未满期限的动迁房
为什么有人买？
动迁房通常都被规定了上市交期限，在房主获得产权3年以后，才能上市和普通一样正常交易、办理产权过户手续。如果房主在这3年内急需大笔现款，要卖掉动迁房，急用加上产权暂时不能过户，会开出一个比较便宜的价格。买卖双方交付完钱款，约定3年期满时办理交易过户。
风险是什么？
上海联业律师事务所主任律师王展指出，主要的风险是不能从一开始避免原房主把一套房子先后卖给多个人。即使买卖双方签了交易合同，也因为房子被限制出售，不能在房地产交易中心办理住房交易备案登记。别不把这个程序当回事，它能依据合同锁定要交易的房子的产权，如果要把房子再卖给下一个人，对方只要去交易中心查验一下产权登记状况，就能知道这套房子正处于交易中。如果不能办理这个登记，一切都无从查起。
就算房主没有一房多卖，在上市交易期限未满期间，买卖的任何一方因为房价涨跌而反悔，不愿意配合对方办理过户，另一方就算到法院起诉，也不能保证交易最终达成。法院通常会认定合同有效，但是因为限售，不能办理过户登记手续，会倾向于判定这是个无法履行的合同。限售是地方级的行政法令，法院判定以认可限售为前提，诉讼时没有达到交易过户的条件，合同只能解除。
永庆房屋行政课课长邱瑞文也提醒，这期间还有可能发生房产被另行抵押的情况，或者房主有其他大额债务，这套房产也可能因为债务问题而被法院查封。
风险可控程度：一般。
风险控制方法：
1、用交易房产做抵押。房产不能交易，但房主能用它做抵押。具体方法是，买房人的款作为借款付给房主，房主用房产作为还款的抵押担保。即使房主将来反悔，不愿过户产权，又不愿意归还买房款，你将来也能获得这套房子的产权。但由于各地的执行尺度不同，要在购买前咨询交易中心，抵押房产是否在限制过户的范围。
2、用房主其他房产做抵押。仍然把首付款作为借款付给房主，但用房主其他的房产产权到交易中心做抵押。在买房人顺利取得交易房产的产证后，再解除其他房产的抵押。万一将来发生纠纷，可以通过民事诉讼，要求法院拍卖房子来获得赔偿。
需要小心的是，抵押前必须去交易中心查验这套房子的价值够不够担保付款，足够了再做抵押，万一不够，即使申请强制执行，都没办法补偿你的损失。房主配合买房人过户登记、买房人配合房主解除抵押的义务也要在合同里规定。
3、做租赁登记。双方不签买卖合同，按市场租金水平签20年租期的租赁合同，并去交易中心做房屋租赁备案登记。房子使用居住权交给买房人之前，买房人一次性付清10年的房租。同时，双方签一份协议，对关于双方买卖的事项做细致的约定，在协议中要说明：因为目前不具备交易过户的条件，现就具备交易过户条件时怎么进行交易过户做个安排。
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科技 · 健康　　随着一轮轮调控的密集出台，公寓成了政策的“避风港”，低总价、面积小、门槛低，不限购不仅是投资客的不二选择，也成了刚需的考虑对象。　　　　目前郑州市场上在售的公寓产品大概有53个（不完全统计），可是却出现一“寓”难求的尴尬，有些公寓产品要么小开发商、五证不全，要么拿地好几年未动工、位置偏远，要么土地有问题……鉴于此，小编扒拉了一遍郑州市场上的公寓产品，今天主要盘点的是郑州8个区域43个公寓产品，并结合郑州市场给大家一些投资公寓的建议！　　郑东新区4个　　　　郑东新区的公寓产品大多集中在龙子湖片区与高铁片区。该区域白领、年轻群体居多，是公寓的温床，如果在此投资，建议首选高铁片区、龙子湖片区。绿博、白沙建议谨慎观望。　　近两年该区域的很多写字楼项目去化困难，也开始做成公寓向外出售。海赋国际、新里卢浮公馆、方正紫湖公馆现已无公寓产品在售，汇艺悦公馆也仅有少量公寓产品在售，可以预见未来的租赁市场一片“红海”。但是依托郑东新区的发展，该区域的公寓项目值得考虑。　　虽然郑东新区区域好，但也需谨慎，比如象湖里，小开发商开发，无论资金实力与经验都欠缺，地理位置与周边环境也不及东区的其它在售公寓项目！　　投资性价比较高的项目首推万科誉，万科打造的精装公寓产品，地铁3号、5号线经过，位于郑东高铁片区，周边的写字楼居多，而且该公寓产品由3栋楼围合组成，精装LOFT还推出双入户户型，再加上后期万科的物业管理水平，还是蛮值得期待的。　　金水区7个　　　　金水区的公寓产品位置都很好，交通便利，周边的配套也比较成熟，然鹅，教育扛把子金水区很多公寓产品却是迷之尴尬，不过瀚海、华尔中心、海亮时代one(目前只有少量房源在售)可以关注。　　清华城项目地铁3、4号线通过，是其优势，但是网上关于该项目的评价却不怎么好。这应该不会是空穴来风吧？对于该项目，谨慎。　　恒祥百悦城在该区域位置还算挺不错的，周边的配套也比较成熟，适合年轻人居住，但是开发商一般，一直前期内购，最近又传抱了中信的大腿，建议观望。　　还有三个黑名单的项目是科创smart公馆、金田数码中心、万创都市公馆（没有列入表格）。　　科创的那块地是住宅用地，规划成了商业，据说以前是太极置业的，太极置业因为资金问题，拿来抵债，后来科创接手，不知道是因为经济原因，还是土地问题，项目一直没有动工，拖了好几年，在过去三个月的涨价潮中，该项目以11000元/平方米的低价，诱惑了不少客户跳了“坑”，导致的结果就是维权多次发生，因为低价诱惑，交了50%首付款的客户，真心伤不起。　　金田数码中心，手续不全，小开发开发，科技市场这几年也不景气，不推荐。　　万创是城改用地，比较复杂，虽然占据了好位置，但是小开发商，资金链紧张，五证不全，无论资金实力还是开发经验都很弱。　　中原区4个　　　　中原区的公寓产品也不少，质量却不咋样。靠谱一些的如华强城市广场与盛润锦绣城仅有少量公寓产品在售，该区域还有7个公寓项目，比如锦艺国际轻纺城、鑫苑都市公寓等公寓产品均已售罄。　　升龙的产品，刚需值得考虑，虽然维权消息不断，但升龙的实力还是有的，起码不用担心房子烂尾，总之对升龙的酒店式公寓尚需谨慎。　　德实邻里苑与该区域其他在售公寓项目相比较偏，小开发商开发，谨慎。　　二七区7个　　　　总体来说，二七区的公寓产品位置、周边配套，开发商等都很一般，除了瑞士酒店公寓，都距离主城区比较远，虽然有几个项目日后有地铁的辐射，但是至少也需要5年开发周期，而且据该区域的租金水平来看，租金收益不容乐观。　　瑞士酒店公寓在二七商圈，这么好的位置，却从14年开盘至今，去化困难，不得不考虑开发商的实力。　　长隆广场这个项目证件不全，工程进度也是一拖再拖，谨慎入手。　　还有一个锦绣山河项目，目前有少量的现房公寓在售，面积在50-80平左右。该项目周边教育资源丰富，有陪读需求的客户也比较多，但体量大，有4000套以上房源，未来的出租将会面临租客严重不足的现象。　　惠济区4个　　　　惠济区公寓产品不多，但是质量还算可以。　　永威的公寓可以关注，永威品质还是不错的；美景的产品临近北大学城，日后的租客群体也有市场，小面积精装修，门槛低，可以考虑，但项目目前只有少量公寓房源在售。　　金茂城、金钻公馆小开发商开发，经验可能缺乏，谨慎入手。　　高新区9个　　　　高新区公寓产品很多，没有梳理到表格中的项目还有金熙总部港在售的公寓，面积在80-160㎡左右，面积比较大，位置距离城区也比较远，没有在该片区工作的话，不推荐。该片区还有睿达广场、糖果时光目前没有公寓产品在售。　　在高新区，公寓产品呈现井喷态势，虽然日后的租赁市场比较大，但还有很多住宅项目在涨价潮前都是低价入市，对公寓产品的冲击不小，日后的出租率将面临挑战。　　公园道一号、新芒果春天、翰林国际城，有地铁经过，可能会在一定程度上扩大租客范围。　　石佛艺术公社，该项目位于高新区的门户位置，样板间做的很夸张，虽然是精装修，但还是谨慎看好。　　管城区5个　　　　管城区比较尴尬了，道路坑坑洼洼屡遭吐槽，老小区也比较多，而且城区改造工程居多，未来几年的居住氛围与环境都不尽如人意，日后的居住需求也有限，租金回报率不高，出租可能困难。　　正商华钻周边的配套较成熟，临近地铁2号线，正商又是刚需王，开发商实力不用太担心；光之谷附近的人流量大，周边有一些批发市场、建材市场，居住氛围会比较乱，loft出租收益有点尴尬；兴忠启程项目是小开发商开发，有很多的不确定性，风险较大，谨慎。　　经开区3个　　　　经开区作为区域新秀，长期在附近工作的可以考虑，但目前的人流量有限，而且在经开区的这几个公寓产品很一般，周边的配套极度匮乏，交通也不便利，谨慎购买！　　还有一些产品，所在区域距离主城区比较远，比如洞林湖片区、平原新区、中牟、白沙、绿博、上街、南龙湖等，按照郑州目前的发展水平，这些区域的公寓产品最好结合自身需求，谨慎入手！　　投资公寓产品在郑州到底有没有未来？　　郑州市场上的公寓产品如雨后春笋般爆发，日后的去化会面临挑战，至于郑州的公寓产品值不值得投资，我们从需求角度给出以下分析。　　郑州是一个省域单核城市，虹吸现象明显，根据数据显示，年郑州市流动人口增量在全国占第六位，流入人口达185万，仅比深圳少流入10000人。再加上今年几个大城中村的拆迁，几十万的流动人口，万亿的市场规模，给租赁市场带来了“红海”。　　据郑州市场上某租赁公司的数据显示，郑州的租赁群体大多在35岁以下， 22-29岁租房族占据总房客的80%。而这群人在租房时，又要求保证个人空间、居住环境、家具配套、社交需求等，在此之下，日后随着90后群体的涌现，公寓产品就相对会受欢迎。　　总之，随着郑州经济的发展，人口的流入，有限的工资在高房价面前高攀不起，租房需求还会进一步的扩大，投资好地段，大品牌开发商的公寓产品还是有一定的市场。　　但是郑州这两年公寓产品也呈现井喷态势，可以预见未来的租赁市场也是竞争激烈。　　如何投资公寓产品？　　1、明确目的：自住or投资？　　如果打算自住，你需要知道以下几点。　　首付比例高。如果打算自住，你需要了解公寓基本都是商业性质（极个别项目除外），首付比例明显高于住宅，而且以前开发商的首付分期活动，现在也被明令禁止，对于刚需群体来说，高首付就是一个天然门槛。　　转手成本高。作为刚需群体，如果是为了自住，你需要知道，公寓不能落户，周边的一些对应的周边住宅小区的划片教育资源与你无关。并且转卖时税费成本比较高，需交纳契税3%，个税差额的20%，营业税5.6%，加上土地增值税等，计算下来大约增值部分的30%-40%将用于缴税。　　自住成本高。物业费、水电费及各种维护费用等隐性成本，均属于商业性质，比普通住宅高出不少，尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。　　另外一个需要提前做好心理准备的就是，居住舒适度不高，公寓产品普遍容积率比较高，一梯十几户甚至更多，入住后，你会发现办公跟居住混合，环境比较乱。　　如果你打算投资，就要考虑是否长线投资了。　　说到投资当然离不开投资回报率，即日后的租金收益，这是一个长线的投资过程。说到租金收益，在这里给大家一个计算参考，一般来说，投资房产如果能够跑赢通胀，就算一个不错的投资选择，鉴于通胀率波动太大，我们以贷款利率作为参考，如果投资回报率高于贷款利率，就算不错的投资。取2016年最新的贷款利率中间值4.6%作为一个参考，按照理财公司评估投资价值方法来算，即月租金乘以12除以总价就是投资回报率，如果低于4.6%，就不适合投资，以44平均价13000元毛坯LOFT计算，总房价是572000，再乘以4%是22880，然后除以12，即月租金为1906，如果再加上装修的话，月租金在2000元才值得投资。如果日后投资LOFT，可以隔成3室，按照目前1000元每间的租金水平，收益还是可观的。　　2、买公寓产品，首选大品牌开发商。鉴于郑州市场上开发公寓产品的很多都是小开发商，拿地很多年，却迟迟没有动工的具体时间节点，这些楼盘都需要谨慎！　　3、地段很重要。如果你是前期自住，后期投资，要结合自身的实际需求出发，比如你在金水区有一份相对稳定的工作，那选择的范围就要首选金水区和郑东新区。　　优先选择主城区，是因为中心城区人口密集，日后供应稀缺，出租率、投资回报率高，另外还有一些政策导向密集且强烈的新兴区域，日后随着产业升级、交通配套的完善，伴随而来的是大量的办公、就业需求，将会使公寓的租金、价值得到较大提升。　　4、买公寓产品，尽量买精装修的。公寓产品装修成本高，选择精装修会省去很大的人力、物力与财力。　　5、交通。选择有地铁或将要通地铁的楼盘，日后会一定程度上扩大租客范围。　　6、投资公寓最好选择小户型。公寓一般按套出租，户型小，总价低，收益率也相对较高。　　7、物业管理水平不容忽视。目前在郑州市场上，公寓的物业基本不作为，导致的直接结果就是，墙壁、楼梯各种小广告，垃圾无人清理，这些不仅降低居住的舒适度，日后还会直接影响产品的出租率。　　以上就是给大家盘点的一些公寓产品，欢迎后台留言补充，至于投资郑州的公寓产品，是不是一个“坑”，就看怎么选择了。　　总之，楼市有风险，投资需谨慎！　　楼盘具体信息以售楼部信息为准
楼主发言：5次 发图： | 更多
　　1线是投资，郑州是真的刚需啊，最好别限购，限购会让房子长得更快
　　@妖姬莫羽馨追
00:37:24　　1线是投资，郑州是真的刚需啊，最好别限购，限购会让房子长得更快　　-----------------------------　　是的，昨晚又出政策了，刚需真的伤不起！　　1、升级现有限购政策，将180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围。　　2、非郑州户籍家庭，在本市购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。　　3、使用住房公积金贷款购买首套自住住房的，不仅要严格执行贷款金额不超过相应最高贷款限额，月还款额不超过家庭收入60%的规定外，市住房公积金管理中心要严格按照缴存余额规定的倍数发放个人贷款，不得突破。　　4、税务部门对定价过高、涨幅较大的房地产开发项目应进行重点稽查。　　5、对脱离实际提高住房销售申报价格，经查证实际销售价格明显低于申报价格的，由房地产主管部门约谈企业，责令限期整改，拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。
　　正弘的数码港已经不能网签了
　　又升级调控了…
　　@tnxetc
01:12:49　　又升级调控了…　　-----------------------------　　〒_〒，嗯嗯，是的！限购，限制了外地客户的购买资格；限贷，限制了改善客和投资客的购买力。前期会有许多因为购房资格丧失、首付比例增加退房的，而对于满足购房资格的刚需客，有更多的选择空间了。
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郑州“中信广场旧城改造”项目签约 总建面12.3万方
“中信广场旧城改造”项目签约仪式近日在中原区政府会议室隆重举行。中国通信建设第四工程局有限公司、郑州宏略房地产开发公司、中原区建投公司三方派出代表签约。中原区副区长成小波、王泰峰，中原西路街道等主要负责人参加了签约仪式。
“中信广场旧城改造项目”是中原区2013年政府工作报告中唯一提到的旧城改造项目，项目位于中原西路和西三环交叉口东南角，用地面积约1.54万平方米，规划建筑面积约12.3万平方米，预计投资5亿元。两年后将建成一个集总部办公、高档酒店、商业百货、高档住宅(现有122户居民原址安置)为一体的城市综合体。中国通信建设第四工程局有限公司总部已确定入驻，将对街道的商贸经济发展、产业结构调整起到强力拉动作用，对于改善西区现有的人居环境，提升核心城区城市品位意义重大。
（来源：郑州晚报）
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业态：甜品|软饮需求面积：12-30㎡拓展区域：全国甜品|软饮1简单耶业态：超市需求面积：万㎡拓展区域：全国超市2永辉超市(YH)业态：快时尚需求面积：25-60㎡拓展区域：东北快时尚3CAPTEN业态：甜品|软饮需求面积：20-40㎡拓展区域：上海,江苏,浙江甜品|软饮4享甜业态：超市需求面积：80-700㎡拓展区域：全国超市5九利正韩国商品工厂店(KPFD)业态：游艺游乐需求面积：400-800㎡拓展区域：全国游艺游乐6MRX狼人俱乐部(MRX Werewolves Club)
“微”观商业地产
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2017郑州三环内购房黑名单 这30个楼盘千万不要碰
日17:17&&来源：陪你晒郑州
　　不靠谱小开发商、五证不齐、资金链紧张、持续内购、高容积率、物业差、烂尾风险等特点的楼盘，不仅不建议购买，并且最好打死都不能碰。本文深度盘点和分析2017年郑州三环内六大区域，那些坚决不能碰的楼盘。
　　金水区：7个
　　明天世纪
　　地址：金水区农业路信息学院路交汇处向北500米路西
　　理由：明天世纪为小铺村的城改项目，处于成熟区域，能够享受现成的商业、医疗、教育配套资源;不过该项目和金成时代广场(资料 图库)很像，属于“拆掉一个城中村，再建一个城中村”的典型案例，这要是因为项目安置房的面积远远大于只有6栋楼的商品房，而商品房盖得又像安置房，给人一种“筒子楼”的感觉，居住舒适度差。
　　开发商为河南祈福明天置业有限公司，原来混迹于公交广告行业，后来转型做了房地产，作为一个没有标杆作品的开发商，可以说非常青涩，且不靠谱：项目占据较好的地块，但证件迟迟批不下来，这对于资金实力有限开发商来说是致命打击。
　　所以，好地段+烂项目+半吊子开发商，存在很大的烂尾风险，不建议购买。
　　开祥御龙城(资料 图库)
　　地址：金水区金水东风路与天明路交汇处西北角
　　理由：开祥御龙城在2016年1月份的时候，出现了业主交房维权事件，主要是因为房屋质量差、偷工减料严重;前期给业主学区房的错觉，一期交工之后才发现文化绿城双语小学上不了了，只能上天明路小学，让业主大呼上当;此外，楼间距窄、容积率高、户型不合理、绿化不好、和拆迁安置房在一个院内，居住舒适度受到极大影响。
　　综合来看整个项目，只剩下区域位置这一个优点了。
　　亚新美好城邦
　　地址：金水区农业路沙口路东北角
　　理由：开发商亚新集团，作为郑州本土开发商，属于较为知名的房企，也开发过二七“橄榄”系列、东区茉莉公馆、白沙亚新紫藤公馆等不错的产品。
　　而亚新美好城邦位于金水区核心区域，周边有丰业广场、同乐文化广场和国贸商圈等大型商业体，亦有硕果幼儿园、南阳路第二小学、金水区实验小学、华林幼儿园、千叶幼儿园、华晨幼儿园、郑州第七中学初中部等诸多教育资源。
　　不过，该项目地块被东西两条铁路线夹住了，并且周边还有农业路高架、京广快速路、变电站、废品处理点，所以小区生活质量肯定会受到较大的影响，扬尘、噪音、污染已无法避免。
　　物华国际(资料 图库)
　　地址：金水区农业路与南阳路交汇处西200米
　　理由：物华国际这个楼盘最大的优点是“二环之内，地铁口”，但劣势却有一堆：孟寨高压线变电站、农业路高架桥、京广铁路、地块不规则、容积率5.5、商品房毗邻公租房、学区房学位房不沾边、五证不全……
　　在郑州，买房子除了关注开发商、地段之外，太多不利条件的项目建议还是直接放弃的好!首先避开的就是高压线、变电站，这一类有辐射，宁可信其有不可信其无，避开。接下来避开火车道、编组站，这个也是很大的不利因素。最后避开高架，高架上的车多污染多，能避开就避开吧。
　　瑞隆城
　　地址：金水区金水路与沙口路交汇处向北300米路东
　　理由：瑞隆城地理位置优越，距离郑纺机地块近，属于成熟小区，各类配套完善，周边教育资源丰富，五证齐全的准现房。
　　劣势：小区门前即为京沙快速路高架，噪音污染较大;开发商擅自提高容积率、缩减停车位曾被业主维权，物业服务差，并且洋房价格1.8万/每平，在区域内属于刚需买不起改善看不上的类型。
　　恒祥百悦城
　　地址：金水区经七路与红专路交叉口路东
　　理由：河南恒祥实业有限公司，来自安阳，信誉不好，经常不给供应商结款。而开发金水胜岗这样的大体量城中村改造项目，一是缺钱，二是缺经验。所以，恒祥百悦城这个项目一直以来，虽然定位高端、产品新颖，但五证不全、持续内购、资金链紧张、容积率高、安置房面积大以及大体量商业，一直处于半死不活的状态。
　　如今，中信地产已经介入该楼盘，按照其自身开发情况和协议意向，将主要运营项目的商业部分。其实我们认为，中信应该彻底接盘更好，发挥央企商业运营者的魄力，打造红专路特色商业街区，如果最终的结果是完全由中信操盘运营，这个项目还是值得投资的。
　　泉舜上城
　　地址：金水区黄河路与南阳路交汇处向东100米路北
　　理由：日上午，泉舜上城以15.7亿元底价摘得159、160号地块，两块地距离万科美景的郑纺机地王很近，159号地折合楼面价2269.89元/平米，160号地折楼面价2293元/平米，仅为郑纺机地王的六分之一。
　　这表明，绿色围挡已围有一年之久的泉舜上城，今天终于落下帷幕，年底成功以底价摘得地块。
　　泉舜上城占据城市核心稀缺地段，又与地王为邻，配套成熟，双地铁，这些都是天然的优势，但底子好未必以后一定能成才。
　　项目的开发商曾在洛阳开发过大型项目，初来郑州，在市场上算是一个不知名的小开发商，项目目前为止也没有让我们看到什么亮点，看到的全是劣势：
　　超高的容积率、大体量的商业、还有大量寺坡和六里屯的城中村安置房，围绕在商品房周围，与大面积回迁房仅一条金街之隔，后期的“热闹景象”可想而知。
　　项目进展缓慢，这与城改本身的难度有关，更和开发商的实力也有关。因为城改项目比较吃资金，所以需要严格控制成本才能盈利，但如果太降低成本又只能是刚需盘，而这样的位置售价自然又处于高位，也就是刚需的品质，高端的价格，去化速度就难以保证。
　　不靠谱小开发商+城改刚需盘+盲目涨价+容积率超高+大体量商业+内购风险=不能买。
　　二七区：8个
　　中林国际(资料 图库)
　　地址：二七区嵩山路和建设路交叉口
　　理由：中林国际最大的问题莫过于停工停盘，资金链紧张存在巨大的烂尾风险。
　　该项目在2012年便已经入市，后来中途停工两年，原因是开发商河南中林置业有限公司前身是一个承建商，此项目是其第一个楼盘，又涉及老城改造项目，但土地没有协调好的时候便开始盖楼，后来资金链断裂，又没有土地证，也融不来资便停工了。
　　时隔多年，迄今该项目依然五证不全，存在巨大的烂尾风险，所以请直接放弃。
　　长江一号
　　地址：二七区京广路与长江路交汇处东南
　　理由：首先，长江一号的开发商为河南省多元投资开发有限公司，背后的股东较多，高层内部难免会出现一些分歧，且其开发经验比较有限。直接导致的后果是，一期交房一年之后的现在，燃气通不了，没有竣工备案表，派出所查不到小区信息，子女没法上学，物业服务态度极差。到了二期宏图，更是上演无证开盘。
　　锦美南华府
　　地址：二七区长江路淮南街交汇处南300米路西
　　理由：一个很大的问题是，该项目背后的开发商河南省锦美置业有限公司被注销开发资质了，后期项目风险比较大。
　　此外，就是项目本身所存在的一系列问题：项目规划5栋楼，总建筑面积20万方，容积率上限7.24，与居住舒适度无缘了。
　　另外1-3楼配套的底商，如果后续物业管理的很好，会给业主增加生活的便利性，但同时会随之带来饭店的油烟、商铺人流的繁杂噪音干扰等，日常生活会受到一些影响。如果后续商业运行和管理的不好，那商铺频繁的转让装修等，会让业主烦不胜烦。
　　中基乐湾
　　地址：二七区长江路与工人路交汇处西300米路南
　　理由： 中基房地产开发有限公司在郑州算是一个小开发商，中基乐湾占地14亩，3.5的容积率，这么小的地块上只有3栋楼，1号楼是商办两用楼，2号楼和3号楼是18层的小高层，2梯5户设计，户型有77-81平的两房，也有89㎡小三房和106-112㎡大三房，1:1的车位。
　　值得确定的是，地块那么小，无法做高大上的景观设计，也谈不上品质，就是一个纯刚需盘而已;自身配套欠缺只能依赖周边，而且离烈士陵园也很近，阴气重。
　　亿辰山海间
　　地址：二七区嵩山路与政通路交汇处向西50米
　　理由：郑州亿辰房地产开发有限公司，股东是2个自然人股东，典型的小开发商。这块地是二七区齐礼阎村的地，开发商当时和村民连最基本的土地问题都没有谈妥。据说该楼盘曾因开发商未办理土地证被列为违章建筑，开发商也被规划局处罚过。
　　2012年楼盘售楼部就对外开放，并称2014年中下旬交房，可施工到后期越来越慢，还不时停工。2013年9月，甚至出现停工一年多的现象，交房时间一推再推!直到现在，占据市中心位置的亿辰山海间，还是一个坑，这不是明摆着烂尾了吗?交过钱的客户已被坑了N多年……
　　金源大都汇
　　地址：二七金水路与建设东路交汇处东北角
　　理由：金源大都会建成时间已经很长了，位于河医商圈，交通经常拥堵，不是公交车横在路中间，就是私家车剐蹭，或者来往的穿着病号服的人群，有车声、鸣笛声、小贩叫卖声，动线复杂、人流量大、人群构成复杂是这片区域的典型特点。
　　具体到该项目，6.51的容积率已经基本没有舒适度可言，并且五证不全，原计划2017年1月，一期1#、5#、6#交房爆发业主维权的可能性非常大。
　　钛合佳苑
　　地址：二七区棉纺路与建设路交叉口
　　理由：钛合佳苑总共占地约24亩，一个狭长三角形地块，业态涵盖住宅、快捷酒店、商业、写字楼，项目规划理念类似于万达广场。但尴尬的是，该项目一直由于各种原因拖到现在建设规划工程许可证才下来。从建设规划许可证看，这个项目的建筑密度高达41.13%，容积率高达7.3，都是反人类。
　　虽然该楼盘的区位不错，但医学院周边车多、人多，拥堵是避免不了的;而又因为小区本身开发的就有酒店，对住宅出租来说并不是好事，所以无论是自住，还是投资，都不太建议。
　　东方骏景
　　地址：二七区大学路康复前街交汇处
　　理由：东方骏景建议直接放弃。
　　首先，开发商河南志远置业有限公司2015年曾出现经营异常，通过登记的住所或者经营场所无法联系，经过了大半年之后又重新取得联系，在2016年5月被移出经营异常名录。
　　其次，该楼盘位于老郑大东门，地段优势无与伦比，属于焦家门城中村改造，从2006年到现在2017年仍无土地证，在2011年有内购，价格在6500元/每平左右，原本承诺2013年5月交房，至今一拖再拖，最终成烂尾楼!
　　中原区：6个
　　九龙城(资料 图库)
　　地址：电厂路与冉屯路交叉口东侧350米
　　理由：日下午，九龙城在建楼盘着火，随后被消防官兵及时扑灭。然而，媒体记者在现场采访完毕准备撤离时，火又从1层烧到了34层。据悉，着火的为楼盘的保温层。
　　其实除了着火事件意外，九龙城已经是恶名远扬，之前因强制交房、殴打业主、工程质量等问题频频遭受维权;虽然说同在一个片区的正商金域世家和领创天誉华庭，也存在不少劣势，但综合来看，九龙城是其中最不值得推荐的楼盘。
　　可以想到的是，九龙城无疑是益通置业开发的最后一个楼盘。所以，反正是最后一个了，也没有追求品质的初心，那就破罐子破摔吧，以整个片区最便宜的价格卖掉，然而一期的墙体裂缝、二期的户型问题以及地下车库漏水漏了4个月修不好，最后直接放弃维修、三期没有通往市政路的路，四期在建楼房着火……
　　建筑质量、景观绿化、物业服务以及容积率接近4.5，关键的是开发商的不用心，都导致了该楼盘不具备购买价值。
　　中原新城(资料 图库)(升龙御玺)
　　地址：中原区陇海路与桐柏路交汇处
　　理由：这个项目最大的劣势，就是开发商的形象实在是太差。
　　如今，升龙在郑州的品牌形象和口碑比较差，很多人一看到升龙的楼盘，便会自行脑补维权、打人的场景。虽然升龙对郑州的城中村改造确有贡献，但是这种模式也让城市发展付出巨大的代价。根据近几年升龙在郑州楼盘的表现，其工程质量和后期物业可谓问题频出。
　　升龙御玺这个楼盘也不例外。大体量商业、高容积率住宅、户型设计差、基本毫无绿化可言的小区、物业管理差，基本没有居住舒适度可言。
　　金水世纪城
　　地址：中原区金水西路与秦岭路交会处
　　理由：金水世纪城是东陈伍寨的城中村改造项目，典型高容积率、高密度社区，4.3的容积率，再加上开发商为不知名的小开发商，在这个对房子理性消费的年代已不具备任何诱惑力。
　　该项目主要的劣势有四个：
　　第一是小区8号楼和11号楼旁边有个废品中转站;
　　第二是项目南侧有一个热电厂一直说搬迁但现在还没有动;北侧有一个铝厂后期规划成一个九年义务制学校但是铝厂也还没有搬迁的动静;
　　第三是项目南侧也挨着一片的高压线，也说有埋入地下的计划但是时间未知;
　　第四是项目西侧紧邻西三环高架，居住会受到噪音影响。
　　唯棠(西郡80派)
　　地址：中原区农业路与西三环交汇处
　　理由：唯棠的开发商是河南豪德天下置业有限公司，背后是三个法人股东，在日三次出质股权3000余万元，并且在洛阳和开封都有分公司，但开发的项目也都逃脱不了烂尾的结局。
　　该楼盘原先叫西郡80派，之前经历了无证认筹、资金紧张、维权、售楼部关门等奇葩事件，随后在2016郑州房价暴涨中更名“唯棠”，以位置好、价格低的诱饵引导大家购买。
　　其实，该项目风险巨大，不仅五证不全，并且烂尾的可能性极大。
　　盛世卧龙城
　　地址：中原区淮河路与华山路交会处西南角
　　理由：盛世卧龙属于北卧龙岗城中村改造项目，占地约144.64亩，小区内部规划16栋住宅，2栋写字楼，容积率3.73。改项目所在的地段还是不错的，可以享受成熟的老城配套。
　　但无奈的是，开发商资金实力和开发经验都非常弱，烂尾的风险很大。
　　方圆经纬三期
　　地址：中原桐柏路与棉纺路交会处东北角
　　理由：方圆经纬毗邻锦艺城(资料 图库)商圈，跟着区域价值升级，价格一路水涨船高。但即便如此，还是不能买。
　　当下，方圆经纬开始出售三期房源，也就是其售楼部所在的地块，价格8500元/每平，便宜是便宜，但必须得支付全款。这种连施工图纸都不能确定的事，后期会有什么样的变化也无人能知，风险太大;
　　再说了，如果在售楼部位置盖住宅的话，很有可能是商场顶盖住宅，没有院子，以屋顶为绿化。一两栋楼，前边棉纺路桐柏路路口，车流拥堵，背后还有牛砦变电站，这能和之前的一期相比吗?
　　虽然一期性价比好，但当初仍然是无证开盘。
　　管城区：6个
　　郑地美巢
　　地址：管城区信誉路西、紫荆路北
　　理由：郑地美巢背后是郑州地产集团有限公司，股东是郑州市人民政府国有资产监督管理委员会，也就是我们所说的郑州市国资委。所以说，该项目不差钱，资金链不会有问题。
　　有问题是居住舒适度。该楼盘体量很小、公租房商品房混搭，再加上紧邻铁路，势必会影响居住舒适度。对于这样的项目，购房者不必过于关注。
　　民安尚郡
　　地址：管城区新郑路与帆布厂街(陇海南里)西500米
　　理由：民安尚郡只是民安尚郡，它和民安北郡真不是一家!开发商郑州逸泉房地产开发有限公司，只是借用了民安的一些资质而已。民安置地集团官网也根本就没有这个公司的任何信息!所以说，此民安非彼民安，大家需擦亮眼睛!
　　该项目劣势：体量小，同时小区内部5#上有公租房;西北方向是铁路，噪音会对项目有一定的影响，同时二里岗南街上的大车较多;底商、安置房等混居，没那么纯粹。
　　七里香堤
　　地址：管城区紫东路与七里河路交叉口东北角
　　理由：七里香堤的名字还是很具浪漫气息的，很容易让人联想到周杰伦的那首《七里香》。不过，歌曲的浪漫终究还是抵不过现实的残酷。该项目劣势非常多——
　　1、开发商河南安徐庄实业有限公司，知名度和实力一般;2、城中村改造项目，容积率在4左右;3、交通通达性不太好，紫东路七里河路就算在南区也不算知名，更不算主干道，很多人不容易找到项目;4、户型设计老化，不能适应目前需求。
　　东方鼎盛花样城
　　地址：管城区未来路与石化路交叉口向西300米路南
　　理由：东方鼎盛花样城，一个很奇葩的项目，一个五证不全的项目却卖的很火。
　　该楼盘为管城区杨庄城中村改造项目，地块分散，周边道路通达性极差，还有铁路线、仓库、油罐等不利因素存在，区位可以说差的不能再差，不过这个地方在二环内，加上价格便宜，还是吸引了不少人前去购买。
　　其实，稍微了解常识的人便知道，这类楼盘就是属于小开发商靠关系拿点城改用地，自己没钱搞开发，先期团购，拿大家的钱垫自己的资金缺口，找工程队慢慢干着。这种项目的不可控性太大，风险较高，交房的时间不靠谱，有烂尾风险。
　　紫金悦城
　　地址：管城区航海路紫荆山南路南300米
　　理由：紫金悦城属于美中置业与郑州铁路局联合开发，当时是为解决“商城遗址”项目拆迁安置及铁路局困难职工住房问题所建设的安置房，名为“紫楠小区”。
　　后续开始单位团购+偷卖，目前是全部封顶，内部施工，开发商表示已经做了土地用地性质变更，已有1证(这一个证也没有展示)，还缺4证，何时下证，何时贷款签合同都不确定。
　　如今，该项目售楼部已被贴上封条“因手续不全，停止出售”，里面已经是人去楼空了。
　　德风美瑜广场
　　地址：管城区未来路与德风街交汇处向东100米路北
　　理由：德风美瑜广场是河南储备物资管理局737处家属院的内部员工福利房，前期一直内购，直到日，该项目终于开盘对外出售。
　　简而言之，该楼盘的劣势非常明显，小开发商小盘基本无品质可言，想想未来就是居民公务员+年轻租客的奇怪混居，一如这个成熟而杂乱的区域一样让人纠结。
　　惠济区：2个
　　谦祥兴隆城
　　地址：惠济区京沙快速路(沙口路)与兴隆铺路交汇处东南
　　理由：该楼盘是谦祥集团继高新区万和城，车流拥堵的京沙快速、左右皆有的火车编组站，以后居住的环境非常嘈杂;更重要的是，早就传出谦祥集团因涉及城中村改造而资金链紧张，而这个项目从原本预计2015年12月开盘，到预计2016年3月开盘，再到6月开盘，以至于到了今天仍然是开盘没有确定。
　　旭瑞和昌花漾里
　　地址：惠济区南阳路与博颂路(西延)交会处向西300米路北
　　理由：旭瑞和昌花漾里在谦祥兴隆城的东侧，也就是说西侧便是铁路线，东面是南阳路，噪音污染相对兴隆城好一些，但是也不宜居。项目体量太小、无社区氛围感、户型设计奇差、梯户比高，居住舒适度差。
　　高新区：1个
　　建业富力五龙新城
　　地址：高新区五龙口南路与冉屯东路交叉口
　　理由：建业富力五龙新城，开发商大家都知道，是广州富力地产、建业集团和易居合资成立的郑州建业高新置业有限公司，由富力操盘。总占地778亩，在售89-116平米房源，均价16000元/平。
　　该楼盘虽是三环内全精装，但是自身不利因素较多：东侧是火车编组站，噪音污染无法避免。北侧有露天的五龙口污水处理厂，环境污染不可忽视。
　　户型不是很给力，还有手枪型户型，狭长的走廊，连着几个卧室，采光也不够好;且大部分楼栋房源都是2梯5户-6户、高梯户比大大降低了电梯的快捷性与舒适性。
　　整个项目的亮点不多，加之周边环境糟糕，建议不要购买。
　　“我们总是开玩笑，形容美女被野兽收了就说“好白菜都被猪拱了”，美女如此，好地块亦是如此。在郑州，总有那么一块又一块的极品好地被那些水平差、不负责，或胡球整的开发商给拱了。
　　这在郑州地产中是最为奇葩的现象，这与我们这座城市的城改模式、商业文化、开发商实力、消费理念及水平有很大的关系。
　　刚需者在市场中的承受能力，无疑是最差的。所以，虽然三环内老城区的楼盘是房产投资中，最为安全的区域，但是也一定要选择有地铁规划的品牌楼盘，其次要综合考虑开发商实力、户型、景观、物业等方面，而对于那些炮灰楼盘，则坚决不要碰。
文章关键词：楼盘;楼面价;七里河路;紫楠;紧邻铁路
责编：李宜馨
二套房无差别“认房又认贷”60%首付是郑州两度限购以来最为严苛的政策
近日，洛阳市民李先生遇到了一件烦心事，今年10月份，他在位于伊洛路和金城寨街交汇处的丽都名邸售楼处订购了一套房子，在他交了2万元订金后，售楼人员告诉他，预售证还没办下来。
改掉洋名字的初衷是保留传统文化，但一些“洋名字”已经用了多年，突然改名让小区居民感觉还是有点儿穿越。威尼斯水城改成了城开水城，董先生感觉还算照顾了大家的习惯，基本上改名后还能知道是一个地方。
威尼斯水城改成了城开水城。
郑州市物价部门紧急行动，自9月下旬在全省率先开展商品房销售价格专项检查，对2016年以来取得预售许可证的400多家楼盘，涉及两百余家房地产企业进行检查，截至11月底共计处罚900余万元。
郑州市物价部门紧急行动，自9月下旬在全省率先开展商品房销售价格专项检查，对2016年以来取得预售许可证的400多家楼盘，涉及两百余家房地产企业进行检查，截至11月底共计处罚900余万元。
经消防队员逐层搜索，并与施工方最终确认，共疏散转移了135人，暂未发现人员伤亡。据目击者介绍，火灾楼房是在建的新天鹅堡其中一栋，楼房处于内装修阶段，起火原因及人员伤亡情况不清楚。
一段关于“杭州一楼盘开盘 抢房挤破门”的视频近日在互联网上传播，引发网友关注。记者进一步调查发现，该楼盘尚未办理预售许可证，所谓的“认筹团购活动”属于违规行为，涉嫌无证卖房。
杭州楼价持续飙升，7月份新楼涨幅为全国第7。另杭州当局为针对外地买家于上周二实施限购，当地爆发新一轮抢购潮。杭州有楼盘开售日现场情况的视频传出，影片为杭州某地产旗下楼盘发售当日，形容如菜市场般混乱。
监拍某楼盘开盘抢购挤破大门
据中德地产营销总监姜川介绍， 该楼盘位于成都高新区，目前销售均价达到15000元/平方米，主要客户为当地改善型和刚需的消费者。虽然网传该名购房者为浙江人，不过据楼盘营销经理向澎湃新闻表示，虽然客户带浙江口音，但签约使用的身份证为成都当地身份证。
9月21日下午，一名带浙江口音的男子一下子买走成都高新区某楼盘60套房，　　澎湃新闻从楼盘开发商四川中德世纪置业有限公司相关负责人处确认了这一消息，该客户购买的60套房产总价达到9800万元。
3.祖家场村口贴有《延长安置时限通知书》。4.位于大兴区嘉悦广场6号楼602房间内的京韵花园项目销售处，看房人络绎不绝。工商信息显示，日，祥马公司法定代表人由孙凤元变更为沈华昌，股权由孙凤元出资800万元、李杨（祥马公司项目经理）出资200万元变更为沈华昌出资950万元、李杨出资50万元。
近日，在北京大兴嘉悦广场6号楼602房内，前来看房的购房者络绎不绝。
昨日，郑州市住房保障和房地产管理局针对少数开发商违规销售等现象，发布购买预（销）售商品房风险警示，提醒购房者一定要购买“五证”齐全的商品房。
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