国有土地使用证和房屋所有权证地址门牌号不同怎样办理
国有土地使用证和房屋所有权证地址门牌号不同怎样办理
09-10-09 &匿名提问
根据我国现行《宪法》第10条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《民法通则》第80条也规定，土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。但是，《宪法》和有关的法律法规又规定土地使用权可以依法转让。这里的土地使用权应包括国有和集体两种。对于国有土地使用权，国务院已以第55令的法规形式明确规定转让的条件、转让的范围、转让办法；对集体土地使用权的转让至今还没有一部相关的法规。但新的《土地管理法》为集体土地使用权的转让问题提供了法律上的依据，并为今后出台相关的实施办法埋下了伏笔。特别是新《土地管理法》提出了“用途管制”概念，为集体土地使用权转让大开方便之门。从资源保护的角度理解，用途管住了，一切就管住；用途管不住；一切都完蛋，任你如何流动，政府只管纳税、收费；这是市场经济条件下政府管理资源的最高明手段。 一、关于集体土地使用权转让的法律根据问题.国务院至今未出台一部相关的集体土地使用权转让的管理法规，因此，出现学术理论上的长期争鸣是极为正常的。现在的问题是，人们要把原先在理论上长期争鸣的东西付诸于实践，有的地方甚至提出了解放思想、突破禁区、制度创新等口号，这就有点令人疑惑不解了。因为，理论上争鸣和实践中具体运作完全是两码事。作为政府职能部门，依法办事是其天职，在这个大前提下，才能谈解放思想、突破禁区。我无论《宪法》或《土地管理法》等法律都没有在文字上明确表述集体所有土地使用权不能转让或流转，恰恰相反，新《土地管理法》及其《实施条例》的某些条款规定已为集体土地使用权的转让提供了法律依据上的支持。 （一）新《土地管理法》第14条第2款规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。这里的承包经营权，实质即为集体所有农业用地的土地使用权，调整行为说白了就是土地使用权有条件的转让，只是名称不同并经村民代表大会通过及报上级机关批准而已。 （二）新《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。我认为，该条款有二层意思：①这里的农民集体所有的土地使用权应特指农业用地，如果农业用地未经依法办理农转审批手续而转让和出租用于非农业建设，当然是不允许的，也和新法的立法宗旨相悖。如若转、受让双方都是用于农业生产，不改变用途，那就不适用本条款，而适用上述第14条之规定。在实际工作中，人们往往根据这一条款规定不加分析地对集体土地转让行为进行全面否定，均因未深刻领会新法的立法宗旨及从整体上理解《土地管理法》条文所致。②该条款的下一段话即取得建设用地的企业……已开宗明义的告诉我们，符合特定条件的集体建设用地使用权可以依法转移。何谓依法转移？转移者，转让也。既然允许转让，就可以不办理征用手续而允许流动办理变更登记手续。如果征为国有，那就不是转让，而是划拨或出让。这个根本概念必须弄清。（三）新《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，连新法都承认出卖村民住宅是一种客观现象，是不可回避的，政府职能部门所要做的工作就是不批给新的宅基地，至于老的宅基地出卖后应当怎样办理过户手续，新法没有规定。既然新法没有规定，出卖又是一种客观现象，我们就可以从其他法规中寻找依据。 （四）新《土地管理法实施条例》第6条又是明确规定，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必领向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。毫无疑问，这里的土地使用权，应包括集体和国有在内，而且是特指有建筑物和构筑物的土地使用权。众所周知，没有建（构）筑物的土地使用权，不要说是集体的，就是国有的一般也不允许转让。如果允许转让，就会触犯《刑法》第228条关于“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，……等等”的规定。通过以上论述，我们已不难看出新法对集体土地使用权依法办理转让的端倪，只是还缺乏具体配套的实施办法。由于在实际生活中，无论对村民或村委会或村集体经济组织而言，最具诱惑力和实际意义的土地使用权转让当属集体所有非农建设用地（以下简称集体建设用地）使用权的转让，故在此重点讨论集体建设用地的转让问题。
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[转帖]宅基地改革，把完整产权还给农民
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18:34:39 发布在
作者：陈斌&&&&市场化改革的大车，是由产权改革与价格改革两匹马牵引的共轭改革。&&&&2015年又是一个改革年。价格改革方面：日，中共中央、国务院《关于推进价格机制改革的若干意见》，提出“放开竞争性环节价格，充分发挥市场决定价格作用”，成为新一轮价格改革的纲领性文件。&&&&产权改革方面：日，中共中央、国务院《关于深化国有企业改革的指导意见》，提出“以管资本为主”的新理念，是新一轮国企产权改革的指导性文件；日，中国政府网公布中办、国办印发的《深化农村改革综合性实施方案》，是新一轮农村产权改革的指导性文件。&&&&这份文件提出：开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，并提出了宅基地制度改革的基本思路：在保障农户依法取得的宅基地用益物权基础上，改革完善农村宅基地制度，探索农民住房保障新机制，对农民住房财产权作出明确界定，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制，探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径。&&&&趋向让农民拥有宅基地的完整产权，这是对历史与现实的一个重大交代。此话怎讲？&&&&宅基地本无事&&&&简单梳理一下1949年以来中国宅基地制度的流变。&&&&从三大改造说起。关于农业社会主义改造，官方表述为：到1956年底，参加初级社的农户占总农户的96.3%，参加高级社的达农户总数的87.8%，基本上实现了完全的社会主义改造，完成了由农民个体所有制到社会主义集体所有制的转变。&&&&所谓“社会主义改造”，指的是“生产资料公有化”，并非要将一切财物收归国家所有或集体所有。根据生产资料/生活资料两分法，生活资料仍归个人所有。农业社会主义改造三阶段：互助组→初级社→高级社，生产资料集体化程度逐次提高。那么，根据当时法律政策，宅基地要不要被集体化呢？&&&&日，全国人大通过《高级农业生产合作社示范章程》。第13条规定：入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有；社员私有的生活资料和零星的树木、家禽、家畜、小农具、经营家庭副业所需工具，仍属社员私有，都不入社。第16条规定：社员原有的坟地和房屋地基不必入社。社员新修房屋需用的地基和无坟地的社员需用的坟地，由合作社统筹解决，在必要的时候，合作社可以申请乡人民委员会协助解决。根据上述规定，房屋+宅基地（房屋地基）作为生活资料仍归个人所有。&&&&天下本无事。如果没有后面的人民公社一揽子事情，就不会出现现在的宅基地问题。宅基地问题是人民公社遗留问题。&&&&人民公社遗留问题&&&&日与4日，《红旗》第七期与《人民日报》先后刊发《酷轿佬侨嗣窆缡孕屑蛘拢ú莞澹贰５5条规定：在已经基本上实现了生产资料公有化的基础上，社员转入公社，应该交出全部自留地，并且将私有的房基、牲畜、林木等生产资料转为全社公有，但可以留下小量的家畜和家禽，仍归个人私有。&&&&这一条的要害是将宅基地（私有的房基）归入生产资料范畴，要求公有化（全社所有）。虽然是“试行”+“简章”+“草稿”，但河南酷轿佬侨嗣窆缈墒恰疤煜碌谝簧纭保侨嗣窆缁哪副尽Ｕ匚侍庥墒嵌稹&&&&日，中共八届十中全会通过《农村人民公社工作条例（修正草案）》，即“人民公社六十条”的第三版/最终版。第21条规定：生产队范围内的土地，都归生产队所有；生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。沿袭了酷轿佬侨嗣窆缃厥游柿弦谢墓鄣悖皇谴印叭缢小苯导段吧铀小薄&&&&但是，该条例第44条又规定：要保障社员个人所有的一切生活资料，包括房屋、家具、衣被、自行车、缝纫机等，和在银行、信用社的存款，永远归社员所有，任何人不得侵犯。&&&&第45条更是明确规定：（1）社员的房屋，永远归社员所有。（2）社员有买卖或者租赁房屋的权利。社员出租或者出卖房屋，可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价，由买卖或者租赁的双方订立契约。（3）任何单位、任何人，都不准强迫社员搬家。不经社员本人同意，不付给合理的租金或代价，任何机关、团体和单位，都不能占用社员的房屋。如果因为建设或者其他的需要，必须征用社员的房屋，应该严格执行国务院有关征用民房的规定，给以补偿，并且对迁移户作妥善的安置。&&&&归纳一下这些规定：宅基地-生产资料-集体所有-不能买卖VS房屋-生活资料-个人所有-有权买卖。但问题来了：房屋附着在宅基地之上，房地在买卖上不可分离，怎么整？&&&&所有权与使用权分离&&&&一个解决路径是回到将宅基地界定为生活资料的正统社会主义观点，但历史选择了另一条路径。客观地说，如果我们生产资料与生活资料分别理解为资本品与消费品，那把宅基地及土地归入生产要素/资产/资本品范畴，也是合理的。&&&&日，中共中央《关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》转发了国务院农林办公室整理的《关于社员宅基地问题》，规定：（1）社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变，生产队应保护社员的使用权，不能想收就收，想调剂就调剂。（2）宅基地上的附着物，如房屋、树木、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。&&&&这个仍然有效的中央规范性文件提供了一个解决路径：将宅基地的所有权与使用权相分离，所有权归于集体，使用权归于个人，这样宅基地使用权+房屋所有权就可以买卖转让了，并且还没有限制转让的对象，理论上城乡居民都可以买。照理说，宅基地问题解决了。&&&&改革开放后对宅基地的法律政策，均源于此。1998年修订的土地管理法第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年物权法第13章为“宅基地使用权”，规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定（第153条）；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记（第155条）。&&&&产权再次缺损&&&&但新的系列问题又出现了。问题之一：对交易范围的限制。2008年建设部出台《房屋登记办法》。第83条规定：申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。第87条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。这是将农村村民住房所有权（+宅基地使用权）的交易范围限制在本村。&&&&问题之二：对交易对象的限制。1999年国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》首次规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年国办《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》更是明确规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。将城镇居民从交易对象中排除了出去。&&&&问题之三：对宅基地使用权抵押等金融功能的禁用。1995年担保法第37条规定宅基地的土地使用权不得抵押。2008年物权法第184条沿袭了这一规定。&&&&完整产权的意义&&&&这里讲一下产权的基本原理。所有权与产权不是一回事，前者指的是谁名义上拥有这项财产，后者指的是谁拥有这项财产的使用权、收益权与转让权。一项财产的所有权与产权是可以分离的。1963年的中央规范性文件在中国开创了将宅基地所有权与使用权分离，深合新制度经济学的基本理念。现在城里的商品住宅，购房者既买了房子，也买了70年的国有土地使用权，也是基于同样的逻辑。只不过，宅基地使用权理论上是永久的。&&&&不过，商品住宅是可以转卖的，与其不可分离的70年国有土地使用权也随之换了业主，并且城乡居民甚至外国人都可以购买，还可以办理按揭抵押贷款，这等价于70年国有土地使用权是可以转卖与抵押的。另一个佐证是开发商拍下的国有土地使用权，既可以转卖给别的开发商，也可以抵押给银行以获得开发贷款。&&&&一比较，问题来了。农村房屋+宅基地使用权不能卖给城里人，不能卖给村外的任何人，只能卖给本村的农民，极大地削减了这项财产的转让权与收益权。道理是简单的供求关系。把一项商品的卖家强制缩减了N个数量级，需求被大大削减，令其市场价值大贬。&&&&同时，也别低估了禁用金融权能的后果。能否使用金融杠杆的小小差别，引发的效应极大：一是借助杠杆令城里人拥有的资产价值远远多于农民，二是使用杠杆能增加资产的流动性，让死的、有形的资产变成活的、无形的资本，从而创造更多的财产性收入。&&&&秘鲁经济学家德索托认为，许多发展中国家的穷人穷≠没有资产。他估算，在发展中国家，由穷人占有但不合法所有的房地产资产总额超过9万亿美元。有资产还穷，此话怎讲？&&&&穷人持有大量资产：没有门牌的房子，没有确权的商铺与土地及没有登记的工厂等。但因为没有得到合法的产权登记、确认与表述，这些资产，首先只能在高信任但狭隘的熟人圈子中进行流转交易，限制了交易对象与市场范围；其次不能使用抵押等金融功能，从而无法转化为活的资本。办信用卡对白领来说易如反掌，但对与金融绝缘的穷人来说难于登天。中国宅基地问题与这个问题是高度同构的。&&&&其实，不让城里人买宅基地，不让农民抵押宅基地使用权，一个初衷也是为了保护农民利益，不让“狡猾”的城里人与银行“骗取”农民的宅基地，但这是把农民当成没有行为能力、不能保护自身权益的“傻子”了，更是出于对完整产权与资本化关系的无知。事与愿违，结果是以保护农民之名收伤害农民之实。&&&&一个类似问题是股权分置，问题起于为了确保对国企的控股，规定高比例的国有股份不能流通。因为有人认为，国有股流通会动摇“公有制主体地位”。后来政府想把一些国有股流通，却发现流通股持有者强烈反对。这才如梦初醒：股份和其他财产一样，限制了其转让权，也就限制了其收益权，价值会大打折扣；国有非流通股的安排，反不利于国资保值增值。最后，2005年股权分置改革，以非流通股向流通股支付对价的方式逐步实现全流通。&&&&以上初步阐释了完整产权的价值与巨大威力。&&&&《深化农村改革综合性实施方案》中的宅基地制度改革基本思路，包括“保障农户依法取得的宅基地用益物权”（使用权与收益权），“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制”（转让权与收益权），“探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”（金融功能与转让权）等。向赋予农民完整产权趋近，有针对性，意义极大。&&&&日，新华社发布的中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，提出：维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。明确“进城落户农民”亦享有宅基地产权，不可忽略。
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18:47:04 &&
那么，根据当时法律政策，宅基地要不要被集体化呢？
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18:52:13 &&
49年前外地人怎么在上海定居的？前不久，我参加了一个朋友的母亲的追悼会，追悼会上在回顾母亲的一生的时候，我的朋友用颤抖的声音说到，母亲只有18岁就和父亲到了上海，找了块地方，搭起了一个简陋的棚屋，就在上海定居下来，生儿育女，到日本人的纱厂上班养家，一生抚育了5个孩子。朋友的母亲去世的时候是93岁，也就是说，1940年她就从乡下来到了上海，到了上海，自己建了个简陋的棚屋就在上海住下了，还开始了一个家族在上海的繁衍。昨天，我和这个朋友通电话的时候，又谈起了他母亲的事，问他当初国民党政府难道没户籍制度吗？他说他也不知道到底有没有。我又问，哪么这些自建的房子后来有门牌号吗？他说有啊，他见过一张地价税单子，上面就有门牌号。想来，49年前的外地人到上海比现在的外地人到上海生存容易得多吧？至少没有高房价让他们生不如死。&&&&<img SRC="http://imgcdn.kdnet.net/UploadSmall//80640.jpg" alt="" border="0" / onclick="javascript:if((!(this.width<600))||(!(this.width<100)&&!(this.height=600 || (this.width>=100 && this.height>=100)){this.style.cursor='pointer';}if(this.width>=600){this.height=parseInt(this.height*600/this.width);this.width=600;}">&&&&49年前许多农民就是这样来到上海，自己搭个棚屋就在上海开始奋斗了，没有暂住证，没有人赶他们走，现在这些人就是上海人。&&&&<img SRC="http://imgcdn.kdnet.net/UploadSmall//58441.jpg" alt="" border="0" / onclick="javascript:if((!(this.width<600))||(!(this.width<100)&&!(this.height=600 || (this.width>=100 && this.height>=100)){this.style.cursor='pointer';}if(this.width>=600){this.height=parseInt(this.height*600/this.width);this.width=600;}">
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8:29:07 &&
引文：&&&&《深化农村改革综合性实施方案》中的宅基地制度改革基本思路，包括“保障农户依法取得的宅基地用益物权”（使用权与收益权），“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制”（转让权与收益权），“探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”（金融功能与转让权）等。向赋予农民完整产权趋近，有针对性，意义极大。&&&&日，新华社发布的中共中央《关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》，提出：维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，支持引导其依法自愿有偿转让上述权益。明确“进城落户农民”亦享有宅基地产权，不可忽略。
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11:07:26 &&
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11:38:22 &&
农民土地为什么不能拥有完整产权？非得让官府做主？农民土地现在只有官府和开发商能买和征用，市民不能买，这就是农民贫困的原因之一！农民土地遭受马列官府的管制，本质上是禁锢农民自由和向农民法外征税行为！！！！！！…………………
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11:50:03 &&
绕弯子，直接土地私有化就好了，土地属于国家的主人-人民。
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15:02:38 &&
还他妈的探索个屁，自古以来，农民的住宅和宅基地，官家们就从没插手过，农民过的依旧好好的，49年你们来了后，农民的一切都成了集体的，这本来就不合天理，何况你们当年抢劫了农民的土地，饿死了36000万无辜农民，这些旧账你们还没偿还，如今又来算计农民的宅基地，无耻的要向农民要宅基地使用钱，你妈，穷疯拉，你们有钱去孝敬你们的俄爹，孝敬非洲人，孝敬金小三 ，不管中国的民生，如今又来算计我们农民，那么的土地拉来的，是你们从苏联带来的吗？不是，那是我们祖先雪一点汗一点刨出来的，用银子钱买来的，当我们祖先拥有土地的时候，麻渴死的祖先还不知道还从没从他娘的吕锱莱雒慌鲁隼茨亍８嫠吣切┧慵婆┟竦穆砺吭又郑诶此慵婆┟瘢褪桥┟竦乃赖校
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17:01:38 &&
新政权 成立时，中国的农村四分三的农民是自耕农，而这些土地是农民的祖宗开垦留给后代的。。大清时属于农民，民国时属于农民，即使日本人来了也属于农民。。可是，他们来了，这土地与宅地就成他们的了。这是什么狗屁的逻辑，分明就是强盗逻辑。。五十年代后期，农民的土地以合作互，初组社 、高级社、人民公社的名交成了集体制。。。即使是集体所有制，这土地与宅地的产权依然属于农民自己。。。八十年代初，人民公社终于破产，既然人民 公社破产，那就要应该属于农民的土地归还与农民才对。但是，农民种地却成了承包。。。权贵集团成了土地的主人，成了最大的地主。。我靠，，天下有这么流氓的政策吗？？世界上近三百个国家，除天朝北韩古巴外，那个国家的土地不是私产？与世界文明相悖，你们这伙人不脸红吗？
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18:16:35 &&
对老百姓使用的依然是三光政策，比日本鬼子还坏。
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20:46:28 &&
这片土地清朝就是我家的，民国时是我家的，日本人来了还是我家的，为什么你们来的土地就变成你们的了？！
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22:12:01 &&
请农民把土地还给地主
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23:50:08 &&
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0:01:43 &&
把完整产权还给农民，又会造成新的问题，那就是，城市居民没有土地产权。<img src="http://imgcdn.kdnet.net/textareaeditor/face/smilies/3.gif" / onclick="javascript:if((!(this.width<600))||(!(this.width<100)&&!(this.height=600 || (this.width>=100 && this.height>=100)){this.style.cursor='pointer';}if(this.width>=600){this.height=parseInt(this.height*600/this.width);this.width=600;}">所以，基国的改革越深入越难弄。
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3:37:07 &&
鸡国肿么了，百姓&& 农民的土地&& 房屋该占的占&&该夺的夺了。现在房地产不行了，土地卖不出去了。现在又鸡巴说这法律那法律，有毛用！！！&&&&我现在问问你们那么多因为强拆房屋，强征土地，河南周口平坟时，你们在干什么，难道你们真不知道吗？？？&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 我&& 爱&& 国&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&谁&&爱&& 我&&&&&&&&&&&&&&&& 这样的国不爱也罢！！！
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快速回复：[转帖]宅基地改革，把完整产权还给农民
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