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房产证与司法公证
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司法公正有什么关系
房产证不用公正，没必要
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司法机关判决、调解、裁决房屋产权转移
一、申请登记程序：申请——配图(一楼测绘窗口)——提交资料(二楼受理窗口)——审核制证——交费领证(三楼发证大厅)二、收件内容：1、房屋权属登记申请书2、生效的法院判决书、调解书、裁定书和司法机关的协助执行通知书或者仲裁机构裁决书、调解书3、房屋分层分户平面图4、申请人身份证明5、其他有关证件、证明三、收费标准：住宅：房产登记费：80元/套配图资料费：20元/证房屋测绘费：1.00元/平方米(不足50平方米，按住宅80元/件收费)非住宅：房产登记费：550元/件配图资料费：20元/证房屋测绘费：工业厂房：1.2元/平方米商住楼：1.5元/平方米综合楼及其他：2.00元/平方米(不足50平方米，按140元/件收费)四、工作时限：房产测绘：10个工作日，15个工作日房产登记：自登记受理次日起，10个工作日(双休日除外)&
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房地产司法委托评估中的误区
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　随着法制规则向各个领域的延伸和渗透，各类经济纠纷、司法委托的评估不断增加，在房地产估价中，房地产估价师如果对有关政策法规或是估价理论理解得不够透彻，就会陷入怪圈，步入误区。　　一、拍卖底价比应补地价还低　　房地产司法委托评估中，最常见的一类估价就是拍卖底价的评估，该类评估的技术路线是先评估出估价对象的正常市价，然后调查了解当地房地产拍卖市场行情，对比类似房地产的拍卖市场成交价格比正常市场价格偏低的幅度以确定折扣率，最后以正常市价乘以折扣率，得到拍卖底价。　　对于土地来源是行政划拨的房地产，深圳市拍卖行的惯例作法有两种：　　1 、以完全商品房的拍卖底价为依据进行拍卖，拍卖后，从拍卖款中扣除应补地价及卖方税费，剩余的拍卖净值才由债权人或业主受偿。　　2 、以房地产的权益价格（即完全商品房的价格减去应补地价）的拍卖底价为依据，拍卖后由竞买人另外补交地价。　　由于完全商品房的正常市价比较容易取得，而惯例1 的拍卖方式在拍卖实务中也更多地被运用，所以，实务中按照惯例1 去模拟的估价技术路线有时就会出现以下问题：案例：某写字楼的土地来源是行政划拨，应补地价为2900元／平方米，该写字楼在估价时点的正常市价（完全商品房市场价格）为4000元／平方米，同类写字楼房地产拍卖成交价是正常市价的70％，这时拍卖底价若取4000×70％＝2800元／平方米，就比应补地价还低100 元／平方米。　　对于这类问题的解决，常见有两种方法：1 、根据《城市房地产管理法》，划拨土地使用权必须补办出让手续才能转让。按照估价的合法原则，最后确定的拍卖底价应至少等于应补地价，即2900元／平方米。　　2 、案例中的拍卖底价是将含应补地价在内的正常市价整体打了一个折扣，而实际应补地价并不减少，所以，上述拍卖底价可按以下测算得到：拍卖低价＝（正常市价－应补地价）×70％＋应补地价＝（）×70％＋元／平方米笔者认为，方法2 处理的结果是认同下面这个事实情况：拍卖底价是正常市价的＝91.75 ％，与通常拍卖市场的实际偏低幅度不符，也就是说，以这个价格作底价根本拍卖不出去。笔者认为，方法1 既坚持合法原则，又符合市场规律，不失为一种解决的办法。　　二、应补地价－实际补交地价＝△，出现的余额△归谁？　　拍卖目的的估价结果通常如下：　　　拍卖底价总值 应补地价 预计税费 拍卖底价净值　 ___　　① ② ③ ④ 　　　应补地价是合同上已签定的或按正常土地标准算出的。　　一般来讲：④＝①－②－③但是，实务中经常遇到实际补交地价随付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，从而出现余额△＝应补地价－实际补交地价。这时采取不同的拍卖方式，△的归属也不同。　　拍卖行若以拍卖底价总值①为依据进行拍卖，拍卖后直接从拍卖中扣除应补地价，则△归卖方（债权人或业主）所有；拍卖行若以拍卖底价净值④为依据进行拍卖，由买家另外支付需补地价，则买家可少付，相当于余额△归买家所有。　　当余额△金额比较大的时候，买卖双方事后会就余额△的归属问题重新向法院申请裁定，法院也会对原来的评估结果提出质疑。　　其实，这个问题的关键在于拍卖行究竟应该以拍卖底价总值为依据？还是以净值为依据？评估报告结果中拍卖底价总值、净值同时出具是否适当？　　看法1 ：《城市房地产管理法中》规定，划拨土地使用权来源的房地产转让时，由买受人补交地价。那么，拍卖时，就应以拍卖底价净值为依据进行拍卖，然后由竞买人补交地价。显然余额△归竞买人所有。　　看法2 ：由于商品房市场较为成熟，拍卖底价总值与净值相比，市场可比程度高，价格直观，易于估算，易于被买家认同。　　而拍卖底价净值难以单独估算，它依赖于拍卖底价总值与应补地价及税费之差额的测算，如果应补地价及税费发生变化，则拍卖底价净值就会随之改变。反过来，如果以拍卖底价净值加实际应补交地价及税费推导得出的另一拍卖底价总值，未必符合类似房地产拍卖市场行情。所以，笔者认为，拍卖时，应以拍卖底价总值为依据。出具的报告结果，除正常市价外，有拍卖底价总值即可，并说明所含参考应补地价及税费为多少。　　列示如下：　　拍卖底价总值×××元（含参考应补地价及税费×××元）　　笔者认为，既然由市场模拟出来的拍卖底价总值，更易为市场所认识，因此余额△归卖方（债仅人或业主）所有。　　我们还可以举一个例子来验证上述结论是否正确。假如拍卖时点与估价时点的应补地价政策发生了变化，拍卖时点应补地价有了优惠，从而产生△＝应补地价－实际补交地价，那么在拍卖时点，房地产的权益价格＝评估总值－实际补交地价，由于实际补交地价比原应补地价少了，那么归属于原产权人的房地产的权益价格就提升了，若市场保持平稳的话，所提升的权益价格则刚好是△，所以△归卖方所有合理。　　三、房地产的权益价格≠房地产的市场价格　　司法委托的评估中，不仅要评估出房地产的市场价格，而且要评估房地产的权益价格。有时候权益价格≠市场价格，常见例子如下：①只付了部分楼款的房地产（没有房地产证，只有购房合同及付款凭证）　　房地产的权益价格＝房地产的市场价格－尚需支付的楼款。　　②欠付多年物业管理费的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－所欠管理费③尚未缴清地价的房地产房地产的权益价格＝房地产的市场价格－欠缴地价款④共有房地产其中某一权利人相对于该房地产的权益价格＝房地产的市场价格×权利份额上述房地产的市场价格是在估价时点上的市价，如果市场价格跌幅较大，或者所欠费用不断增加，可能出现等式右侧为零或负值的现象，这时，只能认为该房地产在估价时点上的权益价格为0.由此可见，权益价格并非等同市场价格，评估时应分别列出。　　四、法律关系错综复杂　　――拍卖评估与纠纷评估相混淆――司法工作范畴与评估范畴相混淆司法委托的评估中，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，估价师接受委托时，一定要搞清估价目的，以及相关案子的来龙去脉，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。　案例：开发商（甲）将其拥有的一宗地的土地使用权抵押给银行（乙），后由施工单位（丙）垫资完成了桩基础。甲丙因桩基础成本的多少产生纠纷，甲方一直没有支付，两年后，由于（甲）未能偿还贷款，需要强制拍卖该宗地及地上物，这时宗地规划有改动，桩基不再适用，法院希望评估公司评估出拍卖底价，并分别算出归属于银行与施工单位的金额。　　对于此类评估，估价师应注意把握尺度，只做估价师职责范围内的事，不可以眉毛胡子一把抓，越职论事。上例中，我们可以分两步走：第一，先评估出两年前已投入的桩基础的成本价格，为甲丙纠纷的解决提供参考依据。我们这时所确定的价格内涵是“桩基础的成本价格”。估价技术路线是参考两年前的造价标准以及已投入的工程量。　　第二，评估宗地及地上物的拍卖处置价格，价格内涵为其在拍卖市场最有可能的承接价格。这时，当然不能采用宗地价格加上桩基成本价格的估价方法，因为该宗地又有了新的规划，已投入的桩基础不再适用。应以假设开发法为估价路线，该桩基础不但形成不了价值，反而对宗地的价值形成负面影响，空地比其更好用，因此出现已完成桩基的宗地价小于空地价格的现象。　　笔者认为：估价师只需对上述两个价格进行评估，至于对估价结果的合法分配问题属于司法工作范畴，应由法官来把握。　　五、装修价值的不同考虑　　案例1 ：对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，注意界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，实务中经常会遇到当事人双方为要补偿的装修范围争执不休，因为有些装修并非是现承租人装修的，而是前几轮承租人留下来的，应该已归业主所有，在此不必赔给现承租人。　　但暂时剥离不出来，这时，我们只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明：只估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。　　案例2 ：房地产拍卖目的的评估，其装修价值不能按其实际市场价值全部考虑，只能适当考虑，因为买家未必认同这个装修风格，考虑的比例要依不同房地产类型，具体装修情况以及市场对于这种装修风格的认可程度而定，不可一概而论。　　案例3 ：法院将债务人的房地产以物抵债后，仍不够偿还债务，债务人（某装修公司）在征求债权人同意的情况下，按债权人的设计要求对已抵债房地产进行了全新装修，拟用装修价值继续偿还债务，该项以装修抵债的评估中，对于装修价值可以按照市值完全考虑，不必折减。　　总之，司法委托的评估，法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，政策性强且变动较大，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该特别小心谨慎。&&
文章来源：
[福建-厦门]
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房地产司法委托，评估技术问题浅析
随着经济活动的日益活跃和法律法规的健全完善，法制规则向各个领域的延伸和渗透，导致经济纠纷、诉讼数量的不断增加。同时，因为房地产是公民财产和社会财富的重要载体，因此需要进行司法委托房地产估价业务的数量也越来越多。不同于一般的房地产估价，房地产司法委托评估因其委托方和估价目的的独特性而具有自己的技术问题及其技术实践解决思路。
房地产司法委托评估中估价目的确定问题
现实中经常发生有关当事人对房地产拍卖、变卖、抵债、征收、征用、损害赔偿等活动中有关房地产价格、补偿金额、赔偿金额或者为它们提供参考依据的估价报告，虽然同为房地产司法委托评估，但是具体估价目的又有所不同，应有所鉴别和区分，并以此确定评估价值内涵及其评估技术路线。
例如，估价师若不注意，有时会将房地产拍卖评估与纠纷评估相混淆，导致确定评估的价格内涵以及估价技术路线时出现差错。在评估诸如规划条件变更条件下的“烂尾工程”等房地产时，其最高最佳利用为按新规划条件拆除重建，此时若是建筑工程款债权纠纷估价目的，则适用成本法评估建筑物工程成本价格，若是拍卖处置目的的房地产估价，则适用假设开发法评估新规划条件下的房地产市场价值，建筑物不但形成不了价值，反而对房地产的价值形成负面影响。
再如，对于赔偿承租人装修价值的评估，首先需要了解房地产的产权情况，以及估价时点前几年房屋装修的次数及标准，界定出承租人的装修时间和装修范围，然后，依据重置成本结合成新率，即可得到结果。但是，若无法界定现承租人装修部分，估价师只能对估价时点上的全部装修进行评估，分别给出重置价、成新度、现值，并在报告中声明，只评估装修市值，不议权益归属，提供证据保全，为以后裁决提供参考依据。同一个物业，若评估目的为拍卖处置提供价值参考，则直接评估其房地产市场价值，不一定包含全部装修的价值，只是在评估过程中，据装修风格市场接受程度适当考虑包含了部分装修价值。
因此，估价师接受法院委托时，一定要仔细鉴别估价目的，以及估价报告的具体作用，然后才能确定本次评估的价格内涵以及估价技术路线，否则就会出现差错。
房地产司法委托评估中房地产价值定义问题
房地产司法委托评估中，具体评估目的有所不同，其价值定义应也相应有所区别。但是对于具体物业的房地产司法委托评估前提是房地产权益正常流转，所以不论是何种价值定义，其基础内涵都应是公开市场价值。
在估价实务中，如同房地产评估价格不同于市场成交价格的情况相类似，估价师应注意司法工作与评估工作的区分，以及司法裁定数额与房地产评估价值的不同，作为专业执业人员，只应对房地产评估价值做出判定，并对估价结果负责。例如，拍卖处置价值参考目的的房地产估价，估价师应评估的是其市场价值，不需要对拍卖底价进行评估，房地产拍卖底价是由拍卖委托人或拍卖人确定，不属于房地产评估工作范畴。若估价对象为不完全产权房地产，在实际拍卖中，也是对其完全产权条件下的市场价值进行拍卖，成功后由买受人自行办理变更完善相关产权手续，并承担相关费用，这也符合房地产相关法律法规中对房地产交易的相关规定。因此，房地产估价时，估价师评估的也应是其完全产权条件下的市场价值，但是须在估价报告中对变更为完全产权房地产的可能性及其所需的费用如预计应补地价等进行充分说明和披露。拍卖后，实际地价数据以国土部门的核算为准，而在物业拍卖时按市场价格拍卖，扣除应补地价。
同样的道理，估价对象拖欠的水电费、物业管理费等费用也不属于评估工作范畴，但须在报告中进行充分披露和说明。
估价基准日问题
房地产评估是以某一时点作为评估基准日，估算确定的是有关房地产在该时点的现时价值。通常，执行庭的案件，一般是以《委托司法鉴定函》的日期为准；民庭的案件要直接与经办法官确认；对于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，房地产司法委托评估的评估基准日将根据案件或执行的不同要求将过去、现时或将来的某一时点作为评估基准日。估价师要及时与法官进行沟通，确定估价时点，在此基础上开展估价工作。
房地产权属资料搜集问题
房地产司法委托评估中，估价师经常会遇到权属资料难以收集的问题。对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行查档。对于权属清晰的房地产，一般找法官提供房地产证复印件或去房产国土部门查询即可；对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，特别对于在国土部门未备案，无从查证的权属资料，应跟法官沟通，采取争议双方均认可的数据，并由双方当事人签字确认，不能擅自做出假设。另外，对于各种渠道搜集到的资料，要做好底稿的存档工作，以备查阅。
现场查勘问题
房地产司法委托评估，表面上委托事项明确，但实务中具体到实物状况、权益状况等细节，由于当事人一方或双方的不合作，要真正明确评估的各个事项，极其需要估价师严格遵循估价作业程序，并进行认真仔细的现场查勘和积极沟通。因此估价对象的现场查勘，是房地产司法委托评估中极其重要的基础环节。
但是，房地产司法委托评估现场查勘中当事人不配合或不认可查勘情况是房地产司法委托评估中遇到的较普遍的问题。因此，房地产估价师在进行现场查勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场查勘过程中，估价师应公开各种权属资料，并要法官和双方当事人确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并做好查勘记录，查勘记录中，需明确所需评估房地产的实际现状：如毛坯房、是否含室内固定装修的现值、是否包含室内物品（家私电器）等；查勘的时间、地点、查勘人、在场人、查勘的经过、结果等，对于室内存有家私、电器需要连同一起评估的，则需由查勘人、双方当事人、在场人在物品清单上签名。
另外，在现场勘察时估价人员一定要认真对待，严格按照估价程序作业。如到达现场时；当事人不予配合不能入户勘查、拍照时，应及时与委托法院联系、沟通情况，以便尽早想办法解决问题；现场勘察应该细致，避免出现漏评现象；最好有两名估价人员进行现场勘查。如果在现场查看过程中，受当事人不配合以及其他各种条件限制，估价师难以全面掌握估价对象的资料，但法院又要求必须在规定的时限内完成鉴定工作并出具报告的情况下，应当在估价的假设和限制条件中予以充分的说明，并明确指出估价结果应用的限制条件。
估价结果解释沟通问题
房地产司法委托评估一般都价值量大，面临问题错综复杂，极容易形成误认与误会。为了消化估价实务中存在的问题，使用各方得到有效的磨合，也为价值确认的趋同性提供渠道与可能，在估价师评定估算，内部复核，形成房地产估价报告初稿后，可将初稿呈司法鉴定处进行审阅，并向相关法官征询。房地产司法鉴定估价综合相关意见后，估价师独立客观进行专业性分析与判断，最后出具正式估价报告。
总之，房地产司法委托评估中房地产估价结论是法院判决的法定证据，估价过程中所采用的各种估价依据作为鉴定结论的组成部分，其准确性非常重要。而同时其法律关系、产权关系错综复杂，各种资料又往往残缺不齐，遇到的技术问题也相对较多，稍不注意就会陷入误区，所以，评估时应该仔细鉴别思考，严格遵循估价作业程序，妥善处理好各种估价技术问题。
参考文献：
[1] 房地产估价理论与方法，中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写
2008年4月第三版
——此文转自网络，版权属原作者所有。若涉及版权问题，敬请原作者及时联系我删除或重发。非常感谢。
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