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房贷利率涨涨涨 已经买房的要多还房贷吗？
来源：智汇掌上金融
作者：佚名&&&
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　　最新数据显示，全国商品房库存面积创33个月新低。能卖的房子越来越少，贷款买房的成本也同步上涨。
　　房贷利率涨涨涨
　　根据融360发布的《2017年7月中国房贷市场月度分析报告》：7月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，环比上升了2.25%，同比上升了12.38%；二套房平均利率为5.47%，同比上升了1.48%。房贷利率继续保持上升趋势。
　　据了解，房贷利率上调并不仅仅是在一线城市。除了房贷业务占比较低的外资银行，7月全国超九成的银行已无利率折扣，其中364家银行执行基准利率，较上月减少35家；126家银行执行基准利率上浮，较上月新增94家，上浮趋势较明显。
　　目前能享受这个优惠房贷的，也是资质较好的客户，比如公务员、事业单位或国企员工，一般销售行业职员或者普通工人是享受不到这个优惠的。
　　买房成本再增加
　　利率上调，买房的负担肯定会增加。以商业贷款100万元、采用等额本息贷款期限30年计算，首套房执行基准利率时，月供为5307元；
　　如果利率上浮10%，利率提高到5.39%，月均还款额为5609元，每个月要多还302元，这也就意味着，如果利率上浮10%，购房者30年按揭要多掏108，720元房贷。
　　已经买房的要多还房贷吗？
　　房贷利率上升，除了增加要买房人的负担之外，会不会影响到已经买房的人群呢？这个问题要从我国目前主流的房贷利率模式说起。
　　房贷利率分为浮动利率和固定利率。
　　浮动利率：是指房贷利率采用浮动制，根据央行的基准利率变化及时调整房屋贷款利率。这种房贷方式是目前比较普遍的一种房贷方式。
　　特点：基准利率上调(央行加息)，未来还款的利息会增加；反之。基准利率下调(央行降息)，未来还款利息会减少。
　　固定利率：是指在约定期限内，贷款利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化的个人住房贷款。
　　特点：利率保持不变，还款金额确定，锁定了风险。
　　我国目前绝大多数采用的都是浮动利率，即使是固定利率，也是每隔1~3年就会调整一次。目前的利率上调，并不是基准利率的变动，只是银行在基准利率上的上浮，所以不会影响到已经贷款买房的人群。
责任编辑：cnfol001
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贷款买房除了每月还房贷还要再还银行利息吗
提示借贷有风险，选择需谨慎
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贷款买房每月的月供里已经包含了本金和利息了，无需额外再还银行利息的。购房贷款的还款方式有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，是因为不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。最终利息高，是因为每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚利息。如果前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。参考资料：人民网
采纳率：93%
来自团队：
不需要，因为你房贷里包含你贷款本金和贷款利息，如果是等额本息，在贷款利率不变的情况下，每月月供是相等的，本金越还越多，利息越还越少，本金加利息总额不变；如果是等额本金，在贷款利率不变的情况下，每月月供是逐月递减的，本金不变，利息越还越少，等额本息前几月等额本息后几月等额本金前几月等额本金后几月
不用再额外的还银行利息了，因为银行的利息已经包含在每月的房贷中了。例如一个总价50w的房子，其中首付20w，贷款30万，贷款年息4.9%，分三十年等额本息还款，则每月的还款额为2058.34元，计算方式为：房贷月还款额=贷款本金*贷款年息%12+贷款本金%贷款月数，总共需还款741000元，其中供需还利息441000元。
亲，你跟银行贷款买房的时候，还款方式有两种：等额本金或者等额本息，利息都算在月供里了，不用再还银行利息的。不管是商业贷还是公积金贷款，月供都是包含利息的。这个稍微算一下账就知道啦，比如贷款40万，固定一个月还3000，贷款20年，总共就是=720000，多出来的32万，就是利息了。
房贷里面的钱就包含利息了，如果您想要了解贷款知识就到搜贷网
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银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还
全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?每个人都有一个梦想:我想有一个大房子,要有一个落地窗,午后,喝着咖啡,看本小说,悠然享受暖暖的阳光。前提是,你有一个大房子……说到买房,问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排:一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面在具体分析到。二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?先来举个例子:地点坐标:北京,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。三、等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。但是,真的是这样吗?其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。举个例子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;(1)第一个月还款利息为:100万*0.元,则第一个月的实际还款额为25元。(2)第二个月剩余本金为100万-元,则第二个月要还的利息为:..64元,则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。2.如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金5=2126.12元;(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?每个人都有一个梦想:我想有一个大房子,要有一个落地窗,午后,喝着咖啡,看本小说,悠然享受暖暖的阳光。前提是,你有一个大房子……说到买房,问题来了,全款买还是贷款买?如果贷款,要提前还款吗?贷多长时间?等额本金还款呢,还是等额本息?我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排:一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。建议:贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面在具体分析到。二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?先来举个例子:地点坐标:北京,首付30% ,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。建议:按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。三、等额本息or等额本金首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,上图大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。但是,真的是这样吗?其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。举个例子:如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;(1)第一个月还款利息为:100万*0.元,则第一个月的实际还款额为25元。(2)第二个月剩余本金为100万-元,则第二个月要还的利息为:..64元,则第二个月的实际还款额为=9270.64元以此类推等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。2.如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。(1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金5=2126.12元;(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元
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公积金政策
房贷利率那么低为什么还要提前还贷？
　　最近很多人会留言询问：如果要提前还完房贷的话，到底什么时间点是最合适的呢？或者说什么时间点最佳最划算？
　　网上的很多文章，说什么&第8年&最合适、&选择公积金贷款买房的情况不适合提前还房贷&、&已经还到中期的不适合提前还房贷&、&等额本金已经还了1/3的不适合提前还房贷&&& 这些论调很有市场，抓住了人们&占便宜&的心里，因为大家还房贷的时候总是难免会想到&什么时候提前还完房贷最划算&。
　　但上面这些论调多少有混淆视听的嫌疑，很容易误导百姓陷入没有必要的纠结中，在中介、银行经理的忽悠之下，直接把99%的人弄得晕头转向。 专家的观点是，你买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷&提前还款最佳时间点&，这完全是一个伪命题。
　　要很好很直观地理解这个观点，那我们需要先弄明白银行的贷款利息是怎么算的，下面就详细展开整个论证过程，耐心看细细体会，这篇文章会让你纠结了很久的问题在今天开始一清二楚，没买房的以后也会清清楚楚。
　　首先，住房贷款我们是以月为单位来还贷的，而银行的利息也是精准以月为单位计算的。简单来说，你这个月需要还银行多少利息，就是你目前欠银行的贷款总额乘以每个月的利率。
　　下面用具体的例子来解释清楚这个问题，我们假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3.25%，我们看看每个月的利息是怎么变化的。
　　先来看看每个月要还的本金，如果还款方式选择等额本金，就是将本金100万平均分到360个月（30*12），这样算下来每个月固定还本金2777.78元，这是一个固定的数字，所以我们也不用管，我们只需要看看每个月要还的利息就可以了。
　　第一步：我们看看月利率是多少
　　月利率就是年利率除以12，以公积金年利率3.25%为例：
　　月利率就是3.25%/12=0.270833%。 看得出来，只要这个公积金贷款的年利率不变，维持在3.25%，那这个月利率也是不变的一个参数。
　　第二步：第一个月要还利息多少
　　假设贷100万，我们上面已经算出了月利率了，那第一个月你需要还银行的利息就是100万*0.08.33元。 虽然我们这个例子说的是，但无论等额本金还是等额本息，在月利率固定的情况下，你第一个月都是欠银行100万，所以第一个月还的利息都是2708.33元！ 需要指出的是，只是由于等额本金刚开始每月还的本金多一些，所以第二个月开始，利息会比等额本息的少。
　　第三步：第二个月要还利息多少
　　那第二个月的利息呢？其实也是一样计算的，由于第一个月还了2777.78元本金，这个时候总共还欠银行100万-222.22元。
　　所以第二个月的利息是：
　　*0.00.81元。 第四步：以此类推每个月要还利息多少 我们以第三步那种计算思路，以此类推，每一个月要还多少利息都是非常容易算出来的。
　　如果自己不想算懒得算，直接用房贷计算器就可以算出每个月要还的利息是多少钱。 不想去罗列360个月每个月要还多少钱，直接算最后一个月。
　　由于是选择了等额本金，所以最后一个月欠银行的贷款总额为2777.78元，所以利息为：
　　..52元。
　　虽然不罗列所有月份要交的本息具体金额，但为了朋友们方便阅读，取前10个月要还的利息和最后10个月要还的利息让大家看看。如下图：
　　结论：提钱还款并不存在某个时间点&更值& 看着上面这些数字，你会直观一点，每个月本金还多少，利息还还多少，还剩下多少本金没有还，接下来的那个月又要还多少本金和利息，还了之后又剩下多少本金没有还&&清清楚楚，明明明白。
　　通过上面这些具体的数据，难道大家没有发现吗，这个还房贷的过程，你是贪不了银行一分钱，银行也贪不了你一分钱，每个月已经还了多少本息，还剩下多少本息，都是按照固定的房贷年化利率算出来的，谁也占不了谁的便宜。
　　具体说，就是在你一开始签订的贷款期限之内（假设贷款30年），无论你是已经还贷5年、10年，还是还贷15年、20年等等，在这些不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。
　　利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但绝对不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。
　　关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓&提前还贷最佳时间点&。
　　也就是说，无论你什么时候还款，在房贷年利率固定的情况下，你付给银行的利息都是严格按约定的利率计算的。无论什么时候还，你付出的成本就是按照公积金贷款年化利率3.25%算出来的，如果换成商业贷款，也是同样的道理。
　　关于房贷提前还完这件事的总结：
　　房贷提前还完谁都可以去做，只要你愿意，但不存在所谓的&最佳时间点&。
　　有一部分人，只要银行有贷款，就感觉自己在背债，浑身不舒服，就想提前还款，那就去还，了结自己心里的不舒服。
　　很多人还贷几年后大家可能要换房、购买第二套等，需要先还完贷款，或者要把房子还清后再拿去抵押贷更多的钱。这种情况也要提前还款，但时间点也是根据自己的情况来定的。
　　如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。一般来说，如果贷款没满两年，需要多交1~3个月利息作为罚息。具体情况自己可以查一查当时签下的合同怎么说。
　　相比很多理财产品给你带来的年化利率，银行房贷的年化利率真的很低，这是一个非常低的成本。在没有上面讲到的这些需要提前还款的情况出现时，如果说硬是说&提前还完房贷&要有什么技巧的话，那就是越晚还越好。
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